COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 14 Juin 2022
N° RG 18/00707 - N° Portalis DBVY-V-B7C-F57N
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 08 Mars 2018, RG 17/01717
Appelants
Etude [S], dont le siège social est situé 6, rue René Blanc - 74100 ANNEMASSE
SARL ROYALE CENTER II, représentée par Maître [S], es qualité de Mandataire judiciaire dont le siège social est situé 7 rue de l'Annexion - 74000 ANNECY
Représentées par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d'ANNECY
Intimée
SARL DIETETIQUE CENTER, représentée par LA SELARL MJ ALPES, ès qualité de Mandataire liquidateur, dont le siège social est situé 4 bis rue de la Poste - 74000 ANNECY
Représentée par Me Guillaume PUIG, avocat au barreau de CHAMBERY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 12 avril 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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Il a été procédé au rapport.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SARL Royale Center II, est titulaire d'un bail commercial portant sur une galerie commerciale de divers locaux situés 4, bis rue de la Poste, et 7 rue de l'Annexion à Annecy. Elle a notamment pour sous-locataire la société Diététique Center, avec laquelle elle est également liée par un bail d'enseigne.
Par acte du 27 juin 2013, la société Royale Center II a fait signifier à la société Diététique Center un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction.
Par acte délivré le 27 septembre 2013, la société Diététique Center a fait assigner la société Royale Center II devant le tribunal de grande instance d'Annecy pour obtenir à titre principal la nullité du congé et, subsidiairement, la fixation après expertise d'une indemnité d'éviction.
Par jugement contradictoire rendu le 6 avril 2016, le tribunal de grande instance d'Annecy a :
validé le congé avec refus de renouvellement délivré à la société Diététique Center par la société Royale Center II le 27 juin 2013 à effet du 31 décembre 2013,
dit que la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire, est redevable d'une indemnité d'éviction au profit de la société Royale Center II,
débouté la société Diététique Center de sa demande de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction,
condamné la société Diététique Center, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2013, à procéder à la déconsignation au profit de la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire, des sommes consignées à la CARPA jusqu'au mois de janvier 2014 inclus et à défaut d'exécution dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, autorisé la déconsignation de ces sommes par et au profit de la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire,
condamné la société Diététique Center à payer à la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire, la somme de 15.183,08 euros au titre du loyer d'enseigne arrêté au 31 décembre 2013, la suspension ordonnée par le juge des référés en 2010 n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal,
avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur la demande d'indemnité d'occupation, ordonné une expertise confiée à M. [U], cabinet Dumas-Labaume-[U], avec la mission précisée dans le jugement, aux frais avancés de la société Diététique Center,
ordonné l'exécution provisoire,
dit que l'affaire serait rappelée à la mise en état après le dépôt du rapport d'expertise,
réservé les dépens.
Faute pour la société Diététique Center d'avoir payé les frais d'expertise, celle-ci a été déclarée caduque.
La société Royale Center II a été placée en redressement judiciaire le 27 janvier 2015 et un plan de redressement a été adopté le 26 juillet 2016, Me [V] étant désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Une deuxième procédure de redressement judiciaire a été ouverte le 1er février 2018, et un nouveau plan de redressement a été adopté le 11 février 2019. Me [S] a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
La société Diététique Center a été placée liquidation judiciaire le 15 juillet 2016, Me [J], substitué depuis par la SELARL MJ Alpes, ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur. La société Diététique Center a définitivement libéré les lieux loués le 7 octobre 2016.
Par requête du 23 mai 2017, la société Royale Center II et Me [V] ès qualités, ont saisi le tribunal de grande instance d'Annecy en rectification d'une erreur matérielle affectant le jugement rendu le 6 avril 2016 en ce que la société Diététique Center n'aurait jamais demandé d'indemnité d'éviction, et que le juge aurait ainsi statué ultra petita.
Par jugement du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance d'Annecy a rejeté la requête.
