COUR D'APPEL DE CAYENNE
[Adresse 6]
Chambre Civile
ARRÊT N°1
N° RG 21/00340 - N° Portalis 4ZAM-V-B7F-6IN
LS
S.A.S. HERMES IMMO INVESTISSEMENTS
C/
[R] [G]
[Y] [P] [WG] [RS]
[I] [HO]
[HW] [LW] [HO]
[F] [T]
[RZ] [RD] épouse [F] [T]
[AJ] [A] [Z]
[D] [S]
[D] [S]
[C] [MD] [J] [U]
[M] [W] [O] [S] épouse [D] [S]
[ZS] [G]
[P] [PW] [E] [G]
S.C.I. CAERSY
S.A.S. ANTIOPE IMMOBILIER
'L'ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT
NERON
ARRÊT DU 25 JANVIER 2023
Jugement au fond, origine TJ de CAYENNE, décision attaquée en date du 05 juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/02286
APPELANTE :
S.A.S. HERMES IMMO INVESTISSEMENTS
[Adresse 1]
[Localité 16]
représentée par Me Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE substitué lors de l'audience du 12 septembre 2022 par Me Eve-marie MORAGA ROJEL lors de l'audience du 12 septembre 2022 , avocat au barreau de GUYANE
INTIMES :
Madame [R] [G]
[Adresse 9]
[Localité 15]
représentée par Me Patrick LINGIBE, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [Y] [P] [WG] [RS]
[Adresse 11]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [I] [HO]
[Adresse 4]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Madame [HW] [LW] [HO]
[Adresse 4]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [F] [T]
[Adresse 8]
[Localité 16]
représenté par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE, avocat au barreau de GUYANE
Madame [RZ] [RD] épouse [F] [T]
[Adresse 10]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [AJ] [A] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [D] [S]
[Adresse 14]
[Localité 16]
représenté par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE, avocat au barreau de GUYANE
Madame [C] [MD] [J] [U]
[Adresse 3]
[Localité 15]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Madame [M] [W] [O] [S] épouse [D] [S]
[Adresse 14]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
Madame [ZS] [G]
[Adresse 12]
[Localité 16]
représentée par Me Patrick LINGIBE, avocat au barreau de GUYANE
Monsieur [P] [PW] [E] [G]
[Adresse 2]
[Localité 13]
représenté par Me Patrick LINGIBE, avocat au barreau de GUYANE
S.C.I. CAERSY
[Adresse 12]
[Localité 16]
représentée par Me Patrick LINGIBE, avocat au barreau de GUYANE
S.A.S. ANTIOPE IMMOBILIER
[Adresse 7]
[Localité 15]
représentée par Me Magalie ROBO-CASSILDE, avocate au barreau de GUYANE
'L'ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT NE RON
[Adresse 10]
[Localité 16]
représentée par Me Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Mégan SEUBE lors de l'audience du 12 septembre 2022, avocat au barreau de GUYANE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022 en audience publique et mise en délibéré au 12 décembre 2022, prorogé au 25 janvier 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre
Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre
M. Laurent SOCHAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER :
Mme Fanny MILAN, Greffier, présente lors des débats et du prononcé
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
3
Le lotissement NERON, créé suivant un arrêté du 20 octobre 1960, comportait à l'origine 10 lots avant d'être étendu à 14 lots aux termes d'un arrêté du 26 décembre 1962.
Il comprend un plan de lotissement et de situation, un cahier des charges et une ampliation de l'arrêté du 20 octobre 1960.
Suivant acte de vente en date du 6 décembre 1961, [ID] [V] [X] [G] a acquis le lot n° 3 d'une superficie de 1 200 m². Suite à divers évènements dont une indivision successorale et un apport de biens par les consorts [G] à la SCI CAERSY, cette dernière est aujourd'hui propriétaire de ce lot.
