AFFAIRE : N RG 07 / 01163
Code Aff. :
ARRÊT N
MH / NLG
ORIGINE : DECISION en date du 28 Mars 2007 du Tribunal de Grande Instance de CAEN-RG no 06 / 04196
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE-SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2007
APPELANTE :
S. A. CARREFOUR, venant aux droits de la Société CONTINENT HYPERMARCHES
26 Quai Michelet
92695 LEVALLOIS PERRET
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués
assistée de Me Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
SARL Y...
3 Boulevard du Maréchal Juin
Centre Commercial Côte de Nacre
14000 CAEN
prise en la personne de son représentant légal
Monsieur Bruno Y...
...
14240 TORTEVAL QUESNAY
Madame Françoise Z... épouse Y...
...
14240 TORTEVAL QUESNAY
représentés par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués
assistés de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN
S. A. CORIO
61 rue Henri Regnault
92075 PARIS LA DEFENSE
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués à la Cour
assistée de Me Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
Mme VALLANSAN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 18 Octobre 2007
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2007 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier
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La SA CARREFOUR a interjeté appel du jugement rendu le 28 mars 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CAEN dans un litige l'opposant à la SARL Y..., Monsieur Bruno Y..., Madame Françoise Z... épouse Y..., et la SA CORIO.
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Par acte sous seing privé du 05 février 1971, la société immobilière SUPERMARCHE CAEN COTE DE NACRE, aux droits de laquelle se trouve la SA CORIO, a consenti à la SOCIETE DE MAGASINS DE GRANDES SURFACES, aux droits de qui s'est trouvée la société CONTINENT HYPERMARCHE et depuis le 25 octobre 2003, la société CARREFOUR SA un bail ayant pour objet divers locaux à usage de supermarchés, de restaurant et de distribution de carburant, ainsi qu'un ensemble de parkings et d'aires de desserte, et ce pour une durée de vingt-cinq ans à compter du 19 février 1970, venu à expiration contractuelle le 18 février 1995 et renouvelé jusqu'à ce jour.
Ce bail a été modifié par trois avenants en date respectivement des 28 avril 1975,30 décembre 1976 et 03 novembre 1987.
Par acte sous seing privé du 26 février 1988, la société CONTINENT HYPERMARCHES a donné en location pour une durée de neuf années à la société TOP SALADE un emplacement, d'une surface d'environ 48 m ², à usage commercial de restauration rapide, situé dans le dit centre commercial à proximité du stand information de l'hypermarché, moyennant un loyer annuel de 72. 000 francs. Par acte du 05 juin 1997, la société CONTINENT HYPERMARCHES a renouvelé à la société TOP SALADE ce bail pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er mai 1997.
Aux termes d'un acte authentique du 25 avril 2003, la société TOP SALADE a cédé son fonds de commerce à la SARL Y... ainsi que le droit au bail pour le temps restant à courir. Cette cession a été signifiée à la société CONTINENT HYPERMARCHES conformément à l " article 1690 du Code civil.
Le 10 novembre 2005, la SARL Y..., exerçant sous le nom commercial de " TOP SALADE " a notifié à la SA CARREFOUR sa demande de renouvellement de bail commercial venant à expiration, le 30 avril 2006. La bailleresse s'est abstenue de répondre.
Le 12 janvier 2006, la société Y... a régularisé un compromis de vente avec un tiers sous conditions suspensives notamment celle du renouvellement du bail, et cession par acte authentique avant le 31 mars 2006.
Fin janvier 2006, il a été porté à la connaissance du notaire des acquéreurs que tant la SA CARREFOUR dans les droits de la société CONTINENT HYPERMARCHES, que la société CONTINENT HYPERMARCHES avant sa dissolution, n'avaient possédé la qualité de propriétaires du local commercial loué et que le véritable propriétaire était la société CORIO venant aux droits de la société immobilière SUPERMARCHES CAEN COTE DE NACRE.
Le 13 juin 2006, la SARL Y... a notifié une demande de renouvellement auprès de la SA CORIO. Le 06 septembre 2006, la société CORIO a refusé le renouvellement au motif que sa locataire la société CONTINENT HYPERMARCHES avait consenti une sous-location irrégulière en l'absence d'une autorisation expresse et préalable exigée par le bail principal du 05 février 1971.
