COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 28 Juin 2022
N° RG 20/00707 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GPDV
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 15 Mai 2020, RG 17/00895
Appelant
Syndicat des copropriétaires LES SITELLES représenté par son syndic la Régie ROSIER dont le siège social est situé 12, Rue du Lieutenant-Colonel Prevost - 69009 LYON
Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON
Intimée
S.A.S. MMV, dont le siège social est situé 51 Avenue France d'Outremer - 06700 SAINT LAURENT DU VAR
Représentée par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau D'ALBERTVILLE
Représentée par la SELARL ASKESIS, avocats plaidants au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 juin 2022 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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Il a été procédé au rapport.
La société MMV, exploitante de la résidence de tourisme dénommée Les Sitelles située à La Plagne-Montalbert 73210 Longefoy a donné congé en sa qualité de preneuse, à l'ensemble des propriétaires-bailleurs un congé avec effet au 12 janvier 2018.
Une assemblée générale s'est tenue le 24 avril 2017, au cours de laquelle ont notamment été votés :
- une résolution concernant le montant du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 à hauteur de 19 925 € (résolution n°11) en vue de la reprise de la gestion des parties communes,
- une résolution donnant mandat aux conseils de la copropriété aux fins de préserver ses droits à l'égard du groupe MMV et engager toutes actions judiciaires à cet effet (résolution n° 14.1 et 14.2).
Par acte du 31 juillet 2017, la société MMV, également propriétaire de divers lots au sein de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles devant le tribunal de grande instance d' Albertville, aux fins d'annulation de ces deux résolutions.
Au soutien de ses prétentions, la société MMV a soutenu :
- que la résolution 11 relative au vote du budget pour l'année 2018 devait être annulée dans la mesure où le montant du budget adopté était manifestement insuffisant pour assumer les charges communes.
- que la résolution tendant à autoriser le syndic à engager toute procédure à son encontre et celle subséquente votant une provision pour les frais de procédure, sont nulles faute de précision suffisante sur l'objet de la demande en justice, et que le syndicat n'avait pas d'intérêt à financer une mission de conseil concernant le renouvellement des baux.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles a conclu à l'irrecevabilité des demandes et subsidiairement au débouté des demandes.
Par jugement du 15 mai 2020, le tribunal judiciaire d'Albertville a :
- Déclaré irrecevable l'exception d'incompétence,
- Déclaré recevable l'action engagée par la société MMV,
- Annulé les résolutions 14.1 et 14.2 de l'assemblée générale du 24 avril 2017 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les sitelles,
- Débouté la société MMV de ses autres demandes,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles de sa demande de dommages et intérêts,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles à payer à la société MMV la somme de mille euros (1.000 euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles au paiement des entiers dépens,
- Autorisé maître Lazzarima, avocate au barreau d'Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Les syndicat des copropriétaires Les Sitelles, a relevé appel de ce jugement en ce qui concerne les résolutions 14.1 et 14.2.
Aux termes de ses conclusions n° 2, il demande à la cour :
- de réformer le jugement du tribunal de grande instance d'Albertville du 15 mai 2020 et, statuant a nouveau,
A titre liminaire,
- de dire et juger que les demandes, fins et prétentions de la société MMV sont irrecevables,
- de dire et juger que la société MMV n'a pas plus d'intérêt à agir,
- de dire et juger que les demandes, fins et prétentions de la société MMV sont devenues sans objet,
- de débouter en conséquence la société MMV de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'égard du syndicat des copropriétaires Les Sitelles,
- de dire et juger que les résolutions 14.1 et 14.2 de l'assemblée générale du 24 avril 2017 sont valables,
- de dire et juger que les demandes, fins et prétentions de la société MMV ne sont pas fondées,
- de débouter en conséquence la société MMV de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, tendant notamment à l'annulation des résolutions n°14.1 et 14.2 et à l'octroi d'une somme au titre de l'article 700 code de procédure civile,
- de condamner la société MMV à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles, représenté par son syndic la régie Rosier, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner la société MMV à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sitelles, représenté par son syndic la régie Rosier, la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Me Fillard, avocat au barreau de Chambéry, sur son affirmation de droit,
- de confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Albertville du 15 mai 2020 pour le surplus de ses dispositions.