Faisant grief aux ayants droits de [ID] [V] [X] [G] d'avoir méconnu les obligations du cahier des charges et que des projets de construction se sont succédés en violation des règles particulières propres au lotissement, [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] ont, selon actes d'huissier délivrés les 3 et 5 novembre 2020, fait assigner à jour fixe [R] [G], la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS, la SAS ANTIOPE IMMOBILIER, [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G] et la SCI CAERSY, devant le tribunal judiciaire de Cayenne, sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code civil, L. 480-1 et suivants, et R. 424-17 du code de l'urbanisme, notamment aux fins de voir ordonner l'interruption des travaux sur le lot 3 du lotissement Néron, condamner les défendeurs au respect du cahier des charges du lotissement, les condamner à réparer le préjudice et les condamner à une indemnisation de leur préjudice d'usufruit et jouissance paisible des lieux.
Par jugement réputé contradictoire en date du 5 juillet 2021, le tribunal a notamment :
Ordonné in solidum à [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY, la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER l'interruption des travaux sur le lot n° 3 du lotissement NERON et la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges du lotissement, et ce dans un délai d'un an à compter de la signification du présent jugement ;
Rappelé que le cahier des charges du lotissement était applicable ;
Condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY, la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 2000 euros (deux mille euros) à titre de réparation du préjudice découlant de la violation du cahier des charges du lotissement ;
Débouté la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou autres ;
Condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY, la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros), pour les demandeurs pris en leur ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY, la SAS H2I INVESTISSEMENTS et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER aux dépens.
Par acte du 27 juillet 2021, la SAS IMMO INVESTISSEMENTS a relevé appel du jugement du 5 juillet 2021 en se limitant aux dispositions ci-dessus rappelées.
L'appelant a communiqué ses premières conclusions le 22 octobre 2021.
[R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY ont constitué avocat le 23 août 2021 mais n'ont pas déposé de conclusions.
La SAS ANTIOPE IMMOBILIER a constitué avocat le 8 novembre 2021 mais n'a pas déposé de conclusions.
[DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] ont constitué avocat le 9 août 2021 et ont communiqué leurs premières conclusions le 23 décembre 2021.
Mme [C] [U] a pas constitué avocat le 30 novembre 2021. .
Par ses écritures enregistrées au greffe le 22 octobre 2021, la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS demande à la cour de la juger recevable et bien fondée en son appel sur les dispositions du jugement du 5 juillet 2021 ci-dessus rappelées et statuant à nouveau, la mettre hors de cause.
Subsidiairement, elle demande à la cour de :
débouter [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] de toutes leurs demandes ;
En tout état de cause :
condamner solidairement [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] à payer la somme de 2000 euros à titre d'amende civile ;
condamner solidairement [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] à payer à la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
condamner solidairement [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] à la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant les frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
condamner solidairement les mêmes aux dépens avec distraction au profit de Me BOUCHET dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Par leurs écritures enregistrées au greffe le 23 décembre 2021, [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néro, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] demandent à la cour de :
recevoir les conclusions des intimés [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] et les dire bien fondées en droit comme en fait ;
confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
débouter la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS de ses fins et conclusions ;
la condamner à payer à chacun des intimés, individuellement, en cause d'appel la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme [T], sur ses affirmations de droits.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 septembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées et au jugement déféré.
MOTIFS
Sur l'opposabilité des stipulations du cahier des charges du lotissement.
Aux termes de l'article 1134 du code civil ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme expose que :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. »
L'appelante expose que, conformément à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les clauses de nature règlementaire du cahier des charges sont frappées de caducité dans un délai de 10 ans et que, par conséquent, l'opposabilité du cahier des charges dans ses dispositions relatives aux règles d'urbanisme est contraire aux dispositions de la loi ELAN.
Les intimés considèrent que seules les règles d'urbanisme approuvées par l'administration deviennent caduques dix ans après la délivrance de l'autorisation de lotir et que cette caducité ne s'applique pas au cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle.
Un cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues, et ce quelle que soit sa date. Les cahiers des charges des lotissements, même approuvés par l'administration s'agissant de ceux antérieurs à 1977 à l'instar de celui du lotissement Néron, ne sont pas concernés par la caducité affectant les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement.
Il résulte de l'alinéa 3 de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restent applicables dans leurs rapports nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur.
