AFFAIRE : N RG 06 / 03568
Code Aff. : ARRÊT N MH NP
ORIGINE : DECISION en date du 09 Octobre 2006 du Tribunal de Grande Instance d'ALENCON-RG no 05 / 01383
PREMIÈRE CHAMBRE-SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
APPELANTS :
Monsieur Pierre X...
Lieu dit " ... "
72170 ST CHRISTOPHE DU JAMBET
Madame Annick Y... épouse X...
Lieu dit " ... "
72170 ST CHRISTOPHE DU JAMBET
représentés par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assistés de Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN
INTIMES :
Monsieur Sébastien A...
...
61000 ALENCON
Madame Christelle B... épouse A...
...
61000 ALENCON
représentés par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués
assistés de Me Jean-Yves VINCOT, avocat au barreau de VERSAILLES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
Madame VALLANSAN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 27 Mai 2008
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier
M. Pierre X... et Mme Annick Y... épouse X... ont interjeté appel du jugement rendu le 9 octobre 2006 par le tribunal de grande instance d'ALENCON dans un litige les opposant à M. Sébastien A... et Mme Christelle B... épouse A....
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Par acte authentique du 25 février 2000, les époux X... ont donné aux époux D...- aux droits desquels viennent les époux A... aux termes d'un acte authentique de cession des 1er et 5 septembre 2003-, un immeuble à usage d'habitation et de commerce située..., pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er septembre 1999.
Dans le bail, les locaux étaient ainsi décrits :
" Au rez-de-chaussée : boutique, cuisine, couloir ;
au premier étage : chambre, salle à manger et salle d'eau ;
au deuxième étage : deux chambres
Grenier au-dessus.
Cour dans laquelle sont situées des dépendances ",
outre un local à usage de laboratoire et de chambre froide situé dans un autre bâtiment.
Il était notamment précisé au bail (page 8) :
" Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher, ni aucun changement de distribution ou installation sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux qui seraient autorisés par celui-ci seront faits aux frais du preneur, sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront payés par ledit preneur ".
...- Le preneur souffrira l'exécution de toutes réparations, reconstruction, surélévation et travaux quelconques, même de simple amélioration que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail dans l'immeuble et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours ".
Le 26 mai 2005, les bailleurs ont fait délivrer aux preneurs un commandement,- visant la clause résolutoire-d'exécuter les conditions du bail, notamment relatives à la suppression de la salle d'eau et au refus des époux A... de laisser pénétrer une entreprise mandatée par le bailleur pour réaliser des travaux de rénovation sur la toiture.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 18 octobre 2005, les époux X... ont fait assigner les époux A... devant le tribunal aux fins de voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion sous astreinte de 300 € par jour, avec paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 200 € jusqu'à complète libération des lieux, et d'obtenir paiement des sommes de :
-4. 831, 90 € en remboursement des frais réglés à l'entreprise ESPACE HABITAT,
-6. 000, 00 € en application de l'article 1760 du code civil, afin de compenser le temps nécessaire à la relocation de
l'immeuble,
-3. 000, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les preneurs ont formé une demande reconventionnelle en expertise, et par le jugement déféré, le tribunal a débouté les époux X... de leurs demandes, avant dire droit sur les désordres affectant les lieux loués, a ordonné une expertise, et a condamné les époux X... à payer aux époux A... la somme de 1. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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Vu les écritures signifiées :
* le 6 mai 2008 par les époux X... qui concluent à l'infirmation du jugement, au bénéfice de leur assignation devant le tribunal et demandent paiement des sommes de 3. 500 € à titre de dommages et intérêts pour comportement abusif, 8. 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* le 26 mai 2008 par les époux A... qui concluent à la confirmation du jugement et demandent paiement d'une somme complémentaire de 5. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
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I Sur la validité du commandement
En application de l'article 1134 du code civil, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi et non dans l'intention de nuire au locataire.
Cependant lorsqu'un manquement à une stipulation expresse du bail est visé dans un commandement rappelant la clause résolutoire et non régularisé dans le délai d'un mois prévu par l'article L 145-41 du code de commerce, la résolution du bail se produit de plein droit par le seul effet de la clause, et le juge ne peut apprécier la gravité du manquement.
En l'espèce, alors qu'aux termes du bail se trouvait au premier étage une salle d'eau comprenant un lavabo, une baignoire et des wc raccordés au tout à l'égout il a été constaté par procès-verbal d'huissier du 25 mai 2005, assorti de photographies, que la salle d'eau avait été supprimée et remplacée par une cuisine, et que pour réaliser cet aménagement des cloisons avaient été abattues. M. A... a précisé à l'huissier instrumentaire avoir utilisé les installations de plomberie pré-existantes.