Par déclaration du 6 avril 2018, Me [S], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Royale Center II, a interjeté appel du jugement du 6 avril 2016 et du jugement du 8 mars 2018 à l'encontre de la société Diététique Center, représentée par Me [J], ès qualités de mandataire liquidateur.
Par arrêt rendu le 17 novembre 2020, la cour d'appel de Chambéry a :
constaté l'interruption de l'instance en application des dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce,
invité la société Royale Center II à justifier de la déclaration de sa créance au passif de la société Diététique Center dans le délai de deux mois à compter de l'arrêt,
renvoyé à cet effet l'affaire à la mise en état du 4 février 2021,
dit qu'à défaut de justification de la déclaration de créance dans le délai fixé, l'affaire pourra être radiée du rôle,
réservé les dépens.
L'affaire a été clôturée à la date du 4 avril 2022 et renvoyée à l'audience du 12 avril 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 14 juin 2022.
Par conclusions notifiées le 25 mars 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Royale Center II et Me [S] «en qualité de représentant des créanciers» demandent en dernier lieu à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1103 et 1234 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l'article 518-19 du code monétaire et financier,
Vu les pièces versées aux débats,
confirmer le jugement du 6 avril 2016 en ce qu'il a validé le congé donné à effet du 31 décembre 2013 et débouté la société Diététique Center de sa demande de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction, condamné la société Diététique Center au paiement de la somme de 15.183,08 € arrêtée au 31 décembre 2013 au titre du loyer d'enseigne,
Pour le surplus le réformer et statuant à nouveau :
dénier tout droit à indemnité d'éviction de la société Diététique Center, les fautes visées au congé justifiant l'absence de paiement d'une telle indemnité,
ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des deux contrats et en conséquence dénier tout droit à indemnité d'éviction de la société Diététique Center,
ou plus subsidiairement, dénier tout droit à indemnité d'éviction de la société Diététique Center l'exploitation de son commerce n'étant pas autonome,
ou encore plus subsidiairement, dénier tout droit à indemnité d'éviction de la société Diététique Center du fait de son départ volontaire des lieux sans lien avec le congé donné,
ou infiniment plus subsidiairement, dénier tout droit à indemnité d'éviction de la société Diététique Center du fait de l'absence de demande chiffrée et chiffrable,
En tout état de cause,
condamner la société Diététique Center à payer à compter du 1er janvier 2014 et jusqu'au 7 octobre 2016 à titre d'indemnité d'occupation la somme de 57.563,70 euros et à titre de loyer d'enseigne la somme de 12.051,76 euros,
condamner la société Diététique Center à payer une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la société Diététique Center aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2013, dont distraction au profit de Me Grégory Seaumaire, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 24 août 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SELARL MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Diététique Center, demande en dernier lieu à la cour de :
confirmer les décisions entreprises en toutes leurs dispositions,
condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application pour ces derniers au profit de Me Guillaume Puig, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS ET DÉCISION
1/ Sur l'appel
La cour est saisie de l'appel formé contre deux jugements: le jugement du 6 avril 2016 ayant statué sur les demandes au fond, et celui du 8 mars 2018 rejetant la demande de rectification.
Sur ce deuxième jugement, la cour ne peut que constater qu'elle n'est en fait saisie d'aucune critique de celui-ci, l'appel n'ayant en outre aucun intérêt puisque, par l'effet dévolutif lié à l'appel formé contre le jugement du 6 avril 2016, la cour est saisie de l'entier litige.
Au demeurant, la société Royale Center II ne sollicite ni l'infirmation ni la réformation du jugement du 8 mars 2018 dans ses dernières conclusions, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner cet appel.
2/ Sur l'indemnité d'éviction
La société Royale Center II soutient que le tribunal a statué à tort sur une demande d'indemnité d'éviction qui n'était pas formée par la société Diététique Center.
Toutefois, ce débat est désormais sans intérêt puisque, faute pour la société Diététique Center d'avoir payé les frais de l'expertise ordonnée, celle-ci n'a pas eu lieu et aucune demande n'est aujourd'hui formée de ce chef.
