AFFAIRE : N RG 06 / 00633 Code Aff. : ARRÊT N JV np ORIGINE : DECISION en date du 08 Février 2006 du Tribunal de Commerce de CAEN-RG no 05 / 3008 PREMIÈRE CHAMBRE-SECTION CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2007
APPELANTS :
LA S. A. R. L. HOTEL DE PARIS COURSEULLES Place du 6 juin 14470 COURSEULLES SUR MER prise en la personne de son représentant légal
LA S. A. R. L. ORION BURO 8 avenue du Maréchal Joffre 14000 CAEN prise en la personne de son représentant légal
Madame Mireille Y...... 75009 PARIS 09
Monsieur Christian Z...... 14000 CAEN
représentés par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués assistés de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN
INTIMES :
Monsieur Raymond B...... 14610 BASLY
Madame Geneviève C... épouse B...... 14610 BASLY
représentés par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assistés de Me Thierry MARC, avocat au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller, Mme VALLANSAN, Conseiller, rédacteur,
DÉBATS : A l'audience publique du 04 Octobre 2007
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2007 et signé par Madame HOLMAN, Conseiller, faisant fonction de Président, et Mme LE GALL, Greffier
* * * Vu le jugement du tribunal de commerce de Caen du 8 février 2006 qui a débouté Madame Mireille Y... et Monsieur Christian Z..., la SARL HOTEL DE PARIS COURSEULLES et la SARL ORION BURO de leurs demandes à l'encontre de Monsieur Raymond B... et Madame Geneviève C... épouse B..., débouté les époux B... de leurs demandes à l'égard de Monsieur Z... et Madame Y..., jugé que la somme de 44. 476 € était à la charge définitive des époux B..., condamné Monsieur Z... et Madame Y... à payer aux époux B... la somme de 1. 000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Vu l'appel de la SARL HOTEL DE PARIS COURSEULLES, la société ORION BURO, Madame Y... et Monsieur Z... et leurs conclusions du 3 septembre 2007 par lesquelles ils demandent à la Cour de condamner Madame C... à payer à la SARL ORION BURO la somme de 73. 188 €, condamner solidairement les époux B... à payer à la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES la somme de 10. 285, 03 €, condamner Monsieur B... à payer à la société ORION BURO la somme de 12. 554 € à Monsieur Z..., la somme de 15. 241 €, à Madame Y... la somme de 15. 241 €, à titre subsidiaire ordonner une expertise pour fixer le prix définitif de la cession des parts sociales, en toutes hypothèses condamner solidairement Madame C... et Monsieur B... à payer à la société ORION BURO les sommes de 138. 233, 68 €, 10. 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5. 000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Vu les conclusions des époux B... du 21 septembre 2007 par lesquelles ils demandent à la Cour de réformer le jugement en ses dispositions relatives au paiement de la somme de 44. 476 €, de le confimer en ses autres dispositions, condamner solidairement la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES, la SARL ORION BURO, Madame Y... et Monsieur Z... à leur payer la somme de 3. 000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
* * *
Attendu que le 1er décembre 2003, Monsieur B... et Madame C... d'une part et Monsieur Z... et Madame Y... d'autre part ont signé un protocole d'accord de cession de toutes les parts de la SARL ORION BURO, société holding à 100 % de la SARL HOTEL DE PARIS COURSEULLES, laquelle exploite un hôtel restaurant à Courseulles ; que ce protocole prévoyait que la cession définitive interviendrait au jour de la signature de l'acte à une date choisie entre le 2 février 2004 et le 28 février 2004 ; qu'un prix provisoire avait été fixé dans le protocole à partir de l'actif net de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES dans laquelle la société ORION BURO détenait 100 % des parts qui faisaient l'objet de la cession (clause 2-4) ; que l'actif net était lui-même fixé en tenant compte d'une valeur forfaitaire du fonds de commerce de 594. 551 € ; que le prix initial a en conséquence été fixé à 35. 861 € ; que 85 % de ce prix, soit 30. 