COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 17 Novembre 2022
N° RG 21/00506 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUUB
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 16 Décembre 2020, RG 11-20-336
Appelant
M. [D] [K]
né le 30 Janvier 1991 demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Pauline RIVIERE, avocat au barreau de CHAMBERY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000267 du 01/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimés
Mme [W] [I], demeurant [Adresse 2]
sans avocat constitué
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal
Représenté par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocat au barreau de BONNEVILLE
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 27 septembre 2022 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 juin 2019, l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie (OPH) a donné à bail à M. [D] [K] et Mme [W] [I] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 400,65 €, outre les charges.
Par acte délivré le 6 février 2020, l'OPH a fait délivrer à ses locataires un commandement d'avoir à payer la somme de 394,58 € au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2020.
Faute pour les locataires d'avoir régularisé l'arriéré dû, par acte délivré le 16 juillet 2020, l'OPH a fait assigner M. [K] et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins suivantes:
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.290,33 € au titre des loyers impayés au 13 mai 2020, ultérieurement actualisée à 5.557,73 € au 30 septembre 2020,
- prononcer la résiliation du bail pour non respect des obligations contractuelles,
- ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, dès le prononcé de la décision,
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation et jusqu'à leur départ, fixée au montant du loyer, outre charges et indexation,
- les condamner au paiement de la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
M. [K] et Mme [I] ont comparu en personne devant le juge des contentieux de la protection et ont essentiellement demandé à bénéficier de délais de paiement.
Par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a:
prononcé la résiliation à la date du 16 décembre 2020 du bail liant les parties,
dit que M. [K] et Mme [I] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution,
dit qu'à défaut pour M. [K] et Mme [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'OPH pourra faire procéder à leur expulsion,
condamné solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH la somme de 5.489,80 €, selon décompte arrêté au 30 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
condamné M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 16 décembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 995,52 €, provision sur charges incluse,
dit que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s'agit était loué,
condamné in solidum M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. [K] et Mme [I] aux dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification au préfet,
rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris est de droit.
Par déclaration du 9 mars 2021, M. [K] a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées le 8 juin 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [K] demande en dernier lieu à la cour de:
Vu l'article 1343-5 du code civil,
infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation à la date du 16 décembre 2020 du bail conclu le 25 juin 2019 entre l'OPH et M. [K] et Mme [I] afférent au logement situé [Adresse 2]; en ce qu'il a dit que M. [K] et Mme [I] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution,
accorder à M. [K] et Mme [I] des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil à hauteur de deux années afin d'apurer leur dette,
condamner l'OPH aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Pauline Rivière, avocat.
Par conclusions notifiées le 4 août 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie demande en dernier lieu à la cour de:
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018,
Vu l'article 1729 du code civil,
dire et juger irrecevable la demande de délai formulée par M. [K] pour le compte de madame,
dire et juger irrecevable et mal fondée la demande de délai formulée par M. [K],
en tout état de cause, débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'actualisation de la dette,
par conséquent,
prononcer la résiliation à la date du 16 décembre 2020, du bail conclu le 25 juin 2019 entre l'OPH et M. [K] et Mme [I] et afférent au logement situé [Adresse 2],
dire que M. [K] et Mme [I] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L. 411-1, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH la somme de 17.857,98 € selon décompte arrêté le 6 avril 2022, avec intérêts au tax légal à compter de ce jour,
condamner M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 16 décembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, soit le 29 octobre 2021,
fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 995,22 €, provision sur charges incluse,
condamner in solidum M. [K] et Mme [I] à payer à l'OPH la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure de première instance,
condamner in solidum M. [K] et Mme [I] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l'assignation et de sa notification au préfet,
Et y ajouter,
condamner M. [K] à payer à l'OPH la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil au titre de la procédure d'appel,
le condamner aux entiers dépens d'appel, dont distraction pour ces derniers sera ordonnée au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La déclaration d'appel a été signifiée à Mme [I] par acte délivré à domicile le 4 juin 2021. Les conclusions de l'OPH lui ont été signifiées par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 10 août 2022.
Mme [I] n'a pas constitué avocat devant la cour.
L'affaire a été clôturée à la date du 29 août 2022 et renvoyée à l'audience du 27 septembre 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 17 novembre 2022.
MOTIFS ET DÉCISION
Au soutien de son appel M. [K] expose simplement qu'ils sont, lui et sa compagne Mme [I], de bonne foi et ont commencé à payer l'arriéré dû. Il entend ainsi obtenir la réformation de la décision.
Il convient tout d'abord de rappeler que seul M. [K] est appelant, de sorte qu'il n'est pas recevable à former des demandes au nom de Mme [I] qui ne comparaît pas.
1/ Sur la résiliation du bail
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Le contrat de bail liant les parties a fixé à 400,65 € le montant du loyer mensuel principal, outre 114,64 € de provision pour charges.
Il est constant et au demeurant non contesté par l'appelant que les loyers dus par M. [K] et Mme [I] n'ont pas été payés pendant plusieurs mois, la dette de loyers ayant atteint 5.489,80 € au 30 septembre 2020, selon le tribunal.