Il en ressort que le cahier des charges du lotissement Néron est opposable à l'ensemble des colotis.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'interprétation des stipulations du cahier des charges et l'interruption des travaux et la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges.
Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Le cahier des charges d'un lotissement est un document de nature contractuelle engageant les colotis entre eux et, s'agissant du cahier des charges du lotissement Néron, portant sur les règles d'occupation et de construction.
Il ressort de ce cahier des charges que : « pour chacun des lots, la surface destinée aux constructions ne devra pas dépasser le cinquième de la surface de ce lot. Il ne sera édifié qu'un bâtiment par lot. Ce bâtiment sera à deux niveaux habitables au maximum ou un niveau habitable sur rez-de-chaussée aménagé. Les constructions édifiées sur ce lotissement doivent constituer un ensemble présentant une unité de structure et de composition. Les maisons seront implantées dans l'axe des parcelles. Une marge d'isolement d'un minimum de 3 m des limites mitoyennes sera respectée. Les seules saillies autorisées sur ce reculement sont les bandeaux, escaliers extérieurs, d'accès et débordement de toiture. Sur toute l'étendue du lotissement, il est interdit d'installer des établissements dont le bruit, la trépidation, l'odeur ou l'aspect pourraient être une gêne pour le voisinage ou les passants. Les constructions annexes telles que remise, cellier, garage, seront implantés dans le fond des parcelles, aux limites séparatives. En ce qui concerne les garages, un seul box est autorisé par le logement construit, toutes ces constructions seront autant que possible dissimulées à la vue des passants, et leur apparence au point de vue conception et teinte sera discrète ».
* Sur la destination de la construction.
L'appelante expose que le projet de construction prévoyant des locaux à usage professionnel ne contrevient pas aux dispositions du cahier des charges qui interdisent seulement les « établissements dont le bruit, la trépidation, l'odeur, les fumées ou l'aspect, pourraient être une gêne pour le voisinage et les passants ».
Les intimés considèrent que les stipulations du cahier des charges visent à assurer le caractère résidentiel du lotissement en prévoyant une unité de structure et de composition ainsi qu'une dissimulation des constructions à la vue des passants autant que possible et une discrétion de leurs apparences. Ils considèrent ainsi qu'un immeuble R+2 comportant 11 logements et deux locaux professionnels double en une seule opération sur un seul lot le nombre de familles et d'activités y existant actuellement.
Il ressort effectivement du cahier des charges qu'il a été prévu l'installation d'éventuels établissements pouvant s'entendre comme des locaux professionnels, cette nature professionnelle n'empêchant pas le respect des stipulations du cahier des charges telles « l'unité de structure ou de composition ».
Cet aspect du projet ne contrevient donc pas au cahier des charges du lotissement Néron.
* Sur la hauteur de la construction envisagée.
La SAS H2I déclare que ce cahier des charges ne semble pas interdire les constructions en R+2 parce qu'il stipule qu'« il ne sera édifié qu'un bâtiment par lot. Ce bâtiment sera à deux niveaux ou un niveau habitable sur rez-de-chaussée aménagé » et qu'en l'espèce, le projet comporte bien deux niveaux habitables.
Les intimés considèrent que le projet de construction en R+2 comporte trois niveaux habitables et excède donc le niveau R+1 prévu par le cahier des charges.
Il apparait que le bâtiment à deux niveaux habitables au maximum ou un niveau habitable sur rez-de-chaussée prévu par le cahier des charges correspond à un immeuble R+1 c'est-à-dire un bâtiment comportant un rez-de-chaussée et un étage, soit deux niveaux. Le projet de construction porte quant à lui sur un immeuble R+2, correspondant à un rez-de-chaussée et deux étages, soit trois niveaux.
Ce projet viole donc les dispositions du cahier des charges du lotissement Néron sur ce point.
* Sur le ratio de constructibilité.
L'article R. 420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, à l'exclusion des ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du code de l'urbanisme comme la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert d'un bâtiment.
La SAS H2I considère que le cahier des charges ne précise pas le type de surface de la construction ne devant pas dépasser le 5ème de la surface du lot. Elle ajoute que le tribunal n'a pas indiqué le type de surface retenu ni la méthode de calcul utilisée pour déterminer la surface du bâtiment critiqué.