482 €, a été payé par moitié à chacun des cédants, le solde devant être versé au jour de la signature de l'acte portant établissement du prix définitif, lequel devait être calculé sur la situation en forme de bilan établie au jour de la cession définitive (clause 2-6) ; que le protocole d'accord comportait en outre une garantie de passif (clause n 5) et une clause n 4 intitulée « conditions particulières » qui prévoyait des engagements personnels des cédants relativement à un contentieux prud'homal, à la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé et à la remise en état du matériel et agencement ; que par application du protocole, les cessionnaires après la prise de possession de l'hôtel ont fait établir par leur société d'expertise comptable une situation comptable arrêtée à la date du 29 février 2004 à partir de laquelle Monsieur E..., expert comptable, sollicité par Madame Y... et Monsieur Z... a établi le 2 juin 2004 un document intitulé « revue limitée à certaines opérations » ; que les parties n'ayant pu se mettre d'accord sur le montant du prix définitif qui s'était avéré négatif, l'acte définitif n'a jamais été signé ; que le 12 novembre 2004, les acquéreurs ont tenté de mettre en oeuvre la clause d'arbitrage figurant au protocole et ont été autorisés par ordonnance du 2 décembre 2004 à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de Monsieur B... et Madame C... ; que par suite de la renonciation ultérieure à l'arbitrage, cette saisie a fait l'objet d'une mainlevée par ordonnance de rétractation du 13 avril 2005 ; que par acte du 2 juin 2005, Monsieur Z..., Madame Y..., la société ORION BURO et la Société SHPC ont assigné Monsieur B... et Madame C... en paiement des sommes qui leur étaient dues au titre du prix négatif des parts, au titre de la garantie du passif et des différents engagements pris par les cédants ;
Sur le prix définitif des parts :
Attendu que selon le protocole d'accord, le prix des parts est fixé par les articles 2-3 à 2-8 qui doivent être interprétés les uns par rapport aux autres ; que selon l'article 2-3, le prix sera formé d'un prix provisoire et d'un prix définitif, étant entendu que la valeur du fonds de commerce a été fixée à un prix définitif de 594. 551 € ; que selon l'alinéa 3 du même article, il s'agit d'une valeur forfaitaire librement convenue entre les parties qui revêt un caractère définitif ; que ce montant est donc intangible et qu'il doit être entendu comme le point de départ
de la détermination du prix ; qu'à l'article 2-4 a été fixé le prix provisoire des parts par l'actif net comptable de la société ORION BURO en partant de la valeur du fonds de commerce de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES et de son actif net ; que le prix a ainsi été fixé provisoirement à 35. 861 € ;
Attendu que la détermination du prix définitif fait l'objet de la clause 2-6 : « le prix définitif des cent parts sociales de la SARL ORION BURO sera déterminé selon une procédure identique à la procédure décrite ci-dessus pour le prix provisoire, le prix définitif étant calculé sur la situation en forme de bilan établie au jour de la cession précisé au § 2-2 pour les sociétés HOTEL DE PARIS COURSEULLES et ORION BURO » ; que l'actif net réel de la société ORION BURO ainsi recalculé à partir de celui de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES a conduit les cessionnaires à proposer aux cédants un prix nouvellement fixé de manière négative à-134. 944 € ;
Attendu que la cession des parts étant une vente dont la validité est conditionnée par l'existence d'un prix réel et sérieux, le prix de vente ne peut jamais être négatif ; qu'un prix forfaitaire dérisoire n'est en outre envisageable qu'à la condition que la société soit en difficulté et que la reprise permette aux acquéreurs de la faire échapper au dépôt de bilan ; que telle n'est pas la situation de la société ORION ;
Attendu que la vente est parfaite lorsqu'un accord est conclu tant sur la chose que sur le prix ; qu'il ressort des termes du protocole d'accord du 1er décembre 2003 que les parties s'étaient dès cette date accordées sur un prix fixé contractuellement à 35. 861 € dont 85 % avait d'ailleurs été payé le jour du protocole ; qu'à concurrence du reliquat de 5. 379 €, un réajustement du prix devait être réalisé à partir de la nouvelle situation comptable établie à la veille de la cession définitive ; que le prix définitif ne peut s'entendre que d'un simple réajustement ne pouvant remettre en cause l'équilibre contractuel de l'opération ; qu'en décider autrement rendrait la cession sans cause, la cession emportant une absence de prix ; que la photocopie d'un chèque d'un montant de 69. 904 € tiré le 6 octobre 2004 sur le compte des époux B... en faveur de la société ORION BURO ne peut modifier les termes du débats, aucun élément supplémentaire n'ayant été apporté sur la cause de ce chèque tiré au profit non des cessionnaires des parts sociales, mais de la société ORION BURO ;
