COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 28 Juin 2022
N° RG 20/00757 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GPIX
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 28 Mai 2020, RG 18/00336
Appelant
Syndicat des copropriétaires de la copropriété LA FORCLAZ représenté par son syndic en exercice, la société LE BIEN FONDE IMMOBILIER, dont le siège social est situé 1 bis et 1 ter rue des Francs- - Tireurs et 7 boulevard du Lycée - 74000 ANNECY
Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
Intimés
M. [Z] [I], demeurant 2 Impasse des Noyers - 74370 EPAGNY METZ-TESSY
Mme [P] [S] [Y] épouse [I], demeurant 2 Impasse des Noyers - 74370 EPAGNY METZ-TESSY
Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELARL KIEN-DEWULF, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 juin 2022 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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Il a été procédé au rapport.
M. [Z] [I] et Mme [P] [Y] épouse [I] sont propriétaires d'un appartement au sein de la copropriété la Forclaz Z située 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy.
Le 3 mars 2017, une fuite d'eau a été localisée dans l'appartement des époux [I] au niveau d'un tuyau de chauffage situé dans la chape, nécessitant la fermeture du circuit de chauffage de cet appartement.
Par acte du 21 février 2018, M. et Mme [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z devant le tribunal de grande instance d'Annecy aux fins de :
- dire et juger que la recherche et la réparation de la fuite affectant les canalisations de chauffage collectif incombent au syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de recherche et de réparation sur la partie de canalisations de chauffage affectant le lot des époux [I], et ce depuis les parties communes et en aucun cas depuis les parties privatives par des moyens d investigation qui seraient destructeurs des surfaces, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 4000 € en réparation du préjudice subi en raison de l'arrêt partiel du chauffage collectif,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 b) alinéa 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du constat d' huissier de justice du 28 novembre 2017 et avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté au motif que la canalisation litigieuse de chauffage étant affectée à l'usage exclusif de cet appartement constitue une partie privative.
Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy :
- Dit que les frais de réparation de la canalisation de chauffage central située en chape de l'appartement de Mme et M. [I] relèvent des charges communes en application du point b de l'article 2 du chapitre se du règlement de la copropriété de l'immeuble en date du 14 février 1963,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy à verser à Mme et M. [I] une indemnité de 2500 € (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts,
- rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy à verser à Mme et M. [I] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les époux [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a relevé que le syndic a fermé une vanne de chauffage desservant l'appartement des époux [I] le 3 mars 2017 et que les travaux de réparation de la canalisation défectueuse n'ont pas été entrepris à ce jour et qu'il convenait d'indemniser le préjudice en résultant par l'allocation d'une indemnité de 2500 € à titre de dommages et intérêts, incluant le coût du constat du huissier de justice en date du 28 novembre 2017 qui ne relève pas des dépens et que s'agissant de la demande formée par les époux [I] de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sous astreinte, elle sera rejetée dès lors que la juridiction saisie ne peut en l'absence d'un rejet de l'assemblée générale concernant lesdits travaux se substituer à elle pour les autoriser.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété la Forclaz Z a relevé appel de ce jugement. M. et Mme [I] ont formé appel incident.
Aux termes de ses conclusions de désistement sur appel principal et en reponse sur appel incident le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété du 21 février 1963,
- Prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire d'Annecy, qui se trouve dès lors définitif,
- Débouter les époux [I] de leur appel incident, en conséquence,
- Débouter les époux [I] de leur demande de voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de recherche et de réparation sur la partie de canalisation de chauffage affectant leur lot depuis les parties communes, et en aucun cas depuis les parties privatives de leur lot, par des moyens d'investigation qui seraient destructeurs des surfaces, cette obligation de faire étant techniquement impossible,
- Autoriser le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de recherche et de réparation sur la partie de canalisation de chauffage affectant le lot des époux [I] depuis leurs parties privatives, seule solution technique envisageable, et ce, conformément au devis Promultys du 05 mars 2021, l'assemblée générale ayant d'ores et déjà voté une provision de 3.000 euros pour faire face aux travaux de réparation,
- Accorder au syndicat des copropriétaires un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour exécuter lesdits travaux,
- Condamner les époux [I], sous astreinte de 300 euros par visite programmée non honorée par ces derniers, à laisser l'artisan en charge des travaux et le syndic de la copropriété accéder à l'ensemble de leurs lots privatifs,
- Juger que le syndic avertira par lettre recommandée ar et lettre simple les époux [I] à minima 15 jours francs avant la date de visite de l'artisan,
- Débouter les époux [I] de leur demande indemnitaire à hauteur de la somme de 4.000 euros supplémentaire, cette demande étant injustifiée et infondée,
- Réduire à plus juste proportion la demande présentée par les époux [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir :
- que la canalisation de chauffage, objet de la fuite, est située dans l'appartement des époux [I], et plus précisément dans la chape rapportée sur la dalle de leur appartement immédiatement sous le carrelage de leur appartement,
- que la société spécialisée Promultys a ' l'impossibilité totale de procéder à une réparation du circuit de chauffage située en chape depuis les parties communes de l'immeuble (hall ou vide sanitaire)'.
