PL/ DA
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
chambre civile-première section
Arrêt du Mardi 08 Novembre 2011
RG : 10/ 02305
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 02 Septembre 2010, RG 09/ 810
Appelants
M. Robert X...
né le 17 Juillet 1943 à ANNEMASSE (74100),
demeurant ...-74100 ANNEMASSE
la SCI B. R.,
sise 14 Rue du Clos Fleury-74100 ANNEMASSE
représentés par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avoués à la Cour
assistés de la SELAS RIERA-TRYSTRAM-AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimé
Le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CLOS GREFFIER,
sis 12-14-16 rue du Clos Fleury-74100 ANNEMASSE
représenté par la SCP FORQUIN-RÉMONDIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP MERMET-BALTAZARD-LUCE et NOETINGER BERLIOZ, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 04 octobre 2011 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Billy, Président de chambre,
- Monsieur Leclercq, Conseiller
-Monsieur Morel, Conseiller.
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M. X... est propriétaire de différents lots dans un immeuble en copropriété dénommé « le clos greffier » à Annemasse ;
La SCI BR dont il est le gérant est propriétaire d'autres lots dans le même immeuble ;
Ces différents lots sont donnés en location à un tiers qui y exploite un fonds de commerce de restaurant, discothèque, et organisation de spectacles ;
Un litige s'est élevé entre ces deux copropriétaires et le syndicat à propos des primes d'assurance payées par le syndicat ;
Le syndicat fait valoir que l'activité commerciale exercée dans ces lots serait une source de risques et imposerait à la copropriété une surprime dont il réclame paiement aux deux copropriétaires en vertu de l'article 21 du règlement de copropriété ;
L'assemblée générale du 7 janvier 2009, a voté une décision no 1 pour approuver les comptes de l'exercice 2007-2008, puis les décisions no 10 et no 11 pour autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière pour recouvrer les charges de copropriété dues, respectivement, par M. X... pour 6 840, 94 € et par la SCI BR pour 14 610 € ;
Par acte d'huissier du 27 mars 2009, M. X... et la SCI BR ont assigné le syndicat des copropriétaires pour voir dire et juger que les frais d'assurance sont des charges communes devant être réparties entre tous les copropriétaires sans égard à l'utilisation du lot, et en conséquence, pour voir annuler les décisions no 1, no 10 et no 11 ;
Par jugement du 2 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a :
- Débouté M. X... et la SCI BR de leurs demandes ;
- Condamné M. X... et la SCI BR à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;
M. X... et la SCI BR en ont interjeté appel par déclaration au greffe du 18 octobre 2010 ;
Vu les dernières conclusions des appelants du 26 août 2011 intitulées « conclusions no 2 » qui tendent à la réformation du jugement déféré pour voir :
Dire et juger illicites et non écrites les dispositions de l'article 21 du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier dénommé « Le Clos Greffier » en date du ler juin 1962 et sur le fondement desquelles une surprime d'assurance d'un montant de 13 437, 42 € a été affectée à la SCI BR au titre de l'exercice 2008.
Dire et juger que cette surprime d'assurance devra être répartie entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « Le Clos Greffier », et ce conformément aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dire et juger qu'au 31 décembre 2008, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Clos Greffier » n'est créancier à l'égard de la SCI BR que d'une somme de 1 178, 58 € outre la quote-part de surprime à imputer en vertu des dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dire et juger la SCI BR. recevable et bien fondée à solliciter l'annulation de la résolution no 11 votée ayant autorisé le syndicat des copropriétaires à introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de ses lots.
Dire et juger Monsieur Robert X... recevable et bien fondé à solliciter l'annulation de la résolution no 10 votée lors de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 ayant autorisé le syndic à mettre en oeuvre une procédure de saisie immobilière à l'encontre de ses lots, cette résolution étant devenue sans objet.
Dire et juger la SCI BR. et Monsieur Robert X... recevables et bien fondés à solliciter l'annulation de la résolution no 1 ayant approuvé les comptes présentés par le syndic à la date du 30 juin 2008, dès lors que lesdits comptes sont affectés d'une double erreur.
