Code Aff. : ARRÊT N MH NP
ORIGINE : DECISION en date du 13 Décembre 2006 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX- RG no 05 / 00528
PREMIÈRE CHAMBRE- SECTION CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 15 MAI 2008
APPELANTS :
Monsieur Michel X...... 14800 SAINT ARNOULT
Madame Sylviane Y... épouse X...... 14800 SAINT ARNOULT
représentés par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assistés de Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN
INTIMEE :
LA SARL SEM CONFECTION... 14800 DEAUVILLE prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués assistée de Me Jean- Pierre MARCILLE, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur, Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, Madame VALLANSAN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 03 Avril 2008
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier
M. Michel X... et Mme Sylviane Y... épouse X... ont interjeté appel du jugement rendu le 13 décembre 2006 par le tribunal de grande instance de LISIEUX dans un litige les opposant à la SARL SEM CONFECTION.
* * *
Par acte authentique du 21 avril 2004 les époux X... ont donné à bail à la société SEM CONFECTION des locaux à usage commercial situés..., et ce pour une durée de vingt et un mois commençant à courir le 20 avril 2004 et expirant le 19 janvier 2006 moyennant un loyer mensuel de 3. 193, 32 € toutes taxes comprises.
A cette date la société SEM CONFECTION s'est maintenue dans les lieux.
Saisi le 10 février 2006 par les bailleurs d'une demande d'expulsion et de condamnation du preneur au paiement d'une somme provisionnelle de 3. 193, 32 € à valoir sur le loyer de décembre 2005, le Président du tribunal de grande instance de LISIEUX s'est, par ordonnance du 13 avril 2006, déclaré incompétent au motif de l'existence d'une difficulté sérieuse.
Par acte du 20 avril 2006, le preneur a fait citer les bailleurs devant le tribunal afin de les voir condamner sous astreinte de 100 € par jour à régulariser un bail commercial, ainsi qu'au paiement des sommes de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts, 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par le jugement déféré assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a dit que les époux X... devraient régulariser au profit de la société SEM CONFECTION un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 20 janvier 2006, aux mêmes charges et conditions que le bail du 21 avril 2004, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard, et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Vu les écritures signifiées :
* le 3 avril 2008 par les époux X... qui concluent à l'infirmation du jugement, à l'expulsion de la société SEM CONFECTION sous astreinte de 1. 000 € par jour à compter de l'arrêt et au séquestre de ses meubles à ses frais, et demande paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5. 000 € à compter du 20 janvier 2006, et des sommes de 30. 000 € à titre de dommages et intérêts, 9. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* le 3 avril 2008 par la société SEM CONFECTION qui conclut à la confirmation du jugement et demande paiement des sommes de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts et 3. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
I Sur la propriété commerciale
Aux termes de l'article L 145-5 du code de commerce :
" Les parties peuvent lors de l'entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.
Si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ".
Après l'expiration d'un premier bail dérogatoire, le preneur peut renoncer expressément au statut des baux commerciaux et signer un nouveau bail dérogatoire.
Mais une renonciation au bénéfice de ce statut faite par le preneur antérieurement à l'échéance contractuelle du bail dérogatoire originaire est nulle, le preneur n'ayant alors aucun droit acquis.
A défaut par le bailleur de prouver qu'il s'est opposé au maintien du preneur en place et qu'il lui a signifié son intention de reprendre les lieux, le locataire acquiert le droit à la propriété commerciale dès le premier jour suivant l'expiration du bail dérogatoire, la manifestation d'intention de reprise postérieure à l'expiration de ce bail étant sans incidence sur l'existence du droit au statut, alors déjà acquis par le locataire.
En l'espèce le bail comportait la clause suivante :
" Les parties ayant entendu ainsi qu'il a été dit précédemment, déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux réglé par le Décret susvisé du 30 septembre 1953, le preneur ne pourra pas revendiquer les dispositions de ce Décret pour solliciter le renouvellement des présentes.
Le bail finira de plein droit, à l'expiration du terme fixé, conformément à l'article 1737 du code civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au preneur, et ce dernier s'oblige à quitter les lieux loués à l'expiration des présentes, sans chercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit.
