COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 01 MARS 2023
N° RG 20/04805 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L2AS
S.A.R.L. L'IMMOBILIERE YPC
c/
S.A.S. HORSE WOOD
S.C.I. YES
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 octobre 2020 (R.G. 17/00290) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 03 décembre 2020
APPELANTE :
S.A.R.L. L'IMMOBILIERE YPC, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4]
représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
S.A.S. HORSE WOOD, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 5]
représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par La SCP FOUGERAY - LE ROY - LEBAILLY - NOUVELLON, au barreau de CHARTRES
S.C.I. YES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3]
représentée par Maître Julia SOURD, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE :
La société à responsabilité limitée L'Immobilière YPC, immatriculée sous le numéro 479.269.862 et exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro au [Adresse 2], a, dans le courant du mois de juin 2015, proposé à la société par actions simplifiée Horse Wood, dont le siège social est situé à [Localité 8] (Yvelines), la location d'un local commercial situé dans la commune d'[Localité 6] (33370) appartenant à la SCI Yes.
En vertu de la rencontre d'une offre de la société Horse Wood en date du 23 juin 2015 et de son acceptation par la société Yes le 14 août 2015, un accord de principe est intervenu pour la conclusion future d'un bail commercial portant sur un local de 230 m² au prix annuel de 28.000 euros HT et hors charges, ce pour l'exploitation d'une activité de vente, distribution et stockage d'équipements pour le cheval et le cavalier.
La société par actions simplifiée C.I.E., immatriculée sous le numéro 813.880.671 et exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro au [Adresse 2], a présenté sa note d'honoraires à la société Horse Wood le 5 novembre 2015 pour un montant de 7.000 euros HT, soit 8.400 euros TTC.
Le bail commercial a été signé le 17 décembre 2015, avec effet au 1er mars 2016.
Le 1er février 2016, la société Horse Wood a déposé une demande d'autorisation de travaux pour l'aménagement du local litigieux.
Le 18 février suivant, la responsable du service urbanisme et développement territorial de la commune d'[Localité 6] a fait connaître à la société Horse Wood que le permis de construire principal du local était refusé, de sorte qu'il ne pouvait être donné suite à l'autorisation de travaux. Ce refus a été confirmé les 21 avril et 22 juin 2016 avec les précisions suivantes : «Le bâtiment principal est inexistant, le permis de construire étant en cours d'instruction» ; « Le permis de construire n'étant pas accordé à ce jour, ces dossiers ne peuvent pas faire l'objet d'une instruction».
Le 24 novembre 2016, la société Yes a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La société Horse Wood a fait assigner le 21 décembre 2016 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une part la société Yes, sa bailleresse, d'autre part la société L'Immobilière YPC en consécration du manquement de la première à son obligation de délivrance et paiement de diverses sommes et en remboursement par la seconde de la somme versée au titre des honoraires.
Un protocole transactionnel a été signé entre la société Horse Wood et la société Yes. Le désistement d'instance et d'action de la société Horse Wood à l'égard de la société Yes a été constaté par ordonnance du 15 janvier 2020.
La société L'Immobilière YPC n'a pas comparu à l'audience.
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Par jugement réputé contradictoire prononcé le 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu'il suit :
Vu l'ordonnance en date du 15 janvier 2020 de désistement partiel d'instance et d'action de la société Horse Wood à l'encontre de la société Yes,
Vu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile,
- déclare irrecevables les conclusions de la société Horse Wood en date du 14 janvier 2020 ainsi que les pièces numérotées 33 à 42 incluses à l'encontre de la société L'Immobilière YPC exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro ;
Sur le fond,
Vu les dispositions de l'article 1992 du code civil,
- constate que la société L'Immobilière YPC exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro a manqué à son devoir d'information et de conseil envers la société Horse Wood ;
- dit que la société L'Immobilière YPC exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro engage sa responsabilité ;
En conséquence,
- condamne la société L'Immobilière YPC exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro à rembourser à la société Horse Wood la somme de 7.000 euros HT ;
- condamne la société L'Immobilière YPC exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro à payer à la société Horse Wood la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Paul André Vigné, avocat, aux offres de droit.
La société L'Immobilière YPC a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 3 décembre 2020, intimant la société Horse Wood et la société Yes.
