COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 03 Janvier 2023
N° RG 20/01336 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRVI
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 14 Octobre 2020
Appelant
M. [F] [M] [P]
né le 07 Mai 1968 à ANNECY (74000), demeurant [Adresse 2]
Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SARL BALLALOUD & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
Intimé
Syndicat des copropriétaires LE PARC DES RAISSES II représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représenté par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
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Date de l'ordonnance de clôture : 19 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 octobre 2022
Date de mise à disposition : 03 janvier 2023
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La SCI Parc des Raisses II a entrepris en 1990 la construction d'un ensemble immobilier composé de six bâtiments F, G, H, I, J et K.
Un premier permis de construire a été obtenu le 2 février 1989, suivi d'un permis de construire modificatif en date du 15 décembre 2019.
Sur la base de plans modificatifs en date des 28 novembre 1990 et 11 janvier 1994, un permis de construire modificatif était délivré le 8 mars 1994 pour le bâtiment G afin de transformer une partie des balcons en verrière fermée, de remplacer une fenêtre par une porte-fenêtre et d'aménager tout ou partie ou partie des terrasses pour un usage privatif par la pose de gardes corps et de dallages.
Le 3 mai 1991, selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la société Sodevim s'est portée acquéreur du lot 521 sis au 6ème et dernier étage du bâtiment G de l'ensemble immobilier le Parc des Raisses II et défini comme suit :
« un appartement de type 3 pièces portant le numéro G 62 au plan d'étage d'une surface habitable de 80,14 m2 environ et balcon d'une surface de 17,93 m2 environ avec jouissance privative d'une terrasse d'une surface de 83,87 m2 environ. »
Le 24 décembre 1996, la société Sodevim vendait son bien à M. [P].
Par acte d'huissier en date des 31 décembre 2003 et 4 février 2004, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Parc des Raisses II a fait assigner d'une part la société Sodevim, d'autre part M. [P], aux fins de voir juger que ces derniers avaient en toute illégalité modifié des parties communes de l'immeuble et augmenté la surface habitable de leurs lots en s'appropriant des parties communes, et sollicité leur condamnation in solidum à procéder sous astreinte à la restitution et la remise en conformité des ouvrages et notamment :
- la restitution à la copropriété de la deuxième partie de la toiture-terrasse d'une surface de 50 m2 environ, située au-dessus du 5ème étage du bâtiment F et en prolongement de la première partie, annexée et appropriée illégalement sans droit ni titre, avec sa remise en conformité et en l'état tel que prévu dans le permis de construire et dans les documents contractuels notariés, c'est à dire sans clôture, ni garde-corps, ni revêtement de dalles en gravillon lavé, et la réfection de l'étanchéité telle que prévue à l'origine, avec protection par couche de gravillons.
Par jugement du tribunal de grande instance d'Annecy en date du 13 novembre 2008 ayant acquis force de chose jugée après un arrêt confirmatif de la présente cour en date du 23 novembre 2010, objet d'un pourvoi qui a fait l'objet d'un arrêt de rejet de la Cour de cassation du 2 mai 2013, la société Sovedim et M. [P] ont été condamnés in solidum et sous astreinte à restituer au syndicat des copropriétaires cette surface d'environ 50 mètres carrés indûment appropriée, dans l'état prévu par le permis de construire originaire, considérant qu'il s'agissait d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
En revanche, le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes portant sur la suppression d'aménagements réalisés sur le balcon et la partie de terrasse privative de 83 mètres carrés au motif qu'il s'agissait de parties privatives que la société Sovedim avait pu aménager à son gré et partant d'une action cette fois personnelle soumise à la prescription décennale.
Faisant valoir qu'à l'occasion de travaux de réfection de toiture, le syndicat des copropriétaires avait cru devoir faire remplacer le garde-corps vitré de sa terrasse par une structure occultante en bois, M. [P] a fait assigner, le 13 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Annecy pour obtenir, outres accessoires, la remise en son état initial du garde corps de son balcon terrasse.
Par jugement en date du 14 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy a :
Débouté M. [P] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires d'avoir à déposer sur sa terrasse en limite Ouest la structure bois installée et la remplacer par un garde-corps vitré et de ses demandes subséquentes,
Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de M. [P] à enlever sous astreinte une parabole, six planchettes en bois et cinq dalles en gravillons lavés,
Condamné M. [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné M. [P] aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Pelloux et Letoublon.
