COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 08 MARS 2023
N° RG 22/03436 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZPM
S.A.S. DAX MEUBLES
c/
S.A.S. BESSON CHAUSSURES
Nature de la décision : RENVOI APRÈS CASSATION
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 octobre 2019 (R.G : 19/01248) par le Tribunal de Grande Instance de Bayonne, confirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de Pau en date du 09 septembre 2020, cassé partiellement le 11 mai 2022 (n°405 FS-B) par le Cour de Cassation suivant déclaration d'appel du 18 juillet 2022
DEMANDERESSE :
S.A.S. DAX MEUBLES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Eric RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. BESSON CHAUSSURES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Séverine VALADE, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 janvier 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
La société par actions simplifiée Besson Chaussures, locataire de locaux commerciaux situés à Saint-Paul-lès-Dax et propriété de la société par actions simplifiée Dax Meubles, a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dax en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2013.
Le 13 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire et fixé le loyer provisionnel dû pour la durée de l'instance au montant annuel de 237.687,72 euros hors taxes et hors charges.
Par jugement du 20 février 2019, le juge des loyers commerciaux a statué ainsi qu'il suit :
- déboute la société Dax Meubles de sa demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
- fixe le loyer au 1er février 2013 à la somme de 185.061,63 euros hors taxes et hors charges ;
- dit n'y avoir lieu à condamnation de la société Dax Meubles au remboursement du trop-perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2013, et des acomptes de chaque échéance trimestrielle ;
- condamne la société Dax Meubles aux dépens comprenant de droit les frais de l'expertise judiciaire ainsi qu'à payer à la société Besson Chaussures la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonne l'exécution provisoire.
La société Besson Chaussures a, en exécution de ce jugement, fait pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire de la société Dax Meubles pour obtenir paiement d'une somme évaluée en principal à 382.736,52 euros. La société Dax Meubles a alors assigné la locataire devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bayonne en nullité de la saisie-attribution et, par jugement du 24 octobre 2019, le juge de l'exécution a ordonné la mainlevée de cette saisie-attribution.
Par arrêt du 9 septembre 2020 (RG 19-730), la cour d'appel de Pau a confirmé le jugement du juge des loyers rendu le 20 février 2019.
Par arrêt du même jour (RG 19-3611), la cour d'appel a également confirmé le jugement du juge de l'exécution rendu le 24 octobre 2019.
La société Dax meubles et la société Besson Chaussures ont, l'une et l'autre, formé un pourvoi le 9 novembre 2020 à l'encontre de l'arrêt du 9 septembre 2020 (RG 19-730).
Un pourvoi a de plus été formé par la société Besson Chaussures à l'encontre de l'arrêt du 9 septembre 2020 (RG 19-3611),
Les trois pourvois ont été joints.
Par arrêt prononcé le 11 mai 2022, la Cour de cassation a statué ainsi qu'il suit :
- casse et annule, mais seulement en ce qu'il fixe le loyer au 1er février 2013 à la somme de 185.061,63 euros hors taxes et hors charges, l'arrêt rendu le 9 septembre 2020 (n° 19-730), entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
- remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
- annule l'arrêt rendu le 9 septembre 2020 (n° 19-3611), rendu entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
- condamne la société Besson Chaussures aux dépens ;
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
La société Dax Meubles a saisi la cour d'appel de Bordeaux par déclaration du 13 juillet 2022.
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Par dernières conclusions communiquées le 11 janvier 2023 par voie électronique, la société Dax Meubles demande à la cour de :
Vu les articles 15, 16 et 784 du code de procédure civile,
- révoquer l'ordonnance de clôture et la reporter au jour des plaidoiries ;
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions adverses ;
- réformer le jugement du 20 février 2019 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dax en ce qu'il a fixé le loyer au 1er février 2013 à la somme de 185.061,63 euros hors taxes et hors charges ;
- fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la Société Besson Chaussures à compter du 1er février 2013 au loyer plafonné soit 237.687,72 euros HT et hors charges par an ;
Subsidiairement,
- fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la société Besson Chaussures à compter du 1er février 2013 à un loyer de 236.728,93 euros HT et hors charges par an ;
- confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux ayant rejeté la demande de condamnation au remboursement d'un prétendu trop-perçu de loyer ne relevant pas de sa compétence ;
Dans tous les cas,
- condamner la société Besson Chaussures à payer à la société Dax Meubles une indemnité de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Besson Chaussure à payer les dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Par dernières écritures communiquées le 10 janvier 2023 par voie électronique, la société Besson Chaussures demande à la cour, au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 et suivants du code de commerce, de :
- confirmer le jugement du 20 février 2019, en ce qu'il a :
- débouté la société Dax Meubles de sa demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire,
- fixé le loyer du bail renouvelé au 1er février 2013 à la somme annuelle de 185.061,63 euros hors taxes et hors charges,
- condamné la société Dax Meubles aux entiers dépens comprenant de droit les frais de l'expertise judiciaire ;
- infirmer le jugement du 20 février 2019 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation de la société Dax Meubles au remboursement du trop-perçu de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2013 puis à compter de chaque échéance trimestrielle ;
Et statuant de nouveau,
- dire que la société Dax Meubles doit rembourser les trop-perçus de loyers qui s'élèvent à la somme de 242.286,64 euros au 31 mai 2021, majorés des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2013 puis à compter de chaque échéance trimestrielle ;
- condamner la société Dax Meubles au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Dax Meubles aux dépens de l'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En considération de l'accord des parties, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de la reporter au jour des plaidoiries.