Par acte du 23 octobre 2006, la SARL Y... et les époux Y... ont assigné la SA CARREFOUR, venant aux droits de la SNC CONTINENT HYPERMARCHES, afin de la voir déclarer responsable des préjudices par eux subis et condamner à payer la somme de 401. 987,62 euros au titre des préjudices matériels et moraux avec intérêts au taux légal sur la somme de 350. 000 euros à compter du 31 mars 2006, outre 2. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par acte du 11 décembre 2006 la SARL Y... et les époux Y... ont fait assigner la société CORIO en déclaration de jugement commun.
Par le jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, laquelle a été partiellement arrêtée par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel du 05 juin 2007, le Tribunal a :
-déclaré la SA CARREFOUR, tant à titre personnel que venant aux droits de la société CONTINENT HYPERMARCHES, responsable du préjudice subi par la SARL Y..., sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil,
-déclaré la SA CARREFOUR, tant à titre personnel que venant aux droits de la société CONTINENT HYPERMARCHES, responsable du préjudice moral subi par les époux Y..., sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil,
-condamné la SA CARREFOUR, tant à titre personnel que venant aux droits de la société CONTINENT HYPERMARCHES, à payer à la SARL Y... la somme de 391. 987,62 euros en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal sur la somme de 350. 000 euros, à compter du 31 mars 2006, et aux époux Y... celle de 5. 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
-condamné la SA CARREFOUR à payer aux demandeurs la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
-déclaré le jugement opposable à la SA CORIO.
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Vu les écritures signifiées
* le 15 octobre 2007 par la société CARREFOUR qui conclut à l'infirmation du jugement, à l'irrecevabilité des demandes, et à leur rejet, et demande paiement d'une somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
* le 26 septembre 2007 par la société Y... et les époux Y... qui concluent à la confirmation du jugement et demandent paiement d'une somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
* le 17 octobre 2007 par la SA CORIO qui s'en rapporte à justice et demande paiement à la société CARREFOUR d'une part, à la société Y... et aux époux Y... d'autre part d'une somme de 1. 000 euros chacun en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
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I Sur l'irrecevabilité des demandes
La SARL Y... fonde ses demandes sur l'aricle 1147 du Code civil, les époux Y... sur l'article 1382 du Code civil.
La société CARREFOUR, qui à la suite de la fusion par absorption, se trouve aux droits et obligations de la société CONTINENT HYPERMARCHES, signataire de l'acte litigieux ne développe aucun moyen au soutien de son exception d'irrecevabilité qui a en conséquence été justement rejetée par le Tribunal.
II Sur la faute
Il est constant que dans le bail du 26 février 1988, signé par la SNC CONTINENT HYPERMARCHES aux droits de laquelle vient la société CARREFOUR, et la société TOP SALADE aux droits de laquelle vient la société Y..., la société CARREFOUR s'est présentée comme " propriétaire " des locaux commerciaux objet du bail, par elle " donnés en location " à la société TOP SALADE, et ce sans aucune indication dans l'acte de ce qu'elle-même jouissait des locaux en exécution d'un bail consenti par l'auteur de la société CIRIO, véritable propriétaire.
La société CARREFOUR ne conteste pas le caractère erroné de cette mention.
Cependant, elle soutient que cette erreur est sans incidence sur la propriété commerciale de la société Y... puisqu'elle-même bénéficie sur les locaux constituant le centre commercial d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, actuellement en cours, non contesté par la société CORIO, véritable propriétaire des lieux et bailleresse de la société CARREFOUR, que la société CLEMENT sous-locataire poursuit l'exploitation de son fonds sans opposition tant du propriétaire que du locataire principal, et qu'ainsi elle ne subit aucun préjudice.
Contrairement aux termes du jugement il doit être considéré que cette seule mention erronée, en l'absence de tout autre élément, ne constitue pas un dol.
De même il est constant que la société CARREFOUR bénéficie d'un bail commercial en cours, et le différend existant avec la société CORIO relatif à l'échéance de ce bail est sans intérêt pour le présent litige, de même que les pourparlers et accords commerciaux conclus entre elles.
Cependant, contrairement aux allégations de la société CARREFOUR, l'erreur portant sur la qualité du bailleur n'est pas sans incidence sur la propriété commerciale de la société Y....
