COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 07 Juillet 2022
N° RG 20/01157 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GQ6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 07 Septembre 2020, RG 11-18-289
Appelante
Mme [R] [J] épouse [V]
née le 10 Mars 1955 à [Localité 5] (Maroc), demeurant [Adresse 1]
Représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocat au barreau d'ANNECY
Intimés
M. [T] [P]
né le 06 Novembre 1958 à HONG KONG, demeurant [Adresse 3]
Mme [L] [F]
née le 17 Avril 1978 à CHINE, demeurant [Adresse 3]
Représentés par la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau D'ANNECY
S.A.S. ADMINISTRATION IMMOBILIERE ANNECIENNE 'LES 2A' , dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 05 avril 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 février 2005, Mme [R] [J] épouse [V] a donné à bail, par l'intermédiaire de la société Administration Immobilière annécienne 'les 2A' (ci-après dénommée société 'Les 2 A'), à M. [T] [P] et Mme [L] [F], son épouse, un immeuble à usage d'habitation situé de type T3, situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel 700 euros, outre 130 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 1 400 euros était versé par les locataires.
Le 18 novembre 2017, Mme [R] [J] épouse [V] a fait faire une expertise amiable au contradictoire de M. [T] [P] après avoir appris l'existence de dégradations sur les surfaces peintes de l'appartement loué. Elle a ensuite fait grief au locataire d'avoir dégradé l'appartement et à la société 'Les 2 A' d'avoir manqué à ses obligations contractuelles.
Suivant citations du 9 mai 2018, Mme [R] [J] épouse [V] a fait assigner M. [T] [P] et Mme [L] [F] et la société 'Les 2 A' devant le tribunal d'instance d'Annecy aux fins d'obtenir indemnisation, estimant que les locataires avaient manqué à leurs obligations résultant du contrat de bail et que l'agence immobilière, bien qu'ayant connaissance des dégradations, ne l'avait pas informée ni n'avait assuré le suivi des travaux de reprise.
Parallèlement, Mme [R] [J] épouse [V] donnait congé pour vente à ses locataires par acte du 24 juillet 2019 à effet au 6 février 2020. Les locataires ont finalement quitté les lieux le 1er juillet 2020.
Par jugement contradictoire du 7 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- rejeté les demandes de Mme [R] [J] épouse [V],
- rejeté la demande d'indemnisation formée par la société 'Les 2 A',
- condamné Mme [R] [J] épouse [V] à payer à M. [T] [P] et à Mme [L] [F] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [R] [J] épouse [V] à payer à la société 'Les 2 A' la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [R] [J] épouse [V] aux dépens.
Par déclaration du 8 octobre 2020, Mme [R] [J] épouse [V] a interjeté appel du jugement.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [R] [J] épouse [V] demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- déclarer recevables et bien fondées ses demandes formées à l'encontre de M. [T] [P] et Mme [L] [F],
- constater l'inexécution par M. [T] [P] et Mme [L] [F] de leurs obligations résultant du contrat de bail signé le 7 février 2005 en raison des dégradations commises dans le bien lui appartenant,
- dire et juger que les consorts [F] sont tenus de prendre en charge le coût des réparations locatives,
en conséquence :
- condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 12 320 euros TTC correspondant au coût des travaux réparatoires,
- débouter les consorts [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,
- déclarer recevables et bien fondées les demandes formées à l'encontre de la société 'Les 2 A',
- dire et juger que la société 'Les 2 A' a manqué à son obligation contractuelle de gestion du bien lui appartenant,
En conséquence :
- condamner la société 'Les 2 A' à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouter la société 'Les 2 A' de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,
en tout état de cause :
- condamner in solidum les consorts [F] et la société 'Les 2 A' à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [F] et la société 'Les 2 A' aux entiers dépens.
En réplique, dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 23 mars 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [T] [P] et Mme [L] [F] demandent à la cour de :
- confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Annecy en date du 7 septembre 2020 rectifié par jugement du 23 septembre 2020,
- débouter Mme [R] [J] épouse [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre,
- débouter la société 'Les 2 A' de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] à rembourser le dépôt de garantie versé de 1 400 euros,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] à leur payer en cause d'appel une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] aux entiers dépens.
En réplique également, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 6 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société 'Les 2 A' demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire,
statuant à nouveau,
- débouter M. [T] [P] et Mme [L] [F] et Mme [R] [J] épouse [V] de leurs demandes,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] [J] épouse [V] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de Mme [R] [J] épouse [V] contre M. [T] [P] et Mme [L] [F] relative aux dégradations locatives
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.