En exécution de l'arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2022, la cour est donc saisie de l'appel formé par la société Dax Meubles, bailleresse, contre le jugement du 20 février 2019 prononcé par le juge des loyers commerciaux de Dax.
Il faut ici relever que la société Dax Meubles avait interjeté appel, notamment, du chef dispositif qui rejetait sa demande en nullité du rapport d'expertise judiciaire mais ne présente plus cette demande devant la cour de renvoi.
Le litige porte donc d'une part sur la définition des surfaces à prendre en compte pour la fixation du loyer renouvelé, d'autre part sur la demande en remboursement du trop perçu de loyers, étant observé que le bail litigieux est résilié et que les lieux ont été restitués le 31 mai 2021.
1. Sur les surfaces pondérées
A.] Sur l'affectation commerciale et le coefficient 1
L'article L.145-33 du code de commerce dispose :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.»
Les cinq éléments mentionnés à cet article s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R.145-3 et suivants du même code.
La société Dax Meubles fait grief au jugement déféré d'avoir retenu, pour la fixation du loyer commercial, une surface pondérée de 1571 m².
L'appelante fait valoir que la surface de vente contractuellement prévue est d'environ 2000 m² et qu'une surface de vente de 221 m² a été transformée en réserve par la société Besson Chaussures de son propre chef.
La société Besson Chaussures lui oppose les termes de l'article R.145-3 du code de commerce dont elle déduit que le critère de la destination du bail fonde également l'appréciation de la valeur locative des lieux. Elle estime que le calcul de cette valeur locative doit se fonder sur l'affectation des surfaces telle que décidée par le locataire en fonction de l'utilité pour le commerce considéré c'est-à-dire le commerce autorisé par la clause de destination du bail, ici un commerce d'équipement de la personne. Elle ajoute qu'un commerce de vente de chaussures nécessite davantage de réserves qu'un commerce de prêt à porter.
La cour relève que l'article 1er du bail commercial renouvelé le 3 novembre 2004 désigne ainsi les lieux objet du contrat :
« Un local à usage commercial représentant une surface de vente en rez de chaussée d'environ 2000 m², une surface au 1er étage sur l'aile gauche d'environ 160 m² à usage de bureaux ou d'entrepôt et une surface sur l'aile droite au premier étage d'environ 198 m² à usage de bureaux ou d'entrepôt, édifié sur un terrain (...)»
L'affectation de chacun des éléments de la surface totale donnée à bail est donc expressément précisée et lie les parties.
Or l'expert judiciaire a relevé que la surface affectée à la vente par la société Besson Chaussures était de 1571 m² et la locataire a admis qu'elle avait transformé une partie de la surface commerciale en réserves. Il n'est pas établi, ni d'ailleurs soutenu, que la bailleresse aurait été informée de ce changement d'affectation, qui a nécessairement une incidence sur la valeur locative des lieux ; dès lors, cette affectation à la vente d'une surface moindre que celle autorisée par le bail pour cette activité, qui résulte d'un choix de gestion de la société Besson Chaussures inopposable à la société Dax Meubles, ne peut être prise en considération pour la valorisation de l'assiette du montant des loyers du bail renouvelé.
La cour infirmera donc le jugement du 20 février 2019 de ce chef et, statuant à nouveau, retiendra, pour la fixation du loyer renouvelé, la surface commerciale de 2000 m² telle que contractuellement arrêtée et non contradictoirement modifiée pour un coefficient de pondération de 1.
B.] Sur le coefficient de pondération des entrepôts et bureaux
L'appelante fait également grief au juge des loyers commerciaux d'avoir retenu le coefficient de pondération de 0 pour les surfaces affectées aux réserves, entrepôts et bureaux. La société Dax Meubles soutient qu'un tel coefficient de pondération neutralise près de 30 % de la surface louée et propose donc un coefficient de 0,3 pour les surfaces concernées.
L'intimée tend à la confirmation du jugement à ce titre en excipant des recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa quatrième édition applicable au renouvellement litigieux.
La Charte de l'expertise en évaluation immobilière est en effet un instrument pertinent dans la mesure où ses recommandations portent sur des principes méthodologiques et déontologiques communs aux experts immobiliers et constituent une base de proposition unifiée. Or la Charte d'octobre 2012 propose, certes, pour les surfaces de vente supérieures à 1500 m², de ne prendre en compte que les surfaces de vente et de neutraliser les autres surfaces (réserves, locaux techniques, dégagements), mais ajoute qu'il y a lieu de distinguer dans cette catégorie les locaux qui sont exploités de plain-pied et ceux qui sont exploités sur plusieurs niveaux, ce qui est ici le cas, les seconds pouvant faire l'objet d'une pondération pour tenir compte de la configuration, de l'accessibilité et de la hauteur sous plafond des différents niveaux.