En effet, l'intimée demande la confirmation du jugement, or celui-ci a rejeté la demande de provision au titre de l'indemnité d'éviction.
Aussi, la cour ne peut-elle que constater qu'elle n'est à ce jour saisie d'aucune demande au titre de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.
3/ Sur le congé et la résiliation des baux
Le jugement déféré a validé le congé avec refus de renouvellement délivré à la société Diététique Center par la société Royale Center II.
L'appelante fait de longs développements de ce chef, alors qu'il n'est pas contesté par l'intimée, qui sollicite la confirmation pure et simple du jugement.
L'appelante semble vouloir que la cour retienne d'autres griefs que ceux effectivement retenus par le tribunal. En l'état de la procédure et compte tenu de la liquidation judiciaire de la société Diététique Center qui n'occupe plus les lieux, et en considération de l'absence de toute demande au titre de l'indemnité d'éviction, ce débat est sans intérêt.
La cour n'est donc saisie d'aucune contestation sur ce chef de jugement et il n'y a pas lieu d'entrer dans le détail de l'argumentation développée par l'appelante.
Les demandes subsidiaires de l'appelante de ce chef sont sans objet étant rappelé que les lieux ont été libérés le 7 octobre 2016, suite au placement en liquidation judiciaire de la société Diététique Center dont le gérant est décédé.
Le congé a donc produit ses effets à la date du 31 décembre 2013, comme jugé par le tribunal, et le litige se limite désormais au montant des indemnités d'occupation au-delà du 1er janvier 2014.
4/ Sur les sommes dues par la société Diététique Center
En premier lieu, il convient de souligner que si aujourd'hui la société Royale Center II justifie enfin de la déclaration de créance faite au passif de la société Diététique Center, elle persiste toujours à demander la condamnation de celle-ci en paiement, alors que l'action ne peut désormais tendre qu'à la fixation de sa créance.
La société Royale Center II a donc déclaré au passif de la société Diététique Center, le 19 septembre 2016, une créance globale de 72.468,98 € sans autre précision.
Sommes dues au titre de l'occupation des murs:
En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire maintenu dans les lieux après un congé est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ou jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative.
La société Royale Center II réclame une somme de 57.563,70 € au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 1er janvier 2014 jusqu'à la remise des clés en octobre 2016.
Elle se fonde pour cela sur la valeur locative qui résulterait selon elle de rapports d'expertise établis dans le cadre de litiges concernant d'autres locaux de la même galerie.
Il convient de rappeler que l'expertise ordonnée par le tribunal avait notamment pour objet de déterminer la valeur locative. Cette expertise n'ayant pas abouti, la valeur locative doit être déterminée en fonction d'éléments objectifs fournis par les parties.
Les pièces produites et les explications de l'appelante ne permettent pas de déterminer de manière précise les locaux loués à la société Diététique Center, il semble toutefois qu'il s'agisse du lot n° 5 et pour partie des lots n° 3 et 4 de la galerie, le tout, selon les explications du bailleur, pour une superficie de 63 m² outre une réserve en sous-sol.
Toutefois, la valeur locative ne peut être fixée selon la surface totale des locaux loués, mais doit s'apprécier au regard de la surface utile pondérée qui n'est ici pas calculée de manière objective.
Selon les deux expertises réalisées par M. [U], expert désigné par le tribunal pour évaluer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation d'autres locaux de la même galerie (pièces n° 37 et 38), la valeur locative de locaux voisins ressort à 275 € HT le m² par an, montant retenu par l'appelante pour son calcul.
En l'absence d'autres éléments, ce chiffre doit être retenu, mais il ne peut être appliqué à la totalité de la surface avancée par le bailleur compte tenu des éléments rappelés ci-dessus et en l'absence de mesurage précis de la surface louée. En effet, la partie du local 3/4 (superficie totale 56,5 m² outre réserve) louée à la société Diététique Center n'est pas déterminée (l'autre partie étant donnée à bail à un autre commerce), et le local n° 5 a une superficie de 34,7 m² outre une réserve.
