COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 07 Juin 2022
N° RG 20/00090 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GMUY
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 04 Décembre 2019, RG 16/00814
Appelante
SCI LA FERME DE SILLINGY dont le siège social est situé 1023 route de Lyon - BP 56 - 38110 SAINT JEAN DE SOUDAIN
Représentée par Me Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par Me Laurent JACQUEMOND-COLLET, avocat plaidant au barreau de BOURGOIN-JALLIEU
Intimé
M. [Y] [Z], demeurant 205, Route de Vernes - 74330 LA BALME DE SILLINGY
Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 10 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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Il a été procédé au rapport.
La société La Ferme de Sillingy a fait édifier une résidence de 11 appartements au 27 Route de Choisy à La Balme-de Sillingy (74), sous la maîtrise d'oeuvre de M. [H] [L].
Par acte notarié reçu le 17 décembre 2014, la société La Ferme de Sillingy a vendu en l'état futur d'achèvement au prix de 176.400 € à M. [Y] [Z] :
- le lot n° 3: au rez-de-chaussée une place de stationnement extérieure portant le n° 3 au plan,
- le lot n° 10 : au rez-de-chaussée une place de stationnement extérieure portant le n° 10 au plan,
- le lot n° 28 : une cave portant le n° 2 du plan des caves au sous-sol,
- le lot n° 46 : au deuxième étage, un appartement portant le n° 9 au plan du deuxième étage.
Par un second acte reçu le 20 mai 2015, la société La Ferme de Sillingy a vendu en l'état futur d'achèvement pour un prix de 16.000 € à M. [Y] [Z] dans le même immeuble en copropriété le lot n° 25 constitué au sous-sol, d'une place de stationnement couverte portant le n° 5 au plan.
Pour les deux contrats, la société La Ferme de Sillingy s'est obligée à achever les travaux au cours du deuxième trimestre 2015.
Le 5 juin 2015, le maître d'oeuvre a délivré une attestation d'achèvement de travaux.
Prévue le 11 juin 2015, la livraison a été reportée à la demande de l'acquéreur au 18 juin suivant, puis au 25 juin et finalement au 13 août 2015.
Le 24 août 2015, M. [Z] a fait écrire par son conseil qu'il contestait l'achèvement de l'immeuble et réclamerait des indemnités pour livraison tardive.
Le 31 août 2015, la société civile immobilière La Ferme de Sillingy a fait délivrer une sommation à M. [Z] de se présenter pour la livraison le 10 septembre 2015, à 17h00.
A cette occasion, il n'a pas été procédé à la livraison, M. [Z] indiquant qu'il n'avait pu obtenir un chèque de banque pour solder le prix.
Le 13 novembre 2015, le vendeur a fait délivrer par ministère d'huissier un premier commandement de payer la somme de 59.876,08 euros au titre de la vente de l'appartement et un second de payer la somme de 5.201 euros au titre de la vente du garage, visant tous deux la clause résolutoire stipulée au contrat de vente.
Par acte du 29 février 2016, elle a assigné en référé devant le tribunal de grande instance d'Annecy M. [U] [B] aux fins de voir constater la résiliation des contrats de vente et en paiement de la clause pénale.
Par ordonnance du 09 mai 2016, le juge des référés a :
- constaté la résolution de plein droit des contrats de vente en l'état futur d'achèvement passés entre la société civile immobilière La Ferme de Sillingy et M. [U] [B] des 17/12/2014 et 20/05/2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise à la date du 14/12/2015,
- ordonné le remboursement par la société venderesse à M. [Z] sans délai et au plus tard dans les 10 jours de la décision l'intégralité des sommes perçues par elle dans le cadre des deux contrats de vente,
- condamné M. [Z] à payer à la société civile immobilière La Ferme de Sillingy la somme provisionnelle de 19.240 euros au titre de la clause pénale à compter de la décision ainsi que celle de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile.
M.[Z] a relevé appel de cette décision aux fins de réformation. Il a précisé qu'il avait saisi le juge du fond le 21 avril 2016, lui demandant d'ordonner au vendeur de lui livrer l'appartement et ses dépendances et de prononcer la résolution de la vente de la place de stationnement couverte en sous-sol.