Si, contre toute attente, le preneur se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion aurait lieu en vertu d'une ordonnance de référé rendue par M. Le Président du tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel ".
Cette clause, si elle est révélatrice de la commune intention des parties de conclure un bail dérogatoire doit être réputée non écrite en ses dispositions constituant une renonciation anticipée au statut des baux commerciaux à l'expiration du contrat.
Il est constant que les bailleurs n'ont adressé au preneur aucune demande écrite de remise des clés et / ou de constat d'état des lieux de sortie.
Il est également établi par les relevés téléphoniques que le 19 janvier 2006 à 9 h 19 durant 3 mn 30 M. B..., gérant de la société SEM CONFECTION a contacté l'un des époux X... à leur domicile et que le même jour à 11 h 17 la société SEM CONFECTION a réglé par virement la somme de 3. 193, 22 € correspondant à un mois de loyer, en précisant sur le virement : " confirtel reg loyer janvier 2006 ".
Le contenu de la communication téléphonique est contesté, la société SEM CONFECTION affirmant que les bailleurs ont confirmé au gérant leur accord pour le maintien dans les lieux, ceux- ci soutenant au contraire que celui- ci a indiqué à son interlocuteur, M. X..., son intention de libérer immédiatement le local.
Aucune pièce du dossier ne permet d'étayer l'une ou l'autre de ces allégations, et les termes de cette communication téléphonique demeurent indéterminés.
Cependant les bailleurs produisent aux débats une attestation, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile émanant de M. Jean- Christophe A..., ainsi rédigée :
" Le 19 janvier 2006, j'étais à l'hôpital Saint- Louis à PARIS, en visite auprès de ma cousine Pascaline X... qui venait de subir une double greffe.
J'étais présent lorsque ma tante, Mme X... a eu une conversation téléphonique avec son locataire à DEAUVILLE, conversation dans laquelle elle précisait bien que son bail étant fini, il devait quitter les lieux. Celui- ci semblait d'accord, et j'ai cru depuis l'affaire sans suite ".
Le lien de parenté de l'auteur avec le bailleur ne constitue pas en soi,- alors que la fraude ne se présume pas et que le preneur n'allègue ni ne démontre avoir diligenté à l'encontre de son auteur la procédure pénale spécifique d'établissement d'attestation mensongère-, la preuve de sa fausseté et ce d'autant plus que cette attestation a été réitérée en cause d'appel le 17 mars 2008.
Ses termes ne sont pas " imprécis " comme prétendu par le preneur et retenu par le tribunal.
Les époux X... justifient en cause d'appel n'avoir qu'un seul locataire, ce dont il résulte que celui visé dans l'attestation ne pouvait qu'être la société SEM CONFECTION.
Cette attestation établit que Mme X..., bailleur, a, de manière expresse et sans équivoque manifesté au preneur sa volonté de le voir quitter les lieux le jour même.
Elle est corroborée par diverses pièces démontrant que les bailleurs n'ont jamais eu l'intention de laisser le preneur en possession des lieux à l'expiration du bail.
En effet, cet acte était le premier bail consenti à la société SEM CONFECTION qui aux termes de l'extrait Kbis avait commencé son activité de " négoce de tous articles de prêt à porter, confection, articles de Paris, cadeaux " le 1er mai 2004, et la clause incluse dans ce bail, ci- dessus précisée, si elle est dépourvue d'efficacité, est révélatrice de la volonté, alors commune des parties de ne pas conférer la propriété commerciale au preneur à l'issue du bail.
Il ne saurait être reproché aux bailleurs d'avoir omis de délivrer une sommation ou une mise en demeure de quitter les lieux puisqu'une clause dérogatoire figurait au contrat, distincte de la clause de renonciation illicite, dont la validité est donc incontestable.
Les époux X... produisent divers courriers dont il résulte que dès le 10 juin 2005, la société CIN était d'accord pour prendre le local à bail commercial " à compter du 1er février 2006 ", et ce moyennant un droit d'entrée alors égal à 76. 000 €, ultérieurement porté à 110. 000 € à une date antérieure à l'expiration du bail puisqu'un fax adressé le 10 janvier 2006 par la banque au notaire des bailleurs confirmait l'accord de celle- ci sur ce point.
