COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 15 Décembre 2022
N° RG 21/01162 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GW6V
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 06 Avril 2021, RG 16/01328
Appelante
S.C.I. LA BERGERIE dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON
Intimée
SCI MH 2013 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Emmanuelle MENIN de l'ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE
-=-=-=-=-=-=-=-=-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 25 octobre 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 14 janvier 2014, la SCI La Bergerie a vendu en état futur d'achèvement à la SCI MH 2013, dans un ensemble immobilier situé à Scionzier (Haute-Savoie), une coque brute (clos et couvert), d'un bâtiment à construire, lot 4 du permis de construire, moyennant le prix de 717 000 euros TTC.
La SCI MH 2013 a payé comptant une somme de 322 650 euros correspondant à 45 % du prix convenu, l'acte de vente prévoyant le paiement du surplus du prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement prévu à l'acte, dont 5 % à la livraison des VRD et 1 % à la levée des réserves.
Le 10 juillet 2014, le vendeur et l'acquéreur ont établi un procès-verbal de livraison assorti de réserves notamment sur les points suivants :
- aspect de finition du sol,
- fuite éventuelle du deuxième skydôme,
- reprise de peinture sur mur de séparation, première travée en particulier,
- étanchéité de l'ensemble d'entrée,
- pour les extérieurs : diverses non finitions,
- côté benne, zone à terminer, grillage, portail, portillon et fermeture de la zone selon plan.
Par courrier du 7 août 2014, la SCI MH 2013 a notifié des réserves complémentaires à la SCI La Bergerie :
- non-conformité de la hauteur totale du bâtiment, 7 mètres 36 au lieu de 7 mètres 80,
- non-conformité de la hauteur de l'auvent, 3 mètres du niveau du sol au lieu de 3 mètres 85,
- non-conformité de l'emplacement des enseignes,
- non-conformité de la réalisation de l'auvent de l'ensemble immobilier, un auvent réalisé au-dessus de l'entrée de chaque commerce au lieu d'un auvent d'un seul tenant,
- non-conformité de l'emplacement de la benne à déchets, le mur en béton prévu pour la fermeture n'a pas été réalisé,
- défauts de finition relatifs au dallage de la cellule acquise et aux murs de séparation des cellules qui devaient être livrées finies,
- dégradations au bardage tôle ou bois des façades du lot n°4.
Le 21 août 2014, la SCI La Bergerie a adressé à la SCI MH 2013 un appel de fonds numéro 7 d'un montant de 35 850 euros TTC (représentant les 5 % dus à la livraison des VRD), que cette dernière a contesté en se prévalant de l'inachèvement des travaux extérieurs.
Le 31 janvier 2015, la SCI MH 2013 a indiqué à son vendeur que les réserves n'avaient toujours pas été levées et a signalé l'apparition de fissurations du dallage et une fuite du skydôme en cas de fortes pluies.
La SCI La Bergerie est intervenue pour lever certaines réserves, puis, le 6 juillet 2015, la SCI MH 2013 s'est plainte de la persistance de problèmes d'étanchéité et d'un défaut d'isolation avec la cellule voisine.
Par acte du 03 août 2015, la SCI MH 2013 a sollicité en référé sur le fondement de la garantie des vices apparents, la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 17 septembre 2015, M. [J] [K] a été désigné en qualité d'expert judiciaire et la SCI La Bergerie a été condamnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la notification de l'ordonnance, à remettre à son acquéreur divers documents.
Par acte du 16 septembre 2016, la SCI MH 2013 a fait assigner au fond la SCI La Bergerie, devant le tribunal de grande instance de Bonneville, afin d'interrompre le délai de forclusion de la garantie des vices apparents et de solliciter un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, sursis qui a été ordonné par le juge de la mise en état le 12 avril 2017.
L'expert a déposé son rapport le 2 mars 2018.
