ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
--------------------------
Le : 04 Mai 2023
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
N° de rôle : N° RG 22/01062 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSJY
INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES
c/
Madame [T] [R]
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 04 Mai 2023
Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :
INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES,
[Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, substituée par Maître Virginie MARCELIN, avocats au barreau de BORDEAUX
Appelante d'un jugement rendu le 09 décembre 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 02 mars 2022,
à :
Madame [T] [R], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,
Direction Régionale des Finances Publiques - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 3]
Comparant en la personne de Monsieur [U] [J], inspecteur divisionnaire des finances publiques.
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 22 mars 2023 devant :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère,
Greffier lors des débats : François CHARTAUD
en présence de Monsieur [U] [J], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par délibération du 2 juillet 2002, le conseil municipal de la ville de [Localité 6]
a engagé une opération de requalification urbaine dans le centre historique de [Localité 6]. La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub (ci-après InCité) a, par conventions du 25 juillet 2002 et du 22 mai 2014, été désignée attributaire de la concession d'aménagement de ce secteur.
Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 18 décembre 2018, déclaré d'utilité publique les travaux de restauration immobilière notamment de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 2], situé [Adresse 5] à [Localité 6], et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les lots de cet immeuble.
Madame [T] [R] est propriétaire du lot de copropriété n°12 et des quatre cent quatre-vingts dix millièmes des parties communes de cet immeuble.
A la suite de la signature le 6 novembre 2020 de l'arrêté de cessibilité concernant ce lot, une ordonnance d'expropriation est intervenue le 17 décembre 2020.
Mme [R] a renoncé le 27 avril 2021 à son droit au relogement après offres adressées par l'expropriant le 25 février précédent. La société InCité a saisi le juge de l'expropriation par dépôt de son mémoire valant offres le 12 mars 2021.
Par jugement prononcé le 25 mars 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit :
- fixe les indemnités de dépossession revenant à Madame [T] [R] pour l'expropriation du lot de copropriété n°12 et des quatre cent quatre-vingts dix millièmes des parties communes de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 2] situé [Adresse 5] à [Localité 6] aux sommes suivantes :
- indemnité principale : 107.000 euros en valeur libre d'occupation,
- indemnité de remploi : 11.700 euros,
- indemnité pour frais de déménagement : 1.125 euros ;
- condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub à payer à Madame [T] [R] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- déboute Madame [T] [R] pour le surplus ;
- condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub aux dépens.
La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] Métropole Territoires, anciennement dénommée InCité [Localité 6] la Cub, a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 2 mars 2022.
***
L'appelante a déposé son mémoire d'appel le 1er juin 2022. Il a été notifié le 3 juin 2022 au Conseil de Mme [R].
La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] Métropole Territoires y demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 décembre 2021 en ce qu'il a fixé à 107.000 euros l'indemnité principale et 11.700 euros l'indemnité de remploi dues par InCité à Mme [R] pour la dépossession du lot n°12 et des quatre cent quatre-vingts dix millième de parties communes afférentes de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
- fixer les indemnités devant revenir à Mme [R] pour la dépossession du lot n°12 et des quatre cent quatre-vingts dix millième de parties communes afférentes de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 6] :
I- indemnité principale
26,52 m² x 3.060 euros / m² = 81.151 euros - 7.775 euros (coût des travaux) = 73.376 euros (valeur libre)
II- indemnités accessoires
Indemnité de remploi :
- 20 % sur 5.000 euros : 1.000 euros
- 15 % entre 5.000 euros et 15.000 euros : 1.500 euros
- 10 % au-delà : 5.837 euros
Total remploi : 8.337 euros
Total indemnité de dépossession : 81.713 euros (valeur libre) ;
***
Madame [T] [R] a déposé un mémoire le 13 mars 2023 qui a été notifié le 14 mars suivant à la fois à la société InCité et au commissaire du gouvernement.
L'intimée y demande à la cour de :
A titre principal,
- réformer le jugement dont appel et fixer la valeur du lot n° 12 de l'immeuble sis [Adresse 5] sur la commune de [Localité 6] parcelle cadastrée DB n°[Cadastre 2] et les quatre cent quatre-vingts/dix millièmes (480/10000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes appartenant à Madame [R] à la somme globale de 144.000 euros ;
- fixer le montant de l'indemnité due au titre des frais de déménagements à la somme de 1.125 euros ;
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement ;
En tout état de cause,
- condamner la SEM InCité à payer à Mme [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
***
Par mémoire déposé et communiqué le 17 mars 2023, la société InCité demande à la cour de juger irrecevables les conclusions d'intimée déposées par Mme [R] postérieurement au délai de trois mois prévu par l'article R.311-26 du code de l'expropriation.
