ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 04 Mai 2023
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
N° de rôle : N° RG 21/02553 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MCZ3
INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES
c/
Monsieur [H] [V]
Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 04 Mai 2023
Par Monsiuer Jean-Pierre FRANCO, Présidente
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :
INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES
[Adresse 2]
représentée par Maîtree Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, substituée par Maître Virginie MARCELIN, avocats au barreau de BORDEAUX
Appelante d'un jugement rendu le 25 mars 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 30 avril 2021,
à :
Monsieur [H] [V], né le 15 Octobre 1974 à [Localité 5] (16),
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT
[Adresse 7]
Comparant en la personne de Monsieur [Y] [G], inspecteur divisionnaire des finances publiques.
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 22 mars 2023 devant :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère,
Greffier lors des débats : François CHARTAUD
En présence de Monsieur [Y] [G], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par délibération du 2 juillet 2002, le conseil municipal de la ville de [Localité 6]
a engagé une opération de requalification urbaine dans le centre historique de [Localité 6]. La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub (ci-après InCité) a, par conventions du 25 juillet 2002 et du 22 mai 2014, été désignée attributaire de la concession d'aménagement de ce secteur.
Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 18 décembre 2018, déclaré d'utilité publique les travaux de restauration immobilière notamment de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 1], situé [Adresse 3] à [Localité 6], et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les lots de cet immeuble.
Monsieur [H] [V] est propriétaire du lot de copropriété n°7 et des trois cent cinquante-six dix millièmes des parties communes de cet immeuble.
A la suite de la signature le 3 décembre 2019 de l'arrêté de cessibilité concernant ce lot, une ordonnance d'expropriation est intervenue le 19 mars 2020.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 décembre 2019, la société InCité a
adressé à M. [V] ses offres d'indemnisation, restées sans réponse, puis a saisi le
juge de l'expropriation par dépôt de son mémoire le 16 juin 2020.
Par jugement prononcé le 25 mars 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit :
- fixe les indemnités de dépossession revenant à Monsieur [H] [V] pour l'expropriation du lot de copropriété n°7 et des trois cent cinquante-six dix millièmes des parties communes de l'immeuble cadastré section DB n° [Cadastre 1] situé [Adresse 3] à [Localité 6] aux sommes suivantes :
- indemnité principale : 94.800 euros en valeur libre d'occupation,
- indemnité de remploi : 10.480 euros ;
- condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub à payer à Monsieur [H] [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- déboute Monsieur [H] [V] pour le surplus ;
- condamne la société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] La Cub aux dépens.
La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] Métropole Territoires, anciennement dénommée InCité [Localité 6] la Cub, a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 30 avril 2021.
***
L'appelante a déposé son mémoire d'appel le 19 juillet 2021. Il a été notifié le 31 août 2021 au Conseil de M. [V].
La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 6] Métropole Territoires y demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 25 mars 2021 en ce qu'il a fixé à 94.800 euros l'indemnité principale et 10.480 euros l'indemnité de remploi dues par InCité à M. [V] pour la dépossession du lot n°7 et des trois cent cinquante-six dix millième de parties communes afférentes de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;
- fixer les indemnités devant revenir à M. [V] pour la dépossession du lot n°7 et des trois cent cinquante-six dix millième de parties communes afférentes de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6] :
I- indemnité principale :
19,30 m² x 3.500 euros / m² = 67.550 euros (valeur libre)
II- indemnités accessoires
Indemnité de remploi :
- 20 % sur 5.000 euros : 1.000 euros
- 15 % entre 5.000 euros et 15.000 euros : 1.500 euros
- 10 % au-delà : 5.255 euros
Total remploi : 7.755 euros
Total indemnité de dépossession : 75.305 euros (valeur libre) ;
- rejeter toute demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs.
***
Monsieur [H] [V] a déposé un mémoire le 15 mars 2023, notifié le jour même au Conseil de la société InCité, par lequel il demande à la cour de :
A titre principal,
- réformer le jugement dont appel et fixer la valeur du lot n° 7 appartenant à Monsieur [H] [V] à la somme globale de 124.200 euros ;
- fixer le montant de l'indemnité due au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 7.680 euros ;
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement ;
En tout état de cause,
- condamner la SEM InCité à payer à M. [V] la somme de 3.440 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
***
Par mémoire déposé le 17 mars 2023 et notifié le 19 mars suivant au Conseil de M. [V] et au commissaire du gouvernement, la société InCité demande à la cour de juger irrecevables les conclusions d'intimé déposées par M. [V] postérieurement au délai de trois mois prévu par l'article R.311-26 du code de l'expropriation.