Parallèlement, la SCI La Bergerie a fait assigner la SCI MH 2013 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville par acte du 9 février 2017 pour obtenir sa condamnation au paiement d'une provision de 35.850 euros correspondant à l'appel de fonds n° 7. Par ordonnance rendue le 1er juin 2017, le juge des référés a rejeté cette demande en raison de l'existence de contestations sérieuses.
La SCI La Bergerie a appelé en cause les sociétés Rhône-Alpes Acier et Bachetti, et leurs assureurs MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et AXA France IARD, pour être relevée et garantie, une jonction a été prononcée le 17 juin 2020. Puis, par décision du 7 octobre 2020, la disjonction entre les deux procédures a été ordonnée, de sorte que l'instance n'oppose plus que la SCI MH 2013 à la SCI La Bergerie.
Devant le tribunal, la SCI MH 2013 a sollicité l'indemnisation des divers préjudices qu'elle soutient subir du fait des vices et non-conformités apparents qu'elle a successivement dénoncés au vendeur. Elle a invoqué la prescription de la demande en paiement du solde du prix de vente formée reconventionnellement par la SCI La Bergerie.
La société Etablissement Défi Ménager (MDA), preneur à bail commercial des locaux vendus à la SCI MH 2013, est intervenue volontairement à l'instance, pour solliciter la condamnation du vendeur à l'indemniser de ses propres préjudices résultant de la nécessité de procéder au déménagement de son magasin le temps des travaux de réfection des sols.
La SCI La Bergerie s'est opposée aux demandes en soutenant que toutes les réserves ont été levées, et a conclu à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société MDA. Elle a sollicité reconventionnellement le paiement du solde du prix de vente pour 55.320 euros TTC.
Par jugement contradictoire du 06 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville a :
déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Etablissement Défi Ménager, dite MDA,
rejeté la demande de réouverture des débats, et écarté les notes en délibéré des débats,
condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013, les sommes suivantes, pour la réfection, au titre de la garantie des non-conformités et désordres apparents suivants :
- 10.000 euros TTC, au titre de la non-conformité de la hauteur de l'auvent et de l'auvent lui-même,
- 1.640 euros HT, au titre des défauts de finition du sol de la cellule, outre la TVA au taux en vigueur au jour du jugement et intérêts au taux légal à compter du 10 août 2014,
- 1.863,12 euros HT, au titre des dégradations sur le bardage en tôles des façades, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 592 euros TTC, au titre de la non remise des clefs des poubelles et des cendriers, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 126,06 euros, au titre de la réfection de l'étanchéité de l'entrée du lot, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 1.286,24 euros HT, au titre du dysfonctionnement de l'alarme de séparateurs à hydrocarbures, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 13.776 euros HT, au titre des fissures dans le dallage du hall d'exposition, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 695,78 euros HT au titre du défaut d'étanchéité de l'isolation de la cellule, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
outre intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
déclaré la SCI MH 2013 irrecevable en ses demandes au titre de l'emplacement de la benne à ordures et du défaut de marquage du dépose minute,
débouté la SCI MH 2013 de ses demandes au titre de la hauteur totale du bâtiment, des défauts de finition de la peinture sur le mur de séparation entre les cellules, des clefs du boîtier d'alarme de désenfumage et de la facture de M. [E],
débouté la société Etablissement Défi Ménager, dite MDA, de l'intégralité de ses demandes,
déclaré irrecevable, comme prescrite, la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'appel de fonds numéro 7,
débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de la quote-part de la taxe d'assainissement,
condamné la SCI MH 2013 à payer à la SCI La Bergerie la somme de 7.170 euros TTC au titre de l'appel de fonds numéro 8,
condamné la SCI La Bergerie aux entiers dépens de l'instance y compris ceux des référés et les frais d'expertise de M. [K],
condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 3 juin 2021, la SCI La Bergerie a interjeté appel de ce jugement en intimant la SCI MH 2013.
