PL/MV
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
chambre civile - première section
Arrêt du Mardi 29 Janvier 2013
RG : 08/03054
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Thonon les Bains en date du 13 Novembre 2008, RG 08/889
Appelante
la SCI LE BEAU SOLEIL,
sise 98 Route de Genève - 74240 GAILLARD
représentée par la SCP MICHEL FILLARD et JULIETTE COCHET-BARBUAT, avocats au barreau de Chambéry, assistée de Me Christophe-Noël OBERDORFF, avocat au barreau de Lyon
Intimée
le Syndicat de la copropriété LE BEAU SOLEIL
représenté par son administrateur provisoire Me Robert MEYNET,
demeurant 22 Rue d'Aumale - 75009 PARIS
représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de Chambéry, la SELARL RIMONDI et ARMINJON, avocats au barreau de Thonon-les-Bains
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 18 décembre 2012 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Billy, Président de chambre,
- Monsieur Leclercq, Conseiller
- Monsieur Morel, Conseiller.
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La SCI «le beau soleil» est propriétaire des lots 83 et 84 au sein de la Copropriété du même nom, régie par un règlement de copropriété du 9 octobre 1964, modifié par un acte du 17 juin 1974, qu'elle a donné en location le 27 juillet 2004 à la société «les edelweiss» qui y exploite un commerce de vente de fleurs.
La société «le beau soleil» ne paye pas ses charges de copropriété.
Le Syndicat des Copropriétaires a dû lui adresser dès le mois d'octobre 2004 de nombreux courriers de mise en demeure, puis lui a fait délivrer un commandement de payer le 3 mai 2005.
Par jugement du Tribunal d'Instance de Saint Julien en genevois, Greffe Permanent d'Annemasse du 18 octobre 2005, la société a été condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires une somme de 7.128.57 € outre intérêts.
La société "le beau soleil" a interjeté appel de cette décision qui a toutefois été confirmée en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour d'appel de céans du 30 janvier 2007.
Elle a payé cette dette seulement après avoir reçu un commandement aux fins de saisie immobilière.
le Syndicat des Copropriétaires lui a fait délivrer de nouveau un commandement de payer le 3 avril 2008 pour un montant de 27 358.65 €.
Ce commandement n'a produit aucun effet.
le Syndicat des Copropriétaires a de nouveau saisi la Justice par assignation du 22 avril 2008,
Par Jugement du 13 novembre 2008 assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de Grande Instance de Thonon les bains a condamné la société « le beau soleil » à régler les sommes de :
- 27 669.27 € en principal au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 03.04.2008 ;
- 800 € à titre de dommages intérêts,
- 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.
La société « le beau soleil » en a interjeté appel par déclaration au greffe du 31 décembre 2008.
Lors de l'assemblée générale du 23 juin 2009, le syndic en exercice n'a pas été reconduit dans ses fonctions.
Par ordonnance du 12 mai 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a ordonné à la demande de la société «le beau soleil» et de la société les Edelweiss ainsi que Mme Catherine X... une expertise confiée à M. Y... ayant pour objet de rechercher l'origine des désordres d'infiltration d'eau et de décrire les travaux de remise en état nécessaire, proposer une évaluation du préjudice subis par les parties demanderesses.
Par ordonnance sur requête du 14 octobre 2009, le président du Tribunal de Grande Instance de Thonon-les-Bains, a désigné Me Meynet en qualité d"administrateur provisoire de la copropriété.
Par ordonnance du 3 mars 2010, le même magistrat a prorogé la mission de l'administrateur de six mois à compter du 8 janvier 2010 et a étendu celle-ci.
Puis, un nouveau syndic a été élu au cours de l'assemblée générale des Copropriétaires réunie le 25 mars 2011.
Vu les «conclusions récapitulatives» de la société «le beau soleil» du 4 décembre 2012 qui tendent à la réformation du jugement déféré pour voir :
- à titre principal, déclarer les demandes irrecevables les demandes pour la période du 1er juillet 2007 au 1er juillet 2009 ;
- débouter pour le surplus le syndicat des copropriétaires de ses demandes, soit en raison de l'inexécution de sa mission par Me Meynet, soit en raison de l'impossibilité de vérifier le montant des charges réclamées ;
- En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 100 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice résultant du défaut d'entretien de l'immeuble ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à établir une comptabilité conforme au règlement de copropriété sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité de 4500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de la Scp Fillard et Cochet Barbuat.
Vu les «conclusions récapitulatives no 3» du syndicat des copropriétaires du 5 juin 2012 qui tendent à la réformation du jugement déféré pour voir :
- Condamner la société «le beau soleil» à payer les sommes suivantes au titre des charges échues au 30 juin 2007 :
17 529,17 € au titre des exercices approuvés en assemblée générale, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2008 ;
3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le retard apporté au règlement et qui n'est pas entièrement réparé par les intérêts légaux ;
4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Surseoir à statuer sur la période postérieure au 30 juin 2007 ;
Dire qu'il y a lieu de faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamner la société «le beau soleil» aux dépens de première instance et d'appel avec application pour ces derniers de l'article 699 du même code au profit de la Scp Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon.