L'appelante maintient par ailleurs ses propositions d'indemnisation telles que détaillées supra.
Le Commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité du mémoire de l'intimée
L'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
« A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.
Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.»
Au visa de ce texte, la société InCité tend à l'irrecevabilité du mémoire déposé par Mme [R] plus de trois mois après la notification de son mémoire d'appelante.
L'intimée n'a pas développé de moyen à ce titre dans son mémoire, la cour rappelant à cet égard qu'il est constant en droit que, par application des dispositions de l'article R.311-28 du code de l'expropriation, la procédure est écrite devant la cour statuant en appel des décisions du juge de l'expropriation.
La cour observe que le mémoire de la société InCité a été notifié le 3 juin 2022 directement à l'avocat de Mme [R] en première instance. Or, si le deuxième alinéa de l'article R.311-30 du code de l'expropriation permet en effet une telle notification au représentant d'une partie, c'est à la condition que celui-ci soit constitué dans la procédure considérée, ce qui n'était pas ici le cas lors de la notification du mémoire de l'appelante puisque le Conseil de Mme [R] ne s'est constitué, pour la procédure d'appel, que le 5 octobre 2022, de sorte que le mémoire ne pouvait lui être valablement notifié au sens de l'article R.311-30 du code de l'expropriation. Dans la mesure où ce mémoire de l'appelante n'a pas été notifié à la partie elle-même, les délais organisés par l'article R.311-26 du même code n'ont pas couru à l'égard de Mme [R], qui pouvait donc déposer son mémoire le mémoire le 13 mars 2023, lequel a été notifié le 14 mars suivant à la fois à la société InCité et au commissaire du gouvernement.
La cour déclarera donc recevable le mémoire déposé le 13 mars 2023 par l'intimée.
2. Sur la date de référence
L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
« Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.»
Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 du code de l'expropriation ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 7], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s'apprécier à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 9 décembre 2021.
A cet égard, dans la mesure où la 9ème modification du Plan local d'urbanisme mentionnée par la société InCité et par Mme [R], opposable aux tiers le 10 mars 2020 -soit antérieurement au jugement déféré-, est sans incidence sur la zone considérée, la cour confirmera la décision du premier juge qui a fixé au 24 février 2017 la date de référence relative au bien litigieux, soit la date à laquelle a été rendu opposable aux tiers la révision du PLU de [Localité 6] Métropole approuvée le 16 décembre précédent.
Au demeurant, les parties ne discutent pas le fait que l'immeuble est situé dans la zone UP2 [Localité 6]/ville de pierre.
3. Sur la consistance du bien et son usage effectif
Le bien en cause est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété au n°[Adresse 5] à [Localité 6], dans un quartier mixte composé d'habitations et de commerces, situé entre la gare SNCF et la [Adresse 8].
Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi l'appartement de Mme [R] :
« Les bâtiments A et B sont construits en R+l sur rue ; la façade enduite et peinte est dégradée en plusieurs endroits et la toiture en tuiles recouverte d'une bâche. Une porte en bois dans le bâtiment situé au numéro 52 ouvre sur un couloir carrelé au sol, aux murs en toile peinte abîmée en partie basse et pierres apparentes en partie haute et au plafond peint avec spots intégrés dont une partie dégradée à l'entrée laisse voir le lattis en mauvais état ; ce couloir débouche sur une cour au sol en béton en mauvais état, qui se répartit de part et d'autre du bâtiment C élevé d'un rez-de-chaussée et comprenant cinq lots ; les bâtiments D et E sont situés à droite de la cour.
L'ensemble des parties communes ainsi visitées est en état très moyen voire vétuste.
Le lot numéro 12 est un appartement situé dans le bâtiment D de l'immeuble constitué d'un rez-de-chaussée sans étage ; à sa gauche, un cagibi avec cumulus est commun au lot numéro 11. La façade est en crépi peint, la partie de toiture visible est en bon état, de même que la gouttière en PVC. Devant la porte d'entrée en aluminium et verre sécurisé, une marquise est présente, en bon état ; l'appartement comporte deux fenêtres en menuiserie PVC et volets roulants manuels. La porte d'entrée ouvre sur le séjour qui dispose d'une fenêtre et d'un radiateur électrique à inertie de dernière génération et se poursuit par un dégagement avec coin cuisine comportant une VMC, un évier en inox, une crédence, deux plaques de cuisson électrique et des placards hauts et bas ; puis vient une chambre séparée avec fenêtre et VMC, qui présente une petite trace au plafond côté cour, et une salle d'eau avec douche, VMC, WC, vasque sur placard et radiateur sèche-serviette. L'ensemble présente un sol carrelé, des murs et un plafond peints, à l'exception de la salle d'eau où les murs sont carrelés, et est en bon à très bon état, très calme, à l'arrière du bâtiment.»