L'appelante y ramène ses propositions d'indemnisation aux sommes de :
- 19,30 m² x 3.500 euros / m² = 67.550 euros - 19.188,89 euros (valeur libre) = 48.361,11euros pour l'indemnité principale,
- 5.836,11 euros pour les frais de remploi,
soit une indemnité totale de dépossession de 54.197,22 euros (valeur libre) ;
L'appelante maintient sa demande de rejet de toute demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs.
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité du mémoire de l'intimé
L'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
« A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.
Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.»
Au visa de ce texte, la société InCité tend à l'irrecevabilité du mémoire déposé par M. [V] plus de trois mois après la notification de son mémoire d'appelante.
L'intimé n'a pas développé de moyen à ce titre dans son mémoire, la cour rappelant à cet égard qu'il est constant en droit que, par application des dispositions de l'article R.311-28 du code de l'expropriation, la procédure est écrite devant la cour statuant en appel des décisions du juge de l'expropriation.
La cour observe que le Conseil de M. [V] s'est constitué le 18 mai 2021 sur la déclaration d'appel en date du 30 avril 2021 de la société InCité, que le mémoire de l'appelante lui a été notifié directement le 31 août 2021 et qu'il l'a reçu le 6 septembre suivant.
Or, par application des dispositions de l'article R.311-30 du code de l'expropriation, la notification d'un mémoire peut être valablement faite au représentant d'une partie. M. [V] devait donc déposer son mémoire dans les trois mois de cette notification.
Dès lors, le mémoire de l'intimé déposé le 15 mars 2023, sera déclaré irrecevable.
2. Sur la date de référence
L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :
« Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.»
Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 du code de l'expropriation ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s'apprécier à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 25 mars 2021.
A cet égard, dans la mesure où la 9ème modification du Plan local d'urbanisme mentionnée par la société InCité, opposable aux tiers le 10 mars 2020 -soit antérieurement au jugement déféré -, est sans incidence sur la zone considérée, la cour confirmera la décision du premier juge qui a fixé au 24 février 2017 la date de référence relative au bien litigieux, soit la date à laquelle a été rendu opposable aux tiers la révision du PLU de [Localité 6] Métropole approuvée le 16 décembre précédent.
Au demeurant, l'appelante ne discute pas cette date de référence ni le fait que l'immeuble est situé dans la zone UP2 [Localité 6]/ville de pierre.
3. Sur la consistance du bien et son usage effectif
Le bien en cause est situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété au n°[Adresse 3] à [Localité 6], dans un quartier mixte composé d'habitations et de commerces, situé entre la gare SNCF et la [Adresse 9].
Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi l'appartement de M. [V] :
« Les bâtiments A et B sont construits en R+l sur rue ; la façade enduite et peinte est dégradée en plusieurs endroits et la toiture en tuiles recouverte d'une bâche. Une porte en bois dans le bâtiment situé au numéro 52 ouvre sur un couloir carrelé au sol, aux murs en toile peinte abîmée en partie basse et pierres apparentes en partie haute et au plafond peint avec spots intégrés dont une partie dégradée à l'entrée laisse voir le lattis en mauvais état ; ce couloir débouche sur une cour au sol en béton en mauvais état, qui se répartit de part et d'autre du bâtiment C élevé d'un rez-de-chaussée et comprenant cinq lots ; les bâtiments D et E sont situés à droite de la cour.
Le lot n°7 est un appartement de type studio situé dans le bâtiment C de l'immeuble, en fond de parcelle, constitué d'un rez-de-chaussée formant un L. La façade au niveau du studio est recouverte d'un bardage en PVC alors qu'au niveau des lots 8 et 9, elle est en pierre enduite en mauvais état et au niveau du lot 10, en crépi assez récent. La toiture en tuiles était recouverte d'une bâche au jour du transport sur les lieux au niveau du lot 8 et du lot 7 dans sa partie en prolongement du lot 8. Après le 'coude', une partie de toiture neuve était visible.
