PL/DA
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
chambre civile - première section
Arrêt du Mardi 10 Janvier 2012
RG : 10/02835
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 17 Novembre 2010, RG 2010-00136
Appelante
la SCI LA CRETE DU BERGER,
sise Bâtiment Europa 1 - 74160 ARCHAMPS
représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour
assistée de la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimée
la SARL LA JOUE DU LOUP EXPLOITATION,
dont le siège social est sis 472 Rue de la Leysse - 73000 CHAMBERY
représentée par la SCP FORQUIN - RÉMONDIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP ARMAND CHAT et Associés, avocats au barreau de CHAMBERY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 28 novembre 2011 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Billy, Président de chambre,
- Monsieur Leclercq, Conseiller
- Monsieur Morel, Conseiller.
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La SCI "la Crète du berger" a fait construire un immeuble à usage de résidence de tourisme sur le territoire de la commune d'Agnieres-en Devoluy (Hautes-Alpes) , lieu-dit « la Joue du loup » ;
Elle rappelle que selon les articles L.321-1 et suivants du Code de Tourisme, une structure de cette nature est gérée par une seule personne, physique ou morale, pour le compte des copropriétaires tenus de lui consentir un bail commercial d'une durée de 9 ans et que d'autre part, le propriétaire doit mettre à la disposition du gestionnaire un local d'accueil ;
La SCI la Crète du berger a contracté avec un premier gestionnaire appelé Transmontagne Résidences ;
Cette convention prévoyait que la SCI la Crète du berger céderait au gestionnaire les locaux d'accueil et de réception de la résidence pour un euro symbolique sous la condition résolutoire du respect de ses engagements envers les copropriétaires ;
La société Transmontagne résidences a été mise en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007 ;
Par jugement du 16 octobre 2007, le tribunal de commerce a homologué un plan de cession partielle de ses actifs au profit de la société Sofisol Holding ;
Toutefois, les baux commerciaux conclus avec les copropriétaires ne faisaient pas partie de ce plan, et ils ont été résiliés par le mandataire judiciaire à compter du 16 octobre 2007 ;
Les copropriétaires ont décidé de conclure des baux avec la SARL "la Joue du Loup Exploitation",
Cette société a pris possession des locaux d'accueil et de réception de la résidence ;
Des pourparlers s'en sont suivis entre la SCI "la Crète du berger" et la SARL "la Joue du loup exploitation" qui n'ont pas abouti ;
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 décembre 2008, la SCI a mis en demeure la SARL "la joue du loup exploitation" de conclure avec elle un bail prévoyant un loyer de 7133 € hors-taxes par an ;
Après un échange de correspondance, la SCI a mis en demeure la SARL la joue du loup par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 23 novembre 2009 de lui payer un arriéré de loyer et taxes foncières ;
Par acte d'huissier du 12 mars 2010, la SCI "la Crète du berger" a assigné la SARL "la joue du loup exploitation" par devant le tribunal de commerce de Chambéry pour voir reconnaître l'existence d'un bail, fixer le loyer et condamner la société défenderesse à payer les loyers et taxes échues ;
Par jugement du 17 novembre 2010, le tribunal de commerce de Chambéry :
- S'est déclaré compétent pour connaître des demandes,
- A reconnu à la SARL « la joue du loup exploitation » le droit d'occuper à titre précaire, jusqu'à leur vente, les locaux d'accueil moyennant un loyer annuel de 1 € TTC majoré des charges locatives et des taxes foncières ;
- A condamné la SARL "la joue du loup exploitation" à payer en deniers ou quittances à la SCI "la Crète du berger" les sommes suivantes :
- 1 € TTC par année courue et à courir à compter du 1er octobre 2009,
- les charges locatives et les impôts fonciers depuis le 1er janvier 2009,
- les intérêts au taux légal depuis le 23 novembre 2009,
ainsi que les dépens ;
La SCI la Crète du berger en a interjeté appel par déclaration au greffe du 21 décembre 2010 ;
Vu les dernières conclusions de la SCI "la Crète du berger" du 3 novembre 2011 qui tendent à la réformation du jugement déféré pour voir :
- Reconnaître l'existence d'un bail de droit commun ou d'une convention d'occupation précaire depuis le 11 novembre 2007 date d'entrée dans les lieux de la SARL "la joue du loup exploitation" ;
- Subsidiairement, dire que la SARL "la joue du loup exploitation" occupe les locaux sans droit ni titre depuis cette date ;.
