AFFAIRE : N RG 05 / 03552
Code Aff. :
ARRET N
J B.J B.
ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 27 Octobre 2005-
RG no 04 / 1521
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIERE CHAMBRE-SECTION CIVILE
ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur Pierre X... et Madame Nicolle Y... épouse X...
...
Monsieur Patrice X...
...
Monsieur Eric X...
...
Mademoiselle Laurence X...
... 27410 JONQUERETS DE LIVET
tous représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués
tous assisté du CABINET JURIDIQUE ET FISCAL SORET, avocat au barreau d'EVREUX
INTIMES :
Monsieur Laurent Z... et Madame Nathalie A... épouse Z...
... 14800 ST ARNOULT
représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués
assistés de la SCP PRIOUX & DUVAL, avocats au barreau de LISIEUX
La S.A. MAISONS FRANCE CONFORT MFC
...
prise en la personne de son représentant légal
représentée par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués
assistée de la SCP LEMONNIER SERGENT DENIAUD, avocats au barreau d'ALENCON
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur,
Mme CHERBONNEL, Conseiller,
M. VOGT, Conseiller,
DEBATS : A l'audience publique du 22 Mai 2007
GREFFIER : Madame GALAND
ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2007 et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier
* * *
Suivant acte du 22 novembre 2003, les époux Z... ont acheté aux consorts X... un terrain à construire sis à BLONVILLE section C no 214.
Ce terrain avait été adjugé aux époux X... suite à une saisie pratiquée à l'encontre de M.C... l'ensemble adjugé, plus vaste, comprenait notamment une maison d'habitation que les consorts X... ont conservée.
Lors des fouilles préalable à la construction de la maison, les époux Z... ont constaté la présence, enfouie, de blocs de béton et d'un bâti destiné à recevoir de l'eau, outre divers résidus, morceaux de fauteuils, sacs plastiques, etc....
Il est acquis que, du temps de M.C..., ce terrain portait une serre, sinon plusieurs. Les époux Z... soutiennent que ce sont les restes des serres qui ont été enfouis.
Ils ont saisi le tribunal de grande instance de LISIEUX qui, par jugement du 27 octobre 2005, a prononcé " la résiliation de la vente pour vice du consentement. "
Les consorts X... concluent à l'infirmation du jugement et d'abord à l'irrecevabilité de la demande pour être intervenue sans respecter le bref délai de l'article 1648 du Code civil.
Au fond, ils font valoir la clause exclusive de garantie contenue dans l'acte de vente et font valoir leur bonne foi, leur acquisition ne leur ayant pas permis de prendre immédiatement possession des lieux, le concours de la force publique ayant été nécessaire.
Ils font valoir l'implantation d'arbres trentenaires sur le terrain et des attestations selon lesquelles lorsqu'ils ont pris possession des lieux, il n'y avait plus de construction sur cette partie de terrain.
Ils ajoutent que cette découverte ne rendait pas le terrain impropre à sa destination, puisque des dépenses supplémentaires permettaient de construire à cet endroit, et qu'à défaut, il était loisible de construire à côté.
Subsidiairement, ils contestent le préjudice allégué par les époux Z....
Les époux Z... estiment avoir respecté le bref délai de l'article 1648 du Code civil et soutiennent que les consorts X... connaissaient la présence de serres sur le terrain lors de l'acquisition, une serre commerciale étant mentionnée dans le jugement d'adjudication et qu'en réalité, ce sont les consorts X... qui ont fait procéder à la démolition.
Ils critiquent les attestations adverses et font valoir que les arbres n'empêchaient pas la présence des serres.
Ils reprochent également à la Maison France Confort, chargée de la construction, de ne pas avoir décelé la présence de ces gravats lors de la visite préalable du terrain et demandent qu'elle soit condamnée aux dommages intérêts in solidum avec les consorts X....
