COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 30 AVRIL 2024
N° RG 22/01647 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUIX
S.A.S. [V] METAL
c/
S.A.S. SOCCER 5 FRANCE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 mars 2022 (R.G. 19/01805) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 01 avril 2022
APPELANTE :
S.A.S. [V] METAL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]
représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.S. SOCCER 5 FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]
représentée par Maître Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX assistée de Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE:
Par acte du 17 décembre 2008, la société [V] Metal, alors constituée sous forme de société civile immobilière et devenue depuis une société par actions simplifiée, a consenti à la société Soccer Saint-Etienne, devenue Soccer 5 France, un bail commercial portant sur un local de 3 801 m² situé à [Localité 3] (Gironde), moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 190 000 euros.
La société Soccer a délivré congé pour le 13 septembre 2018.
S'estimant créancier de travaux de remise en état ainsi que de régularisation de charges, le bailleur a mis en demeure le 29 octobre 2018, puis délivré sommation de payer le 26 novembre 2018 pour la somme de 54 767,63 euros.
Faute d'accord pour le paiement, la société [V] a fait délivrer assignation à la société Soccer devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte d'huissier du 13 février 2019.
La société Soccer a demandé reconventionnellement le paiement du solde de diverses sommes.
Par jugement contradictoire du 3 mars 2022, le tribunal a :
-condamné la société Soccer 5 France à payer à la société [V] Metal une somme de 39 236,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
-condamné la société [V] Metal à payer à la société Soccer 5 France une somme de 15 273,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
-ordonné la compensation entre les deux créances,
-débouté la société [V] Metal de sa demande au titre de la résistance abusive,
-condamné la société Soccer 5 France à Payer les dépens, ainsi qu'à payer à la société [V] Metal une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec application de l'article 699 du même code.
Par déclaration du 1er avril 2022 enregistrée sous le n° RG 22/01647, la société [V] Metal a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Soccer 5 France.
Par déclaration du 12 avril 2022 enregistrée sous le n° RG 22/01821, la société Soccer 5 France a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société [V] Metal.
Les deux appels ont été joints sous le numéro RG 22/01647 par mention au dossier portée à la connaissance des conseils des parties le 29 août 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions déposées en dernier lieu le 1er août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société [V] Metal demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 1134 ancien et 1731 du Code civil
Vu les stipulations du bail commercial en date du 17 décembre 2008,
Déclarer recevable et bien fondée la société [V] METAL en son appel à l'encontre du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 3 mars 2022.
Infirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a limité le montant des réparations locatives dues par la société SOCCER 5 FRANCE à la somme forfaitaire de 30.000 euros
Infirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société [V] METAL de sa demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive opposée par la société SOCCER 5 FRANCE.
Confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a ordonné la compensation des créances réciproques des parties.
L'INFIRMER cependant sur leur quantum.
En conséquence,
Condamner la société SOCCER 5 FRANCE à payer à la société [V] METAL les sommes suivantes :
la somme de 57.335 € au titre des réparations locatives ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2018 ;
la somme de 602,57 € au titre des frais de constat d'huissier dressé pour l'établissement de l'état des lieux de sortie le 13 septembre 2018 ;
la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance manifestement abusive dont elle s'est rendue coupable ;
la somme de 8.633,99 € au titre du solde débiteur de charges pour l'exercice 2017.
Condamner la société [V] METAL à payer à la société SOCCER 5 FRANCE la somme de 15.273,07 € au titre du solde créditeur de charges au titre de l'exercice 2018.
Ordonner la compensation des créances réciproques des parties.