M [P] a interjeté appel des dispositions du jugement qui l'ont débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires d'avoir à déposer la structure bois située sur sa terrasse en limite ouest, et de ses demandes subséquentes, ainsi que des dispositions concernant les frais irrépétibles et les dépens.
Prétentions des parties
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [P] demande à la cour de :
' Infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation sous astreinte à déposer la structure bois installée en lieu et place du garde-corps vitré et reposer le garde-corps vitré et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à déposer la structure bois installée en lieu et place du garde-corps vitré et à reposer le garde-corps vitré ;
' Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [F] [P], une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la selurl Bollonjeon, avocat associé.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 15 septembre 2022, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 octobre 2020 par le tribunal judiciaire d'Annecy ;
' Condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
' Condamner M. [P] aux entiers dépens d'instance et d'appel avec application au profit de Me Dormeval des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
L'ordonnance de clôture est en date du 19 septembre 2022.
Motifs et décision
Sur la situation des lieux et les modifications apportées
La terrasse privative de M. [P], sur laquelle donne son appartement, est située à l'Ouest de ce dernier. Au vu du plan de permis de construire annexé au procès-verbal de constat du 18 septembre 2009, elle forme un rectangle, les petits côtés de ce rectangle étant situés respectivement au Sud et au Nord, et le grand côté du rectangle contigu à la toiture terrasse, partie commune de la copropriété, est situé à l'Ouest.
Dans le cadre de l'exécution du jugement du 13 novembre 2018, M. [P] a fait réaliser un constat d'huissier de l'existant le 27 mai 2009 puis après remise en état d'origine un constat le 18 septembre 2009.
Les constatations de l'huissier le 27 mai 2009, ont été les suivantes :
« L'appartement dont s'agit, sur son côté Ouest et son côté Sud, possède à ce jour une grande terrasse en forme de « L ». Cette terrasse est à ce jour, d'une surface de 122,63 m2, environ, suivant plan avec dimensions qui restera annexé aux originaux du présent.
Sur son côté Sud, cette terrasse est dotée d'un garde- corps, soit en dur et menuiserie métallique et panneaux de verre, soit totalement en menuiserie métallique et panneaux de verre comme son côté Nord et sur une partie elle est dotée d'un garde-corps en bois et métal.
Actuellement cette terrasse est d'une surface d'environ 122,53 m2. »
Les photos n°1 et 2 annexées au constat montrent que la partie sud de la terrasse à usage privatif avait été prolongée vers l'Ouest sur la toiture terrasse de la copropriété, par la pose de dalles en gravillon lavé, la pose de garde-corps en métal et verre, le long de la façade Sud surplombant la [Adresse 3], et au fond à l'Ouest par une structure métallique avec verre.
Les constatations de l'huissier effectuées le 18 septembre 2009, après réduction de la terrasse, ont été les suivantes :
« Suite aux travaux, la terrasse est réduite et ne forme plus un « L ». Elle longe l'appartement dans le sens Nord-Sud uniquement pour une surface d'environ 94,80 m2, le prolongement de la terrasse côté Ouest n'existe plus.
Côté Sud cette terrasse est toujours doté d'un garde-corps en menuiserie métallique.
Côté Ouest (côté ancienne terrasse) il a été érigé un garde-corps en panneaux plexiglass et métallique dans le prolongement du garde-corps existant en bois et structure métallique.
J'ai constaté, enfin que cette terrasse après travaux correspond à la forme rectangulaire et aux dimensions indiquées sur le plan du permis de construire originaire. »
Les photos n°3 et 4 du procès-verbal de constat du 27 mai 2009, les photos du constat du 18 septembre 2009, les deux photos n° 12 produites par M. [P] montrent que le toit terrasse de la copropriété et la terrasse à usage privatif de M. [P] étaient séparés par une clôture constituée de planches en bois posées sur une structure métallique, sur la totalité de la longueur sauf sur la partie Sud-Ouest sur laquelle a été réalisé l'empiètement du toit-terrasse de la copropriété.
