COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2024
N° RG 23/01623 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGLM
SCI P'IMMO
c/
Monsieur [R] [T] [H] [G]
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 13 mars 2023 (R.G. 22/01406) par le TJ de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 03 avril 2023
APPELANTE :
SCI P'IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4]
représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ :
Monsieur [R] [T] [H] [G] né le 21 Décembre 1956 à [Localité 3] (77) de nationalité Française Profession : Artisan électricien, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI - WIART, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE:
Par acte du 28 janvier 2008, la SCI P'Immo a donné à bail commercial à M. [G], exerçant sous l'enseigne « Integral Electric » un local situé à Bordeaux. Un avenant relatif au paiement des loyers et charges a été signé le 10 novembre 2009. Le contrat prévoit une clause résolutoire. Le bail s'est prolongé par tacite reconduction après le 1er février 2017.
Le loyer n'a plus été payé ponctuellement et un constat d'huissier du 2 décembre 2019 a fait apparaître les lieux comme semblant abandonnés. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré par acte d'huissier le 2 novembre 2021.
En l'absence d'apurement des causes du commandement, la SCI P'Immo a fait assigner M. [G] par actes des 6 et 7 juillet 2022 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constater la résiliation du bail et condamner le preneur à lui verser des provisions.
Par ordonnance contradictoire du 13 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
Dit n'y avoir lieu à référé et, en conséquence, rejeté les demandes de la SCI P'Immo,
L'a condamnée aux dépens.
Par déclaration du 3 avril 2023, la SCI P'Immo a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant M. [G].
Le 20 avril 2023, le président de la chambre saisie a constaté que l'affaire relevait d'une fixation à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile, et fixé la date de l'audience au 31 octobre 2023 à 14 heures.
Après l'audience initialement fixée au 31 octobre 2023, la réouverture des débats a été ordonnée le 5 décembre 2023, afin que M. [G] puisse conclure en réponse aux dernières écritures de la SCI P'Immo et au nouveau décompte de charges.
L'audience a alors été fixée au 5 mars 2024 selon ordonnance du 20 février 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions déposées en dernier lieu le 3 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SCI P'Immo demande à la cour de :
Vu les articles 700, 802 alinéa 2, 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu les articles 1104 et suivants, 1728 du code civil
Vu le Commandement visant la clause résolutoire en date du 22 novembre 2021,
Vu l'ordonnance déférée en date du 02 novembre 2021,
' Déclarer recevables les conclusions responsives et récapitulatives n°1 et pièces 10 et 11notifiées le 16 octobre 2023 par la société SCI'P'Immo en ce qu'elles n'ont eu pour objet qued'actualiser la dette locative au plus près de l'audience de plaidoirie,
' Déclarer à défaut recevables les conclusions responsives et récapitulatives n°2 et pièces n°10et 11 notifiées le 23 octobre 2023 par la société SCI P'Immo en ce qu'elles ont pour objet conformément aux dispositions de l'article 802 alinéa 2 du code de procédure civile de permettre à la cour d'avoir entre les mains un décompte locatif arrêté au plus près de l'audience de plaidoirie,
' Ordonner au besoin le rabat de la clôture au jour des plaidoiries,
' Réformer l'ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux endate du en date du 13 mars 2023 en qu'il a :
' Dit n'y avoir lieu à référé, et, en conséquence, rejetté les demandes de la S.C.I. P'IMMO
' Condamné aux dépens.