Condamner la société SOCCER 5 FRANCE à payer à la société [V] METAL la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
La société [V] Metal fait notamment valoir que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels ; que les clichés produits ont été pris non lors de la prise de possession, mais lors de la visite avant signature du bail, et ne permettent pas au preneur de renverser efficacement la charge de la preuve ; que le montant réel des réparations s'élève à 57 335 euros selon factures versées aux débats : nettoyage et temps passé sur site ; remise en état du bardage et de chenaux ; remise en état des accès ; réfection des enrobés parking extérieur ; démolition ensemble bar et réparation clôture grillagée ; réparation kit hydraulique ; débouchage des canalisations ; que le preneur doit être condamné pour résistance abusive, qui a persisté à refuses d'honorer ses engagements contractuels ; que la compensation des créances a été ordonnée à juste titre ; qu'elle maintient être redevable envers Soccer de la somme de 15 273,07 euros au titre du solde de charges créditeur pour l'exercice 2018.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 25 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Soccer 5 France demande à la cour de :
Vu le bail du 17 décembre 2008
Vu les articles 1715 et suivants du Code civil
Vu la jurisprudence
INFIRMER la décision entreprise, soit le Jugement du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, N° RG 19/01805 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TES4 en date du 3 mars 2022, en ce qu'il a :
Condamné la société Soccer 5 France à payer à la société [V] Metal une somme de 39 236,56 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Condamné la société Soccer 5 France à payer les dépens, ainsi qu'à payer à la société [V] metal une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec application de l'article 699 du même code.
Statuant à nouveau
DIRE ET JUGER que la société SOCCER 5 France n'a pas commis de dégradation locative,
DIRE ET JUGER que la société [V] METAL ne justifie d'aucun préjudice,
DEBOUTER la société [V] METAL de l'intégralité de ses demandes fins, moyens et conclusions quant aux réparations locatives,
DEBOUTER la société [V] METAL de toute autre demande et notamment de sa demande de dommages et intérêts pour « résistance abusive »
Confirmer la décision entreprise pour le surplus et CONDAMNER reconventionnellement la société [V] METAL au paiement d'une somme de 15 273,07 € correspondant à la régularisation des charges 2018
PRONONCER LA COMPENSATION et condamner la société [V] METAL après compensation au paiement d'une somme de 6 036,51 €
Vu l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la société [V] METAL au paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et en tous dépens
La société Soccer 5 France fait notamment valoir que la présomption de l'article 1731 du code civil s'applique, mais n'est qu'une présomption simple ; que les photographies qu'elle produit peuvent être parfaitement datées ; que les locaux étaient loin d'être neufs à la prise de bail ; que la société [V] ne justifie d'aucun préjudice ; qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'elle a fait réaliser les travaux objets des devis produits ; qu'elle a immédiatement reloué ses locaux, au lendemain de leur libération, selon bail à effet du 16 septembre 2018 ; qu'elle produit désormais des factures d'une société s'ur, mais sans jamais prouver le moindre paiement ; qu'elle ne pourra qu'être déboutée de ses demandes indemnitaires ; qu'au surplus, les demandes du bailleur sont mal fondées et invérifiables ; qu'en raison du solde du compte et de la déduction de constats qui ne sont pas à sa charge, et de la régularisation de charges, le solde est de 6 036,51 euros en sa faveur.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 20 février 2024, et l'audience fixée au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Le présent litige est relatif à l'apurement des comptes entre les parties à un bail commercial, le bailleur demandant paiement de sommes au titre de la remise en état des lieux, ce qui est contesté par le preneur, qui demande reconventionnellement régularisation par remboursement d'avances de charges.
Sur les sommes réclamées par le bailleur
La société [V] réclame d'abord des sommes au titre de nombreuses réparations locatives, pour un total de 57 335 euros. La société Soccer conteste toute dégradation locative.
Il est constant que les parties au bail n'ont pas fait réaliser de constat d'état des lieux lors de l'entrée de la locataire, ces lieux étant un ancien site industriel d'une société Airborne et déclarés loués dans l'état où ils se trouvaient (article 10 du bail, pièce n° 1 de chaque partie). Le preneur était autorisé à procéder à divers travaux d'aménagement nécessaires à son activité de locations de terrains de football à cinq. Dans ces conditions, le premier juge a relevé que s'appliquaient les dispositions de l'article 1731 du code civil, aux termes desquelles il est présumé que le preneur a pris les locaux en bon état de réparations locatives.
Objectant à bon droit qu'il s'agit d'une présomption simple, et que la preuve contraire peut être rapportée, la société Soccer verse aux débats différentes photographies (ses pièces sous le n° 2) montrant des lieux dans un état très moyen. Ces photographies sont contestées en leur date par le bailleur, qui soutient qu'elle ont été réalisées lors de la visite des lieux avant contrat et non lors de la prise de bail. Pour autant, il ne justifie pas qu'il aurait procédé à des travaux de réparation entre la visite des lieux et la conclusion du bail, de sorte que la date exacte des photos ne présente pas un intérêt particulier, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit bien des lieux loués.
