AFFAIRE : N RG 05 / 03396
Code Aff. :
ARRET N
J B.J B.
ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 15 Septembre 2005-RG no 03 / 550
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2007
APPELANTE :
La SA S.A.F.E.R. DE BASSE NORMANDIE
2, rue des Roquemonts 14000 CAEN
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués
assistée de Me CREANCE, avocat au barreau de CAEN
INTIMES :
Monsieur Daniel Y... et Madame Maryse Z... épouse Y...
...
représentés par Me TESNIERE, avoué
assistés de la SCP HELLOT-ROUSSELOT, avocats au barreau de CAEN
Monsieur Daniel A... et Madame Béatrice B... épouse A...
A...
représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués
assistés de la SCP PETIT ETIENNE-DUMONT FOUCAULT, avocats au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur,
Mme CHERBONNEL, Conseiller,
Madame ODY, Conseiller,
DEBATS : A l'audience publique du 29 Mai 2007
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2007 et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier
Par jugement du 15 septembre 2005, le tribunal de grande
instance de COUTANCES a statué ainsi :
" ANNULE la décision de préemption notifiée par la SAFER à Me C... le 4 octobre 2002 ;
ANNULE la décision de rétrocession prise par la SAFER au bénéfice de M. et Mme A....
...
DÉBOUTE M. et Mme A... de leur demande de dommages et intérêts "
Le tribunal rappelait :
" Par acte des 6-10 et 18 juin 2002, M.D... et Mme E..., son épouse, d'une part, et Mme Michèle E..., divorcée F..., d'autre part, ont régularisé un compromis de vente au profit de M. Daniel G... et Mme Maryse Z..., son épouse.
La vente a été notifiée à la SAFER par Me C..., Notaire par lettre recommandée en date du 5 juillet 2002, reçue le 8 juillet 2002. La SAFER a, téléphoniquement, informé le Notaire d'une erreur concernant la désignation cadastrale d'une parcelle puis dans un courrier en date du 6 septembre 2002, a demandé confirmation de la désignation exacte de la parcelle litigieuse, considérant qu'un nouveau délai de préemption courait à compter de la réception de cette indication.
Par acte d'Huissier en date du 4 octobre 2002, la SAFER a notifié à Me C... l'exercice de son droit de préemption ; M.. et Mme Y... ont reçu quant à eux notification le 5 octobre 2002. "
La SAFER a choisi les époux A... pour rétrocéder ces parcelles.
Il a estimé :
" La SAFER prétend que compte tenu de la modification des prétentions du vendeur, un nouveau délai de deux mois a couru, en application des dispositions de l'article L 412-9 du code rural.
Cet article précise « dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours. Dans le cas où, après l'expiration du délai de deux mois mentionné à l'article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions, (...) Il est tenu de renouveler la procédure prévue à l'article précédent. »
Il doit être observé que la SAFER, au mois d'août 2002, soit trois semaines après réception de la lettre recommandée valant notification de l'intention d'aliéner, a visité les lieux en compagnie du fermier alors exploitant des biens objets de la cession, et n'a jamais eu le moindre doute quant à l'objet de la vente.C'est ainsi que dans le dossier de demande d'intervention adressé le 5 août 2002 aux services fiscaux et au Directeur Régional de l'Agriculture, la SAFER note les désignations cadastrales suivantes :
...
Section ZS 0011 surface : 2ha 54a 90 ca
Le plan en couleur accompagnant ce dossier ne laisse pas davantage planer le moindre doute quant à la désignation des parcelles vendues qui y figurent en rouge.
A la même date la SAFER adressait aux époux A... une promesse unilatérale d'achat et précisait dans son courrier d'accompagnement la nécessité de joindre à cette promesse d'achat, un chèque de 34 800 euros, et ce malgré l'erreur matérielle. Il ne faisait donc aucun doute pour la SAFER, pas plus que pour les époux A..., que le droit de préemption serait exercé sur ces parcelles et au profit des défendeurs.L'on peut d'ailleurs s'interroger sur la régularité de la procédure de publicité et d'appel des candidatures lorsqu'à l'évidence les choix sont déjà faits de longue date.
L'erreur matérielle signalée par la SAFER elle-même, et portant sur la désignation cadastrale d'une parcelle n'a pas eu pour effet de modifier l'objet de la vente ni ses conditions ; les références de surface et de prix sont restées totalement identiques, le nombre de parcelles vendues n'a pas varié, pas plus que leurs noms. Les dispositions de l'article L 412-9 n'ont donc pas vocation à recevoir application au cas d'espèce.