En l'espèce, Mme [R] [J] épouse [V] demande la prise en charge par les locataires de travaux de reprise de la peinture des murs, plafonds et plinthes, des joints silicone et des coffres de volets roulants. Elle estime que les dégradations trouvent leur origine dans l'obstruction des aérations et de la VMC et s'appuie, d'une part, sur un rapport d'expertise amiable (pièce n°8) et, d'autre part, sur un constat d'huissier (pièce n°12). Les constatations que Mme [R] [J] épouse [V] a elle-même faites et qu'elle dénonce aux locataires et à la société 'Les 2 A' par courriers (pièces n°3 et 4) ne peuvent être prise en compte à titre probatoire dans la mesure où elle ne s'appuient sur aucune pièce.
Il convient de relever que l'état des lieux d'entrée établi le 7 février 2005 (pièce bailleur n°9) fait état, en ce qui concerne les peintures, d'un bon état pour la cuisine (murs et plafond), le dégagement (plafond - les murs sont en papier peint), la salle de douche (plafond - les murs sont en faïence), le WC (plafond et mur lequel comporte 2 gros éclats et quelques coups), le hall (plafond - les murs sont en papier peint), le séjour (plafond et murs lesquels comportent quelques traces de meubles, des trous et des éclats d'enduit), la chambre n°1 (plafond) et la chambre n°2 (plafond). L'état des lieux précise un état d'usage pour les murs de la chambre n°1 et, sans mentionner le niveau d'état, expose, pour la chambre n°2, qu'ils présentent de nombreuses traces des trous et que la peinture s'écaille en de nombreux endroits.
Il résulte par ailleurs du constat d'huissier établi le 1er juillet 2020 et valant état des lieux de sortie, que :
- dans l'entrée, les murs sont couverts d'un papier peint ancien et vétuste en limite de décollement et la peinture du plafond est en bon état ; il n'existe donc pas de différence s'agissant de l'état de la peinture du plafond entre l'entrée et la sortie ;
- dans le couloir, les murs sont recouverts de papier peint très ancien, la peinture du plafond étant en état d'usage ; en 15 ans le plafond est donc passé d'un 'bon état' à un 'état d'usage',
- dans les WC, la peinture des murs est détériorée surtout en partie basse, alors que 15 ans plus tôt elle était en bon état sauf deux éclats, la peinture du plafond étant en état d'usage,
- dans la salle de bain, la peinture du plafond est totalement moisie, surtout au dessus de la douche, alors qu'il était en bon état à l'entrée,
- dans les chambres, la peinture murale est écaillée et celle des plafonds cloquée alors qu'elles étaient respectivement en état d'usage et en bon état à l'entrée,
- dans la cuisine, la peinture des murs est noircie et tâchée de gras par endroits et la peinture du plafond est en état d'usage,
- dans le séjour, la peinture des murs est craquelée et celle du plafond en partie en état d'usage et en partie dégradée.
La cour observe en outre que l'imputation des dégâts sur les peintures au fait que les locataires auraient obstrué les bouches de la VMC et les grilles de ventilation des volets roulant n'est pas établie. En effet, en ce qui concerne ces dernières, l'huissier relève qu'elles sont obstruées par de la peinture sans que ce fait puisse être imputé directement aux locataires. En ce qui concerne la VMC, ni l'expert, ni l'huissier n'ont relevé que les bouches étaient obstruées. L'expert précise en effet que les dégâts relevés proviennent d'un défaut d'aération imputable soit à une obturation des gaines, soit à un non fonctionnement de la VMC. Il n'a donc aucune certitude. A ce titre la production par Mme [R] [J] épouse [V] du contrat d'entretien de cet équipement (pièce n°10) et d'un courriel de la société qui en a la charge et qui précise qu'il ne lui a pas été signalé de défaut de fonctionnement de la VMC (pièce n°11), ne permet pas davantage d'établir que les locataires ont volontairement bouchés les grilles concernées jusqu'à provoquer les dégâts dénoncés.
La cour note encore que si, conformément à la loi, les locataires répondent des dégradations et pertes survenant pendant la durée du bail, il est nécessairement pris en compte un coefficient de vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale dans le temps de la chose louée. Or, en l'espèce, la chose a été louée durant 15 ans, sans que le bailleur ne justifie avoir réalisé durant cette période des travaux de rénovation.
Ainsi, si les locataires répondent du mauvais état de la peinture des murs et des plafonds, ils ne sauraient être, pour autant, tenus du coût de la remise à neuf de l'ensemble des peintures en raison :
- de la durée très longue de l'occupation (15 ans),
- du fait que, comme exposé ci-dessus, à la sortie, certaines peintures sont en bon état ou en état d'usage et que d'autres n'étaient pas en bon état à l'entrée.
Or il résulte du chiffrage de Mme [R] [J] épouse [V] qu'il est question de refaire à neuf l'ensemble des peintures des murs et plafond ainsi que des papiers peints sans le moindre coefficient de vétusté et sans tenir compte du fait que sur certains des éléments concernés il n'existe pas dégradations entre l'entrée et la sortie pouvant s'expliquer par autre chose qu'un usage normal du bien. Au surplus, aucun élément n'était indiqué comme étant en très bon état ou en état neuf au moment de la prise d'effet du bail.