Attendu que la prise en compte de la nouvelle situation comptable établie au 29 février 2004 ne peut anéantir les éléments déterminants de l'accord ; que le prix forfaitaire sur lequel les parties s'étaient mises d'accord reposait sur la valeur du fonds de commerce ; que l'évaluation du fonds de commerce part nécessairement soit du chiffre d'affaires soit des bénéfices réalisés dans le cadre de l'activité commerciale ; que pour l'établissement du prix définitif de cession ces deux paramètres ne sauraient donc être remis en cause, tout comme ne peuvent être modifiés les éléments entrant à d'autres titres dans l'évaluation d'un fonds de commerce ; qu'ainsi l'audit de Monsieur E... qui a été utilisé pour la nouvelle détermination du prix doit également être écarté en ce qu'il inclut la comptabilisation d'éléments déjà valorisés au titre du fonds de commerce.
Attendu enfin qu'en tout état de cause, la détermination du prix définitif ne peut emporter d'obligations qu'à la charge des deux parties au contrat de cession ; qu'elle ne saurait en aucun cas avoir pour conséquence, contrairement à ce que réclament les intimés, de condamner l'une ou l'autre partie à payer une somme à la société dont les titres ont été cédés ; que la demande de paiement au profit de la société ORION BURO par Madame C... de la somme de 73. 188 € et par Monsieur B... de la somme de 12. 554 € doit donc être rejetée ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Attendu que dans les relations entre cédants et cessionnaires, un prix définitif n'a pu être fixé, contrairement à leur accord contenu dans le protocole du 1er décembre 2003 ; que la cour n'étant pas en mesure, en l'état de de la procédure, de déterminer ce prix, une expertise sera ordonnée avant dire droit selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt ;
Sur la garantie du passif :
Attendu que les cessionnaires invoquent la garantie du passif et demandent la prise en charge par les cédants de l'augmentation du loyer, des procédures contentieuses et des travaux personnels réalisés par la cédante et réglés par la société ;
Attendu que la clause de garantie du passif stipule que « les cédants garantissent les différents postes d'actif et de passif des sociétés ORION BURO et HOTEL DE PARIS COURSEULLES tels qu'ils apparaissent dans le bilan de cession ; toute demande d'indemnisation présentée par le cessionnaire en vertu de la présente garantie ne sera prise en considération par le cédant qu'à la condition que ce dernier ait été préalablement informé des causes et des charges supplémentaires et qu'il ait été mis en mesure d'y répondre ou de s'y opposer ; pour opposer ses observations ou ses oppositions, le cédant devra être prévenu par le cessionnaire, par lettre recommandée dans les 30 jours suivant la réception de l'avis de vérification afin de pouvoir intervenir au cours du contrôle ou dans les quinze jours du fait générateur motivant le déclenchement de la présente garantie » ;
Attendu que, concernant l'augmentation du loyer, la garantie a été mise en oeuvre par les cessionnaires afin que les cédants prennent en charge l'augmentation de loyer ; qu'il résulte des écritures des acheteurs eux même que l'augmentation du loyer avait déjà été prise en compte dans le bilan arrêté au 29 février 2004 et par conséquent dans leur demande afférante au prix révisé ; qu'ainsi, les appelants ne peuvent en réclamer également le remboursement au titre de la garantie du passif ; que les parties ayant entendu fixer de manière définitive la valeur du fonds de commerce, connaissance prise du contentieux afférant à l'augmentation de loyer, cette augmentation ne peut être prise en considération au titre de la garantie de passif ;