La configuration des locaux telle qu'elle ressort du plan produit (pièce n° 36) révèle que le local 3/4 n'est pas constitué uniquement d'une surface de vente , non plus que le local n° 5, de sorte qu'il convient de pondérer les surfaces et de ne retenir comme surface utile que celle de 55 m².
En considération de ces éléments, il convient de retenir que la valeur locative du local loué à la société Diététique Center, à la date du 1er janvier 2014, est de 275 € x 55 m² (SUP) = 15.125 € HT par an, ou 1.260,42 € par mois.
L'indemnité d'occupation des locaux due par la société Diététique Center s'élève donc, pour la période du 1er janvier 2014 au 7 octobre 2016, soit 2 ans, 9 mois et 7 jours, à la somme de:
- 2 ans: 15.125 € x 2 =30.250,00 €
- 9 mois: 1.260,42 € x 9 =11.343,78 €
- 7 jours: (1260,42 / 31) x 7 = 284,61 €
- total HT 41.878,39 €
- TVA 20%8.375,68 €
- total de l'indemnité d'occupation50.254,07 €
La créance de la société Royale Center II au titre de l'indemnité d'occupation pour les locaux loués sera donc fixée à cette somme.
Sommes dues au titre du loyer d'enseigne:
La somme réclamée par la société Royale Center II correspond au montant du loyer de l'enseigne tel qu'il était appliqué au jour de la résiliation du bail, soit 906,74 € HT par mois. Aucun élément ne permet de remettre en question ce montant.
En conséquence, la créance de la société Royale Center II au titre du loyer d'enseigne dû pour la période du 1er janvier 2014 au 7 octobre 2016 sera fixée à 12.051,76 € TTC.
5/ Sur les autres demandes
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties.
La société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Diététique Center, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.
Le coût du commandement de payer ne sera pas inclus dans les dépens, s'agissant d'un acte délivré hors procédure judiciaire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Constate que la cour n'est saisie d'aucune demande d'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Annecy le 8 mars 2018,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Annecy le 6 avril 2016 en ce qu'il a:
validé le congé avec refus de renouvellement délivré à la société Diététique Center par la société Royale Center II le 27 juin 2013 à effet du 31 décembre 2013,
condamné la société Diététique Center, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2013, à procéder à la déconsignation au profit de la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire, des sommes consignées à la CARPA jusqu'au mois de janvier 2014 inclus et à défaut d'exécution dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, autorisé la déconsignation de ces sommes par et au profit de la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire,
condamné la société Diététique Center à payer à la société Royale Center II, prise en la personne de Me [V], administrateur judiciaire, la somme de 15.183,08 euros au titre du loyer d'enseigne arrêté au 31 décembre 2013, la suspension ordonnée par le juge des référés en 2010 n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal, sauf à préciser qu'il s'agit de la fixation de la créance au passif de la société Diététique Center en liquidation judiciaire,
Infirme la décision déférée pour le surplus, et statuant à nouveau,
Constate que la société Diététique Center, aujourd'hui en liquidation judiciaire, ne forme plus aucune demande au titre de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer de ce chef,
Constate que l'expertise ordonnée par le premier juge a été déclarée caduque, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef,
Constate que les lieux ont été libérés le 7 octobre 2016,
Fixe la créance de la société Royale Center II au passif de la société Diététique Center, en liquidation judiciaire, aux sommes de:
- 50.254,07 € TTC au titre de l'indemnité d'occupation due pour les locaux loués pour la période du 1er janvier 2014 au 7 octobre 2016,
- 12.051,76 € TTC au titre du loyer d'enseigne dû pour la même période,
Déboute la société Royale Center II du surplus de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties,
Condamne la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Diététique Center, aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces deniers, application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Seaumaire.
Ainsi prononcé publiquement le 14 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