- Faire injonction à la SARL "la joue du loup exploitation" de conclure un bail civil ou une convention d'occupation précaire sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
- Condamner la SARL la joue du loup exploitation à lui payer la somme de 7 133 € hors-taxes par an, soit 8 531,07 € TTC au titre du loyer ou de l'indemnité d'occupation avec indexation annuelle suivant l'indice national du coût de la construction ainsi que les charges et taxes et les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2009 ;
-Condamner la SARL la joue du loup exploitation à payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût de deux procès-verbaux de constat d'huissier avec application pour ceux d'appel des dispositions de l'article 699 du même code au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon, avoués associés ;
Vu les dernières conclusions de la SARL « la joue du loup exploitation » du 6 septembre 2011 qui tendent :
- À titre principal, à voir déclarer irrecevable l'action de la SCI la Crète du berger,
- A titre subsidiaire à la confirmation du jugement déféré sauf à voir débouter la SCI « la Crète du berger » de la demande de remboursement des impôts fonciers 2008 et 2009 ;
- À voir condamner la SCI « la Crète du berger » à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi qu'une indemnité de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Forquin et Remondin, avoués associés ;
SUR CE :
1 - sur l'exception d'irrecevabilité de la demande :
Attendu que la SARL « la joue du loup » fait valoir que la société Sofisol holding aurait revendiqué la propriété du local litigieux et qu'elle aurait engagé une instance à cette fin ;
Attendu qu'elle ne conteste donc pas le droit de propriété de la SCI « la Crète du berger », de sorte qu'il convient d'écarter l'exception d'irrecevabilité ;
2 - sur le fond :
Attendu que les rapports des parties sont régis par une convention d'occupation précaire, puisque d'une part, la SCI « la Crète du berger » tolère l'occupation par la SARL « la joue du loup exploitation, qui n'est manifestement pas entré dans les lieux par effraction, et alors qu'elle n'a rien fait pour la faire déguerpir, que d'autre part, la SCI "la crête du berger" est contrainte d'attendre une décision de justice sur les droits de la société Sofisol holding ;
Attendu que cette dernière circonstance constitue un motif légitime de précarité ;
Attendu qu'à titre principal, la SARL « la joue du loup exploitation » fait valoir que la SCI « la Crète du berger » aurait accepté de lui consentir une location à titre gratuit, qu'elle invoque notamment un courrier électronique envoyé par le gérant de cette société le 3 décembre 2007 dans lequel celui-ci donne son accord pour mettre les locaux d'accueil à disposition du nouveau gestionnaire afin qu'il puisse exercer son activité, que cette mise à disposition pourra se faire, pour autant qu'elle soit autorisée par le tribunal de commerce de Lyon, dans le cadre de la liquidation de Transmontagne, et aux mêmes conditions que celles prévues dans les accords conclus avec cette société (pièce no 4) ;
Mais attendu que l'accord ainsi donné était soumis à une condition qui ne s'est pas réalisée, de sorte qu'il est devenu caduc ;
Attendu qu'il est vrai que la SCI « la Crète du berger » a fait parvenir un projet de protocole le 3 juin 2008 qui portait la signature de son gérant ;
Attendu que ce projet d'acte prévoyait que la SARL « la joue du loup exploitation » s'engageait à signer dans un délai raisonnable les baux commerciaux (…) portant sur les 25 appartements de la seconde tranche de la résidence « la Crète du berger » (…) (Pièce no 5 de la SARL « la joue du loup exploitation »)
Attendu que cette société a refusé de signer le bail rédigé dans ces termes, de sorte que celui-ci ne s'est pas conclu ;
Attendu que la SARL « la joue du loup » invoque encore la circonstance qu'à défaut de local d'accueil, elle ne serait pas en mesure d'exploiter la résidence de tourisme ;
Mais attendu que d'une part, la SCI « la Crète du berger » n'a jamais refusé de lui laisser utiliser le local d'accueil, et que d'autre part, elle a délibérément choisi d'exploiter la résidence dans des conditions illégales ;
Attendu encore que par l'effet de l'article 1165 du code civil, la SARL"la joue du loup exploitation" ne peut se prévaloir des conventions entre la SCI "la crête du berger" et Transmontagne prévoyant la mise à disposition, puis la cession du local pour 1 € ;
Attendu dès lors qu'il convient de condamner la SARL « la joue du loup exploitation » à payer à la SCI « la Crète du berger » un loyer pour le local d'accueil ;
Attendu que cette société ne discute pas la valeur locative proposée par le propriétaire, à savoir 7133 € hors-taxes par an, qu'il y a lieu toutefois de prévoir un abattement de 15 % pour tenir compte de la précarité ;
Attendu en outre que sauf clause dérogatoire du bail, l'impôt foncier est à la charge du bailleur ;
Par ces motifs :
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Déclare recevable l'action de la SCI « la Crète du berger » ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, et statuant à nouveau ;
Fixe le loyer de la convention d'occupation précaire conclue le 11 novembre 2007 à 6 063,05 € HT par an avec indexation annuelle sur l'indice Insee du coût de la construction, et en tant que de besoin, condamne la SARL « la joue du loup exploitation » à le payer, ainsi que les charges locatives ;
Déboute la SCI « la Crète du berger » de sa demande de paiement des impôts fonciers échus et à échoir ;
Condamne la SARL « la joue du loup exploitation » à payer à la SCI "la Crète du berger" une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel avec application pour ces derniers des dispositions de l'article 699 du même code au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon, avoués associés ;
Ainsi prononcé publiquement le 10 janvier 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