La société civile immobilière La Ferme de Sillingy a conclu à la confirmation de l'ordonnance et demandé qu'il soit enjoint à M. [Z] de procéder au remboursement des sommes prêtées à son prêteur de deniers et de justifier de la levée des hypothèques.
Par arrêt du 3 janvier 2017, la cour d'appel de Chambéry a :
- confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
Y ajoutant,
- condamné M. [Z] à faire lever les hypothèques grevant le bien vendu dans les 15 jours de la signification de la présente décision, passé lequel une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard sera encourue,
- dit n'y avoir lieu à paiement des frais visés à l'article 700 du code de procédure civile exposés en cause d'appel,
- condamné M. [Z] aux dépens.
La cour a retenu que les biens vendus étaient en l'état d'être livrés dès le début du mois de juin 2015, les contrats de vente prévoyant un délai expirant au second trimestre, soit le 30 juillet et qu'en conséquence, l'acquéreur devait s'acquitter du paiement du solde du prix.
Parallèlement, par acte du 21 avril 2016, M. [Z] a assigné la société La Ferme de Sillingy devant le tribunal de grande instance d'Annecy. La Ferme de Sillingy a appelé en garantie M. [E] [M] et M. [T] [X], les architectes en charge de la réalisation du dossier de permis de construire.
M. [Z] demandait aux termes de son assignation :
- d'ordonner à la Société La Ferme de Sillingy de procéder à la livraison du bien acquis composé des lots suivants :Le lot n°46: au deuxième étage, un appartement composé d'une salle de bain-wc, une chambre, un séjour avec cuisine et un balcon, Le lot n° 28 : une cave, Les lots n° 32 et 10 : deux places de stationnement extérieure ;
- et de prononcer la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement relatif au lot n° 25 comprenant au sous-sol une place de stationnement couverte portant le n° 5 au plan.
Mais aux termes de conclusions récapitulatives, M. [Y] [Z] a modifié ses demandes sollicitant du tribunal :
Vu les dispositions des articles L 261-12, L 261-13, R 261-1 et suivant du Code de la Construction et de l'habitation,
Sur l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé le 17 décembre 2014
- Dire et juger que les places de stationnement extérieures n° 3 et 10 sont affectées de défauts de conformité substantiels les rendant impropres à leur utilisation,
- Dire et juger que les biens n'étaient dès lors pas achevés au sens des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation et que le prix de vente n'était donc pas exigible,
- Dire et juger que la société La Ferme de Sillingy a par conséquent violé les dispositions légales ainsi que ses engagements contractuels,
- Prononcer en conséquence la résolution de l'acte de vente du 17 décembre 2014 aux torts exclusifs de la société La Ferme de Sillingy,
- Condamner la société La Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] la somme de 17.640 € indument perçue au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de l'Ordonnance de référé du 9 mai 2016,
Sur l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé les 18 et 20 mai 2015
- Dire et juger que la place de stationnement en sous-sol objet de l'acte de vente des 18 et 20 mai 2015 est affectée de défauts de conformité substantiels la rendant impropre à son utilisation et ce en raison de l'impraticabilité de la rampe d'accès,
- Dire et juger que ce bien n'était dès lors pas achevé au sens des dispositions de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation et que le prix de vente n'était donc pas dû,
- Dire et juger que la société La Ferme de Sillingy a par conséquent violé les dispositions légales ainsi que ses engagements contractuels,
- Prononcer en conséquence la résolution de l'acte de vente des 18 et 20 mai 2015 aux torts exclusifs de la société La Ferme de Sillingy,
- Condamner la SCI La Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] la somme de 1.600 € indument perçue au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance de référé du 9 mai 2016,
- Condamner la société La Ferme de Sillingy à verser à M. [Z] en réparation des préjudices par lui subis les sommes suivantes :
- 1.190,40 € en remboursement de l'article 700 et des dépens auxquels il a été injustement condamné par ordonnance de référé du 9 mai 2016,
- 900 € en remboursement des frais de levée de l'hypothèque,
- 6.464,50 € en remboursement du coût d'acquisition de la cuisine,
- 1.944 € en remboursement des frais de stockage de la cuisine,
- 925,81 € en remboursement des charges de copropriété,
- 882 € en remboursement des taxes foncières,
- 25 739,89 € en réparation de la perte subie lors du remboursement anticipé du prêt en devise,
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Débouter en tout état de cause la société La Ferme de Sillingy de ses demandes d'indemnisation présentées à titre reconventionnel qui sont manifestement infondées,
- Condamner la société La Ferme de Sillingy à verser à M. [Z] une somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.