Celle-ci s'y oppose mais accepte la résiliation du contrat de construction. Subsidiairement, elle sollicite la garantie des consorts X....
La mise en état de la procédure a été clôturée par ordonnance du 16 mai 2007.
SUR QUOI
Attendu que, dans le cadre de la résolution pour vice caché comme dans celui de la nullité pour dol, la demande suppose que soit constaté ce qui rend la chose impropre à sa destination ou à la légitime croyance de l'acquéreur, et écartée la clause limitative de garantie, et donc que les vendeurs ou au moins l'un d'entre eux ait connu la présence des gravats ou autres détritus enfouis dans le sol ;
Attendu que les époux Z... versent au dossier un procès-verbal d'huissier constatant :
" Au milieu de ce terrain ont été entreprises les premières fouilles (PHOTO l) et dans la partie avale de ces premières fouilles se révèle la présence d'une mare dont les bords sont cimentés d'environ 3 mètres de large.
Des fouilles effectuées ont été dégagés de très gros morceaux de pierres et de maçonnerie armée, pierres d'une longueur de 2 mètres sur une hauteur de 80 centimètres et une épaisseur d'environ 25 centimètres. (PHOTOS 1-5-6-7)
Dans l'amas de fouilles situé au pied de la mare (PHOTO 8), je constate la présence notamment d'un sachet plastique sur lequel il est indiqué " Vacances libres " (PHOTO 9), de sièges pliants, de sièges de bureau, d'un flexible de douche, de grillage, de fûts métalliques compressés (PHOTO 10)
" Le requérant me déclare qu'il existe sur un plan daté du 11 Juin 1969 la matérialisation de la présence d'une construction pouvant correspondre à une serre d'environ 3 mètres sur 20 mètres. "
Attendu que les consorts X... versent au dossier l'attestation suivante :
" Je sous signé D... Pierre... certifie qu'il existait sur la parcelle jouxtant mon propre terrain et appartenant dans les années 70-80 à M.C... Serge une serre à usage professionnel. " ;
Attendu que la présence d'une serre à usage professionnel sur ce terrain est donc admise dans les années 1970-1980, mais que le terme des années 1980 n'est pas précisé ;
Attendu que les consorts X... font valoir l'avis de l'entrepreneur d'abattage d'arbre selon lequel se trouvaient sur la parcelle des arbres d'une trentaine d'année qui ont été abattus pour la construction de la maison des époux Z... ;
Que cet entrepreneur ne donne aucun avis sur la compatibilité de la présence de ces arbres et de la serre, étant observé que l'attestation date de 2006, et que la plantation de ces arbres daterait d'environ 1975-1976, date à laquelle la serre existait selon l'attestation D... versée au dossier par les consorts X... ; qu'il faut donc que les deux aient été compatibles et que l'on ne comprend pas ce que les consorts X... veulent prouver par la production de cette attestation ;
Attendu que les consorts X... affirment que lorsqu'ils ont pris possession des lieux en 1986, il n'y avait plus de serre ;
Qu'ils versent deux attestations en ce sens ;
Que leur argumentation tend également à dire qu'il n'y avait plus de trace de serre puisqu'ils affirment en avoir ignoré l'existence ;
Qu'ils font valoir que les fouilles ont découvert un bassin de rétention ;
Que cela n'est pas incompatible avec l'existence d'une serre dans laquelle peut se trouver un bassin ;
Qu'en outre les autres gravats trouvés montrent qu'il n'y avait pas que ce bassin ;
Attendu que l'existence d'au moins une serre étant acquise, il faut déterminer si cette serre a pu être détruite de telle sorte que les consorts X... aient pu ignorer l'existence des restes sur le terrain vendu ;
Attendu que les autres attestations versées au dossier par les consorts X... ont un objet précis : " lorsqu'ils ont pris possession de leur propriété fin 1986 à part l'habitation il n'y avait aucune autre construction sur le terrain " ; que M.E..., notamment, pourtant voisin de longue date, se garde de préciser à quel moment la serre attestée par M.D... et ainsi reconnue par les consorts X... a été détruite ;
