AFFAIRE : N RG 05/03363
Code Aff. :
ARRÊT N
MH NP
ORIGINE : DECISION en date du 22 Septembre 2005 du Tribunal d'Instance de CAEN - RG no 11-05/0560
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE - SECTION CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 07 JUIN 2007
APPELANT :
Monsieur Ljubisa X...
...
représenté par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués
assisté de Me Samuel CHEVRET, avocat au barreau de CAEN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022005008494 du 25/01/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
INTIMES :
Madame Ginette Z... veuve A...
...
Monsieur Jean-Lin A...
...
représentés par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués
assistés de Me MINICI substituant la SELARL THILL - LANGEARD & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur LE FEVRE, Président,
Madame HOLMAN, Conseiller, rédacteur,
Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 24 Avril 2007
En présence de Mme VALLANSAN, Magistrat stagiaire, ayant participé au délibéré avec voix consultative,
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2007 et signé par Monsieur LE FEVRE, Président, et Mme LE GALL, Greffier
M. Ljubisa X... a interjeté appel du jugement rendu le 22 septembre 2005 par le Tribunal d'instance de CAEN dans un litige l'opposant à Mme Ginette Z... veuve A... et M. Jean-Lin A....
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Aux termes d'un acte sous seing privé du 14 janvier 2003 M. Salvatore A..., aujourd'hui décédé et aux droits duquel viennent Mme A... et M. Jean-Lin A..., a donné à bail à M. X... une maison d'habitation comportant cinq pièces, située à MONDEVILLE , moyennant un loyer mensuel indexé de 457,35 €.
Aucun dépôt de garantie n'était contractuellement prévu, et il était précisé que le bailleur accordait une remise de loyer à hauteur de 2.744,08 € (soit durant six mois) pour les travaux effectués par le preneur, soit "réhabilitation de la maison, dalle béton, peinture, tapisserie, plomberie, pose de fenêtres fournies par le bailleur".
Par courrier du 28 juin 2004, le bailleur a accordé une remise supplémentaire de 940 € au titre du dégât des eaux.
Des loyers échus étant demeurés impayés, le 15 février 2005, les consorts A... ont fait délivrer à M. X... un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 8.075,25 € dont 7.204,68 au titre du principal de la créance locative, lequel est demeuré infructueux.
Par acte date du 19 avril 2005, ils l'ont fait assigner devant le Tribunal afin d'obtenir paiement de 7.009,04 € au titre des arriérés de loyer, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence de la résiliation du contrat de bail, l'expulsion de M. X..., sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre 450 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par le jugement déféré, assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal a :
- condamné M. X... à payer la somme de 6.675,04 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2005,
- déclaré acquise la clause résolutoire,
- constaté la résiliation du bail à la date du 15 avril 2005,
- ordonné l'expulsion de M. X... et tous occupants de son chef,
- autorisé le bailleur à transporter le mobilier dans un local de son choix aux frais et risques de M. X...,
- condamné M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné M. X... au paiement d'une somme de 300 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
M. X... a quitté les lieux et un procès verbal de reprise des lieux a été établi par huissier le 21 octobre 2005.
Vu les écritures signifiées :
* le 24 avril 2007 par M. X... qui conclut à l'infirmation du jugement, à la réduction du loyer à la somme mensuelle de 91,47 €, et demande paiement des sommes de 11.049,87 € en restitution de loyers indus, 3.684,08 € au titre des travaux par lui effectués, ainsi que la condamnation des bailleurs à effectuer sous astreinte les travaux de mise aux normes ; subsidiairement il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; très subsidiairement il conclut à la nullité du bail et réclame restitution de la somme de 10.384,30 €.
Enfin, il demande paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
* le 31 juillet 2006 par les consorts A... qui concluent à l'irrecevabilité de l'appel pour défaut d'intérêt à agir, subsidiairement à la confirmation du jugement, et demandent paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
I Sur la recevabilité de l'appel
Les consorts A... soutiennent que l'appel est irrecevable au motif que M. X... ayant volontairement quitté les lieux et donc perdu sa qualité de locataire, ne dispose plus d'intérêt à agir pour critiquer le jugement ayant ordonné son expulsion.
Cependant, s'il résulte des pièces produites et notamment des constats d'huissier et attestations, que M. X... a quitté les lieux en octobre 2005, date à laquelle le jugement prononçant son expulsion et assorti de l'exécution provisoire était rendu, le fait d'y avoir déféré ne saurait le priver du droit d'appel, étant précisé en outre que ce jugement comporte des condamnations pécuniaires qu'il a intérêt à contester.
En conséquence l'exception d'irrecevabilité, infondée, sera rejetée.
II Sur le bail
Aux termes des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, et de lui délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002.
Notamment le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, de même que les menuiseries extérieures et la couverture, qui doivent assurer la protection contre les infiltrations.
Les réseaux et branchement d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'au chaude doivent être conformes aux normes de sécurité, et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Par ailleurs, une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes de décence et de salubrité en contrepartie de la gratuité temporaire des travaux est nulle et doit être réparée par une réduction de loyer à titre de dommages et intérêts , sans que soit portée atteinte à la validité de l'intégralité du bail.