Il soutient :
- que lorsque les résolutions contestées ont fait l'objet d'un vote à une assemblée générale postérieure, quant à elles non contestées, le copropriétaire perd tout intérêt à agir, et la demande est sans objet,
- qu'en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 avril 2017 contesté que la résolution n°14 portait sur les "mandats à donner à tous conseils par la copropriété pour préserver ses droits à l'égard du groupe MMV et engager toutes actions judiciaires à cet effet",
- que cette résolution fait suite à une précédente assemblée générale qui s'est tenue en janvier 2017 et qui avait voté les mêmes résolutions avec l'approbation de la société MMV qui avait voté pour et expressément demandé aux copropriétaires de 'construire une contre proposition à l'aide de professionnels',
- que la résolution 14.1 a fait l'objet d'un nouveau vote lors de l'assemblée générale du 8 janvier 2018 , aux termes d'une résolution n° 8 'mandat à donner à tous conseils par la copropriété pour poursuivre leurs missions', laquelle résolution n'a pas été contestée par la société MMV,
- que la résolution 14.2, a fait l'objet d'un nouveau vote au termes de l'assemblée générale du 19 mars 2019, régulier et non contesté,
- que de surcroît la société MMV a vendu ses lots et a perdu sa qualité de copropriétaire, de sorte qu'elle n'a plus intérêt ni qualité avec la vente de ses lots,
- sur le fond, que les résolutions contestées sont régulières et bien fondées, en ce que l'assemblée générale n'a pas dépassé ses pouvoirs et aucun abus de droit ou de majorité n'a été commis au détriment des copropriétaires minoritaires.
Aux termes de ses conclusions d'intimée récapitulatives notifiées le 28 avril 2022, la société MMV, demande à la cour :
Vu l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
Vu l'article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967,
- de confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville du 15 juin 2020 en ce qu'il a annulé les résolutions 14.1 e 14.2 de l'assemblée générale du 24 avril 2017,
- de dire et juger que la société MMV a intérêt à agir en annulation des résolutions 14.1 et 14.2 de l'assemblée générale du 24 avril 2017,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sittelles de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Sittelles à payer à MMV la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de maître Anne-Marie Lazzarima.
Elle soutient :
- que l'action en nullité revêtant un caractère personnel, le copropriétaire cédant peut poursuivre la procédure qu'il a engagée après la vente de son lot, car elle n'est pas transmissible de droit à l'acquéreur en tant qu'accessoire du lot vendu (ca paris, 23e ch., 28 février 1996: loyers et copr. 1996, comm. 280. - ca paris, 22 nov. 2001, n° 2001/06543 : jurisdata n° 2001-159765).
- que la recevabilité d'une demande s'apprécie au jour où elle est formée,
- que la résolution votée à l'assemblée générale de janvier 2018 est manifestement différente de celle contestée suite à l'assemblée générale de 2017,
- qu'il en est de même de la résolution adoptée au cours de l'assemblée générale de mars 2019 qui est relative aux procédures d'expertises judiciaires et qui confirme la saisine du cabinet de conseil pour le représenter dans ces procédures,
- que les deux résolutions sont irrégulières du fait qu'il n'est pas précisé l'objet de la demande en justice, l'identification des personnes à assigner, le détail et le montant des préjudices dont il est demandé réparation et que le syndicat des copropriétaires est étranger aux baux litigieux.
MOTIFS
Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, "l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé".
1) La résolution 14.1 est ainsi libellée :
Dans le cadre de la mission d' assistance juridique et patrimoniale l'assemblée fixe le montant de la provision à 20 000 € pour couvrir Ies dépenses de conseil, prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles, autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition " CHARGES COMMUNES GENERALES ", aux appels de provisions exigjbles aux dates suivantes : Le 1ER /07 /2017 pour 100 %.
Or, cette résolution n'est que la réitération de deux résolutions poursuivant le même objectif adoptées en assemblée générale le 2 janvier 2017, à savoir :
6.MANDAT CONFERE AUX REPRESENTANTS DES COPROPRIÉTAIRES AFIN DE POURSUIVRE LES NÉGOCIATIONS AVEC LE GROUPE MMV ET/OU TOUT AUTRE REPRENEUR DE LA GESTION DE LA RÉSIDENCE
l'assemblée générale donne, délégation au conseil syndical afin d'établir une contreproposition à l'aide de professionnels qui sera remise à MMV avant le 15 janvier, et d'accélérer la recherche de repreneurs en parallèle.
Ont voté pour : 21 copropriétaires représentant 6392 tantièmes
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit (6392/10000 tantièmes).
7.DÉFINITION DU BUDGET CORRESPONDANT
Majorité nécessaire: Article 24
Projet de résolution :
L'assemblée générale décide de voter un budget de 20 000 € provisionnés par un appel de fonds exceptionnel au 1er Mars 2017, pour la consultation de conseils.