Par conclusions notifiées le 2 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI La Bergerie demande en dernier lieu à la cour de :
réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 6 avril 2021 en ce qu'il a :
' condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013, les sommes suivantes, pour la réfection, au titre de la garantie des non-conformités et désordres apparents suivants :
- 10.000 euros TTC, au titre de la non-conformité de la hauteur de l'auvent et de l'auvent lui-même,
- 1.640 euros HT, au titre des défauts de finition du sol de la cellule, outre la TVA au taux en vigueur au jour du jugement et intérêts au taux légal à compter du 10 août 2014,
- 1.863,12 euros HT, au titre des dégradations sur le bardage en tôles des façades, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 592 euros TTC, au titre de la non remise des clefs des poubelles et des cendriers, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 126,06 euros, au titre de la réfection de l'étanchéité de l'entrée du lot, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 1.286,24 euros HT, au titre du dysfonctionnement de l'alarme de séparateurs à hydrocarbures, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 13.776 euros HT, au titre des fissures dans le dallage du hall d'exposition, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 695,78 euros HT au titre du défaut d'étanchéité de l'isolation de la cellule, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01, outre intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
' déclaré irrecevable, comme prescrite, la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'appel de fonds numéro 7,
' débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de la quote-part de la taxe d'assainissement,
' condamné la SCI La Bergerie aux entiers dépens de l'instance y compris ceux des référés et les frais d'expertise de M. [K],
' condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
débouter la SCI MH 2013 de son appel incident,
En conséquence,
rejeter les demandes de la SCI MH 2013 de condamnations de la SCI La Bergerie à lui payer au titre de la garantie des non-conformités et désordres apparents, les sommes suivantes :
- 46.000 euros HT au titre des non-conformités contractuelles (désordres n°1, n°2, et n°4) outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 4.860 euros TTC au titre du désordre n°5 «non-conformité de l'emplacement benne à déchets» outre actualisation selon l'indice BT T01,
- 4.650 euros HT au titre du désordre n°7 « défaut de finition de la peinture sur le mur de séparation entre les cellules» outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 162,06 euros HT au titre du désordre n°14 «défaut d'étanchéité de l'entrée du lot» outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 1. 915,20 euros TTC en remboursement de la facture d'intervention de M. [E] outre les intérêts de retard au taux légal,
- 7.582,02 euros HT en réparation du préjudice financier (temps passé sur le dossier par le gérant de la SCI MH 2013) outre TVA au taux en vigueur,
rejeter les demandes de la SCI MH 2013 tendant à :
- dire et juger que ces sommes porteront intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts de l'article 1343-2 du code civil,
- écarter des débats la pièce adverse n° 9,
- débouter la SCI La Bergerie de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, comme étant prescrites et dépourvues de fondement,
- dire et juger que la condamnation prononcée au titre de l'appel de fonds n°8 ne pourrait intervenir qu'en montant HT,
- condamner la SCI La Bergerie à lui payer une indemnité d'un montant de 15.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux entiers dépens,
débouter la SCI MH 2013 de l'intégralité de ses demandes au titre de non-conformités ou désordres pour être irrecevables, injustifiées et non fondées,
Subsidiairement,
rejeter toutes demandes de condamnations formées par la SCI MH 2013 à ces titres, assorties de la TVA,
déclarer non prescrite la demande de la SCI La Bergerie en paiement du solde du prix de vente,
condamner la SCI MH 2013 à payer à la SCI La Bergerie la somme de 35.850 euros au titre des 5 % du prix de vente,
condamner la SCI MH 2013 à payer à la SCI La Bergerie la somme de 4.249,10 euros au titre de la participation au financement de l'assainissement collectif,
confirmer pour le surplus le jugement entrepris,
condamner la SCI MH 2013 à payer, en cause d'appel, à la SCI La Bergerie la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI MH 2013 aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise, avec pour les dépens d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Dormeval.