La société La Ferme de Sillingy a conclu au débouté des demandes de M. [Z] et a sollicité que soit constatée l'acquisition de la résolution de plein droit des contrats de vente à la date du 14 décembre 2015.
MM. [M] et [X] n'ont pas constitué avocat.
Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal de grande instance d'Annecy a notamment :
- prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 17 décembre 2014, aux torts exclusifs de la société La Ferme de Sillingy, à la date du 14 décembre 2015, et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 18 et 20 mai 2015, aux torts exclusifs de la société La Ferme de Sillingy,
- condamné la société La Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] la somme de 17.640 € et celle de 1.600 € , indûment perçues au titre de la clause pénale, à lui payer celle de 12.538,18 € à titre de dommages et intérêts, et celle de somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- déclaré irrecevables les demandes formées par la société La Ferme de Sillingy à l'encontre de messieurs [X] et [M], faute de respect de la conciliation préalable obligatoire.
Par déclaration du 20 janvier 2020 , la société La Ferme de Sillingy a relevé appel de ce jugement, à l'encontre de MM. [Z], et de MM. [M] et [X].
Par conclusions du 20 octobre 2020, M. [X] et M. [M], ayant constitué avocat devant le cour, ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande aux fins :
- de sursis à statuer sur l'appel en garantie de la société La Ferme de Sillingy contre eux, dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire d'Annecy dans la procédure RG 17/1652,
- de disjonction de l'appel en garantie dirigée contre eux par la société La Ferme de Sillingy de l'instance opposant la société à M. [Z].
Ils ont exposé que le tribunal judiciaire d'Annecy était saisi de l'intégralité du litige relatif aux désordres des garages et de l'ensemble des éléments et arguments soulevés et produits par chacun des locateurs d'ouvrage.
M. [Y] [Z] a demandé au conseiller de la mise en état de prononcer la disjonction entre l'instance opposant M. [Z] et la Sci La Ferme de Sillingy et l'appel en garantie formé par la Sci La Ferme de Sillingy à l'encontre de Messieurs [M] et [X] et dans cette hypothèse, statuer ce que de droit sur la demande de sursis à statuer présentée.
Par ordonnance du 18 mars 2021, le conseiller de la mise en état a :
- dit que l'appel principal de la société La Ferme de Sillingy dirigé contre MM. [M] et [X] sera disjoint et instruit sous le nouveau n° RG 21/549, l'affaire étant renvoyée devant le conseiller de la mise en état,
- dit que dans cette instance disjointe n° RG 21/549, il sera sursis à statuer jusqu'au jugement du tribunal judiciaire d'Annecy dans l'instance RG 17-1652.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 1 du 22 décembre 2020, la société civile immobilière de construction vente La Ferme de Sillingy demande à la cour :
- prononcer la nullité du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'annecy le 4 décembre 2019,
A titre subsidiaire,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Annecy le 4 décembre 2019,
En conséquence,
- débouter M. [Y] [Z] de l'intégralité de ses demandes irrecevables, par le jeu de la clause résolutoire acquise à la date du 14 décembre 2015 et en tout cas infondées,
- constater la résolution de plein droit des contrats de vente en l'état futur d'achèvement passés entre la société La Ferme de Sillingy et M. [Y] [Z] les 17 décembre 2014 et 18 et 20 mai 2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise à la date du 14 décembre 2015,
- constater qu'il a été procédé au remboursement des acomptes versés pour les deux ventes et à la mainlevée des hypothèques prises en exécution de celles-ci,
- dire et juger la société La Ferme de Sillingy recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles et conséquence,
- condamner M. [Y] [Z] à payer à la société La Ferme de Sillingy la somme de à la somme de 56.801,00 € en réparation de son entier préjudice outre intérêts de droit,
A titre subsidiaire sur ce point,
- condamner M. [Y] [Z] au paiement de la somme de 19.240 € au titre de la clause pénale, outre intérêts de droit,
lesdites demandes de condamnation en deniers quittances,