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Par dernières conclusions communiquées le 23 décembre 2022 par voie électronique, la société L'Immobilière YPC demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1134, 1147 et 1382 anciens du code civil,
Vu l'article 1719 du code civil,
A titre principal,
- réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 15 octobre 2020 ;
- juger que la société YPC n'est pas débitrice d'une quelconque obligation et n'est pas signataire tant du mandat en date du 20 octobre 2015 consenti par la société Yes à la société "CIE" ni de l'établissement de la facture d'honoraires en date du 5 novembre 2015 établie par la même société CIE ;
En conséquence,
- déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formées par la société Horse Wood ;
- débouter la société Horse Wood de ses demandes et réformer la décision intervenue ;
A titre subsidiaire,
- débouter la société Horse Wood de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société YPC ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions ;
En tout état de cause,
- condamner la société Horse Wood au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens tant de première instance que d'appel.
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Par dernières écritures communiquées le 6 mai 2021 par voie électronique, la société Horse Wood demande à la cour de :
Vu les articles 1134, 1147, 1382, 1991 et 1992 du code civil,
Vu les articles 560 et suivants du code de procédure civile,
- juger que la société Imoseo-Pro a manqué en tant que mandataire à son obligation de conseil vis-à-vis de la société Horse Wood ;
En conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné :
- la société L'Immobilière YPC exerçant sous l'enseigne Imoseo-Pro à rembourser la somme de 7.000 euros HT à la société Horse Wood,
- la société L'Immobilière YPC exerçant sous l'enseigne Imoseo-Pro à payer la somme 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Horse Wood ;
Y ajoutant,
- condamner la société L'Immobilière YPC exerçant sous l'enseigne Imoseo-Pro au paiement de la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la société Horse Wood, du fait du retard pris dans l'exploitation de son commerce ;
- condamner la société L'Immobilière YPC exerçant sous l'enseigne Imoseo-Pro au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 560 du code de procédure civile et de l'obligation de plaider ;
- condamner la société L'Immobilière YPC exerçant sous l'enseigne Imoseo-Pro au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux dépens, y compris ceux de première instance.
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Par dernières conclusions communiquées le 6 mai 2021, la société Yes demande à la cour de :
Vu le désistement d'instance et d'action en première instance,
Vu les articles 394 et suivants du code de procédure civile,
- constater que la société L'Immobilière YPC, appelante, ne sollicite aucune condamnation à l'encontre de la société Yes ;
- constater que la société Horse Wood, intimée, ne forme aucune demande contre la société Yes ;
- juger irrecevable l'appel interjeté à l'encontre de la société Yes pour désistement d'instance et d'action en première instance ;
- condamner la société YPC à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. La société L'Immobilière YPC, défaillante en première instance, fait grief au tribunal judiciaire de l'avoir condamnée à payer à la société Horse Wood la somme de 7.000 euros HT et tend en appel à l'irrecevabilité et au débouté des demandes en paiement de l'intimée.
L'appelante fait valoir qu'elle est étrangère aux faits de la cause et a cédé une partie de son activité à une société à responsabilité limitée dont la raison sociale est 3IE. Elle ajoute que l'action de la société Horse Wood concerne une troisième société dont la raison sociale est C.I.E.; elle produit à ce titre le contrat conclu entre la société Yes, propriétaire du local litigieux, et la société C.I.E. le 20 octobre 2015, mandat dont elle fait valoir qu'il est le document sur lequel se fonde aujourd'hui la société Yes pour engager son action en responsabilité à son encontre.
La cour rappelle toutefois que l'action dont elle est saisie n'a pas été engagée par la bailleresse mais par la société Horse Wood, locataire. De plus, ainsi que le souligne l'intimée, ce mandat non exclusif consenti par la société Yes le 20 octobre 2015 est postérieur aux relations contractuelles nouées entre la société Horse Wood et l'intermédiaire immobilier.
Par ailleurs, l'examen des pièces produites met en évidence le fait que les parties au contrat de bail litigieux ont été mises en relation par la société à responsabilité limitée L'Immobilière YPC, immatriculée sous le numéro 479 269 862 et exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro, dont le siège social est situé [Adresse 4] mais qui exerce également son activité au sein d'un établissement secondaire ouvert 14 cours de l'Intendance depuis le 11 décembre 2013.
Les relations entre l'intimée et l'intermédiaire immobilier se sont poursuivies dans ce cadre jusqu'au 5 novembre 2015, date à laquelle une société par actions simplifiée C.I.E., immatriculée sous le numéro 813 880 671 et exerçant sous le nom commercial Imoseo-Pro au [Adresse 2], a présenté sa note d'honoraires à la société Horse Wood.
Dès lors, c'est bien à la société L'Immobilière YPC de répondre des conséquences éventuelles de sa mise en relation de la bailleresse et de la locataire.