Par conclusions notifiées le 19 septembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI MH 2013 demande en dernier lieu à la cour de :
confirmer le jugement du tribunal de Bonneville du 6 avril 2021, en ce qu'il a :
' condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013, les sommes suivantes, pour la réfection, au titre de la garantie des non-conformités et désordres apparents suivants :
- 1.640 euros HT, au titre des défauts de finition du sol de la cellule, outre la TVA au taux en vigueur au jour du jugement et intérêts au taux légal à compter du 10 août 2014,
- 1.863,12 euros HT, au titre des dégradations sur le bardage en tôles des façades, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 592 euros TTC, au titre de la non remise des clefs des poubelles et des cendriers, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 1.286,24 euros HT, au titre du dysfonctionnement de l'alarme de séparateurs à hydrocarbures, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 13.776 euros HT, au titre des fissures dans le dallage du hall d'exposition, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 695,78 euros HT au titre du défaut d'étanchéité de l'isolation de la cellule, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01, outre intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
' déclaré irrecevable, comme prescrite, la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'appel de fonds numéro 7,
' débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de la quote-part de la taxe d'assainissement,
' condamné la SCI La Bergerie aux entiers dépens de l'instance y compris ceux des référés et les frais d'expertise de M. [K],
' condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' débouté la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 06 avril 2021, en ce qu'il a :
' fixé à 10.000 euros HT la somme allouée au titre des non-conformités contractuelles, outre la TVA au taux en vigueur et actualisation selon l'indice BT T01,
' déclaré la SCI MH 2013 irrecevable en ses demandes au titre de l'emplacement de la benne à ordures et du défaut de marquage du dépose minute,
' condamné la SCI MH 2013 à payer à la SCI La Bergerie la somme de 7.170 euros TTC au titre de l'appel de fonds n°8,
' débouté la SCI MH 2013 de ses demandes au titre de la hauteur totale du bâtiment, des défauts de finition de la peinture sur le mur de séparation entre les cellules et de la facture de M. [E],
Et, statuant à nouveau sur ces points,
condamner la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 au titre de la garantie des non-conformités et désordres apparents, les sommes suivantes :
- 46.000 euros HT, au titre des non-conformités contractuelles (désordres n°1, n°2 et n°4), outre la TVA au taux en vigueur et actualisation selon l'indice BT T01,
- 4.860 euros TTC, au titre du désordre n°5 «non conformité de l'emplacement benne à déchets», outre actualisation selon l'indice BT T01,
- 4.650 euros HT au titre du désordre n°7 «défaut de finition de la peinture sur le mur de séparation entre les cellules», outre TVA au taux en vigueur et actualisation selon l'indice BT T01,
- 162,06 euros HT, au titre du désordre n°14 «défaut d'étanchéité de l'entrée du lot», outre TVA au taux en vigueur et actualisation selon l'indice BT T01,
- 1.915,20 euros TTC en remboursement de la facture d'intervention de M. [E], outre les intérêts de retard au taux légal,
- 7.582,02 euros HT, en réparation du préjudice financier (temps passé sur le dossier par le gérant de la SCI MH 2013), outre TVA au taux en vigueur,
dire et juger que ces sommes porteront intérêts de retard au taux légal et capitalisation des intérêts de l'article 1343-2 du code civil,
écarter des débats la pièce adverse n°109,
débouter la SCI La Bergerie de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, comme étant prescrites et dépourvues de fondement,
Subsidiairement,
dire et juger que la condamnation prononcée au titre de l'appel de fonds n°8 ne pourrait intervenir qu'en montant HT,
En tout état de cause,
condamner la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 une indemnité d'un montant de 15.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI La Bergerie aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la selurl Bollonjeon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée à la date du 26 septembre 2022 et renvoyée à l'audience du 25 octobre 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 15 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SCI MH 2013 sollicite que la pièce n° 109 de l'appelante soit écartée des débats. Cette demande ne peut qu'être rejetée dès lors que l'appelante n'a pas produit de pièce n° 109 (le bordereau fait état de 14 pièces produites) et qu'aucune explication n'est donnée sur ce point.