En effet, le défaut de réponse de la société CARREFOUR dans les trois mois de la demande de renouvellement ne vaut pas en l'espèce acceptation du principe de renouvellement d'un bail commercial tel que prévu par l'article L 145-10 du Code de commerce puisque la société appelante, non propriétaire, n'a pas qualité pour consentir à un tel renouvellement, et qu'en conséquence, les conditions du droit au renouvellement n'étaient pas réunies, le locataire ne pouvant accorder plus de droits que ceux dont il est lui-même titulaire.
L'absence de réponse dans le délai visé par ce texte pourrait valoir accord de renouvellement de la sous-location, mais tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la demande en renouvellement avait pour seul objet le bail dont se croyait titulaire la société Y..., et non une sous-location.
Au surplus le droit au renouvellement d'une sous-location est subordonné au caractère régulier de celle-ci.
Or lorsque la société Y..., après révélation de l'erreur, a, le 13 juin 2006, régularisé une demande de renouvellement, en sa qualité de sous-locataire, auprès de la société CORIO, bailleresse principale, elle s'est vue notifier par celle-ci, le 06 septembre 2006, un refus de renouvellement au visa de l'article L 145-31 du Code de commerce au motif qu'au mépris des clauses du bail du 05 février 1971 prévoyant l'autorisation expresse et préalable du bailleur pour toute sous-location, celle dont se prévalait la société Y... n'avait fait l'objet d'aucune autorisation.
Les dispositions de l'article L 145-32 du Code de commerce relatives au renouvellement de la sous-location à l'expiration du bail principal sont inapplicables en l'espèce en l'absence de titre régulier de sous-location.
En cause d'appel, la société CORIO qui ne conteste pas la qualité de locataire actuelle de la société CARREFOUR, persiste à dénier à la société Y... un droit au renouvellement du bail, et ce pour les motifs ci-dessus exposés dans son acte du 06 septembre 2006.
Ainsi celle-ci, qui se croyait locataire, soumise aux statuts des baux commerciaux, est en réalité sous-locataire irrégulier et donc occupante sans droit ni titre, étant précisé que la conclusion d'un contrat de sous-location sans l'autorisation du propriétaire constitue un manquement suffisamment grave pour justifier, de la part de celui-ci, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ce qui entraîne la résiliation immédiate de la sous-location.
Le fait qu'à ce jour, aucune mesure d'expulsion effective n'ait été diligentée à l'encontre de la société Y... n'est pas de nature à modifier la situation juridique précaire de celle-ci.
Est ainsi caractérisée à l'égard de la société CONTINENT HYPERMARCHES une faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la société Y... sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, et la société CARREFOUR doit répondre des conséquences dommageables des agissements de son auteur.
III Sur le préjudice
1-La société Y...
Etant occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux dans lesquels elle exploite son fonds de commerce, la SARL Y... ne peut obtenir le renouvellement d'un droit au bail soumis au statut des baux commerciaux.
Ainsi, en l'absence de cession possible, de façon concomitante du fonds de commerce et du droit au bail des locaux dans lequel il est exploité, elle ne pourra vendre le fonds puisque la simultanéité de ces deux types de vente est d'usage constant en la matière, et que si la cession séparée est théoriquement possible, elle est en fait inéluctablement vouée à l'échec, faute d'acheteur potentiel.
De même aucun acquéreur ne prendrait le risque d'acquérir un fonds de commerce assorti d'une sous-location irrégulière susceptible de prendre fin à tout moment sans recours possible du sous-locataire à l'encontre du propriétaire.
La société Y... avait d'ailleurs signé le 18 janvier 2006 une promesse de vente pour la somme de 350. 600 euros net vendeur, qui mentionnait notamment au titre des conditions suspensives l'obtention du " renouvellement du bail commercial en cours,..., aux mêmes charges et conditions, avant la régularisation de la cession par acte authentique ".
Or, pour les motifs ci-dessus exposés, le renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail commercial en cours n'aurait jamais pu être obtenu par la SARL Y..., ni à la date de régularisation de la cession, le 31 mars 2006, ni à aucune date postérieure.
Le prix du loyer en renouvellement étant indépendant du principe de renouvellement, puisque le prix du bail fait l'objet d'une procédure spécifique en vue de sa fixation, il ne peut être reproché à la SARL Y... de ne pas avoir " fait diligence pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé, à défaut de réponse de son bailleur sur ce point " comme allégué par la société CARREFOUR puisqu'elle ne pouvait obtenir le renouvellement du droit au bail.