2. A cet égard, il est établi que la société L'Immobilière YPC a publié l'annonce de la mise en location d'un local commercial à [Localité 6] dont les éléments lui ont été remis par la propriétaire, la société Yes, laquelle était donc la mandante de l'appelante. Il est également établi que la société Horse Wood s'est rapprochée de la société L'Immobilière YPC sur la foi de cette annonce.
Or il est constant en droit que l'agent immobilier est tenu des éventuelles conséquences dommageables des fautes commises à l'égard des tiers étrangers au contrat de mandat ; il lui appartient en particulier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire ; il doit vérifier personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles (titres, cadastre, documents d'urbanisme...), la consistance matérielle et juridique des locaux commerciaux qu'il est chargé de proposer à la location ; ainsi se doit-il, au-delà de ce que son mandant lui déclare, de contrôler les contraintes administratives résultant des règles d'urbanisme si elles influent sur un élément déterminant du bail.
En l'espèce, la société L'Immobilière YPC a publié une annonce selon laquelle le local litigieux était 'refait à neuf' et était immédiatement disponible, photographies et croquis à l'appui. La société Horse Wood a pu néanmoins se convaincre rapidement de ce que la rédaction de l'annonce était ambigue puisque les travaux de réfection du clos et du couvert étaient en réalité en voie de réalisation. Ainsi, il résulte des termes des échanges électroniques avec l'agent immobilier que le contrat de bail conclu par l'intermédiaire de celui-ci ménagerait une période de franchise de loyer ainsi qu'une prise d'effet retardée afin que la locataire puisse elle-même procéder aux aménagement nécessaires à l'exploitation de son activité.
Or, le 17 novembre 2015, soit quelques jours avant la signature du bail litigieux, la société exerçant au 14 cours de l'Intendance sous l'enseigne Imoseo-Pro et immatriculée 479.269.862 -donc l'appelante- mais dont le siège social était alors référencé comme étant au [Adresse 1], a adressé à la société Horse Wood un courrier intitulé 'attestation' ainsi rédigé : « Par la présente, nous attestons que votre société pourra avoir accès aux locaux loués dès la signature du bail et pourra engager les travaux d'aménagement nécessaires à votre activité dès livraison du gros oeuvre (toiture). La date prévue pour l'achèvement de la toiture est 31 décembre 2015.»
La même société a émis une deuxième attestation, le 25 novembre suivant, qui modifie quelque peu le calendrier précédemment annoncé puisqu'elle indique : « Pour faire suite à notre précédent courrier, nous vous confirmons que les locaux seront mis à votre disposition au plus tard le 15 janvier 2016 pour une livraison définitive le 1er mars 2016.»
La cour observe au demeurant que l'appelante, qui continuait donc d'exécuter le mandat confié par la société Yes, ne peut raisonnablement se prévaloir de la cession de son fonds de commerce à une société '3IE' puisque la société L'Immobilière YPC ne produit aucun élément qui permettrait à la cour d'apprécier l'étendue de cette cession, une attestation de la société 3IE n'étant pas suffisante à démontrer que le mandat litigieux était compris dans le champ de la vente alléguée.
Il n'est pas discuté que la société Horse Wood n'a pu bénéficier de la livraison annoncée en raison des manquements du bailleur au regard des règles de l'urbanisme.
Or il entrait dans le champ des obligations de la société L'Immobilière YPC, qui prenait l'initiative d'assurer l'intimée de la bonne marche des travaux de gros oeuvre engagés, de se faire communiquer par la bailleresse tous éléments justificatifs de la bonne régularité de la situation qu'elle garantissait alors qu'elle invitait dans le même temps la société Horse Wood à procéder à la signature du bail que cette agence immobilière avait négocié et dont le montant était l'assiette de la détermination de sa rémunération.
S'étant abstenue de cette simple vérification auprès de sa mandante, la société L'Immobilière YPC est responsable du dommage qu'elle a causé par sa négligence au sens de l'article 1383 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
La société Horse Wood est donc fondée à soutenir la responsabilité délictuelle de la société L'Immobilière YPC et à réclamer l'indemnisation des conséquences dommageables de la négligence de cet intermédiaire immobilier.
3. L'intimée produit aux débats les documents relatifs à ses difficultés pour proposer à sa clientèle un magasin aisément identifiable et accessible, alors même que la commune d'[Localité 6] refusait l'implantation d'un commerce faute d'un permis de construire validé pour les locaux considérés.