1/ Sur les demandes de la SCI MH 2013
Les demandes de la SCI MH 2013 sont fondées sur la garantie des vices et défauts de conformités apparents telle que prévue par l'article 1642-1 du code civil.
Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, les prévisions contractuelles résultent ici du compromis de vente en l'état futur d'achèvement du 18 octobre 2013 et de l'acte authentique de vente du 14 janvier 2014.
Il convient d'ajouter que, dans l'hypothèse où les caractéristiques décrites par les deux actes sont différentes, ce sont les prévisions de l'acte authentique et de ses annexes qui prévalent, quand bien même ses annexes ne seraient pas signées des parties. En effet, l'acte authentique vise expressément ses annexes, notamment les plans et le descriptif technique (page 7), de sorte que ces sont eux qui constituent la référence. Les plans annexés au compromis de vente, et signés par les parties, restent toutefois dans le champ contractuel dans la mesure où ils ne sont pas en contradiction avec ceux de l'acte authentique. Dans cette mesure ils obligent donc le vendeur à les respecter, lequel s'est toutefois réservé le droit d'apporter au descriptif annexé à l'acte authentique les modifications jugées nécessaires qui ne changeraient en rien l'usage du bâtiment.
L'appelante et l'intimée discutant chacun des vices et défauts de conformités en litige, il convient de les examiner à nouveau, dans l'ordre retenu par l'expert et le tribunal.
Désordre n° 1 : non-conformité de la hauteur totale du bâtiment par rapport aux prévisions contractuelles
La SCI MH 2013 réitère en appel le grief tiré de ce que la toiture ne serait pas conforme à ce qui a été convenu.
Toutefois, il résulte de l'expertise judiciaire que le toit du bâtiment, finalement plat et non à doubles pentes, et sa hauteur, sont conformes aux plans et au descriptif technique annexés à l'acte authentique, de sorte qu'il n'y a pas de non conformité. Il sera souligné en outre que la SCI MH 2013 ne subit aucune perte de surface et que ses arguments relatifs à la possibilité ou non de faire un étage sont inopérants.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre.
Désordres n° 2 et 4 : non-conformité de la hauteur de l'auvent et de l'auvent lui-même
La SCI La Bergerie soutient qu'il n'y a pas de non-conformités.
Toutefois, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément que le tribunal a retenu que la hauteur libre de l'auvent telle que prévue tant au compromis de vente qu'à l'acte authentique est la même à savoir 3,50 m, or l'expert a constaté qu'elle ne fait que 2,60 m. Le défaut de conformité est donc établi et il a pour conséquence d'empêcher certains véhicules de s'approcher au plus près de l'entrée du magasin pour le chargement des marchandises par les clients.
Concernant la forme même de l'auvent, qui, au lieu d'être continu sur toute la longueur du bâtiment, est réduit à des auvents couvrant uniquement les entrées, il résulte des plans annexés à l'acte authentique que cet auvent n'est ainsi pas conforme, ce qui a pour conséquence de priver les clients d'une circulation abritée entre les différents commerces.
Une telle modification n'entre pas dans celles permises par la clause du descriptif technique dès lors qu'elle a pour effet de modifier les conditions d'usage du bâtiment.
C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné la SCI La Bergerie à réparer le préjudice subi par la SCI MH 2013. Quant à l'évaluation du préjudice, le tribunal ne peut qu'être approuvé d'en avoir fixé le montant à 10.000 euros, dans la mesure où l'expertise privée produite par l'acquéreur ne permet pas d'imputer à ce seul défaut une diminution de valeur plus importante.
Désordre n°5 : non-conformité de la benne à déchets
La SCI MH 2013 soutient que la benne à déchets devrait être protégée par un mur en béton comme prévu au compromis de vente.