La notification de la décision de préemption par la SAFER a été notifiée le 4 octobre 2002 alors que le délai pour exercer ce droit expirait le 8 septembre 2002. "
La SAFER conclut à la réformation de la décision entreprise.
Elle reconnaît que l'article L 412-9 du Code rural ne s'applique pas à l'espèce, mais fonde sa demande sur le principe que le droit de préemption ne peut pas intervenir s'il existe un doute sur l'objet de la vente ou le consentement, une notification erronée empêchant une telle préemption, étant précisé qu'en l'espèce, la topographie rendait possible la confusion entre les parcelles,
Elle conteste que l'erreur de désignation cadastrale figurant dans l'acte de préemption qu'elle adressé affecte sa validité dans la mesure où il n'y avait aucune doute sur la vente lors de laquelle elle entendait se substituer à l'acquéreur.
Les époux A... donnent adjonction aux conclusions de la SAFER mais demandent en outre 35. 000 euros de dommages intérêts au motif qu'ils ne sont actuellement titulaires que d'un titre d'occupation précaire qui ne leur a pas permis de procéder aux investissements projetés.
Les époux Y... concluent à la confirmation du jugement en détaillant les données montrant que la SAFER n'avait pas pu se méprendre sur la vente ; selon eux, seule une modification de l'objet du bien vendu aurait pu faire courir un nouveau délai de deux mois.
Subsidiairement, ils concluent à la nullité de la préemption de la SAFER dans la mesure où celle-ci y a mentionné la parcelle ZS et non la parcelle ZB.
Ils concluent au rejet des demandes de dommages intérêts formulées par les époux A....
La mise en état de la procédure a été clôturée le 9 mai 2007.
L'affaire a été plaidée après rapport du magistrat de la mise en état.
SUR QUOI
Attendu que la SAFER a notifié sa décision de préempter dans le délai de deux mois à compter de la rectification de son erreur par le notaire ;
Que si elle avait découvert l'erreur antérieurement, il était légitime de sa part d'attendre que le notaire lui-même la lui notifie de telle sorte que la détermination des parcelles vendues ne fasse plus l'objet de contestation ;
Que la prorogation du délai dans ce cas ne suppose pas une modification de l'objet de la vente ;
Que, dès lors, la SAFER a exercé son droit de préemption dans le délai qui lui était imparti ;
Attendu que la SAFER a elle-même commis une erreur dans la désignation des parcelles ; qu'il peut paraître paradoxal que l'erreur du notaire puisse avoir des conséquences à son bénéfice, alors que sa propre erreur n'en aurait pas ;
Mais que l'exercice du droit de préemption n'exige pas l'énoncé des parcelles faisant l'objet de la préemption, la préemption s'exerçant nécessairement sur l'objet de la vente initiale ;
Que dans ces conditions, alors que personne ne prétend avoir été induit en erreur par cette fausse désignation, l'exercice du droit de préemption par la SAFER n'est pas vicié par la désignation inexacte des parcelles objet de la préemption dans l'acte de préemption ;
Attendu en conséquence que la préemption n'encourt pas la nullité ;
Que le jugement doit être infirmé ;
Attendu que les époux A... demandent des dommages intérêts au motif que depuis que les époux Y... ont engagé l'action en nullité, ils n'ont pas pu commencer l'exploitation dans de bonnes conditions, et engagé des frais financiers ; ils font état d'un préjudice moral ;
Mais attendu que la situation était complexe, fondée sur des inexactitudes certaines du notaire puis de la SAFER ;
Que les époux Y... étaient en droit de soumettre aux juridictions les conséquences de ces inexactitudes ;
Que la procédure ne présente aucun caractère abusif ;
Qu'aucune faute n'est caractérisée à l'encontre des époux Y... ;
Qu'ils ne doivent pas de dommages intérêts ;
Attendu que pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu à indemnité en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, et que la SAFER et les époux Y... doivent supporter de chaque part la moitié de dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de COUTANCES le 15 septembre 2005,
Déboute les époux Y... de leurs demandes en nullité de la préemption exercée par la SAFER,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit que les époux Y... d'une part et la SAFER d'autre part devront supporter la moitié des dépens, avec application de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
C.GALANDJ.BOYER