Ont voté pour : 21 copropriétaires représentant 6392 tantièmes
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (6392/6392 tantièmes).
Il n'est pas contesté que la société MMV était présente à cette assemblée générale et qu'elle a voté en faveur de l'adoption de ces deux résolutions.
D'autre part, l'assemblée générale a adopté lors de son assemblée générale du 8 janvier 2018, la nouvelle résolution suivante :
8.MANDAT A DONNER A TOUS CONSEILS PAR LA COPROPRIÉTÉ POUR POURSUIVRE LEURS MISSIONS
Majorité nécessaire : Article 24
projet de résolution :
Dans le cadre de la mission d'assistance juridique et patrimoniale l'assemblée prend acte de la mission des conseils et décide de fixer le montant de la provision à 40 000 € ( QUARANTE MILLE €) pour couvrir les dépenses de conseil, et les missions ultérieures des conseils. prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles, autorise le syndic à procéder selon la clé de répartition " CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES ' aux appels de provisions exigibles aux dates suivantes : (...)'
Cette résolution n'a pas été contestée par la société MMV.
Il en résulte que l'annulation de la résolution 14.1 votée en assemblée générale du 24 avril 2017 est dépourvu de tout intérêt au regard des résolutions similaires votées antérieurement et postérieurement lors des assemblées générales des 2 janvier 2017 et 8 janvier 2018, avec approbation de la société MMV ou sans contestation judiciaire de sa part.
En conséquence, le jugement sera infirmé et la demande sera déclarée irrecevable en ce qui concerne la demande d'annulation de la résolution 14.1.
2) sur la résolution 14.2
La résolution 14.2 de l'assemblée générale du 24 avril 2017 dont l'annulation est sollicitée par la société MMV est ainsi libellée :
'Mandats à donner à tous conseils par la copropriété pour préserver ses droits à l 'égard du groupe MMV et engager toutes actions judiciaires à cet effet:
L'assemblée générale autorise le syndic à agir en justice par toutes voies de droit et devant toutes juridictions compétentes y compris les juridictions d'appel à l'encontre du groupe MMV GESTION MER MONTAGNE VACANCES 51 Av France d'Outremer BP 39 06701 SAINT LAURENT DU VAR CEDEX"
S'il est exact que cette résolution est imprécise relativement à l'objet de l'action envisagée, l'assemblée générale a voté lors de sa réunion du 19 mars 2019 la résolution suivante :
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'analyse des dossiers contentieux en cours documents joints à l'ordre du jour et entendu les explications du syndic déclare être parfaitement informée et autorise le syndic, représentant du syndicat :
- à poursuivre la procédure d'expertise judiciaire, au contradictoire de MMV ayant pour objectif de réaliser un audit de la chaufferie, suivant ordonnance du tribunal de grande instance d'Albertville du 06/11/2018;
- à solliciter du tribunal de grande instance d'Albertville au contradictoire de MMV, une expertise judiciaire portant sur l'ensemble des dégradations affectant les extérieurs de l'immeuble " Les Sitelles ", telles que notamment décrites dans le procès-verbal de constat de Maître [X] des 15 et 16 mai 2018 ,
- à confirmer la saisie du cabinet BERGER AVOCATS pour le représenter, l'assister et le défendre dans l'ensemble de ces procédures.
Les coûts liés à ces procédures seront financés par le budget courant,
Ont voté pour : 34 copropriétaires représentant 6860 tantièmes
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (6860/6860 tantièmes ).
Cette seconde résolution complète suffisamment la première de sorte que la demande d'annulation de la première résolution est dépourvue d'intérêt ce qui prive la société MMV de son droit à agir.
Dès lors, le jugement sera infirmé et la demande d'annulation de la résolution n°14.2 également rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
La demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée dès lors que les résolutions présentaient malgré tout des imperfections qui ont été corrigées ultérieurement de sorte que l'action engagée ne peut être considérée comme abusive.
Sur les frais irrépétibles
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au regard des considérations ci-dessus.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie".
En l'espèce les dépens doivent incomber à la société MMV.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Réformant le jugement déféré en ce qui concerne les chefs dévolus à la cour et statuant de nouveau de ces chefs,
Déclare sans objet et donc irrecevables les demandes de la société MMV tendant à l'annulation des résolutions 14.1 et 14.2 votées par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Sitelles, le 24 avril 2017,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
Rejette les autres demandes,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel,
Condamne la société MMV aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Fillard, avocat au barreau de Chambéry, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 28 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