Toutefois, il s'agit d'un équipement collectif dont elle n'est pas propriétaire. Par ailleurs, le claustra en bois qui a été réalisé, couplé avec une haie avec grillage métallique, est conforme aux plans annexés à l'acte authentique de vente, de sorte qu'aucun défaut de conformité n'est établi et la demande ne peut qu'être rejetée.
Désordre n°6 : défaut de finition du sol de la cellule
C'est à juste titre que ce défaut a été retenu par le tribunal, quand bien même il n'a pas pu être constaté par l'expert puisque les travaux d'aménagement intérieurs avaient été réalisés. Toutefois, ce point a été réservé à la livraison et le vendeur a admis son existence devant l'expert. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI La Bergerie à le réparer pour un montant de 1.640 euros HT.
Le jugement sera toutefois réformé en ce qu'il a appliqué la TVA sur cette somme alors qu'il n'est pas contesté que la SCI MH 2013 est elle-même assujettie à la TVA et doit ainsi la récupérer.
Désordre n° 7 : défauts de finition de la peinture sur le mur de séparation entre les cellules
C'est encore à juste titre que le tribunal a retenu que le défaut de conformité n'est pas établi, l'expert ayant constaté que la peinture est conforme au descriptif technique annexé à l'acte authentique de vente. Le fait qu'une réserve ait été mentionnée au procès-verbal de livraison ne suffit pas à établir que le défaut existe, ni qu'il a été accepté par le vendeur.
Désordre n° 8 : dégradations sur le bardage en tôle ou en bois des façades
La SCI La Bergerie soutient que ces dégradations, postérieures à la livraison, sont le fait d'auteurs non identifiés et ne peuvent lui être imputées.
Le tribunal a retenu ces dégradations à la charge du vendeur. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de mettre ces dégradations à la charge du vendeur alors qu'elles sont apparues après la livraison de l'immeuble. S'il est exact que des travaux extérieurs n'étaient pas encore achevés et se sont poursuivis dans les jours suivant la livraison, pour autant la SCI MH 2013 ne rapporte pas la preuve qu'elles seraient imputables à ces travaux.
Le jugement sera donc réformé de ce chef et la SCI MH 2013 sera déboutée de sa demande à ce titre.
Désordre n° 10 : défaut de marquage des emplacements de stationnement dépose-minute
Il résulte des plans annexés à l'acte authentique de vente que ces places, qui figuraient sur les plans du compromis, ne sont plus prévues, de sorte qu'il n'y a aucun défaut de conformité. De surcroît il s'agit d'espaces communs dont la SCI MH 2013 n'est pas propriétaire.
Désordre n° 11 et 12 : remise des clés des boîtier d'alarme, des poubelles et des cendriers
Ces équipements devaient être remis à l'acquéreur qui les a réclamés dès le 31 juillet 2015, dans le délai de garantie des défauts de conformité apparents. Aucune explication n'est donnée par le vendeur sur ce point, aussi, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a condamné la SCI La Bergerie à payer la somme de 592 euros HT à ce titre.
Cette somme ne sera pas augmentée de la TVA pour le même motif que précédemment.
Désordre n° 14 : défaut d'étanchéité de l'entrée du lot
Ce désordre a été dénoncé à la livraison. La SCI La Bergerie soutient qu'elle a fait réaliser les travaux de reprise nécessaires.
Toutefois, il résulte de l'expertise judiciaire que les travaux de la société Rhône Alpes Acier n'ont pas été efficaces, le désordre persistant. C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné le vendeur en paiement sauf à modifier le montant alloué pour le porter à 162,06 euros HT (au lieu de 126,06 euros), sans la TVA pour les mêmes motifs que précédemment.