Ni les époux X..., ni la société SEM CONFECTION ne prétendent qu'une négociation similaire aurait été initiée entre eux.
Or, les époux X..., commerçants avisés, font justement observer qu'il eût été économiquement gravement contraire à leurs intérêts d'accorder la propriété commerciale à la société SEM CONFECTION sans envisager le règlement d'un droit d'entrée- alors au surplus qu'à la date du 19 janvier 2006, les loyers de novembre et décembre 2005 demeuraient impayés (ils ont été réglés respectivement le 30 janvier et le 2 mars 2006) et que la société SEM CONFECTION ne démontre pas, ainsi qu'elle le prétend que concernant le loyer de décembre 2005 il avait été convenu avec le bailleur d'une franchise de ce terme en contrepartie des travaux engagés par la société SEM CONFECTION- et de lui donner ainsi la préférence au détriment d'un locataire institutionnel dont la proposition était sérieuse, financièrement avantageuse, et dont la solvabilité était certaine.
Par ailleurs, la mention accompagnant le règlement effectué le 19 janvier 2006, si elle démontre la volonté du preneur de se maintenir dans les lieux, n'établit aucunement l'acceptation du bailleur à qui cette situation de fait a été imposée.
Dès le 10 février 2006, le conseil des époux X... a fait connaître à la société SEM CONFECTION que les sommes par elle réglées ne pourraient être par eux acceptées qu'au titre des arriérés de loyer, ou d'indemnités d'occupation dues à compter du 20 janvier 2006 jusqu'à libération effective des lieux.
S'il est exact que dans le décompte du 8 août 2006, l'administrateur de biens mandataire des bailleurs a affecté le paiement du 19 janvier 2006 au terme de janvier, il était rappelé dans le décompte du 2 mai 2006 que toute somme due et réglée postérieurement au 19 janvier 2006 constituait une indemnité d'occupation. Les quittances produites comportent la mention " loyer " jusqu'au 19 janvier 2006, " indemnité d'occupation " postérieurement à cette date.
Il est ainsi démontré que si les bailleurs ont ratifié l'affectation de la période telle que sollicitée par le preneur dans son règlement du 19 janvier 2006, ils ont refusé la qualification de " loyer " unilatéralement donnée par la société SEM CONFECTION à ce paiement.
Enfin, la société SEM CONFECTION soutient qu'elle n'aurait pas procédé à des commandes pour la collection de printemps 2008, reçues entre le 8 et le 12 février 2006 ainsi qu'elle en justifie, mais passées avant l'expiration du bail, ainsi qu'à de coûteux travaux d'aménagement, si elle n'avait pas reçu l'assurance des bailleurs d'acquérir la propriété commerciale.
Cependant, s'agissant des commandes de vêtements, elles étaient susceptibles d'être transférées dans tout autre local commercial pour y être revendues.
Concernant les travaux, la société SEM CONFECTION produit le devis, établi le 7 décembre 2005 pour un montant de 10. 345, 40 €, relatif à du mobilier d'agencement dont la pose était prévue le 6 février 2006, ainsi qu'une facture du même montant datée du 8 février 2006.
Il était notamment prévu la fourniture et la pose d'un " parquet stratifié collé sur carrelage avec barre de seuil ", ce poste constituant le seul qui n'était pas aisément démontable.
La société SEM CONFECTION ne justifie pas du paiement de cette facture.
M. D... atteste s'être rendu le 22 mars 2008 au magasin et avoir constaté que le sol carrelé était dans le même état que lorsque les époux X... exploitaient leur commerce, et qu'il n'avait vu nulle part de parquet. Ces constatations sont corroborées par les photographies produites par la société SEM CONFECTION elle- même avant et après les travaux, dont il résulte que le sol est carrelé et que l'intégralité des éléments nouvellement installés est facilement démontable.