La réparation nécessite en effet, comme cela a été pratiqué dans d'autres appartements, le dégarnissage de la canalisation défectueuse depuis l'appartement et la recherche de parties saines sur lesquelles il sera possible de raccorder la portion à remplacer.
Une intervention depuis l'extérieur de l'appartement est tout simplement inenvisageable et il n'existe à notre connaissance aucune technique permettant d'effectuer une réparation sans accès direct à la canalisation fuyarde.
- que la société Promultys a chiffré les travaux à la somme de 2.009,13 euros, consistant en (pièce 15) : " dégarnissage du sol en chape du logement afin de visualiser les tuyauteries aciers de chauffage et effectuer le remplacement des portions fuyantes remplacement par tuyauterie multicouche des aciers concernés et jointage filasse des filetages ",,
- qu'il y aura donc lieu, à titre subsidiaire, d'autoriser le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise depuis l'appartement des époux [I], et ce, conformément au devis Promultys.
Aux termes de leurs conclusions du 18/02/2022 en réponse et d'appel incident, M. et Mme [Z] et [P] [I], demandent à la cour :
Vu le jugement du 28 mai 2020 du tribunal judiciaire d'Annecy (rg : 18/00336),
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vu le règlement de copropriété du 21 février 1963 de l'ensemble immobilier la Forclaz, vu le constat d'huissier de justice du 28 novembre 2017,
- Constater le désistement du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Forclaz Z représenté par son syndic en exercice, la sarl le bien fonde immobilier, à l'égard de son appel principal,
- Constater l'acceptation par les époux [I] de ce désistement en ce que le principe selon lequel les frais de réparation de la canalisation de chauffage central située en chape de l'appartement des époux [I] relèvent des charges communes en application du point b de l'article 2 du chapitre 5 du règlement de la copropriété de l'immeuble en date du 14 février 1963,
- Juger M. [Z] [I] et [P] [Y] épouse [I] recevables et bien fondés en leur appel incident,
En conséquence,
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée par les époux [I] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sous astreinte,
Et statuant à nouveau,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Forclaz Z à exécuter in situ les travaux de réparation sur la partie de canalisation de chauffage affectant le lot des époux [I], avec remise en état des locaux à l'identique, et ce sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
Sur la demande indemnitaire formée par les époux [I]
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande indemnitaire des époux [I],
- Réformer le jugement entrepris en ce qui concerne le quantum alloué aux époux [I] à hauteur de 2 500 €,
Et statuant à nouveau,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Forclaz Z à payer une somme de 4 000 € ( quatre mille euros) à M. [Z] [I] et à Mme [P] [Y] épouse [I] en réparation du préjudice subi en raison de l'arrêt partiel du chauffage collectif,
Sur les demandes accessoires
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dispensé M. [Z] [I]
et Mme [P] [Y] épouse [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 b) alinéa 2 de la loin° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Forclaz Z à payer aux époux [I] une somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
Et y ajoutant,
- Condamner le même à payer aux époux [I] une somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Et y ajoutant,
- Condamner le même aux entiers dépens d'appel, y compris le coût des constats d'huissiers de justice des 28 novembre 2017 et 31 décembre 2020, avec distraction au profit de maître Michel Fillard en application de l'article susvisé.