Désordre n° 16 : défaut de l'alarme de séparateurs à hydrocarbures
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que ce défaut, dénoncé dès le 29 septembre 2014, doit être réparé par le vendeur, l'expert ayant constaté lui-même que le problème n'était toujours pas résolu à la fin de l'année 2017, malgré l'intervention de la société Rhône-Alpes Acier. Le vendeur ne démontre pas y avoir remédié. La condamnation prononcée à hauteur de 1.286,24 euros HT sera confirmée, sauf sur l'application de la TVA.
Désordre n° 17 : fissures dans le dallage du hall d'exposition
L'existence des fissures est avérée et a été constatée par l'expert. Leur apparition, dans les mois suivant la livraison, a été dénoncée par l'acquéreur au vendeur dans le délai de la forclusion.
S'il est exact que ce désordre n'est pas imputable à une faute du vendeur, mais au mouvement naturel du bâtiment selon l'expert, pour autant l'acquéreur est fondé à obtenir réparation de ce désordre qui n'entre pas dans les prévisions contractuelles et relève donc de la garantie due par le vendeur.
Le tribunal sera approuvé en ce qu'il a retenu la solution préconisée par l'expert de réfection de l'ensemble du dallage, seule susceptible de remédier complètement à ce désordre. La condamnation prononcée pour 13.776,00 euros HT sera confirmée, sauf sur l'application de la TVA.
Désordre n° 18 : défaut d'étanchéité de l'isolation de la cellule
Le tribunal a retenu à juste titre ce désordre à la charge du vendeur, les travaux de reprise n'ayant été que partiels, de sorte que la condamnation prononcée pour 695,78 euros HT sera confirmée, sauf sur l'application de la TVA.
Coût de l'intervention de M. [E]
La SCI MH 2013 réclame encore le paiement des frais de l'intervention de M. [E]. Toutefois cette consultation a été exposée par la SCI MH 2013 sans aucune utilité pour la solution du présent litige (estimation du bien). Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Préjudice financier subi par la SCI MH 2013
La SCI MH 2013 soutient avoir subi un préjudice financier représenté par le temps passé par son gérant au traitement du litige avec la SCI La Bergerie.
Toutefois, aucun préjudice particulier n'est démontré qui serait distinct des frais irrépétibles susceptibles d'être alloués sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En effet, la SCI MH 2013 produit pour tout justificatif une facture qu'elle a elle-même émise au nom de la SCI La Bergerie au titre de ce temps passé, ce qui n'est évidemment pas probant.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Il sera enfin ajouté que les condamnations prononcées ont été à juste titre assorties par le tribunal d'une actualisation sur l'indice du bâtiment, toutefois, c'est par erreur que cet indice a été désigné comme BT T01, alors qu'il s'agit de l'indice BT 01. Le jugement sera réformé en ce sens et l'actualisation sera faite au jour du présent arrêt. Il sera également confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts par année entière, les conditions de cette mesure étant remplies.
2/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCI La Bergerie
La SCI La Bergerie fait grief au jugement déféré d'avoir déclaré prescrite sa demande en paiement de l'appel de fonds n° 7 pour 35.850 euros TTC.
Cet appel de fonds est en date du 21 août 2014, la prescription applicable est la prescription de droit commun de cinq ans de l'article 2224 du code civil. La première demande en paiement formée devant le tribunal à ce titre est en date du 27 novembre 2019.
C'est à juste titre que le tribunal a retenu que la prescription n'avait pas été interrompue par l'assignation en référé-provision délivrée à la requête du vendeur le 9 février 2017, dans la mesure où le juge des référés l'a débouté de cette demande.
Toutefois, devant l'expert, la SCI La Bergerie a expressément reconnu devoir le solde du prix puisqu'elle a indiqué, dans un dire du 24 mars 2016, qu'elle avait procédé à la consignation de cette somme. Cette reconnaissance du droit du vendeur à recevoir le prix de vente interrompt la prescription conformément à l'article 1240 du code civil.