En outre ces commandes seraient seulement susceptibles de démontrer la volonté du preneur de se maintenir dans les lieux, mais non celle des bailleurs d'accepter cette situation, étant précisé surabondamment que ces travaux ne requéraient pas l'accord des bailleurs.
Il en est de même du projet de mandat attesté par Maître E..., cet officier ministériel ne rapportant que l'expression de la volonté du gérant de la société SEM CONFECTION.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré, non que les époux X... ont sciemment laissé croire à la société SEM CONFECTION qu'elle pouvait se maintenir dans les lieux, comme prétendu par celle- ci, mais qu'antérieurement à la date d'expiration conventionnelle du bail dérogatoire qui se terminait le 19 janvier 2006 à minuit, les bailleurs en la personne de Mme X... ont fait connaître au preneur leur opposition à son maintien dans les lieux, et qu'ainsi les bailleurs rapportent la preuve qui leur incombe de leur intention de reprendre possession des locaux à l'issue du bail dérogatoire, et de la notification de cette intention, avant l'expiration du bail, au preneur, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner l'argumentation respectivement développée par les parties relatives aux démarches effectuées par les bailleurs, postérieurement au 19 janvier 2006, pour récupérer leur local puisque, pour les motifs ci- dessus exposés, l'acquisition du droit à la propriété commerciale ne peut être appréciée qu'au regard du comportement du bailleur antérieur à l'expiration du bail.
En conséquence, le jugement sera infirmé et il sera fait droit à la demande d'expulsion sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.
II Sur l'indemnité d'occupation
Alors que le CIN proposait le règlement d'un loyer sensiblement équivalent à celui fixé au bail litigieux il n'existe aucun motif d'allouer aux bailleurs, à titre d'indemnité d'occupation, une somme supérieure au montant du loyer, charges et accessoires tel que résultant des clauses contractuelles.
La réclamation des époux X..., si elle est fondée en son principe, sera ainsi limitée dans son quantum.
III Sur les dommages et intérêts
Le préjudice subi par les bailleurs est constitué de la perte de chance de consentir à partir du 1er février 2006, un bail commercial à la société CIN qui constituait un locataire dénué de tout risque, et de percevoir, dès cette date, un droit d'entrée de 110. 000 €.
Le dommage ne peut correspondre qu'à une fraction du préjudice subi qui est déterminée en mesurant la chance perdue.
En l'espèce, le préjudice, c'est- à- dire le retard apporté dans le règlement de la somme de 110. 000 €, est égal aux intérêts non perçus sur le paiement de cette somme.
Il doit être observé cependant que selon l'estimation réalisée par le mandataire des époux X..., le 12 mars 2008, le montant du droit d'entrée pour ce type de local est estimé actuellement à 150. 000 €, ce qui minore le préjudice.
Le préjudice est également caractérisé par la nécessité économique dans laquelle se trouvent les bailleurs de louer à un locataire de moindre qualité, moins solvable qu'une banque.
Compte- tenu des engagements du CIN ci- dessus rappelés, il doit être considéré que la perte de chance des époux X... est égale à 99 % de leur préjudice.
Constituent un préjudice supplémentaire les peines, soucis et tracas générés par le maintien illicite dans les lieux et la procédure.
Au vu de l'ensemble de ces éléments il sera alloué aux époux X... une somme de 12. 000 €.
IV Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les époux X... ont été contraints d'exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 4. 000 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Infirme le jugement ;
- Dit que la SARL SEM CONFECTION devra quitter les lieux dans un délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt et passé ce délai, ordonne son expulsion sous astreinte de 100 € par jour de retard, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- Ordonne le séquestre des meubles et objets mobiliers trouvés sur place dans tout garde meubles au choix des bailleurs aux frais, risques et périls de la société SEM CONFECTION ;
- Condamne la société SEM CONFECTION à payer à M. Michel X... et Mme Sylviane Y... épouse X... en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et accessoires tel que prévu au bail expiré le 19 janvier 2006, et ce à compter du 20 janvier 2006 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- Condamne la société SEM CONFECTION à payer aux époux X... les sommes de 12. 000 € à titre de dommages et intérêts, 4. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la société SEM CONFECTION aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
N. LE GALL M. HOLMAN