Il est constant que ces travaux ont été réalisés sans que n'ait été préalablement recueilli le consentement des bailleurs, et ce en violation des clauses claires et précises du contrat, prévoyant l'obligation d'un consentement " exprès et par écrit ".
Aucune régularisation dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement du 26 mai 2005 visant la clause résolutoire n'est intervenue.
Les preneurs soutiennent cependant que le commandement a été délivré de mauvaise foi au motif que les bailleurs, qui avaient admis leurs propres manquements aux obligations de clos et de couvert, avaient pris l'engagement d'y remédier avant d'y renoncer, et ainsi que le commandement, délivré six mois, après qu'ils avaient eu connaissance des travaux modificatifs, avait pour seule finalité de leur permettre de se soustraire à l'accord transactionnel intervenu entre les parties, ce qui prive la clause résolutoire de toute efficacité.
Cependant, eu égard à la localisation des travaux litigieux (premier étage d'un immeuble qui en comporte deux et un grenier) ceux-ci ne pouvaient avoir pour objet, comme prétendu par les intimés de " faire face à une contrainte et un état de nécessité " afin de faire cesser les infiltrations à cet endroit, ou une " mise aux normes ", étant précisé en outre que les prescriptions des autorités administratives concernant les travaux de sécurité ne constituent pas un cas de force majeure susceptible de dispenser le locataire de l'accord du bailleur lorsque celui-ci est prévu au bail.
Les courriers échangés entre les parties à compter de l'automne 2004 étaient exclusivement relatifs au clos et au couvert, plus précisément aux travaux nécessaires sur la toiture et les huisseries.
L'accord allégué par les preneurs qui motive leur exception de transaction, contesté par les bailleurs, ne portait en tout état de cause que sur la réalisation de ces travaux de gros oeuvre et non sur la modification des lieux non autorisée par les époux X..., laquelle n'était évoquée dans aucun des écrits produits.
Le délai de six mois écoulé entre la connaissance qu'ont pu avoir les bailleurs de ces travaux et la délivrance du commandement est à lui seul insuffisant pour rapporter la preuve-dont la charge incombe aux preneurs-de la mauvaise foi des bailleurs.
En conséquence, le jugement sera infirmé, il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2005 et ordonné l'expulsion des locataires dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard, sans
qu'il y ait lieu d'examiner l'argumentation développée par les parties relative au deuxième manquement visé dans le commandement, étant précisé surabondamment que les preneurs n'ont pas saisi le juge des référés en suspension de l'application de la clause résolutoire, comme ils en avaient la possibilité.
II Sur l'indemnité d'occupation
Les preneurs seront condamnés à régler en deniers ou quittances une indemnité égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés.
III Sur les dommages et intérêts
La facture Entreprise ESPACE HABITAT
Contrairement aux allégations des intimés, il n'est établi par d'aucune pièce du dossier que les époux X... aient renoncé à faire exécuter-à leurs frais-les travaux de toiture indispensables à la conservation de leur immeuble.
Or, il résulte du courrier adressé par leur conseil à celui des époux A... le 8 avril 2005 et de l'écrit envoyé par l'entreprise ESPACE HABITAT aux époux X... le 25 avril 2005 que les preneurs, bien que dûment avertis en temps et en heure de la date du début de chantier le 21 avril 2005, ont refusé à cette entreprise la pose des échafaudages et la réalisation des travaux commandés par les bailleurs, et ce en violation de la clause contractuelle ci-dessus précisée.
Les époux A... seront donc condamnés à rembourser aux époux X... la somme par eux acquittée à cette entreprise en dédommagement du temps perdu et du déplacement du matériel et du personnel, soit 4. 831, 90 € toutes taxes comprises.
L'article 1760 du code civil
Le délai laissé aux preneurs pour quitter les lieux permettant aux bailleurs de procéder à la relocation de l'immeuble à l'issue de la période indemnisée par l'indemnité d'occupation, la réclamation de ce chef, non autrement justifiée, sera rejetée.
Les dommages et intérêts pour comportement abusif
Les époux X... ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d'occupation et l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.
En conséquence, leur réclamation de ce chef, infondée, sera rejetée.
IV Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les époux X... ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 3. 000 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Infirme le jugement ;
- Constate l'acquisition au 27 juin 2005 de la clause de résiliation de plein droit du bail de l'immeuble situé... ;
- Dit que M. Sébastien A... et Mme Christelle B... épouse A... devront quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, ordonne leur expulsion sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- Les condamne solidairement à payer en deniers ou quittances à M. Pierre X... et Mme Annick Y... épouse X... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clefs, ainsi que la somme de 4. 831, 90 € toutes taxes comprises ;
- Déboute les époux X... de leurs autres demandes en dommages et intérêts ;
- Condamne les époux A... à payer aux époux X... la somme de 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne les époux A... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
N. LE GALL M. HOLMAN