M. [E], expert judiciaire, a retenu deux références de comparaison pour son expertise, en raison d'éléments comparables du bail et de leur voisinage avec le magasin exploité par la société Besson Chaussures. Compte-tenu des coefficients appliqués aux entrepôts et bureaux de ces deux références, soit 0,5 pour Mobalpa et 0,5 (entrepôt) et 0,8 (bureaux), la cour accueillera la demande de l'appelante de ce chef et, infirmant le jugement entrepris, retiendra un coefficient de pondération de 0,3 pour les surfaces hors surfaces de vente telles que définies au bail commercial.
2. Sur la taxe foncière
L'article R.145-35 du code de commerce dispose :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(...)
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».
Au visa de ce texte, la société Dax Meubles fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'elle ne pouvait faire supporter la charge de la taxe foncière par sa locataire commerciale et accueilli en conséquence la demande formée par la société Besson Chaussures tendant à l'abattement d'une somme de 12.544 euros.
L'appelante soutient qu'il ne s'agit donc pas légalement d'une charge exorbitante dans les rapports entre le bailleur et le preneur en matière de baux commerciaux, ce d'autant que dans l'avis de taxe foncière figure la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, service dont sa locataire bénéficie directement.
L'intimée lui oppose les termes de l'article R.145-8 du code de commerce selon lesquels : « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. (...)». La société Besson Chaussures rappelle que, à cet égard, l'article 2.4 'accessoires du loyer' du contrat de bail du 3 novembre 2004 impose au preneur de rembourser au bailleur « tous les droits, taxes et impôts, de quelque nature qu'ils soient, présents ou futurs, en ce l'impôt foncier (...)» La locataire estime qu'il s'agit d'une charge exorbitante puisque, en vertu de l'article 1400 du code général des impôts, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.
Par ailleurs, il est constant en droit que, en application de l'article R.145-8 du code de commerce, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative ; en effet, lorsque l'impôt foncier, qui doit normalement être supporté par le bailleur, est mis à la charge du preneur par le bail, cela constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte, soit par déduction directe de leur montant de la valeur locative brute, ou par application d'une décote mesurée en pourcentage de cette valeur, ou encore par ajustement du prix unitaire de base.
En l'espèce, le bail impute à la société Besson Chaussures la charge de l'impôt foncier à son article 2.4 'accessoires du loyers', ainsi qu'il a été mentionné supra. La bailleresse avance à juste titre que la taxe d'enlèvement des ordures bénéfice directement à la locataire. Toutefois, la société Dax Meubles ne démontre pas, ni même n'allègue, que, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures, elle aurait fait bénéficier la société Besson Chaussures d'une contrepartie à cette charge qui lui est légalement dévolue. Dès lors, il doit être retenu que le paiement de l'impôt foncier tel que contractuellement prévu est une charge exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans la détermination de la valeur locative des lieux, ce à concurrence de 5 % de décote en considération du rapport du montant de la taxe foncière au montant du loyer annuel.
M. [E], expert judiciaire, a proposé une valeur au mètre carré de 126,09 euros HT pour le local litigieux, valeur non discutée par les parties.
En tenant compte de la réintégration en surface commerciale de la surface réaffectée à une réserve de sa propre initiative par la locataire, la valeur locative doit être fixée ainsi :
[1931 m² x 126,09] [- 5 %] = 231.305,79 euros HT/HC/an, inférieure au plafond, lequel est de 237.687,72 euros compte tenu de l'application de l'indice du coût de la construction, contractuellement visé à l'article 5 'révision du loyer' du bail renouvelé.
3. Sur le trop perçu
La société Besson Chaussures reproche au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences de sa décision de minorer le loyer exigé par la bailleresse et d'avoir rejeté sa demande en remboursement du trop perçu.
Toutefois, il est constant en droit que, en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation.
La cour confirmera donc la décision du juge des loyers commerciaux en ce qu'elle a retenu que le prononcé d'une condamnation excédait ses pouvoirs. Elle infirmera les chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.
Statuant à nouveau de ces chefs, la cour dira n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, fera masse des dépens -en ce compris les frais de l'expertise judiciaire- et condamnera chaque partie à en payer la moitié.
Y ajoutant, la cour condamnera la société Besson Chaussures à payer les dépens de l'appel et à verser à la société Dax Meubles la somme de 6.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture et la reporte au jour des plaidoiries.
Confirme le jugement prononcé le 20 février 2019 par le juge des loyers commerciaux de Dax en ce qu'il a rejeté la demande de la société Besson Chaussures en remboursement du trop-perçu de loyers.
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Fixe le loyer annuel au 1er février 2013 à la somme de 231.305,79 euros hors taxes et hors charges.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait masse des dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et condamne chaque partie à en payer la moitié.
Y ajoutant,
Condamne la société Besson Chaussures à payer à la société Dax Meubles la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Besson Chaussures à payer les dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