Mme [R] [J] épouse [V] produit le décompte locatif en date du 28 août 2020 (pièce n°15) soit après le départ des locataires et l'établissement du constat valant état des lieux de sortie. Il en résulte que les travaux de reprise des peintures sont estimés, selon devis, à la somme de 5 937,62 euros TTC, somme qu'il convient de retenir comme base de calcul. Toutefois, il convient de lui affecter un coefficient de vétusté. Or, selon les grilles de vétusté produites par les locataires (pièces n°3 à 6) la durée de vie des peintures et des papiers peints muraux est estimée à 7 voire 12 ans. Il en résulte qu'en l'espèce, en raison d'une durée d'occupation de 15 ans, le pourcentage de facturation restant à charge des locataires est nul.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [J] épouse [V] de ses demandes au titre des travaux de réparation locative.
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
M. [T] [P] et Mme [L] [F] sollicitent la restitution de leur dépôt de garantie pour un montant de 1 400 euros. Il convient toutefois de noter que, dans le décompte locatif établi par l'agence immobilière, figure un certain nombre de sommes dues et non contestées :
- 32,74 euros au titre des loyers et charges restant dus,
- 59,40 euros au titre de la réparation de la porte du garage,
- 85 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères,
- 192,05 euros au titre des frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie,
- 237,60 euros au titre des frais de nettoyage de l'appartement,
soit un total de 606,79 euros.
En conséquence, Mme [R] [J] épouse [V] sera condamnée à payer à M. [T] [P] et Mme [L] [F] la somme de 793,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.
Sur la demande d'indemnisation formée contre la société 'Les 2 A'
Mme [R] [J] épouse [V] reproche à la société 'Les 2 A' une faute dans l'exécution de son contrat de mandat dans le fait de ne pas l'avoir tenue informée des désordres affectant son bien et dans le fait de ne pas avoir pris les mesures conservatoires nécessaires à faire cesser les troubles. Elle précise qu'à chaque renouvellement du contrat, la société 'Les 2 A' aurait dû s'assurer de l'état du bien. Elle dit encore que son mandataire avait connaissance des dégradations au moins depuis 2015.
La société 'Les 2 A' précise pour sa part que Mme [R] [J] épouse [V] lui a donné quitus le 30 septembre 2020 après avoir mis un terme au contrat qui les liait. Elle ajoute que Mme [R] [J] épouse [V] ne démontre ni faute, ni préjudice pouvant justifier sa condamnation à lui payer des dommages intérêts.
L'article 1991 du code civil dispose que : 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.
La cour observe que Mme [R] [J] épouse [V] a mis fin au contrat de mandat en septembre 2020 et a donné quitus à la société 'Les 2 A' non seulement (pièce société 'Les 2 A' n°13) pour les comptes mais aussi pour 'la gestion'. En outre Mme [R] [J] épouse [V] a indiqué par une mention manuscrite 'je fais mon affaire personnelle des frais de remise en état de mon appartement et vous décharge du mandat de gestion'. Il en résulte qu'en pleine connaissance de cause de l'état de son bien, elle a jugé bon de donné quitus à son mandataire quant à l'état de son bien. Mme [R] [J] épouse [V] ne démontre pas à ce titre que son consentement a été extorqué, la mention figurant dans la lettre de la société 'Les 2 A' selon laquelle 'dès réception de ce quitus, nous vous transmettrons les clés et le règlement correspondant au solde du compte', ne pouvant être analysée en une pression faite sur la bailleresse afin de l'obliger à délivrer quitus. Une telle mention relève des formules d'usage en la matière.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [J] épouse [V] de ses demandes à l'encontre de la société 'Les 2 A'.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société 'Les 2 A' contre Mme [R] [J] épouse [V]
Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière. Or, la société 'Les 2 A' ne démontre pas que l'action de Mme [R] [J] épouse [V] à son encontre serait motivée par l'une de ses considérations. Elle n'invoque en effet, sans le démontrer, que le fait que la bailleresse l'aurait empêcher de remplir son mandat dans des conditions normales.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société 'Les 2 A' de sa demande de dommages et intérêts contre Mme [R] [J] épouse [V].
Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [R] [J] épouse [V] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. Il n'est pas inéquitable par ailleurs de lui faire supporter partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [T] [P] et Mme [L] [F] et par la société 'Les 2 A'. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle l'a condamnée à ce titre. En outre elle devra verser à M. [T] [P] et Mme [L] [F], pris ensemble, ainsi qu'à la société 'Les 2 A' la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [R] [J] épouse [V] à payer à M. [T] [P] et Mme [L] [F] la somme de 793,21 euros, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre de la restitution du dépôt de garantie,
Condamne Mme [R] [J] épouse [V] aux dépens d'appel,
Condamne Mme [R] [J] épouse [V] à verser à M. [T] [P] et Mme [L] [F], pris ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [R] [J] épouse [V] à payer à la société 'Les 2 A' la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 07 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La GreffièreLa Présidente