Les intimés exposent que la surface devant être retenue pour le calcul des 1/5 est l'emprise au sol et non la surface de plancher et que l'occupation du terrain par le bâtiment prévu est largement supérieure à la valeur maximum prévue par le cahier des charges.
Ne prenant pas en considération la surface des étages de la maison, la surface d'emprise au sol doit être retenue pour calculer le ratio de constructibilité.
S'agissant d'une parcelle de 1 200 m², le 1/5ème de la surface correspond à 240 m².
Il résulte du calcul des cotes reprises du plan de distribution du rez-de-chaussée, en l'espèce 10,65 m x 22,79 m + 15,97 m x 8,67 m, une surface d'emprise au sol de 381,17 m².
Le projet de construction viole donc les dispositions du cahier des charges du lotissement Néron sur ce point.
* Sur l'interruption des travaux et la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges.
La SAS H2I rappelle qu'elle n'a jamais exécuté le permis de construire obtenu le 29 février 2016 qui, de surcroît, a été transféré à la SAS ANTIOPE le 27 février 2020, de sorte que la SAS H2I ne dispose d'aucun droit à construire sur le terrain objet du litige. Elle conclut qu'en conséquence, elle ne peut être condamnée à interrompre des travaux dont elle n'est ni l'auteur ni le maître d'ouvrage.
Elle ajoute que les travaux n'ont jamais commencé et qu'en conséquence, les consorts [G], la SAS H2I et la SAS ANTIOPE ne peuvent être condamnés à les interrompre ou à démolir des constructions inexistantes.
Les intimés soutiennent qu'une clôture de chantier a été édifiée et le sol a été préparé pour les premiers travaux.
Le projet de construction violant les dispositions du cahier des charges du lotissement Néron, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné aux défendeurs d'interrompre les travaux sur le lot n° 3 du lotissement Néron et de procéder à la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges du lotissement, et ce dans le délai d'un an à compter de la signification du jugement, la préparation d'un terrain en vue de la construction du bâtiment concerné rentrant dans cette définition.
Sur la condamnation au titre de la réparation du préjudice découlant de la violation du cahier des charges du lotissement.
L'appelante considère qu'outre sa mise hors de cause de cette procédure, les intimés ne justifient d'aucun préjudice, les travaux n'ayant jamais commencé.
Les intimés exposent que le projet de construction mis en place par l'appelante est à l'origine de troubles de jouissance certains en différentes matières et sollicitent la confirmation du jugement.
Le tribunal a considéré à raison que, si la violation du cahier des charges suffisait à établir un préjudice, la réparation devait se limiter à ce seul préjudice. En effet, l'éventuel impact de la construction encore inexistante sur chacun des lots ne peut être évalué.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur la mise en cause de la SAS H2I.
Aux termes de l'article 1165 ancien du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.
L'appelante estime devoir être totalement mise hors de cause. Elle considère que, n'ayant jamais été propriétaire de la parcelle en cause, le cahier des charges du lotissement ne peut lui être opposé. Elle ajoute qu'elle n'avait pas connaissance de ce cahier des charges. De plus, elle expose qu'elle est totalement étrangère au projet de construction. Elle considère ainsi que l'interruption des travaux et la démolition des constructions ne peut lui être demandée, outre le fait qu'aucune construction n'a jamais été débutée. Par ailleurs, elle estime que le projet de construction ne contrevient pas aux dispositions du cahier des charges.
Les intimés considèrent que la SAS H2I est devenue bénéficiaire d'un titre d'occupation du lot n° 3 par le permis de construire qui lui avait été accordé et qu'en conséquence, le cahier des charges attaché au terrain lui est opposable.