En l'espèce, il résulte des courriers de l'agence immobilière chargée de la gestion du bien que le 11 janvier 2003, soit trois jours avant la prise de possession des lieux par M. X..., et alors que l'immeuble était inoccupé puisque le précédent locataire était parti le 9 novembre 2002, un sinistre est survenu dû à une rupture des radiateurs causée par le gel.
Dans son courrier du 10 mars 2003, adressé à l'expert mandaté par la compagnie d'assurance de M.
A...
pour évaluer les dommages, l'agence indiquait qu'indépendamment de ce sinistre, "dans l'état où se trouvait cette maison, elle ne pouvait être louée conformément à la loi SRU", et que M. A... devait effectuer directement les travaux de rénovation.
Dans sa lettre adressée le 27 octobre 2005 au Maire, le responsable "bâtiment" des services techniques de la ville décrit un intérieur insalubre à raison d'importants dégâts des eaux et d'absence d'isolation.
Le procès-verbal de constat établi le 8 octobre 2005 à la requête du bailleur, et les photographies jointes confirment l'état de délabrement du logement, l'huissier ayant en outre constaté l'absence de chauffage, d'électricité et au rez-de-chaussée, d'eau chaude (due aux dégâts des eaux du 11 janvier 2003).
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré d'une part que le logement n'était pas décent au sens des textes susvisés, et en conséquence qu'il n'aurait pas dû être loué avant mise en conformité, étant précisé
que ni la connaissance de l'état des lieux par le locataire, ni la modicité du loyer, ni l'autorisation donnée au preneur de réaliser des travaux n'exonèrent le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent, d'autre part qu'en violation des dispositions légales d'ordre public, la remise aux normes a été mise à la charge du locataire.
Cependant, ainsi que l'admet M. X... dans ses écritures, ce logement était pourtant habitable dans la mesure où certaines pièces avaient été rénovées -le séjour et une chambre, que M. X... admet avoir occupés-, et M. X... utilisait également la cuisine où il avait installé son matériel, notamment une gazinière.
Dès lors, l'absence d'exécution par les bailleurs de leurs obligations, est partielle et non totale, comme allégué par le preneur, et celui-ci ne peut être déchargé de son obligation essentielle de paiement du loyer qu'à proportion des manquements du bailleur, que la Cour évalue, au vu des constatations ci-dessus précisées, à la moitié, ce qui réduit le loyer mensuel à la somme de 228,67 € jusqu'au 13 janvier 2004, et à raison de l'indexation postérieurement à cette date à 234,99 € du 14 janvier 2004 au 13 janvier 2005, 245,75 € à compter du 14 janvier 2005.
Ainsi, à la date du commandement il était dû au seul titre des loyers :
228,67 x 12 + 234,99 x 12 - 2.744,08 + 940 = 5.563,92 €
Le commandement était donc justifié à concurrence de cette somme.
En l'absence de règlement le Tribunal a justement constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé en conséquence l'expulsion du locataire et le jugement sera confirmé de ces chefs, mais réformé sur le montant du loyer et des indemnités d'occupation.
III Sur les travaux
M. X... ayant quitté les lieux et n'étant pas pour les motifs ci-dessus exposés fondé à les réintégrer, sa réclamation en exécution des travaux de mises aux normes infondée, sera rejetée.
Par ailleurs, il ne produit aucune pièce de nature à justifier, comme il le prétend, des dépenses par lui exposées pour la réalisation de travaux dans le logement.
Il sera également débouté de sa demande de ce chef.
IV Sur les délais et la suspension de la clause résolutoire
M. X... qui à la faveur de la procédure d'appel par lui initiée a déjà bénéficié de larges délais de paiement, ne produit aucun élément de nature à établir qu'il serait en mesure de s'acquitter de sa dette dans les délais légaux.
En conséquence sa demande en application de l'article 1244-1 du code civil, infondée, sera rejetée.
V Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens
Succombant principalement en son appel, M. X... a contraint les intimés à exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 3.000 €.
Pour les mêmes motifs il sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Rejette l'exception d'irrecevabilité ;
- Réforme le jugement en ses dispositions relatives au montant du loyer et des indemnités d'occupation ;
- Fixe aux sommes de :
* 228,67 € jusqu'au 13 janvier 2004,
* 234,99 € du 14 janvier 2004 au 13 janvier 2005,
* 245,75 € du 14 janvier 2005 à la sortie des lieux,
le montant du loyer et des indemnités d'occupation et condamne M. Ljubisa X... au paiement de ces sommes en deniers ou quittances ;
- Confirme le jugement en ses autres dispositions ;
Y additant,
- Rejette les demandes de M. X... en exécution de travaux, en paiement de dépenses de travaux et en octroi de délais ;
- Condamne M. X... à payer à Mme Ginette Z... veuve A... et M. Jean-Lin A..., unis d'intérêts, la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Condamne M. X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
N. LE GALL A. LE FEVRE