Faute de date certaine ou de corroboration par d'autres éléments, le premier juge a conclu que les photographies seules ne sont pas de nature à renverser totalement la présomption ci-dessus. Il en résulte toutefois que les lieux ne sont pas parfaitement en état.
La société Soccer oppose aussi l'absence de préjudice du bailleur, et relève que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'avoir bien réalisé les travaux dont il demande paiement, et fait valoir que la société [V] a immédiatement reloué ses locaux au lendemain de leur libération, elle-même ayant directement remis les clefs à une société Koba, ce qui est constaté par le procès-verbal d'huissier de sortie (pièce 6 de [V]). Le preneur observe que les factures désormais produites par le bailleur émanent d'une société Chambéry Transaction, qui est une autre société du dirigeant de la société [V] Metal elle-même.
Un constat d'état des lieux en sortie a été dressé par procès-verbal d'huissier de justice le 13 septembre 2018, qui était un jeudi, en présence des représentants du bailleur, du preneur et du nouveau preneur, la société Koba.
Le constat relève nombre de points défectueux, mais qui ne correspondent pas tous à des réparations locatives, voire simplement à des zones utilisées par la société Soccer pour ses activités de location de terrains de football à cinq, comme notamment les quais de déchargement poids lourds qui n'ont jamais été utilisés pendant le bail, et dont l'état ne saurait être imputé à la locataire.
A l'inverse, le preneur sortant produit des photographies des extérieurs parfaitement nettoyés (sa pièce n° 8).
Il ressort par ailleurs du constat que le locataire sortant s'est chargé de remettre les clefs au représentant de la société Koba « lundi à 11 heures », le nouveau bail avec cette société prenant effet le dimanche 16 septembre 2018.
Il ressort de cette chronologie l'arrivée de la société Koba concomitante à la sortie du preneur précédent, comme le relève la société Soccer, ce qui induit que le bailleur ne peut justifier d'un préjudice à raison des réparations alléguées.
Dans ces conditions, il convient d'examiner séparément chaque poste de dépenses invoquées par le bailleur :
Nettoyage des allées et quais niveleurs, temps passé, pour 792 euros
S'agissant de ce poste, la société Soccer est bien fondée à opposé que la facture, datée du 6 janvier 2020, et donc très postérieure à son départ des lieux, ne peut lui être imputée, dès lors que de telles opérations ne pouvaient avoir été faites lors de son départ. De même, la société Soccer peut utilement relever que la facture émane de la société CTI, qui est une société de transactions immobilières et non de nettoyage, a le même dirigeant, M. [P], que la société [V].
La demande de ce chef doit être rejetée.
Remise en état du bardage et chenaux pour 12 127,44 euros
La société Soccer peut utilement opposer qu'elle n'a nullement endommagé le bardage du bâtiment, qui n'était pas neuf lors de sa prise de possession, et qui n'a subi aucun choc, puisqu'aucun véhicule n'est jamais venu décharger sur cette zone dédiée à des activités sportives. De même, le preneur fait valoir que la porte sectionnelle condamnée n'a jamais été utilisée par ses soins, et que les points d'impact étaient présents avant son entrée, comme en témoigne la photographie qu'il verse aux débats.
Par ailleurs, la société Soccer peut relever sans être démentie que le devis présenté ne concerne pas les lieux loués. Si la société [V] répond qu'il s'agit d'une coquille de la part de l'entreprise, l'incertitude qui découle de l'ensemble de ces éléments ne permet pas de mettre des réparations à la charge de la société Soccer.
La demande de ce chef doit être rejetée.
Remise en état des accès, portes, portails, pour un montant de 5 070,20 euros
La société Soccer expose en défense que c'est elle qui a installé portail et portillon, et objecte que la société [V] n'a pas demandé à ce que ces équipements soient enlevés, comme lui permettait le bail, et que la propriété lui en a alors été transféré, de sorte que l'entretien est à sa charge. Elle ajoute qu'elle a procédé elle-même aux petites réparations nécessaires, notamment sur la barre anti-panique et les joint de fenêtres et portes.