Attendu au surplus que sur le suivi de la procédure contentieuse au titre de la fixation du loyer, les cessionnaires ne produisent aucune pièce démontrant qu'ils aient mis leurs cédants en mesure de faire leurs observations à la procédure de révision du loyer, alors que, même si cette procédure avait été engagée alors que les cédants exploitaient les lieux, elle visait la société personne morale et non les cédants à titre personnel ; que si aucune sanction du non-respect du délai indiqué dans la garantie du passif n'est effectivement prévue dans le contrat, l'intention des parties a nécessairement été de conditionner la mise en oeuvre de la garantie à la possibilité pour eux de faire valoir en temps utile leurs observations ; que les cessionnaires n'apportent aucun élément en ce sens ; que la garantie ne peut produire effet ;
Attendu que concernant le contentieux prud'homal, la prise en charge de ce contentieux relatif à Madame F..., salariée, est indépendante de la garantie du passif puisqu'elle est envisagée spécifiquement à l'article 4 du protocole, prévoyant sans condition que « les cédants feraient leur affaire personnelle de la poursuite de ce contentieux et supporteraient intégralement de leurs propres deniers tant le coût de la procédure y compris les frais honoraires et dépens que les conséquences financières éventuelles des décisions judiciaires à venir » ; que par arrêt du 7 octobre 2005, la cour d'appel de Caen a condamné la HOTEL DE PARIS COURSEULLES à payer à Madame F... les sommes de 17. 399, 10 € au titre de dommages-intérêts 1. 739, 91 € au titre des congés payés et 750 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que l'avocat de la SARL HOTEL DE PARIS COURSEULLES a envoyé à la société une note d'honoraires de 1. 000 € le 15 décembre 2005 ; qu'en cause d'appel, les cessionnaires ne réclamant aux cédants que le remboursement de la note d'honoraires, seul le montant de 1. 000 € devra être payé, la somme réclamée par eux de 2. 173, 92 € hors taxes totalisant le montant des honoraires des différents avocats dans le contentieux prud'homal et dans le litige relatif au bail commercial, ainsi qu'il en résulte du courrier récapitulatif adressé par Madame Y... aux époux B... le 14 février 20067 ; que les époux G... seront condamnés solidairement à payer à la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES la somme de 1. 000 € ;
Concernant le travaux personnels :
Attendu que s'agissant des travaux personnels réglés par la société, il résulte d'un courrier de SOFICOM, expert comptable de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES, adressé le 22 septembre 2005 au conseil des cessionnaires que des factures émises en faveur de Madame C... pour ses besoins personnels et produites aux débats ont été enregistrées dans le compte de la société SFPC ; que ces sommes sont dues par Madame C... à la société ;
Attendu que les appelants contestent l'existence d'un compte courant d'un montant suffisant pour justifier d'une compensation avec la dette qu'ils auraient à l'égard de la société ; que le protocole d'accord en sa page 7 mentionne l'existence de comptes courants d'associés dans la société ORION BURO d'un montant de 276. 179, 70 € pour Monsieur B... et de 69. 835, 07 € pour Madame C... ; qu'à la page 15 il est mentionné que le compte courant de Madame H... dans la société SHPC est de 29. 556, 25 € ; que par ailleurs, dans l'acte définitif non signé, il est indiqué page 3 qu'il a été remis aux cédants au titre du remboursement de leurs comptes courants : à Madame C... la somme de 25. 123 € au titre de son compte courant dans la
HOTEL DE PARIS COURSEULLES et 59. 360 € au titre de son compte courant dans la société ORION BURO et à Monsieur B... la somme de 234. 753 € au titre de son compte courant dans la société ORION BURO ; qu'en l'absence de signature de l'accord dit définitif et litigieux et à défaut de quittance du cédant, il doit être admis que le compte courant n'a pas été remboursé aux époux B... ; que la compensation peut être ordonnée entre la créance de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES au titre des factures payées par elle pour des travaux personnels des anciens associés avec la dette de cette société résultant du compte courant de Madame C..., à concurrence de la somme de 6. 611, 61 € ;
Attendu que la demande de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES doit donc être rejetée et le jugement doit être confirmé à ce titre.