A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à considérer que la résolution de la vente de la place de stationnement en sous-sol relevait des torts exclusifs de la société La Ferme de Sillingy, et que le refus par M. [Z] de conclure la vente de l'appartement était justifiée, il convient de :
- dire et juger qu'elle sera relevée et garantie solidairement par messieurs [X] et [M], les architectes à qui l'expert judiciaire impute par la faute de conception la responsabilité du désordre affectant la rampe d'accès au sous-sol et des parkings extérieurs, qu'elle appelle en garantie,
En toute hypothèse,
- limiter le préjudice de M. [Y] [Z] à ce titre au montant de 1.600 € indûment perçu au titre de la clause pénale,
- condamner M. [Y] [Z] et messieurs [X] et [M] à payer à la société La Ferme de Sillingy la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction pour ces derniers, au profit de Me Guillaume Puig, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient principalement :
- que l'achèvement au sens du présent chapitre, s'entend tel qu'il est défini par l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'habitation à savoir : " l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261- 11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments cidessus précisés impropres à leur utilisation.La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code",
- que le maître d''uvre a délivré le 6 juin 2015, une attestation d'achèvement des travaux à la date du 5 juin 2015,
- que M. [Z] a refusé la livraison et a indiqué qu'il n'était pas en mesure d'effectuer le paiement du solde du prix de vente ce jour, n 'avant pas accompli les démarches nécessaires à l'obtention d'un chèque de banque.
M. [Y] [Z] a proposé d'effectuer le paiement du solde du prix de vente par virement bancaire dans les jours suivants,
- qu'à la date du 14 décembre 2015, les deux clauses résolutoires étaient acquises,
- que M. [Y] [Z] n'a de cesse d'indiquer dans ses conclusions qu'il aurait payé "le prix convenu par l'acheteur après commandement",
- qu'après commandement il n'a été payé que la somme de 56.064 € au lieu de 59 876,08 €, M. [Y] [Z] décidant de lui-même qu'il n'avait pas à payer une partie des travaux supplémentaires et les intérêts de retard,
- que s'agissant des travaux supplémentaires, il est refusé le paiement de la somme de 628,32 € correspond à la ligne " frais d'assurances de gestion et de maîtrise d''uvre 20 %",
- que cette somme se justifie parfaitement, toute augmentation du montant des travaux d'un bien entrainant ipso facto, une augmentation corrélative de l'assurance dommage ouvrage souscrite,
- que de plus, l'établissement des devis des entreprises concernées a un coût pour le promoteur de même que le suivi des travaux modificatifs,
- qu'il est nécessaire de modifier tous les plans et notamment ceux remis au syndic dans le cadre des documents des ouvrages exécutés,
- que ces frais étaient parfaitement justifiés, mais surtout, M. [Y] [Z] avait été informé et avait donné son accord à ce montant de 3.769,92 € puisqu'il lui a été adressé le budget de modification en date du 26 mai 2015, par lettre recommandée en date du 27 mai 2015, et a répondu :
" J'ai bien reçu les appels de fond pour la livraison de mon appartement et de mon garage prévu le 11 juin, je vais faire le nécessaire auprès de ma banque ",
- que les 5 mois d'intérêts de retard visés par le commandement de payer étaient parfaitement justifiés,
- qu'il est incontestable que M. [Y] [Z] n'a pas procédé au paiement des sommes dans le mois du commandement de payer, c'est à dire avant le 14 décembre 2015,
- que ceci a été constaté par M. le Président du Tribunal de Grande Instance d'Annecy dans son ordonnance rendue le 9 mai 2016 et confirmé par la Cour d'appel de Chambéry,
- que M. [Y] [Z] n'a pas saisi dans le délai d'un mois courant à compter du 13 novembre 2015 la justice d'une demande de délai supplémentaire sur le fondement des articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil comme le 2ème alinéa de l'article L 261-13 du Code de la Construction et de l'Habitation le lui permettait en stipulant :
" Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil.
" Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge".
- que si l'acquéreur reste inactif et ne se saisit pas dans ce délai d'un mois un tribunal d'une demande de report, sans pour autant satisfaire à ses obligations de versement ou de dépôt, la vente sera résolue par application de la clause de résolution,
- que les biens vendus étaient en l'état d'être livrés dès le début du mois de juin 2015,
- qu'il est versé aux débats le rapport d'expertise judiciaire déposé le 17 novembre 2017 par M. [A] [P], qui a affirmé que toutes les places de stationnement extérieures y compris celles de M. [Y] [Z] sont conformes à la règlementation de la norme NFP 91-120,
- que M. [Y] [Z] se devait de prendre livraison des biens achevés (quitte à mentionner les réserves mineures qu'il entend porter et auxquelles il sera remédié comme il se doit dans le respect de la législation applicable et sous bénéfice des garanties contractuelles) et de payer les sommes incontestablement dues selon le contrat passé,
- que s'agissant de la seconde VEFA, il est établi que M. [Z] n'a pas payé le solde du prix soit la somme de 5.201,58 € dans le mois du commandement,
- que la rampe d'accès au sous-sol est praticable,
- qu'elle est d'ailleurs pratiquée par les autres copropriétaires qui ont pris livraison des biens sans difficulté et payé le solde du prix du 8 juin au 3 juillet 2015,
- que l'expert [A] [P] énonce que "L'accès au sous-sol par la rampe dédiée est possible à condition d'utiliser une voiture de petit ou moyen gabarit ;
Cependant, le propriétaire d'un véhicule de gabarit supérieur à la moyenne des véhicules dits "normaux" par la norme NFP 91 120 éprouvera des difficultés pour passer le 1/3 inférieur de la rampe et devra renoncer à garer son véhicule dans un box au sous-sol',
- que l'immeuble est donc, sous certaines conditions, impropre à sa destination dans un de ses éléments constitutifs mais ne compromettent en rien l'occupation normale des appartements,
- que la norme NFP 91-120 définit les véhicules dits "normaux", comme ceux convenant à la grande maiorité des véhicules particuliers circulant en Europe occidentale,
- qu'en conséquence, la place de stationnement de M. [Y] [Z] devait bien être considérée comme achevée au sens de la réglementation,
- qu'elle est droit d'obtenir la réparation de son entier préjudice évalué à la somme de 56.801 €,
- qu'à titre subsidiaire sur ce point, il sera alloué le montant de la clause pénale, ayant d'ores et déjà été réglée par M. [Y] [Z].
M. [Y] [Z] aux termes de ses conclusions récapitulatives d'intimé en date du 15 septembre 2021, demande à la cour :
Vu les dispositions des articles l 261-12, l 261-13, r 261-1 et suivants du code de la construction et de /'habitation,
- Statuer ce que de droit sur la demande de nullité du jugement présentée par la sci la Ferme de Sillingy,
En tout état de cause et sur le fond du litige,
Sur l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé le 17 décembre 2014 confirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 17.12.2014 aux torts exclusifs de la sci la Ferme de Sillingy à la date du 14.12.2015
En effet,
- Juger que les places de stationnement extérieures n°3 et 10 sont affectées de défauts de conformité substantiels les rendant impropres à leur utilisation,
- Juger que les biens n'étaient dès lors pas achevés au sens des dispositions de l'article r 261-1 du code de la construction et de l'habitation et que le prix de vente n'était donc pas exigible,
- Juger que la sci la Ferme de Sillingy a par conséquent violé les dispositions légales ainsi que ses engagements contractuels,
- Confirmer en conséquence le jugement rendu en ce qu'il a condamné la sci la Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] la somme de 17 .640 euros indument perçue au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de la date de son paiement par M. [Z],
A titre subsidiaire, en tout état de cause,
- Réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale allouée,
Sur l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé les 18 et 20 mai 2015
- Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé les 18 et 20.05.2015 aux torts exclusifs de la sci la Ferme de Sillingy à la date du 14.12.2015,
En conséquence,
- Juger que la place de stationnement en sous-sol objet de l'acte de vente des 18 et 20 mai 2015 est affectée de défauts de conformité substantiels la rendant impropre à son utilisation et ce en raison de l'impraticabilité de la rampe d'accès,