Ils soutiennent :
- que le jugement de première instance a été rendu en date du 28 mai 2020, deux assemblées générales de la copropriété se sont tenues, à savoir le 31 janvier 2021 et le 25 novembre 2021,
- que lors de la première, le principe du désistement du recours en appel de la copropriété a été acté dans le cadre de la résolution n°7.2,
- que lors de la seconde, qui a, d'ailleurs, été notifiée hors délai aux époux [I] comme il est démontré, le principe d'un accord transactionnel s'agissant des frais a été voté et accepté dans le cadre de la résolution n°10,
- qu'une recherche de fuite sur le réseau de chauffage a été menée le 26 octobre 2021 sous l'égide de la société D Tech Fuites dont les conclusions ont été les suivantes : " les contrôles réalisés montrent un défaut sur le réseau de chauffage. Le réseau de chauffage est en cuivre. Cette fuite se produit en chape au niveau de la zone détectée (le pied de cloison cuisine-salle de bains et sous l'évier de la cuisine). Nous préconisons de reprendre in situ la fuite sur le réseau de chauffage",
- que pour autant, jusqu'à présent, aucune intervention, aucune réparation, aucune proposition sérieuse n'a vu le jour.
MOTIFS
Sur le désistement du syndicat des copropriétaires de son appel principal
Il convient de prendre acte du désistement du syndicat des copropriétaires de son appel principal, désistement accepté par M. et Mme [I].
Sur l'appel incident des intimés concernant la demande de travaux
Les époux [I] demandent à la cour de : ' condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Forclaz Z à exécuter in situ les travaux de réparation sur la partie de canalisation de chauffage affectant le lot des époux [I], avec remise en état des locaux à l'identique, et ce sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.'
Il sera pris acte de ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste plus que les réparations sont à sa charge.
C'est donc à juste titre que le tribunal a renvoyé les parties aux règles de fonctionnement de la copropriété dont l'assemblée générale a adopté une résolution qui entérine le principe d'un accord transactionnel sur la base de la prise en charge des frais de réparation de la canalisation fuyarde par le syndicat des copropriétaires y compris remise en état du revêtement et notamment du parquet chêne collé sur chape et la prise en charge des honoraires de l'avocat de la partie adverse à hauteur de 50 %.
M. et Mme [I] n'ont pas contesté cette résolution et il y a lieu de les renvoyer à la finalisation de cet accord. Il apparaît que le syndicat des copropriétaires a déjà pris en charge de tels travaux pour d'autres copropriétaires.
En l'absence d'accord transactionnel sur la conduite des travaux, et en l'absence d'expertise technique, il n'y a pas lieu de faire droit en l'état à la demande d'exécution des travaux dans les termes trop imprécis qui sont formulés.
Il sera rappelé que les époux [I] avaient demandé d'abord au tribunal que les travaux soient réalisés depuis les parties communes, ce qui s'est avéré ultérieurement irréalisable. Il sera constaté également qu'il est indiqué par l'une des entreprises intervenante que les tuyauteries sont en acier, tandis qu'une seconde indique que les tuyauteries sont en cuivre.
Ces divergences, sources potentielles de difficultés à venir, ne permettent pas de faire droit en l'état à la demande.
Sur la demande d'indemnisation complémentaire
Il convient en revanche de majorer les dommages et intérêts alloués par le premier juge du fait de l'absence de chauffage collectif qui persiste dans les locaux des époux [I], depuis le jugement. Il sera alloué de ce chef une indemnisation de 600 € supplémentaires au titre des saisons de chauffage 2020 et 2021, s'ajoutant au 2500 euros accordés en première instance, soit un total de 3 100 € .
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
La partie qui succombe supporte les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Réformant partiellement le jugement déféré et statuant de nouveau,
Donne acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d'appel principal vu l'acceptation par les époux [I], et en conséquence, confirme en tant que de besoins, le jugement en ce qu'il a jugé le principe selon lequel les frais de réparation de la canalisation de chauffage central située en chape de l'appartement des époux [I] relèvent des charges communes en application du point b de l'article 2 du chapitre 5 du règlement de la copropriété de l'immeuble en date du 14 février 1963,
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de l'exécution forcée des travaux,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy à verser à Mme et M. [I] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
et rappelé qu'en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les époux [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
Le réformant sur le quantum des dommages et intérêts, statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy à verser à Mme et M. [I] une indemnité de 3 100 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z situé 1 bis et ter rue des francs-tireurs et 7 bis boulevard du lycée sur la commune d'Annecy à verser à Mme et M. [I] une indemnité de 1 500 € supplémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Forclaz Z aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et rappelle qu'en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les époux [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Ainsi prononcé publiquement le 28 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