Hormis celle-ci, l'ensemble des parties communes visitées est en état très moyen, voire vétuste.
Devant le studio, le sol en béton est recouvert d'une pelouse synthétique. Après la porte d'entrée en bois et une petite marche à descendre, la pièce principale assez peu lumineuse avec coin cuisine, comprenant un évier, des placards, un comptoir et une VMC, présente un sol carrelé, un mur en pierre apparente avec doublage en sous-bassement, les autres murs en toile peinte, un plafond peint avec spots intégrés, une fenêtre en PVC avec volets roulants électriques et radiateur avec coeur de chauffe en céramique. Dans le retour du L, la salle d'eau avec WC, sur trois niveaux, comporte un bac à douche avec murs en PVC 'façon lambris', un lavabo, des meubles, un sèche-serviettes et une VMC sur un sol en parquet ; elle dispose d'une fenêtre ouvrante à double vitrage. Depuis l'extérieur une trappe d'accès au-dessus de la salle d'eau permet d'accéder à un petit local technique avec cumulus. L'ensemble est en très bon état d'entretien.»
Cet appartement, d'une surface 'loi Carrez' de 19,30 m², était libre de toute occupation le 19 mars 2020, date de l'ordonnance d'expropriation.
4. Sur la détermination des indemnités
L'appelante discute l'indemnisation retenue par le premier juge au motif que celui-ci, qui a pourtant pris en compte le principe de travaux prévisionnels, n'a pas considéré le mauvais état d'entretien des parties communes et l'absence de cohérence architecturale de l'ensemble immobilier, dont la société InCité soutient qu'ils ont des conséquences certaines sur la valeur du bien litigieux.
L'appelante reproche également au premier juge son choix des termes de comparaison.
Toutefois, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l'expropriation, après avoir pris en considération les travaux nécessaires sur les parties communes en suite de la déclaration d'utilité publique, a retenu que les travaux de réfection de la toiture votés le 9 septembre 2020 en assemblée générale ne pouvaient s'ajouter aux coûts d'ores et déjà prévus, puisque les frais de couverture et de zinguerie étaient inclus dans les travaux prévisionnels, et a également écarté les frais d'acquisition du lot n°20 pour le transformer en local poubelles et local vélos ainsi que les frais de bâchage en urgence, décisions non opposables à M. [V] qui n'était plus propriétaire du lot litigieux depuis le prononcé de l'ordonnance d'expropriation le 19 mars 2020.
La cour confirmera en conséquence le jugement déféré en ce qu'il n'a retenu, à décote, que la somme de 4.008,40 euros au titre des travaux résultant directement de la DUP-ORI frappant le bien.
Enfin, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge s'est fondé sur sept termes de comparaison portant sur des ventes intervenues entre juin 2017 et juin 2020 dans un périmètre de 300 mètres autour du bien considéré et pour des surfaces et consistances très semblables.
La cour retiendra par conséquent, comme le premier juge, un prix de 5.123,42 euros par m², le multipliera par 19,30 m², surface du bien dont il s'agit, soit 98.882 euros, dont elle retirera la somme de 4.008,40 euros au titre de la décote pour travaux, et fixera ainsi l'indemnité principale à la somme de 94.873,61 euros, arrondie à 94.800 euros, confirmant ainsi le jugement déféré.
L'indemnité de remploi, prévue à l'article R.322-5 du code de l'expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l'acquisition d'un bien comparable, sera fixée par l'application d'usage en la matière des termes des pourcentages suivants, non discutés par les parties :
5.000 x 20 % = 1.000 euros
10.000 x 15 % = 1.500 euros
79.800 x 10 % = 7.980 euros
soit la somme totale de 10.480 euros, telle qu'arrêtée par le premier juge.
Le jugement déféré n'est pas discuté quant à ses chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.
Y ajoutant, la cour condamnera la société InCité à payer les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,
Dans les limites de l'appel,
Déclare irrecevable le mémoire déposé le 15 mars 2023 par Monsieur [H] [V].
Confirme le jugement prononcé le 9 décembre 2021 par le juge de l'expropriation de la Gironde.
Y ajoutant,
Condamne la société InCité à payer les dépens de l'appel.
L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.
Le greffier Le président