Sur le dol et la délivrance conforme :
Attendu que les cessionnaires reprochent aux cédants de leur avoir dissimulé la catégorie réelle de l'hôtel et la perte prochaine d'une étoile ainsi que de leur avoir déclaré qu'il possédait deux cheminées dans le classement LOGIS DE FRANCE alors que par décision du 22 octobre 2004, fondée sur des constatations antérieures à la prise de possession des lieux, cet organisme n'a attribué qu'une cheminée ;
Attendu que la délivrance conforme doit s'entendre de la délivrance de l'objet de la vente ; qu'en l'espèce, la cession porte sur les parts sociales dans la société ORION BURO et non sur un fonds de commerce d'hôtel restaurant ; que les cessionnaires des parts sociales de la société holding ne sauraient se prévaloir d'une absence de délivrance conforme, ni d'une garantie portant sur un autre objet que celui sur lequel porte la vente ; qu'il n'est pas contesté que les vendeurs ont délivré aux acheteurs des parts sociales dans une société holding d'une SARL, dont aucune des sociétés n'était en voie de dissolution ; que la délivrance des parts est donc conforme à sa destination ; que la demande d'indemnisation fondée sur l'absence de délivrance conforme doit être rejetée ;
Attendu en revanche que l'existence d'une tromperie dans la vente de parts sociales peut conduire à une indemnisation si les cessionnaires démontrent la réalité du dol de la part des vendeurs ; qu'en l'espèce, il est reproché aux cédants d'avoir laissé les cessionnaires dans l'ignorance de ce que l'hôtel allait perdre une de ses étoiles ; que dans les affirmations portées au protocole d'accord, les vendeurs déclarent que : « l'hôtel est de catégorie deux étoiles, que la commission de sécurité, lors de sa dernière visite le 14 mars 2003, n'a pas fait d'observations, que le dernier contrôle sanitaire a été effectué en mai 2002, aucune observation n'ayant été notifiée et que s'agissant de l'installation électrique celle-ci n'est pas aux normes actuelles dans la partie Bureau et Réception » ; qu'il est également précisé à la partie 4 (conditions particulières) que « le matériel et les agencements sont remis en l'état. Il sont toutefois dans un état normal d'utilisation compte tenu de leur vétusté » ; qu'aucune mention dans le protocole d'accord ne révèle la connaissance d'une situation qui aurait volontairement été dissimulée aux cessionnaires ; que le courrier adressé à Madame Y... le 19 mars 2004 par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes indique : « La visite de votre établissement effectuée le 16 mars 2004 par un agent de mes services a fait apparaître que l'état d'une grande partie de votre hôtel n'était plus compatible avec un classement dans la catégorie 2 étoiles et une proposition de radiation pourrait être soumise à l'avis de la commission départementale d'action touristique du Calvados. Toutefois, compte tenu du fait que vous n'avez repris l'exploitation que depuis le 1er mars 2004, j'ai décidé de vous accorder un délai pour remettre en état l'ensemble des chambres et locaux communs » ; qu'il résulte de ce courrier que la perte de ce classement n'était pas acquise et qu'elle pouvait être évitée par la réalisation de travaux ; que les cessionnaires n'apportent aucun élément supplémentaire de nature à démontrer que les cédants avaient eu une connaissance anticipée de l'avis à venir de la commission au jour de la signature du protocole ;