En conséquence statuant de nouveau à titre principal,
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 28 janvier 2008 et de son avenant liant la société SCI P'Immo et Monsieur [G], dans la mesure où les causes du commandement signifié le 02 novembre 2021 sont restées infructueuses aussi bien pour le défaut de justification d'une assurance locative, le défaut d'exploitation que pour le défaut de paiement des loyers et charges locatives,
' Condamner Monsieur [G], à verser à titre provisionnel à la société SCI P'Immo la somme de 3.349,97 € au titre loyers et charges visés dans le commandement du 02 novembre 2021, et dire que cette somme sera assortie du taux d'intérêt égal,
' Ordonner la libération des lieux par Monsieur [G], et la remise des clés après
établissement d'un état des lieux de sortie,
' Ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [G], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1]., et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
' Dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
' Dire qu'à compter du 02 décembre 2021, Monsieur [G] est redevable jusqu'à la parfaite libération et remise des clés d'une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges si le contrat n'avait pas été résilié par l'effet de la clause résolutoire,
' Condamner Monsieur [G] à payer à titre provisionnel à la société SCI P'Immo une indemnité d'occupation à compter du 02 décembre 2021,
En conséquence statuant de nouveau à titre subsidiaire,
' Condamner Monsieur [G] à payer à titre provisionnel à la société SCI P'Immo, dans le cas où par extraordinaire la juridiction ne constaterait pas l'acquisition de la clause résolutoire, la somme de 4.803,54 € au titre des loyers et charges impayés,
' Dire que cette somme sera assortie du taux d'intérêt égal,
Dans les deux cas,
' Condamner Monsieur [G] à verser à la société SCI P'Immo la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris, les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'état et de notification prévus par l'article L.143-2 du code de commerce.
La SCI P'Immo fait notamment valoir qu'elle demandait au juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour, dans le mois de la délivrance du commandement, ne pas avoir payé les loyers et charges, ne pas avoir justifié de l'assurance locative, ne pas avoir garni et exploité les lieux ; que la juridiction des référés a commis une erreur matérielle sur les faits soumis à son appréciation ; que le bail est arrivé à expiration le 1er février 2017 ; que le bail se trouvait en prolongation tacite lors de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 ; que la loi n'a pas supprimé la possibilité pour les parties d'utiliser l'ICC ; que le contrat fait la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi ; que la clause est acquise ; que le commandement intégrait un décompte non équivoque ; que les charges demandées sont justifiées et que la clause est acquise ; que M. [G] n'apporte pas la preuve que le local aurait été assuré pour la période couvrant le commandement ; que la preuve est suffisamment rapportée du défaut d'exploitation ;
A titre subsidiaire, que si la clause est neutralisée, l'exigibilité des sommes ne l'est en revanche pas.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 12 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, M. [G] demande à la cour de :
Vu les articles 56, 114 et 648 du Code de procédure civile,
Vu les articles 2224 et 2244 du Code civil,
Vu l'Ordonnance de référé du 13 mars 2023
Débouter la SCI P'IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Confirmer en toutes ses dispositions l'Ordonnance de référé du 13 mars 2023.
La condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
M. [G] fait notamment valoir que le juge des référés a parfaitement jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses qui ne permettent pas de condamner au paiement de sommes provisionnelles et encore moins de prononcer la résiliation du bail ; qu'aucun décompte n'est communiqué lors de l'assignation ; qu'il règle tous les mois 200 euros pour loyer et charges ; qu'il n'a jamais reçu la moindre notification d'indexation annuelle ni justificatif de rappel des charges ; qu'il lui est impossible de comprendre et vérifier les calculs effectués par sa bailleresse ; que la demande est pour partie prescrite s'agissant de demandes antérieures au 4 décembre 2014 ; qu'il existe une contestation sérieuse s'agissant de l'indice d'indexation du loyer commercial ; que son obligation de paiement des charges est insuffisamment caractérisée.
A titre subsidiaire, que la demanderesse échoue à démontrer qu'il resterait un solde réellement dû et impayé ; qu'il demande au bailleur de justifier sa demande de paiement de charges ; qu'il a communiqué ses attestations d'assurance pour 2020, 2021, 2022 et 2023 ; que l'assertion de défaut d'exploitation est fausse.
MOTIFS DE LA DECISION
Du fait de la réouverture des débats du 5 décembre 2023, les prétentions de la SCI P'Immo relatives à des conclusions et pièces notifiées le 16 octobre 2023 sont devenues sans objet.
Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et de celles de l'article 835 du même code que ces mêmes magistrats peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SCI P'Immo poursuit devant le juge des référés le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu avec M. [G], sur plusieurs motifs, tous contestés par le preneur.