- Juger que ce bien n'était dès lors pas achevé au sens des dispositions de l'article r 261-1 du code de la construction et de l'habitation et que le prix de vente n'était donc pas exigible,
- Juger que la sci la Ferme de Sillingy a par conséquent violé les dispositions légales ainsi que ses engagements contractuels,
- Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la sci la Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] la somme de 1.600 euros indument perçue au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter de la date de son paiement par M. [Z],
À titre subsidiaire, en tout état de cause,
- Réduire à néant ou quoiqu'il en soit à de plus justes proportions, le montant de la clause pénale ainsi allouée et condamner la sci la Ferme de Sillingy à rembourser à M. [Z] le trop-perçu,
Pour le surplus,
- Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la sci la Ferme de Sillingy à verser à M. [Z] en réparation des préjudices par lui subis la somme totale de 12 538.18 euros se répartissant comme suit :
- 1.190,14 euros en remboursement de l"article 700 et des dépens auxquels il a été injustement condamné par ordonnance de référé du 9 mai 2016,
- 900 euros en remboursement des frais de levée de l'hypothèque,
- 925,81 euros en remboursement des charges de copropriété,
- 186,60 euros en remboursement du coût de l'assurance habitation,
- 9 335,63 euros en remboursement des frais des actes notariés,
- Réformer le jugement pour le surplus et dès lors condamner la sci la Ferme de Sillingy à verser à M. [Z] les sommes complémentaires suivantes :
- 6.464.50 euros en remboursement du coût d'acquisition de la cuisine,
- 1.944 euros en remboursement des frais de stockage de la cuisine,
- 882 euros en remboursement des taxes foncières,
- 25.739.89 euros en réparation de la perte subie lors du remboursement anticipé du prêt en devises,
- 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Débouter en tout état de cause la sci la Ferme de Sillingy de ses demandes d'indemnisation présentées à titre reconventionnel qui sont manifestement infondées,
- Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la sci la Ferme de Sillingy à régler à M. [Z] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner au surplus la sci la Ferme de Sillingy à verser à M. [Z] une somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamner la même aux entiers dépens d'instance et d'appel avec application pour ceux d'appel au profit de la scp Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il soutient :
- qu'en application des dispositions de l'article 488 du code de procédure civile, "l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée".
- qu'il n'entend pas s'opposer sur le principe à la résolution des contrats de vente prononcée par le juge des référés, mais entend cependant s'opposer aux motifs adoptés pour prononcer ces résolutions,
- qu'il s'est acquitté dans le mois des sommes effectivement exigibles puisqu'il a versé entre les mains de l'Huissier le 11 décembre 2015 la somme de 56.064 euros se décomposant comme suit :
- 44.100 euros au titre de la fin des travaux de l'appartement (25% ),
- 8.820 euros au titre de la livraison de l'appartement (5%),
- 3.144 euros au titre des travaux supplémentaires'
- que le surplus des sommes réclamées par la SCI La Ferme de Sillingy aux termes de ce commandement visant la clause résolutoire n'était absolument pas exigibles et leur non-paiement ne pouvait dès lors absolument pas justifier la résolution de la vente à ses torts ainsi que l'ont retenu à tort le Juge des référés et la Cour d'Appel,
- que c'est tout d'abord à bon droit que M. [Z] a refusé de régler la somme totale de 3.769,92 euros au titre des travaux supplémentaires,
- que le surplus réclamé soit 628,32 euros TTC correspond à des "frais d'assurances, de gestion et de maîtrise d''uvre 20% ",
- qu'il a simplement reçu un document intitulé "Coût des travaux modifié demandé par le client logement n °09-Mr [Z] - le 11 novembre 2014" pour un montant de 3.144 euros TTC,
- qu'il n'a jamais été informé du montant des frais que pouvait engendrer l'acceptation de tels travaux supplémentaires, montant qui lui a été notifié unilatéralement par la SCI La Ferme de Sillingy postérieurement à l'acception par lui des travaux supplémentaires, le 27 mai 2015,
- que la SCI La Ferme de Sillingy n'a jamais notifié à M. [Z] les attestations du maître d''uvre ou de l'architecte chargé du suivi des travaux permettant de justifier l'exigibilité du prix,