Cet appartement, d'une surface 'loi Carrez' de 26,52 m², doit être évalué comme étant libre de toute occupation dans la mesure où Mme [R], propriétaire occupante, a renoncé à son droit au relogement.
3. Sur la détermination des indemnités
L'appelante discute l'indemnisation retenue par le premier juge au motif que celui-ci n'aurait pas pris en considération le mauvais état d'entretien des parties communes et l'absence de cohérence architecturale de l'ensemble immobilier, dont la société InCité soutient qu'ils ont des conséquences certaines sur la valeur du bien litigieux.
L'appelante ajoute que le premier juge a bien pris en compte le principe de travaux prévisionnels mais ne les a pas valorisés à leur véritable coût.
L'intimée lui oppose le fait qu'il ne lui incombe aucune obligation de travaux résultant de la déclaration d'utilité publique de décembre 2018, hormis la participation au prorata de réfection des parties communes.
Il apparaît tout d'abord que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier dans lequel se situe le bien exproprié a décidé le 9 septembre 2020 des travaux de réfection des toitures (résolution n°11) et l'achat du lot n°20 pour le transformer en local poubelles et local vélos (résolutions n°13 et 14).
Ces décisions sont opposables à Mme [R] puisqu'elles sont antérieures à l'ordonnance d'expropriation prononcée le 17 décembre 2020.
Par ailleurs, il faut relever que les travaux, dont la société InCité demande qu'ils soient imputés à décote au prorata des droits réels de Mme [R] dans l'ensemble immobilier objet de la rénovation, sont des travaux prévus dans la DUP-ORI (Déclaration d'utilité publique Opération de restauration immobilière) et ont pour finalité, notamment par la démolition du bien litigieux, de créer des logements adaptés aux normes actuelles d'habitabilité. Or l'appartement de Mme [R] n'est, intrinsèquement, ni insalubre ni inhabitable, ce qui résulte de l'examen des photographies produites par les parties et de la description du premier juge citée supra, qui souligne que le bien est 'en bon à très bon état'. Dès lors, une telle décote ne serait pas appliquée dans le cas d'une vente amiable.
La cour confirmera en conséquence le jugement déféré en ce qu'il n'a retenu, à décote, que la somme de 2.212,03 euros au titre de la quote-part de l'expropriée dans la prise en charge des travaux votés en assemblée générale.
Enfin, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge s'est fondé sur quatre termes de comparaison portant sur des ventes intervenues entre décembre 2018 et février 2020 dans un périmètre de 150 mètres autour du bien considéré et pour des surfaces et consistances très semblables.
La cour retiendra par conséquent, comme le premier juge, un prix de 4.114,21 euros par m², le multipliera par 26,52 m², surface du bien dont il s'agit, soit 109.108,58 euros, dont elle retirera la somme de 2.212,03 euros au titre de la décote pour travaux, et fixera ainsi l'indemnité principale à la somme de 106.896,82 euros, arrondie à 107.000 euros, confirmant ainsi le jugement déféré.
L'indemnité de remploi, prévue à l'article R.322-5 du code de l'expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l'acquisition d'un bien comparable, sera fixée par l'application d'usage en la matière des termes des pourcentages suivants, non discutés par les parties :
5.000 x 20 % = 1.000 euros
10.000 x 15 % = 1.500 euros
92.000 x 10 % = 9.200 euros
soit la somme totale de 11.700 euros, telle qu'arrêtée par le premier juge.
L'appelante discute la demande de l'expropriée relative aux frais de déménagement à engager et fait valoir que Mme [R] ne réside plus dans les lieux, de sorte qu'elle devrait en mesure de produire une facture ; la société InCité ajoute que le devis versé aux débats n'est pas daté et ne comprend ni le détail du volume des biens à déplacer ni le lieu où ils devront être acheminés.
La cour observe que le devis dont il s'agit est un forfait - de sorte que le prix de la prestation n'est pas susceptible d'être modifié - qui porte sur un volume de 20 m3 à déplacer entre la [Adresse 9] et la [Adresse 10] à [Localité 6].
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a alloué à l'expropriée une somme de 1.125 euros à ce titre.
Le jugement déféré n'est pas discuté quant à ses chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.
Y ajoutant, la cour condamnera la société InCité à payer les dépens de l'appel et à verser à l'intimée une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,
Dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement prononcé le 9 décembre 2021 par le juge de l'expropriation de la Gironde.
Y ajoutant,
Condamne la société InCité à payer à Madame [T] [R] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société InCité à payer les dépens de l'appel.
L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.
Le greffier Le président