Ainsi, il n'est pas établi par le bailleur que ces frais seraient des réparations locatives à la charge de la société Soccer, et la demande de ce chef doit être rejetée.
Réfection des enrobés sur le parking extérieur, pour un montant de 24 651,36 euros
La société Soccer expose que ces enrobés n'étaient pas présents lors de la prise à bail, comme le montrent les photos aériennes du site produites, et ont été réalisés par ses soins. Elle en conclut à bon droit que ces travaux, autorisés par lui, bénéficient en accession au bailleur, et ne peuvent donner lieu à remise en état.
Ce chef de demande doit être rejeté.
Démolition du bar et réparation d'une clôture grillagée, pour un montant de 3 420 euros
La société Soccer est fondée à opposer, d'une part qu'il s'agissait de travaux autorisés expressément qui ne peuvent donner lieu à remise en état faute de demande d'enlèvement, et, d'autre part, que la bailleur avait demandé, par mail du 26 juillet 2018 (pièce n° 6), la conservation de l'ensemble de la structure bureau-accueil-cafétéria-sanitaires-vestiaires.
Ce chef de demande doit être rejeté.
Réparation des deux quais du kit hydraulique pour rampe à lèvres basculantes pour 13 698 euros
Sur ce point, la société Soccer peut utilement objecter qu'elle n'a pas eu l'usage de ces quais, dont les sorties avaient été condamnées par ses soins avec du placoplâtre, et sont restés dans le même état durant le bail. L'affirmation purement dubitative du bailleur selon laquelle des dégradations ont eu lieu « soit au cours de l'utilisation », « voire même préalablement lors des travaux », est insuffisante à mettre ces travaux de réfection à la charge de la locataire.
Ce chef de demande doit être rejeté.
Débouchage des canalisations pour un montant de 200 euros
La société Soccer relève que la facture de cette intervention est du 26 octobre 2018, soit plus d'un mois après son départ, alors que la société Koba est rentrée dans les lieux le lendemain. Il en résulte que cette intervention ne peut être mise de façon certaine sur le compte de l'occupation de la société Soccer, de sorte que ce chef de demande doit aussi être rejeté.
* * *
La société [V] réclame ensuite 602,57 euros au titre de frais de constat d'huissier dressé pour l'établissement de l'état des lieux de sortie le 13 septembre 2018. L'état des lieux de sortie est mis à la charge du preneur par l'article 2 du bail, ce que reconnaît la société Soccer, et il sera fait droit à la demande de la société [V], limitée à ce montant.
La société [V] réclame ensuite 8 633,99 euros au titre du solde débiteur de charges pour l'exercice 2017. Cette somme n'est pas contestée par la locataire, et il sera fait droit à la demande.
La société [V] demande enfin le paiement de 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Elle fait valoir que la société Soccer a persisté à refuser d'honorer ses engagements contractuels malgré facturations et relances. Toutefois, au vu des éléments ci-dessus, il n'est pas établi que la société Soccer aurait refusé de mauvaise foi d'exécuter ses obligations, et la décision du tribunal rejetant ce chef de demande sera confirmée.
Ainsi, c'est la somme de 8 633,99 + 602,57 euros, soit 9 236,56 euros, qui revient à la société [V] et le jugement sera réformé en ce sens.
Sur les sommes réclamées par le preneur:
La société Soccer demande le remboursement de 15 273,07 euros, correspondant à un trop-versé de provisions sur charges pour l'exercice 2018.
Les deux parties s'accordent sur ce montant dû par la société [V], de sorte que le jugement la condamnant à le payer sera confirmé.
Sur la compensation des créances réciproques
Les deux parties s'accordent pour demander la compensation entre leurs créances réciproques, et ce chef de jugement sera confirmé.
* * *
Ainsi, outre la réformation du montant que la société Soccer est condamnée à payer, le surplus du jugement doit être confirmé.
Sur les autres demandes
Chaque partie succombe partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et que chaque partie doit conserver à sa charge les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu entre les parties le 3 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Soccer 5 France à payer à la société [V] Metal une somme de 39 236,56 euros, ainsi que 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Et, statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne la société Soccer 5 France à payer à la société [V] Metal la somme de 9 236,56 euros,
Confirme le jugement pour le surplus,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit que les dépens de première instance et d'appel resteront à la charge des parties qui les auront engagés.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