Il est ainsi versé plusieurs photographies -non discutées par l'appelante- qui mettent en évidence l'état dégradé des alentours ainsi que la modeste banderole en plastique accrochée en bordure de route pour signaler la présence de la boutique, à laquelle une enseigne était interdite par les services de l'urbanisme.
De plus, le magasin n'a été momentanément ouvert que le 25 octobre 2016 alors que la société L'Immobilière YPC, ainsi qu'il a été mentionné supra, lui avait garanti une ouverture au 1er mars précédent, ce qui a généré un manque à gagner attesté par les éléments financiers produits aux débats, qui attestent de la différence de chiffre d'affaire entre 2015, lorsque l'intimée exploitait encore un magasin à [Localité 7], fermé dans la perspective de l'installation à [Localité 6], et l'année 2016, soit 544.090 euros et 307.695 euros.
La cour accueillera en conséquence la demande indemnitaire de la société Horse Wood à hauteur de 20.000 euros.
4. L'article 560 du code de procédure civile dispose :
« Le juge d'appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s'être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.»
Au visa de ce texte, la société Horse Wood demande à la cour de condamner la société L'Immobilière YPC au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif de la légèreté blâmable de l'appelante qui s'est abstenue, sans motif légitime, de comparaître devant le tribunal judiciaire.
La cour observe que l'assignation qui saisissait le premier juge a été délivrée le 21 décembre 2016 à Madame [G] [W], représentante légale de la société L'Immobilière YPC, ainsi dûment avisée de la date de l'audience et des motifs de l'action de la demanderesse. Elle ne s'est pas constituée, de même qu'elle a répondu par la négative le 9 janvier 2020 à la proposition de transaction qui lui était faite le 7 janvier précédent par le Conseil de la société Horse Wood.
La société L'Immobilière YPC n'explicite pas sérieusement les motifs l'ayant conduite à ne pas se présenter aux audiences du tribunal judiciaire, alors que le moyen soutenu aujourd'hui en appel et tiré de l'erreur de la société Horse Wood quant à l'identité de l'intermédiaire immobilier concerné pouvait d'ores et déjà être développé en première instance.
Ce défaut de comparution suivi d'un appel principal a contraint l'intimée, pourtant disposée à une transaction, à se constituer et à supporter les désagréments d'une nouvelle procédure. Elle est donc fondée à réclamer des dommages et intérêts à ce titre et la cour fera droit à sa demande de ce chef mais en ramènera le montant à la somme de 7.000 euros.
5. La société Horse Wood tend à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la société L'Immobilière YPC à lui rembourser la somme de 7.000 euros HT, montant des honoraires de l'agence.
Toutefois, il résulte des pièces produites par l'intimée elle-même que ces honoraires ont été réglés à la société par actions simplifiée C.I.E., immatriculée sous le numéro 813.880.671, la note d'honoraires invitant expressément la société Horse Wood à libeller le chèque à l'ordre de la 'SAS C.I.E.'.
L'appelante est donc fondée à réclamer le rejet de cette demande en paiement.
La cour infirmera dès lors de ce chef le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déboutera l'intimée de sa demande en remboursement d'honoraires en ce qu'elle est dirigée contre la société L'Immobilière YPC.
6. La société civile immobilière Yes demande à la cour de juger irrecevable l'appel interjeté à son encontre faute de demande articulée à son égard.
Toutefois, l'absence de demande à l'égard d'une partie intimée n'est pas un moyen d'irrecevabilité de l'appel.
Néanmoins, il apparaît que la société L'Immobilière YPC a intimé la société Yes sans formuler aucune demande à son encontre, contraignant ainsi inutilement l'intimée à exposer des frais pour faire assurer sa défense. La cour condamner donc l'appelante à verser à la société YES une somme de 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.
7. Enfin, la cour confirmera le jugement du 15 octobre 2020 quant à ses chefs dispositifs relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.
Y ajoutant, la cour condamnera la société L'Immobilière YPC à payer à la société Horse Wood une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement prononcé le 15 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a condamné la société L'Immobilière YPC à rembourser la somme de 7.000 euros HT à la société Horse Wood.
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déboute la société Horse Wood de sa demande en remboursement de la somme de 7.000 euros HT.
Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 15 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.
Y ajoutant,
Condamne la société L'Immobilière YPC à payer à la société Horse Wood la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Condamne la société L'Immobilière YPC à payer à la société Horse Wood la somme de 7.000 euros au titre de l'article 560 du code de procédure civile.
Condamne la société L'Immobilière YPC à payer à la société Yes la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société L'Immobilière YPC à payer à la société Horse Wood la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société L'Immobilière YPC à payer les dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