- que dans ces conditions, les intérêts de retard n'étaient pas dus et ne constituaient dès lors pas une créance exigible permettant de se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit,
- que c'est donc également à bon droit que le Tribunal a retenu que la SCI n'établit pas avoir notifié à M. [Z] l'attestation d'achèvement des travaux'
- que surtout il apparaît que les places de stationnement extérieures ne pouvaient pas être considérées comme achevées au sens de l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce qui dispose :
" L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du Code civil( ... ) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage ou les éléments cidessus précisés impropres à leur utilisation. "
- que tout défaut de conformité substantiel ou rendant l'immeuble impropre à sa destination fait obstacle à l'achèvement et donc au règlement du prix (Cass 3ème Civ. 8 juillet 1998 N° 96-22.695),
- que les deux places de stationnement extérieures, objet de l'acte de vente du 17 décembre 2014, ne respectent pas les normes en vigueur et présentent dès lors des défauts de conformité substantiels faisant obstacle à tout achèvement et donc à toute exigibilité du prix de vente,
- que cette non-conformité substantielle ressort cependant encore une fois suffisamment des pièces versées aux débats et notamment du rapport de l'expert de l'assureur dommages ouvrage, la Société IXI, et des attestations,
- qu'à titre subsidiaire, en tout état de cause, M. [Z] de trouve bien fondé à solliciter de voir modérer le montant de la clause pénale et ce en application de l'article 1231-5 du Code civil,
- que le montant de la clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente est excessif eu égard notamment au préjudice effectivement subi par la SCI La Ferme de Sillingy,
- que cette dernière n'a en réalité subi aucun préjudice puisque M. [Z] a appris qu'elle avait revendu l'appartement et les deux places de stationnement extérieures au prix de 178 000 euros en septembre 2017, à peine deux ans après la résolution de la vente, et ce malgré les désordres affectant les places ...
- que la place de stationnement en sous-sol n'était absolument pas achevée au sens des dispositions de l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation,
- que l'expert [P] a organisé une première réunion d'expertise sur place le 9 mai 2017, et a constaté qu'un véhicule de gabarit très légèrement plus important, ou ne bénéficiant pas d'un rayon de braquage suffisant, doit nécessairement procéder à une man'uvre d'ajustement dans cette partie basse, en entonnoir, de la voie d'accès au sous-sol,
- que dans la mesure où les défauts de conformité affectant l'accès aux garages en sous-sol ont incontestablement un caractère substantiel rendant l'ouvrage impropre à sa destination, puisqu'il est en l'état impossible pour les copropriétaires d'accéder à leur place de stationnement en sous-sol, le lot n°25 acquis par M. [Z] ne peut en aucun cas être considéré comme achevé,
- qu'il justifie de ses préjudices consécutifs.
MOTIFS
Sur la nullité du jugement
La demande de nullité du jugement concernant l'appel en garantie formé contre Messieurs [X] et [M] par la Société La Ferme de Sillingy relève de l'instance disjointe.
Sur la constatation de la résiliation du bail
Sur l'incidence de l'instance en référé
Une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge du fond, lorsque ce dernier est saisi aux mêmes fins.
En conséquence, la société La Ferme de Sillingy ne peut opposer ni l'ordonnance de référé ni l'arrêt confirmatif de la cour d'appel du 3 janvier 2017 à M. [Z] qui reste recevable à faire juger par le juge du fond, la réalité de l'achèvement de l'immeuble et les conséquences en découlant sur le non paiement des sommes indiquées au commandement.
Sur le fond
Aux termes de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil (..) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».
Les contrats de VEFA rappellent que :
"Conformément à l'article R261-1 du Code de la Construction et de /'Habitation, les biens immobiliers vendus seront réputés achevés lorsque seront exécutés les ouvrages et que seront installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à leur utilisation conformément à leur destination".
Le contrat de vente stipule que « l'avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d''uvre du chantier ».