L'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, n'a pas été payée par les preneurs, l'APL ayant cessé d'être versée au bailleur à compter du mois de juillet 2021. Ainsi, l'arriéré dû de 6.038,47 € au 26 avril 2021 (pièce n° 3 de l'appelant), a continué d'augmenter jusqu'à l'expulsion des preneurs le 29 octobre 2021.
L'appelant, qui a désormais quitté les lieux suite à l'expulsion du 29 octobre 2021, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la dette de loyers aurait diminuée comme il le prétend, alors que c'est exactement l'inverse qui résulte des pièces produites par le bailleur.
M. [K] ne produit au demeurant aucune pièce utile à faire obstacle à la résiliation du bail qui a été prononcée à juste titre par le premier juge, faute pour les locataires de payer leur loyer.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef, ainsi qu'en ce qu'il a ordonné l'expulsion des locataires.
2/ Sur l'arriéré dû
L'appelant ne conteste pas les sommes réclamées par l'OPH au titre de l'arriéré dû, actualisé à hauteur d'appel avec les indemnités d'occupation impayées et les réparations locatives.
Mme [I] n'étant pas comparante, il appartient à la cour de vérifier le bien fondé de la demande en paiement, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile.
L'examen des factures et décomptes produits par l'OPH révèle que, outre le montant des loyers et charges, des frais de contentieux sont imputés aux locataires, dont le fondement n'est pas justifié, ni le montant, de sorte qu'il convient de les déduire, comme l'avait fait le premier juge.
Par ailleurs, il apparaît que l'OPH a inclu dans son décompte l'indemnité au titre de l'article 700 allouée par le tribunal (100 €). L'examen des factures établies par le bailleur révèle ainsi que c'est une somme totale de 926,43 € qui doit être déduite.
Les lieux ayant été libérés suite à l'expulsion, l'OPH sollicite une somme de 7.775,63 € au titre des réparations locatives.
Il n'est produit aucun état des lieux d'entrée, de sorte que les lieux sont réputés avoir été remis au locataire en bon état de réparations locatives, et celui-ci doit les rendre tels, sauf preuve contraire, conformément à l'article 1731 du code civil.
L'OPH produit aux débats un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 17 mars 2022, auquel les preneurs, bien que dûment convoqués, ne se sont pas présentés.
Le contenu de ce procès-verbal et l'estimation des travaux à réaliser dans l'appartement qui a ensuite été réalisée (pièce n° 21 de l'intimé) ne sont pas contestés par M. [K]. L'examen du procès-verbal de l'huissier révèle que les lieux ont été restitués en mauvais état, avec de nombreuses dégradations (prises électriques arrachées, sols en linoléum déchirés, murs salis, portes dégondées, évier dégradé, peinture grossière appliquée sur plusieurs murs avec débordements et écailles, faïences cassées dans la salle bains, bouches d'aération très sales, WC bouchés et sans abattant, etc...).
Par ailleurs, il résulte de l'estimation des travaux réalisée par le bailleur que certains postes ne sont pas retenus à la charge des preneurs, ou seulement partiellement. Toutefois, il n'a pas été tenu compte de l'usure normale liée à l'occupation du logement pendant trois ans. Or le bailleur ne peut prétendre faire supporter au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par l'usure normale des biens.
Il y a donc lieu d'appliquer à l'ensemble de l'évaluation de travaux, qui concernent essentiellement des travaux de peinture, de revêtements de sols et carrelages, un abattement de 30 % sur le prix annoncé pour tenir compte de l'usure normale, hors dégradations imputables aux locataires.
C'est donc la somme de 7.717,53 - 30 % = 5.402,27 € qui sera allouée à l'OPH au titre des réparations locatives, soit une déduction de 2.315,26 €
Le montant total dû par M. [K] et Mme [I] s'élève donc à :
- solde réclamé au 5 avril 2022 (y compris réparations locatives) 17.638,90 €
- à déduire frais de contentieux et article 700 - 926,43 €
- à déduire vétusté sur réparations locatives - 2.315,26 €
- total dû par les locataires 14.397,21 €
M. [K] et Mme [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
3/ Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1243-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront un intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En l'espèce, M. [K] sollicite des délais de paiement, toutefois il ne produit qu'un unique bulletin de salaire du mois d'avril 2021, ne justifie pas de sa nouvelle adresse et n'explique pas de quelle manière il entend s'acquitter de sa dette.
Dans ces conditions il ne peut lui être accordé aucun délai de paiement.
4/ Sur les autres demandes
L'appelant étant au bénéfice de l'aide juridictionnelle totale, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'OPH.
M. [K] et Mme [I] supporteront les entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz, avocats.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt de défaut,
Déclare irrecevables les demandes formées par M. [D] [K] pour le compte de Mme [W] [I] qui n'est pas comparante,
Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le 16 décembre 2020, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [D] [K] et Mme [W] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie la somme de 5.489,80 €, selon décompte arrêté le 30 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [D] [K] et Mme [W] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie la somme de 14.397,21 €, au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et charges, et des réparations locatives, selon décompte arrêté au 5 avril 2022, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [D] [K] et Mme [W] [I] aux entiers dépens de l'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz, avocats.
Ainsi prononcé publiquement le 17 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