Attendu au contraire que le procès verbal de la commission de sécurité de l'arrondissement de Caen du 1er avril 2003 contient un avis général favorable ; que les prescriptions ou constatations faites pendant la visite (fournir les attestations de vérification des installations électiques, restaurer la rampe de l'escalier extérieur, remettre en état de fonctionnement des blocs de secours extérieurs, vider le placard situer en dessous de l'escalier, supprimer les lits d'appoint en attente dans les couloirs, vider la chaudière de tout stockage combustible, restaurer le garde corps de l'escalier interne) ne sont pas en contradiction avec les déclarations des cédants ; qu'aucune manoeuvre frauduleuse n'est ainsi démontrée ;
Attendu enfin que le courrier de LOGIS DE FRANCE du 18 octobre 2004 a pour objet de féliciter la gérante de l'hôtel, Madame Y... pour l'attribution du label de qualité LOGIS DE FRANCE avec le classement 1 cheminée ; que la présidente de LOGIS DE FRANCE écrit « je vous souhaite bienvenue aux LOGIS DE FRANCE » ; que si le courrier est adressé à Madame Y..., c'est nécessairement en qualité de gérante de la Société HOTEL DE PARIS COURSEULLES ; que ce courrier atteste que l'hôtel n'avait encore fait l'objet d'aucun classement ; que cette situation est en conformité avec l'absence de toute mention à ce titre dans le protocole d'accord ;
Attendu qu'il résulte des éléments qui précèdent que la mauvaise foi des cédants dans leur déclarations n'est pas démontrée, que l'action en indemnisation fondée sur le dol doit être rejetée et que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur l'appel incident :
Attendu que les intimés demandent à la cour de condamner Madame Y... et Monsieur Z... à supporter solidairement en qualité de cessionnaire la somme de 44. 476 € au titre de charge complémentaire de loyer résultant de l'aumentation fixée par le jugement du 3 mai 2004 ; que seule la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES est débitrice des loyers afférants au bail commercial ; que si les époux B... n'en doivent aucune garantie, les cessionnaires des parts de la sociétés Holding ne sauraient davantage supporter dans leur patrimoine personnel cette augmentation, quel que soit le comportement qu'il aient pu avoir dans la mise en oeuvre de la garantie adressée aux cédant ; que le jugement doit être réformé de ce chef, la charge définitive de cette somme ne pouvant peser personnellement sur les cédants et devant rester à la charge de la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES ;
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
- Réforme le jugement en ses dispositions relatives à la somme de 44. 476 € au titre de l'augmentation des loyers laissée à la charge des cédants ;
- Dit qu'aucune charge complémentaire ne pourra être réclamée à Monsieur B... et à Madame C... épouse B... au titre de la garantie de l'augmentation du bail ;
- En cause d'appel condamne Monsieur Raymond B... et Madame Geneviève C... épouse B... à payer à la société HOTEL DE PARIS COURSEULLES la somme de 1. 000 € en remboursement des frais d'avocat dans la procédure prud'homale ;
Avant dire droit sur les autres chefs de demandes,
- Ordonne une mesure d'expertise ;
- Commet pour y procéder Monsieur Michel I..., ...-..., avec pour mission de fixer le prix définitif de cession des parts de la société ORION BURO à partir du bilan établi au 29 février 2004, sachant que le prix devra être réel et sérieux et ne devra pas remettre en cause l'accord des parties sur l'évaluation des éléments constitutifs du fonds de commerce ainsi que sur le chiffre d'affaires et les bénéfices qui ont permis de calculer la valeur du fonds ;
- Dit que Monsieur Z... et Madame Y... consigneront, avant le 30 janvier 2008, entre les mains du régisseur d'avance et de recettes de la Cour la somme de 3. 000 € à valoir sur la rémunération de l'expert, lequel déposera son rapport au greffe de ladite Cour avant le 30 juin 2008 ;
- Désigne Madame VALLANSAN, Conseiller, aux fins de suivre les opérations d'expertise ;
- Réserve l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
N. LE GALL M. HOLMAN