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CLOS GREFFIER à payer à Monsieur Robert X... et à la SCI BR. la somme de 1 500 C, à chacun, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du 7 septembre 2011 intitulées « conclusions récapitulatives » qui tendent à la confirmation du jugement déféré et au paiement par les appelants d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens avec application pour ceux d'appel des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Forquin et Remondin, avoués associés ;
Très subsidiairement, dire n'y avoir lieu à annulation des décisions numéro 1, no 10 et no 11 de l'assemblée générale et ordonner une expertise ayant pour objet de proposer une nouvelle répartition des charges communes générales conformément aux critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, donner acte au syndicat des copropriétaires de son offre de faire l'avance des frais de l'expertise ;
SUR CE :
1- sur la demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété :
Attendu que selon l'article 21 du règlement de copropriété, tout copropriétaire qui viendrait à aggraver par son seul fait ou celui de ses locataires ou des gens à son service, les charges communes générales ou les charges communes spéciales, devrait supporter seul les frais et dépenses ainsi occasionnés soit volontairement soit involontairement ;
Attendu que les appelants font valoir à juste titre que cette clause ne s'applique que dans le cas de la constatation judiciaire d'une faute commise par le copropriétaire engageant sa responsabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Attendu que cette clause ne présente par elle-même aucun caractère illégal, mais ne permet en aucun cas au syndicat de mettre à la charge d'un copropriétaire une augmentation des primes d'assurances liée à son activité puisqu'en effet, selon l'article 17 du règlement de copropriété, les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile et les dégâts des eaux et autres risques font partie des charges communes aux copropriétaires de l'un ou l'autre des bâtiments ;
Attendu dès lors qu'il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté les appelants de leur demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété ;
2- sur la demande d'annulation de la décision no 1 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 :
Attendu que la demande d'annulation se fonde seulement sur l'inexactitude des comptes individuels des appelants ;
Attendu que selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;
Attendu dès lors qu'il convient de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande d'annulation de la décision no 1 ;
3- sur la demande de rectification des comptes individuels des appelants :
Attendu que le syndicat ne conteste pas avoir imputé aux appelants une majoration des primes d'assurance qui serait imputable à l'activité commerciale exercée dans leur lot ;
Attendu que le syndicat ne produit pas le contrat d'assurance, que la seule pièce relative à celui-ci est une attestation produite par les appelants à effet du 8 mars 2007 qui ne fait aucune référence à l'activité de discothèque exercée dans les lots des appelants ;
Attendu qu'il en résulte que l'assurance a été souscrite pour garantir l'ensemble de l'immeuble, aussi bien les parties communes que les parties privatives de celui-ci, de sorte que les primes constituent une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes et doivent en conséquence être réparties entre les copropriétaires conformément aux dispositions combinées de l'article 17 du règlement de copropriété et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'il y a lieu dès lors de réformer les dispositions correspondantes du jugement pour enjoindre syndic de rectifier en conséquence les comptes individuels des appelants
4- sur la demande d'annulation des décisions no10 et 11 :
Attendu que la SCI BR admet qu'elle était encore débitrice d'une somme de 1 178, 58 € outre la quote-part de surprime à imputer ;
Attendu qu'aucune disposition légale n'exige que la résolution par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ;
Attendu dès lors qu'il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande d'annulation de la résolution no 11 ;
Attendu par contre que compte tenu de la nécessité de régulariser les comptes individuels de M. X..., le syndicat n'établit pas qu'il soit encore créancier de celui-ci, de sorte que la décision no 10 est irrégulière, qu'il y a lieu en conséquence de réformer les dispositions correspondantes du jugement ;
5- sur la demande d'expertise du syndicat des copropriétaires :
Attendu que cette demande se fonde exclusivement sur la circonstance que l'actuelle répartition des charges présenterait un caractère inéquitable en raison de l'activité exercée dans les lots des appelants, que cependant il ne résulte pas des explications du syndicat que la dite répartition puisse être contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (cassation 3ème chambre civile-9 juin 2010- No de pourvoi : 09-13067) ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Confirme les dispositions du jugement qui ont débouté M. X... et la SCI BR de la demande d'annulation de l'article 21 du règlement de copropriété et de la décision no 1 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 ;
Confirme les dispositions du jugement qui ont débouté la SCI BR de sa demande d'annulation de la décision no 11 du 7 janvier 2009 ;
Réforme pour le surplus le jugement déféré et statuant à nouveau,
Enjoint au syndicat de faire rétablir les comptes individuels de M. X... et de la SCI BR pour l'exercice clos le 30 juin 2008 en répartissant la prime d'assurance conformément aux dispositions combinées des articles 17 du règlement de copropriété et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Annule la résolution no 10 de l'assemblée générale du 7 janvier 2009 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise ;
Déboute le syndicat des copropriétaires et les appelants de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application pour ces derniers des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon, Arnaud et Bollonjeon, avoués associés, et dit que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 janvier 1965, les appelants seront dispensés de toute participation à la dépense commune qui sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Ainsi prononcé publiquement le 08 novembre 2011 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