Attendu que le cahier des charges de l'achat par les époux X... mentionne la présence d'une serre à usage commercial en 1984 ;
Que cela est cohérent avec l'attestation de M.D... mentionnant une serre à usage professionnel ;
Que cet usage commercial nécessite la possibilité d'y exploiter un commerce et donc une structure suffisante, avec possibilité de recevoir du public ;
Qu'il faut donc un sol permettant cet accueil, comme un sol cimenté ;
Attendu que le 3 septembre 1985, le maire de la commune, par la personne de l'ingénieur des TPE a signé le certificat de conformité de la serre de M.C... ;
Attendu que les attestations versées au dossier par les époux Z... montrent l'existence d'une ou plusieurs serres en 1984-1985 ;
Attendu que les consorts X... contestent que le certificat de conformité établisse la présence de cette serre, donc sa correspondance à la réalité aux motifs que : " Force est cependant de constater que ce certificat de conformité concerne la construction d'une habitation et non d'une serre et que si l'ingénieur précité s'est effectivement déplacé à cette date, son examen n'a porté que sur la réalisation de l'habitation et ne concerne pas la serre dont la construction a été achevé bien longtemps avant, à en juger par la date de la demande de permis de construire. " ;
Que le certificat de conformité délivré le 3 septembre 1985 mentionne " construction d'une serre à usage commercial " ;
Que l'argumentation des époux X... repose donc sur une contrevérité ;
Que cette contestation est d'autant moins sérieuse que le certificat est conforté par les attestations versées au dossier par les époux Z... ;
Que, notamment, Mme F... qui, pour avoir été fol enchérisseur et, selon les consorts X..., la compagne du saisi, peut aussi dire la vérité, affirme qu'existaient en 1984 deux serres dont une grande, cimentée ; que M.G... atteste la présence de quatre serres sur le terrain en 1984 ;
Que les attestations versées de part et d'autre ne sont pas nécessairement contradictoires ;
Qu'en effet, une analyse un peu précise des pièces fait ressortir que les unes font apparaître l'existence d'au moins une serre à usage commercial en 1984 et 1985, et les autres qu'elles n'existaient plus lorsque les époux X... ont pris possession des lieux ;
Que ces attestations ne disent rien de l'intervalle entre 1985 et la prise de possession par les époux X..., à la fin de 1986 selon leurs conclusions récapitulatives en page 9 ;
Que la Cour retient que les serres ont été détruites entre temps ;
Que les consorts X... ont acheté sur adjudication le 17 janvier 1985 ;
Que l'on peut retenir, à défaut de prétention contraire, qu'ils avaient vu au moins les extérieurs du bien acheté auparavant ;
Que les époux X... affirment que, lorsqu'ils ont acquis ce terrain, ils n'avaient pas connaissance de l'existence de fondations qui se trouvaient d'ores et déjà enterrées ;
Qu'en réalité, au plus tard lorsqu'ils ont visité ou vu les lieux, au moins la serre cimentée était bien présente ;
Attendu que le dossier ne permet pas d'établir qui a détruit cette serre ;
Que si les époux X... n'ont pas pu prendre immédiatement possession des lieux, et ont dû recourir à la force publique, la réalité est peut-être plus nuancée, la prise de possession de la maison ou du terrain attenant n'étant pas nécessairement concomitantes ;
Mais que surtout, acquéreurs, les époux X... se sont nécessairement inquiétés du devenir du bien ;
Qu'ils ont nécessairement vu que la serre cimentée a été détruite ;
Que les restes de cette serre, outre quelques détritus supplémentaires, ont été retrouvés par les époux Z... ;