Sur ce :
1 - sur la qualité de Me Meynet pour représenter le syndicat :
Attendu que selon la société appelante, la mission donnée à Me Meynet par l'ordonnance du 30 mars 2010 n'incluait pas nécessairement la représentation du syndicat en justice de sorte qu'il ne pourrait représenter le syndicat dans la présente instance à défaut de mandat spécialement donné à cet effet ;
Attendu que le syndic n'a besoin d'aucune autorisation pour interjeter appel ;
Attendu a fortiori que la représentation du syndicat, lorsqu'il est intimé, n'exige aucun pouvoir particulier, que la mission étendue à la prise en charge totale de la copropriété par l'ordonnance du 30 mars 2010 pour la mise à jour de la comptabilité défaillante depuis plusieurs exercices, et la gestion courante, était suffisante à cet égard ;
2 - sur les charges des exercices postérieurs au 30 juin 2007 :
Attendu que le syndicat ne réclame plus paiement de ces charges de sorte que le moyen est inopérant ;
3 - sur les charges des exercices antérieurs à cette date :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que les assemblées générales ont approuvé les comptes des différents exercices jusqu'au 30 juin 2007, que les décisions sont définitives, de sorte que la société "le beau soleil" ne peut plus guère contester que la répartition des charges ;
Attendu que le syndicat invoque sa pièce no18 qui fait apparaître un solde de 28 467,05 € à cette date, dont il convient de déduire les acomptes payés à hauteur de 10 937,88 € pour faire apparaître un solde de 17 529,17 € ;
Attendu toutefois que les charges de l'exercice du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 s'élèvent à 10 692,34 €. (Pièce no 17) et les charges de la période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 s'élèvent à 5 805,93 € (pièce no 18), soit en tout 16 498,27 € ;
Attendu que le règlement de copropriété ne contient pas en ses articles 13 et 14 de clause dite d'« aggravation des charges » permettant de mettre à la charge d'un copropriétaire défaillant les frais de relance, les frais de gestion de contentieux ou les frais d'avocat, sauf en vertu d'un jugement accordant au syndicat une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ou encore par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les paiements partiels se sont imputés sur la dette constatée par l'arrêt de la cour d'appel de céans du 30 janvier 2007, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte.
Attendu qu'il résulte par ailleurs de l'article 8 du règlement de copropriété que les charges communes générales sont exprimées en 1762 èmes, que selon l'article 15, les dépenses relatives à l'utilisation du chauffage central du service d'eau chaude seront réparties pour chaque local d'après les compteurs spécialement prévus à cet effet ;
Attendu que selon l'acte de modification de l'état descriptif de division du 17 juin 1974, le lot no 83 représente 58/1762 et le lot no 84, 59/1762, soit en tout 117/1762ème des charges communes générales, que le syndic a réparti les charges générales des deux exercices en cause conformément à ces tantièmes ;
Attendu dès lors que les critiques formulées par la société « le beau soleil » sous les tableaux figurant aux pages 15 à 18 de ses conclusions ne sont pas pertinentes, qu'en effet, la répartition qu'elle y indique est bien conforme à l'acte de modification de l'état descriptif de division du 17 juin 1974, que les charges d'eau chaude et d'eau froide sont réparties conformément à l'article 15 du règlement de copropriété, qu'au surplus, la société « le beau soleil » avait déjà formulé sur ces dernières les mêmes critiques, qui avaient été rejetées de façon pertinente par l'arrêt de la cour d'appel de céans du 30 janvier 2007,
Attendu que la société "le beau soleil" invoque l'inexécution par le syndicat de son obligation d'assurer l'entretien des parties communes ;
Attendu qu'il résulte de la note expertale no 4 de Monsieur Y... établie à l'issue de la réunion du 19 mai 2010 que les infiltrations d'eau semblent provenir de l'étanchéité des ouvrages et édicules de la toiture terrasse supérieure et de l'état des coursives et balcons du 1er étage et que le locataire de la société le beau soleil souffre d'infiltrations d'eau depuis une dizaine d'années ;
Attendu toutefois que l'inexécution par le syndicat de l'obligation d'entretien des parties communes ne peut en aucun cas justifier le refus d'un copropriétaire de payer ses charges ;
4 - sur la demande reconventionnelle de la société «le beau soleil» :
Attendu que la société « le beau soleil » fait valoir que le défaut d'entretien de l'immeuble imputable au syndicat des copropriétaires entraînerait pour elle un important préjudice puisqu'il interdirait l'exercice normal de l'activité commercial de sa locataire, et dont elle sollicite l'indemnisation à titre provisionnel à hauteur de 100 000 € ;
Attendu que l'expertise de M. Y... est toujours en cours, qu'il est en conséquence prématuré de condamner le syndicat à payer une provision à valoir sur le préjudice de la société « le beau soleil », alors au surplus que les explications de celle-ci ne font pas apparaître clairement le préjudice qu'elle subit, qu'en effet, elle ne précise pas si sa locataire continue d'exploiter son commerce, ni même s'il paye son loyer ;
par ces motifs :
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires.
Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau,
Condamne la société « le beau soleil » à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.498,27 € représentant les charges de copropriété impayées des exercices du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 et du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007,
Sursoit à statuer sur les charges des exercices postérieurs au 30 juin 2007 jusqu'à ce que l'assemblée générale ait arrêté les comptes des exercices correspondant,
Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande,
Déboute la société «le beau soleil» de sa demande reconventionnelle,
Condamne la société «le beau soleil» à lui payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel qui seront imputables à la seule société "le beau soleil", avec application pour ces derniers de l'article 699 du même code au profit de la Scp Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon.
Ainsi prononcé publiquement le 29 janvier 2013 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