En l'espèce, la Société Euroingenierie a délivré au promoteur l'attestation d'achèvement suivante, le 06/06/2015 : « Je soussigné [H] [L], représentant Euroingenierie, maître d''uvre de réalisation sur le chantier cité en référence, atteste de l'avancement des travaux le 5 juin 2015 : logement 09 : travaux achevés ».
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé le 17 novembre 2017 par M. [A] [P] dans le cadre d'une autre instance, que les places de stationnement extérieures sont conformes à la réglementation de la norme NFP 91-120, que les désordres concernant la rampe d'accès aux garages du sous-sol ne compromettent en rien l'occupation normale des appartements, que l'accès au sous-sol par la rampe dédiée est possible à condition d'utiliser une voiture de petit ou moyen gabarit.
D'autre part l'expert indique que :
' les désordres constatés relèvent de la conception de l'ouvrage pour ce qui concerne la rampe d'accès au sous-sol et ne constituent en rien de quelconques défauts d'achèvement ressortissant de la garantie de parfait achèvement.'
Au vu de ces éléments, M. [Z] est mal fondé à opposer un défaut d'achèvement pour justifier le non paiement des causes des commandements.
D'autre part, M. [Z] n'a pas réglé dans le délai de 1 mois les montants visés aux commandements et ce, sans saisir le juge du fond d'une opposition à commandement afin de faire juger son inexactitude concernant le montant indiqué.
D'autre part, M. [Z] admet que le paiement intervenu ne correspondait pas à l'intégralité des sommes visées au commandement.
En conséquence, le jugement sera infirmé et il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 décembre 2015.
M. [Z] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts.
Sur les demandes de dommages et intérêts de la société La Ferme de Sillingy
Les clauses résolutoires des actes de vente prévoient que :
" En cas de résolution du présent contrat, l'acquéreur à qui elle serait imputable serait redevable conventionnellement d'une indemnité, à titre de clause pénale, égale à 10 % (dix pour cent) du prix de la présente vente. Cependant, conformément aux dispositions de l'article L 261-14 du Code de la Construction et de /'Habitation la société venderesse conservera la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi ".
Au titre de la vente du 17 décembre 2014, le prix était de 176.400 ,00 €, le montant de la clause pénale est donc de 17.640,00 €.
Au titre de la vente du 20 mai 2015, le prix était de 16.000 €, le montant de la clause pénale est donc de 1.600 €
Toutefois, il apparaît au vu du rapport d'expertise que les biens sont affectés d'une moins value en raison des vices de conception concernant les places de parking et l'accès au sous-sol. L'expert [P] a indiqué notamment que les désordres affectent partiellement le bon fonctionnement de l'immeuble, le rendant impropre à sa destination, sous certaines conditions. Un litige est en cours avec mise en cause des architectes.
Cette clause pénale de 10 % fondée sur un prix de vente surévalué en raison des désordres apparaît dès lors manifestement excessive et il convient de la réduire à la somme de 2 000 €, dès lors que l'appartement a été revendu a un prix similaire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au vu des
Sur les dépens
La charge des dépens incombe à la partie perdante, en l'espèce à M. [Z].
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Dit que la recevabilité et le bien fondée des demandes dirigées contre MM. [M] et [X] relève de l'instance disjointe,
Infirme le jugement déféré sur les autres points et statuant de nouveau,
Dit que les biens objets des contrats de vente en l'état futur d'achèvement passés entre la société civile immobilière La Ferme de Sillingy et M. [Z] des 17/12/2014 et 20/05/2015 ont été achevés et offerts à la livraison dans le délai contractuel,
Constate la résolution de plein droit des contrats de vente en l'état futur d'achèvement passés entre la société civile immobilière La Ferme de Sillingy et M. [U] [B] des 17/12/2014 et 20/05/2015 par le jeu de la clause résolutoire acquise à la date du 14/12/2015, pour défaut de paiement du solde du prix de vente par M. [Z],
Condamne M. [Y] [Z] à payer à la société civile immobilière La Ferme de Sillingy la somme 2 000 euros au titre de la clause pénale,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel,
Condamne M. [Y] [Z] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Guillaume Puig, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 07 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