Que, suivant certainement le devenir de leur bien, les époux X... n'ont pas pu ignorer cet enfouissement ; qu'ils ont pu d'autant moins l'ignorer qu'ils ont pris possession des lieux quelques mois après, c'est à dire avant que la végétation ait pu recouvrir à nouveau la surface d'une manière qui n'attire pas l'attention ;
Qu'en outre, la présence de détritus divers montre l'utilisation du lieu à titre de dépotoir ;
Attendu que, s'il n'est pas établi avec certitude que l'un des consorts X... ait fait procéder à l'enfouissement, la Cour retient que les époux X... savaient cet enfouissement, ce que le reproche des époux Z... contenait nécessairement ;
Que les époux Nicole et Pierre X... dirigent une société dont l'activité intéresse les charpentes métalliques, le bardage et la serrurerie ;
Que l'on ne peut ignorer l'importance de la nature du terrain sur lequel on pose des charpentes métalliques ;
Qu'ils connaissaient non seulement le vice du terrain mais aussi l'importance de ce défaut pour une construction ;
Qu'ils se sont abstenus de toute information envers les acquéreurs de ce vice dont il connaissaient l'existence et l'importance ;
Qu'ils se sont donc rendus coupables envers les acquéreurs de dol par rétention d'information ;
Qu'il est donc inutile, la demande étant fondée sur le dol ou la connaissance du vice caché, d'analyser le caractère tardif allégué de l'action pour vice caché ;
Que ce moyen d'irrecevabilité doit être écarté ;
Attendu que les acquéreurs versent au dossier un courrier de leur banque ainsi libellé : " Suite à nos différents entretiens relatifs aux travaux supplémentaires concernant la construction de votre future résidence, .... nous vous informons que le financement de ces travaux d'un montant voisin de 20 000 euros sur une durée de 20 ans, au taux de 4,50 % Hors assurance, engendrerait une mensualité de 82 euros, qui, ajoutée à celle de 965,24 euros (prêt de 145 000 euros sur 20 ans), représenterait un ratio d'endettement de 38 %, toutes charges financières confondues. Ce ratio nous semble un peu excessif pour une famille de 4 personnes, et cette situation pourrait engendrer des difficultés de trésorerie.. "
Qu'il est vrai que les travaux de déblaiement ne s'élevaient qu'à 5. 300 euros ;
Mais que le ratio fait apparaître un revenu de 2. 756 euros, ce qui pour une famille de quatre personnes fait en effet ressortir un endettement immobilier conséquent, laissant peu de liberté ;
Que l'on peut retenir que ce surcoût de 5. 300 euros, qui augmentait le prix du terrain de 8,2 % était assez conséquent, d'autant plus que les acquéreurs pouvaient légitiment nourrir des craintes sur ce le contenu du reste du terrain, la défiance envers les vendeurs étant justifiée ;
Que, d'ailleurs, si les consorts X... estiment ce montant peu élevé, ils n'ont pas proposé de le prendre en charge, même partiellement ;
Attendu en conséquence que ce défaut concernait un élément suffisamment déterminant pour qu'il fonde la nullité de la vente pour dol ;
Attendu en conséquence que les consorts X... doivent rembourser le prix d'acquisition et tous les frais occasionnés par ce terrain notamment l'eau, les impôts et les travaux ;
Attendu que les époux Z... ont eu la possibilité d'acheter un autre terrain ;
Qu'ils font valoir la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés de payer des intérêts intermédiaires jusqu'à la date à laquelle ils ont demandé la mise en amortissement du prêt ;
Qu'ils l'ont limité non au montant total du prêt, mais aux sommes débloquées, soit 32. 938,50 € ;
Que ce montant est inférieur au prix du terrain ;
Qu'ils ont payé inutilement des intérêts intermédiaires, puis les intérêts sur la partie du prêt débloqué ;
Qu'ils ont droit au remboursement de ces sommes, dont le calcul proprement dit n'est pas contesté ;
Qu'il faut retenir le montant demandé de 84. 474,14 euros, outre les intérêts courus sur l'amortissement du prêt jusqu'au présent arrêt ;