S'agissant des loyers et charges impayés, le bailleur réclame 3 349,97 euros. Il résulte du décompte annexé au commandement du 2 novembre 2021 (pièce n°6 du bailleur) que ces sommes couvrent la période de 2014 à 2021 pour un total de 2 601,54 euros au titre de l'indexation du loyer jusqu'en 2020 et 748,43 euros.
Il apparaît ainsi que la SCI P'Immo est revenue sur sa demande initiale devant le premier juge, qui se montait à 4 663,15 euros, tout en assurant par ailleurs que la dette s'élevait à à 4 803,54 euros au jour de ses dernières conclusions.
C'est à bon droit que M. [G] oppose d'abord la prescription quinquennale, les sommes ne pouvant être sollicitées qu'à partir du 4 décembre 2014. La SCI P'Immo n'apparaît pas contester ce moyen de prescription partielle, mais se limite à déclarer que « il sera dans ces conditions retranché la somme de 283,08 euros », sans que toutefois une quelconque déduction n'apparaisse dans le montant de sa prétention, qui reste fixée à 3 349,97 euros. Au demeurant, la prescription d'une partie de la créance revendiquée constitue une difficultés sérieuse.
M. [G] oppose ensuite une contestation relative à l'indexation du loyer, estimant que l'indice de référence du décompte est erroné comme contraire à celui convenu entre les parties dans l'avenant. La SCI se borne à affirmer qu'elle a appliqué la bonne valeur (1443) et non celle indiquée par erreur dans l'avenant (1447).
De même, le preneur objecte que la loi du 18 juin 2014 a créé un nouvel indice pour la révision des loyers commerciaux, l'indice des loyers commerciaux (ILC), destiné à se substituer en tant qu'indice de référence à l'indice du coût de la construction (ICC), et que pour pouvoir conserver l'ICC comme indice de révision, les parties auraient dû souscrire un avenant spécifique. La société bailleresse soutient au contraire que la loi ne s'applique pas au bail entre les parties en ce qu'elle ne s'applique pas à une reconduction tacite, ce qui est le cas du bail en l'espèce. Il existe donc une contestation sur l'application au contrat litigieux de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui entraînerait un calcul erroné de l'indexation.
Ces deux arguments constituent une contestation sérieuse dont la connaissance échappe aux pouvoirs du juge des référés.
S'agissant du paiement des charges, M. [G] oppose qu'il règle des provisions et qu'il est fondé à obtenir un justificatif des régularisations qui lui sont demandées. Il observe à juste titre que le décompte est erroné pour les années 2020 et 2021, les avis de taxes foncières communiqués ne correspondant pas aux montants du tableau. La SCI bailleresse reconnaît une erreur, mais ne communique pas davantage de justificatifs.
Dans ces conditions, il existe bien une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement de M. [G], ce qui échappe aux pouvoirs du juge des référés.
S'agissant de l'assurance locative, le juge des référés a pu constater que celle-ci était justifiée pour les années 2020 à 2023 inclus et qu'il n'y avait pas lieu à application de la clause résolutoire.
S'agissant du défaut d'exploitation des lieux allégué par le bailleur, M. [G] oppose à bon droit qu'il est artisan électricien et qu'il entrepose du matériel dans les lieux, mais qu'il ne s'agit pas d'un magasin ayant vocation à rester ouvert. La résiliation du bail ne saurait être encourue dans ces circonstances.
Les demandes présentées par la SCI P'Immo à titre subsidiaire se heurtent aux mêmes difficultés et constituent des contestations sérieuses.
Ainsi, c'est à juste titre que le juge des référés du tribunal judiciaire a dit n'y avoir lieu à référé en l'espèce, et sa décision sera confirmée.
Il n'y a pas lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La SCI P'Immo, appelante, supportera les dépens du présent appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,
Confirme l'ordonnance rendue le 13 mars 2023 entre les parties par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la SCI P'Immo aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