En l'espèce, la SAS H2I a obtenu un permis de construire le 29 février 2016 pour la construction d'un immeuble sur le terrain objet du présent litige, appartenant à la SCI CAERSY constituée par les héritiers [G]. La SCI HERMES IMMO n'a pas pu acquérir la parcelle. Le permis de construire obtenu par la SCI HERMES IMMO a fini par être transféré à la société SAS ANTIOPE IMMOBILIER le 27 février 2020. Il ressort de ces éléments que la SCI HERMES IMMO n'a jamais été propriétaire de la parcelle. Si elle a pu obtenir à sa demande un permis de construire, celui-ci a été transféré à la société SAS ANTIOPE IMMOBILIER qui en est devenue seule titulaire au moment du début des travaux. S'il est exact que le principe de l'effet relatif des contrats s'entend comme celui où les parties n'ont pas entendu faire partie de la sphère contractuelle, il apparaît donc que la SAS H2I n'est plus partie au contrat portant sur la construction de l'immeuble sur la parcelle en cause. Elle sera donc mise hors de cause.
Le jugement entrepris sera donc infirmé s'agissant de l'ensemble des condamnations in solidum de la SAS H2I.
Sur l'abus de procédure.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».
L'article 559 du même code sanctionne à l'identique et dans les mêmes termes l'appel principal qualifié d'abusif ou dilatoire.
Néanmoins l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
L'appelante reproche aux intimés d'avoir versé aux débats en première instance des pièces démontrant qu'ils savaient pertinemment que la SAS H2I n'était ni le propriétaire de la parcelle en cause, ni le titulaire du permis de construire ni l'auteur des travaux.
Les intimés considèrent avoir seulement exercé leur droit en justice. Ils estiment ne pas pouvoir être condamnés à une amende civile, ayant obtenu satisfaction en première instance et n'étant pas à l'origine de l'appel.
La bonne foi procédurale étant toujours présumée, il appartient à la partie qui allègue le caractère abusif de la procédure engagée devant le tribunal judiciaire d'apporter la preuve de cette mauvaise foi.
Or, non seulement les éléments portés aux débats sont insuffisants à rapporter cette preuve, mais surtout l'appelante ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant de la nécessité d'assurer la défense de ses intérêts devant les juridictions, lequel sera réparé par la prise en charge des dépens et de l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.
Sur la charge des frais irrépétibles.
Succombant au principal, il convient de condamner les intimés à une indemnité de procédure de 4000 euros, outre les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe :
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- ordonné in solidum à [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER l'interruption des travaux sur le lot n° 3 du lotissement NERON et la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges du lotissement, et ce dans un délai d'un an à compter de la signification du jugement ;
- rappelé que le cahier des charges du lotissement était applicable ;
- condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 2000 euros (deux mille euros) à titre de réparation du préjudice découlant de la violation du cahier des charges du lotissement ;
- condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros), pour les demandeurs pris en leur ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER aux dépens.
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- ordonné à la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS in solidum avec [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER l'interruption des travaux sur le lot n° 3 du lotissement NERON et la démolition de toutes constructions non conformes aux obligations du cahier des charges du lotissement, et ce dans un délai d'un an à compter de la signification du jugement ;
- condamné la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS in solidum avec [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 2000 euros (deux mille euros) à titre de réparation du préjudice découlant de la violation du cahier des charges du lotissement ;
- condamné la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS in solidum avec [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER à payer à [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros), pour les demandeurs pris en leur ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS in solidum avec [R] [G], [P] [PW] [E] [G], [ZS] [B] [H] [G], la SCI CAERSY et la SAS ANTIOPE IMMOBILIER aux dépens ;
- débouté la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou autres ;
Statuant de nouveau,
DEBOUTE [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] de leurs demandes en ce qu'elles ont été formées à l'encontre de la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENT ;
CONDAMNE [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] à payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [DO] [K] [L] [N], [Y] [P] [WG] [RS], [I] [HO], [HW] [LW] [HO], [F] [T], [RZ] [RD], l'association des propriétaires du lotissement Néron, représentée par [DO] [N], [AJ] [A] [Z], [D] [S], [M] [W] [O] [S] et [C] [MD] [J] [U] aux entiers dépens de procédure,
DEBOUTE la SAS HERMES IMMO INVESTISSEMENTS de ses autres demandes,
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier.
Le Greffier La Présidente de chambre
Fanny MILAN Aurore BLUM