Attendu que la SA Maisons France Confort ne conteste pas la résiliation du contrat de construction à ses frais ;
Que les époux Z... sollicitent également sa condamnation aux dommages intérêts, in solidum avec les consorts X... en raison de l'absence d'étude du sol ;
Attendu que, selon leurs propres écritures, le terrain était constitué de terre végétale sur 25 cm et n'avait aucun remblai en profondeur ;
Que, selon eux, l'entreprise aurait dû procéder à une étude de sol et notamment à des sondages ;
Attendu cependant qu'ils fondent leur demande sur l'obligation de conseil, c'est à dire sur une obligation de moyen ;
Que le premier juge a estimé " Qu'en effet, il est difficilement contestable que l'entrepreneur aurait dû sonder le sol au moins à la hauteur des fondations de la maison qu'il se proposait de construire ; Qu'il est d'ailleurs indiqué dans le document liant les parties du 5 septembre 2003 qu'il avait la charge du terrassement, des fouilles et des fondations " ;
Attendu que la Cour ne sait pas quel document daté du 5 septembre 2003 a visé le premier juge, aucun document contractuel ainsi daté ne figurant dans le dossier d'appel ;
Que le contrat date du 5 juillet 2003 ;
Que, dans son chapitre 2-5, il mentionne l'étude de sol parmi les documents à fournir par le maître de l'ouvrage ;
Que, en revanche, un document portant un cachet du 23 juillet 2003 et détaillant les postes de travaux, mentionne en effet les terrassement, fouilles et fondations à la charge de l'entrepreneur, ces cases étant cochées ; que cela n'implique pas l'obligation de procéder à une étude de sol ou à des sondages ;
Que les parties ont visité ensemble le terrain le 16 juillet 2003 ; que le procès-verbal porte la mention cochée : " terrain apparemment " SANS RISQUE " : craie, sable, tout venant (à vérifier après mise à jour des fouilles) " ;
Que les photographies accompagnant les constats versés au dossier montrent un terrain plat, sans particularité ;
Attendu que pour statuer comme l'a fait le tribunal et comme le demandent les époux Z..., il faudrait établir qu'après une visite de cet ordre, l'entrepreneur ait dû mettre en oeuvre des moyens supplémentaires susceptibles de faire apparaître les restes enfouis, alors que la présence de ces restes ne résultait pas de la nature du terrain et avait été cachée par enfouissement ; qu'il n'est pas soutenu que cette apparence ait été plus facile à découvrir pour un professionnel ;
Attendu que l'obligation d'une étude particulière ou de sondages n'est pas établie ;
Que cette demande ne doit pas être retenue ;
Attendu par ailleurs que l'on ne peut pas confirmer un jugement prononçant la résiliation d'un contrat pour vice du consentement ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire,
Déclare sans objet le moyen tendant à l'irrecevabilité de la demande présente par les consorts X...,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de LISIEUX le 27 octobre 2005,
Annule pour dol des vendeurs la vente intervenue entre les parties suivant acte du 22 novembre 2003,
Prononce la résiliation aux frais de la société MAISON FRANCE CONFORT du contrant de construction conclu entre celle-ci et les époux Z..., les frais restant donc à la charge de la société MAISON FRANCE CONFORT,
Condamne les consorts X... à payer aux époux Z... la somme de 87. 474,17 euros correspondant au prix du terrain, aux fais notariés et d'agence immobilière, aux travaux, à l'eau et au préjudice moral,
Déboute les consorts Z... de leurs demandes de dommages intérêts à l'encontre de la société MAISON FRANCE CONFORT,
Condamne les consorts X... à payer aux époux Z... les sommes de 2. 500 euros et 1. 500 euros à la société MAISONS FRANCE CONFORT en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
Les condamne in solidum aux dépens avec application de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
C. GALAND J. BOYER