Or il résulte des courriers échangés entre le notaire et les acquéreurs que le 06 avril 2006 ceux-ci se sont opposé à la prorogation du délai de régularisation de l'acte de cession par acte authentique au seul motif que la condition suspensive liée à l'obtention par les vendeurs du renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail en cours n'ayant pu être levée, la cession ne pouvait intervenir.
La vente ayant ainsi échoué, les acquéreurs renonçants ont sollicité et obtenu le remboursement du dépôt de garantie.
La société CARREFOUR ne produit aucune pièce de nature à démontrer ainsi qu'elle le prétend, que l'échec de cette cession était en fait imputable à la non réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt bancaire au bénéfice des acquéreurs, dont il est attesté par leur notaire qu'ils ont acquis un fonds en remplacement dès juillet 2006.
Il est ainsi établi que le préjudice de la société Y... est caractérisé par l'impossibilité de vendre le fonds.
Le fait que dans l'ignorance commune des parties à l'acte du 25 avril 2003, relative au statut juridique réel des lieux loués, la société TOP SALADE ait pu céder ce fonds sans difficultés est étranger au présent litige puisqu'à la suite de la découverte de l'erreur postérieure à cette cession, le fonds ne peut plus en fait, désormais, être cédé.
La société Y... ne réclame nullement la réparation d'un préjudice d'exploitation, et le fait que celle-ci soit normalement poursuivie à ce jour après l'échec de la vente ci-dessus précisée, ou la baisse du chiffre d'affaires, sont sans incidence sur l'existence et le montant du préjudice strictement en lien de causalité avec la faute commise par l'auteur de la société appelante, dont celle-ci doit réparation, à savoir l'impossibilité de cession.
En conséquence le montant du préjudice est égal à la valeur marchande du fonds puisque celui-ci est à terme voué à disparaître.
La société CARREFOUR ne produit aucune pièce de nature à démontrer que celle-ci telle que fixée dans le compromis du 18 janvier 2006 à 350. 000 euros aurait été surévaluée.
La SARL Y... produit d'ailleurs une offre d'achat datée du 02 avril 2006, au même prix (et sous la même condition suspensive de renouvellement du bail).
En outre, à la date de cessation d'activité le personnel fera nécessairement l'objet d'un licenciement économique dont le coût évalué par expert comptable et non utilement contesté, s'élève à 6. 987,62 euros.
Enfin la SARL est bien fondée à réclamer à raison de l'éviction une indemnité de remploi, des dommages et intérêts en réparation de trouble commercial et le remboursement de frais annexes qui ont été exactement appréciés par le Tribunal au vu des justificatifs produits à la somme de 391. 987,62 euros et le jugement sera confirmé de ce chef.
2-Les époux Y...
Il résulte de l'offre d'achat sous condition suspensive et des courriers produits aux débats que les époux Y... seuls associés de la société Y... avaient, le 30 mars 2006, proposé d'acquérir un fonds de commerce à BAYEUX au prix de 411. 000 euros net vendeur, qu'ils devaient financer pour la plus grande part à l'aide du prix de vente du fonds litigieux, et qu'ils ont annulé dès qu'ils ont eu connaissance de l'annulation du compromis relatif à leur fonds.
Par ailleurs les difficultés liées à l'échec de cette cession leur ont causé des soucis et tracas personnels qui ont eu un grave retentissement sur l'état de santé de Monsieur Y... ainsi qu'il en est médicalement justifié, préjudice dont la réparation due par la société CARREFOUR en application de l'article 1382 du Code civil, a été exactement chiffrée par le Tribunal à la somme de 5. 000 euros et le jugement sera également confirmé sur ce point.
IV Sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Succombant en son appel, la société CARREFOUR a contraint les intimés à exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 3. 000 euros pour les consorts Y...,1. 000 euros pour la société CORIO.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
-Confirme le jugement
-Y additant condamne la société CARREFOUR à payer, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,3. 000 euros à la SARL Y..., à Monsieur Bruno Y... et à Madame Françoise Z... épouse Y... d'une part,1. 000 euros à la SA CORIO d'autre part
-Condamne la SA CARREFOUR aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
N. LE GALLM. HOLMAN