Aussi, c'est à tort que le tribunal a déclaré cette demande prescrite, le délai de cinq ans à compter du 24 mars 2016 n'étant pas expiré à la date de la demande le 27 novembre 2019.
Le montant dû n'est ni discutable, ni discuté, et conforme à l'acte de vente, de sorte que le jugement sera réformé de ce chef et la SCI MH 2013 sera condamnée à payer la somme de 35.850 euros TTC.
Concernant l'appel de fonds n° 8, d'un montant de 7.170 euros TTC, la SCI MH 2013 soutient que la demande serait prescrite.
Toutefois, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que le délai de prescription n'a pas couru puisque la somme ne devenait exigible qu'à la levée des réserves qui n'était toujours pas intervenue.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI MH 2013 à payer la somme de 7.170 euros TTC à ce titre.
Concernant l'argumentation de l'acquéreur quant au fait que le prix devrait n'être que HT, elle ne peut qu'être écartée puisqu'il s'agit d'une TVA acquittée et non récupérable, étant rappelé que la somme correspond au solde du prix de vente qui a été stipulé payable TTC.
Enfin, concernant la quote-part de la taxe d'assainissement, le tribunal ne peut qu'être approuvé d'avoir rejeté la demande de la SCI La Bergerie qui, pas plus qu'en première instance, ne justifie du montant qu'elle aurait acquitté et qui serait dû par l'acquéreur. En effet, le montant réclamé a considérablement varié, sans qu'aucun justificatif probant ne soit produit, et la pièce n° 13 qu'elle produit aujourd'hui, censée justifier du paiement, ne permet pas d'identifier l'immeuble auquel la taxe se rattache.
3/ Sur les autres demandes
C'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge de la SCI La Bergerie les frais d'expertise de M. [K], et qu'il a alloué à la SCI MH 2013 une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ces dispositions seront donc confirmées.
Pour autant, en cause d'appel, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.
Enfin, en considération des circonstances de l'affaire, il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Dit n'y avoir lieu à écarter la pièce n° 109 de la SCI La Bergerie qui n'existe pas,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 6 avril 2021, sauf en ce qu'il a :
' condamné la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 les sommes de :
- 1.863,12 euros HT, au titre des dégradations sur le bardage en tôles des façades, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
- 126.06 euros, au titre de la réfection de l'étanchéité de l'entrée du lot, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
' dit que les condamnations prononcées hors taxes à l'encontre de la SCI La Bergerie seront augmentées de la TVA au taux en vigueur au jour du jugement,
' dit que les condamnations prononcées seront actualisées selon l'indice BT T01,
' déclaré irrecevable, comme prescrite, la SCI La Bergerie de sa demande au titre de l'appel de fonds numéro 7,
Réformant, et statuant à nouveau de ces seuls chefs,
Déboute la SCI MH 2013 de sa demande en paiement de la somme de 1.863,12 euros HT, au titre des dégradations sur le bardage en tôles des façades, outre TVA au taux en vigueur au jour du jugement avec actualisation selon l'indice BT T01,
Condamne la SCI La Bergerie à payer à la SCI MH 2013 la somme de 162,06 euros HT au titre du désordre n° 14 «défaut d'étanchéité de l'entrée du lot», outre actualisation sur l'indice du coût de la construction BT 01 au jour de la présente décision,
Dit que l'ensemble des condamnations prononcées en montant hors taxes à l'encontre de la SCI La Bergerie par le jugement déféré, et confirmées par le présent arrêt, ne seront pas augmentées de la TVA, et seront actualisées selon l'indice BT 01 au jour du présent arrêt,
Condamne la SCI MH 2013 à payer à la SCI La Bergerie la somme de 35.850 euros TTC au titre de l'appel de fonds n° 8, représentant le solde du prix de vente de l'immeuble,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties,
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a engagés, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.
Ainsi prononcé publiquement le 15 décembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.
La Greffière La Présidente