Lors de la mise en conformité de la terrasse, M. [P] a ôté les gardes-corps en métal et verre, le long de la façade Sud surplombant la [Adresse 3], sur la partie appartenant à la copropriété et il a déplacé le garde-corps en vitre et métal qui se trouvait au fond côté Ouest pour le poser dans l'alignement de la clôture en bois métal, qui constitue la limite séparative entre sa terrasse et la toiture de la copropriété.
Suite à des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse par le syndic de la copropriété, le garde-corps a été ôté et il a été posé sur l'ensemble de la limite séparative entre la terrasse privative de M. [P] et la toiture terrasse de la copropriété une palissade d'un mètre de hauteur constituée de planches en bois fixées sur une structure métallique en métal (cf PV de constat du 26 avril 2018 pièce [P] n°16)
Sur la demande de M. [P]
Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, la suppression de la palissade en bois actuelle suppose tout d'abord que M. [P] rapporte la preuve que cet ouvrage est implanté sur sa partie privative et non en partie commune, preuve qu'il ne rapporte pas.
A cet égard, il sera constaté que sa demande porte uniquement sur le garde-corps vitré qu'il avait déplacé et non sur l'ensemble de la palissade qui a été entièrement remplacée.
Par ailleurs, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, le rétablissement de l'ancien garde-corps vitré, marquant la limite entre partie privative et commune implantée sur le toit terrasse de la copropriété et visible de l'extérieur relève indéniablement des dispositions d'ordre public de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, prévoyant que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite un vote en assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires.
Il sera ajouté que :
- M. [P] a été condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la surface d'environ 50 mètres carrés indûment appropriée, dans l'état prévu par le permis de construire originaire, et il ne justifie pas que le permis de construire ait prévu ce garde-corps.
- Bien au contraire, il apparaît au vu des constats d'huissier précités, que ce garde-corps vitré dont il demande le rétablissement a été posé postérieurement à la construction de l'immeuble, plus à l'ouest sur les parties communes avant d'être déplacé, en exécution de la décision du tribunal de grande instance d'Annecy du 13 novembre 2008, sur la limite séparative de la terrasse à usage privatif et la toiture terrasse de la copropriété.
- Enfin, M. [P] invoque en vain l'autorité de la chose jugée des décisions précédentes, alors que les juridictions n'ont jamais été saisies de la question relative à cet élément vitré et n'ont fait que vérifier qu'il avait restitué en surface la partie commune qu'il s'était indûment approprié, le tribunal ayant, par décision du 13 novembre 2008, condamné ce dernier à restituer à la copropriété la surface de toiture terrasse indûment appropriée d'environ 50 m2 dans l'état prévu par le permis de construire originaire
Il en est de même de la décision du juge de l'exécution en date du 24 mai 2016, qui n'a été saisi que du problème relatif à l'étanchéité de la toiture terrasse en dalles de gravillon lavé en lieu et place d'une protection par couches de gravillons telle que prévue dans le permis de construire initial.
Ainsi les procédures antérieures ont concerné des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [P] en restitution et remise en état d'une toiture terrasse qu'il s'était approprié alors que la présente procédure concerne une demande de M. [P] tendant à voir remplacer la palissade en bois installée sur la toiture terrasse commune par un élément vitré qu'il avait installé sans autorisation et qui a été retiré lors de travaux d'étanchéité exécutés par le syndicat des copropriétaires. Elles n'ont pas le même objet.
Dès lors que cet élément a été installé sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et donc en toute illégalité, M. [P] n'est pas fondé à solliciter la dépose de la structure bois pour la remplacer par une structure vitrée.
Enfin, l'argumentation de ce dernier sur la prétendue fragilité de l'installation qui aurait entrainé un arrachement de certaines lattes du fait d'intempéries survenues le 4 avril 2018, ne saurait être prise en compte alors qu'il ne justifie pas de la survenance de cet événement climatique.
Le jugement qui a rejeté sa demande sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.
M [P] qui échoue en son appel est tenu aux dépens exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dont la cour est saisie,
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires le Parc des Raisses II la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] aux dépens d'appel avec distraction de ces derniers au profit de Me Dormeval, avocat,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SELARL BOLLONJEON
Me Clarisse DORMEVAL
Copie exécutoire délivrée le
à
Me Clarisse DORMEVAL
