COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 04 JANVIER 2021
(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)
N° RG 17/04381 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J6ED
LA POSTE
c/
SCI DU LYCEE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juillet 2017 (R.G. 15/03919) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 17 juillet 2017
APPELANTE :
LA POSTE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]
représentée par Maître Jean philippe LE BAIL de la SCP D'AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SCI DU LYCEE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert CHELLE, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert CHELLE, Président,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,
Madame Catherine BRISSET, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 14 janvier 2000, M. et Mme [H], aux droits desquels vient la SCI du Lycée, ont donné à bail à la SA La Poste des locaux commerciaux sis à Talence, à compter du 15 décembre 1999, moyennant un loyer annuel de 24 391,84 euros.
Par acte du 19 novembre 2009, la société La Poste a présenté une demande de renouvellement du bail à la société du Lycée, aux conditions et charges initiales, avec révision à la baisse du montant du loyer, en fonction de la surface réelle des locaux occupés. Par acte du 3 décembre 2009, la société du Lycée a accepté le renouvellement du bail, mais avec maintien des mêmes charges et conditions que le bail expiré.
Par acte du 27 juin 2013, la société La Poste a fait délivrer à la société du Lycée un congé pour le 31 décembre 2013.
Après l'état des lieux de sortie réalisé le 30 décembre 2013, considérant que la société La Poste n'avait pas réalisé les travaux de reprise nécessaires, la société du Lycée a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'organisation d'une expertise, le 13 mars 2014.
Par ordonnance du 5 mai 2014, M. [D] a été désigné, puis substitué par M. [J]. Ce dernier a déposé son rapport le 12 décembre 2014.
Par acte du 14 avril 2015, la société du Lycée a assigné la société La Poste devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, afin d'obtenir notamment le paiement des travaux de remise en état et de loyers.
Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- Condamné la société La Poste à payer à la société du Lycée les sommes suivantes :
- 36 361,92 euros au titre des loyers dus, du 4ème trimestre 2014 au 3ème trimestre 2015 inclus,
- 1 593,66 euros au titre de la taxe foncière 2014,
- 830 euros au titre de la taxe foncière 2015,
- 529,97 euros en remboursement de la facture EDF,
- 98 493 euros TTC au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, avec indexation sur l'indice BTO1 du coût de la construction à compter du prononcé du jugement,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Condamné la société La Poste à payer à la société du Lycée la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société La Poste aux entiers dépens, y compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût du constat des lieux de sortie.
Par déclaration du 17 juillet 2017, la société La Poste a interjeté appel de cette décision, intimant la société du Lycée.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées en dernier lieu le 1er juin 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société La Poste demande à la cour de :
- Déclarer recevable et bien fondée LA POSTE en son appel dirigé à l'encontre du jugement rendu par le TGI de BORDEAUX le 6 juillet 2017.
- Réformant ledit jugement en toutes ses dispositions :
- Réduire à la somme de 4.226,02 € TTC la somme due par LA POSTE à la SCI DU LYCEE au titre des travaux de remise en état du local donné à bail.
- Débouter la SCI DU LYCEE de toutes ses autres demandes.
- Condamner la SCI DU LYCEE à payer à LA POSTE la somme de 5.000 € sur lefondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de 1 ère instance etd appel, y compris les coûts afférents à l'expertise judiciaire de M. [J].
La société La Poste fait notamment valoir que la société du Lycée ne justifie pas du coût qu'aurait représenté la suppression des constructions, plantations et ouvrages exécutés par la société La Poste dans les locaux avec son autorisation ; que la société du Lycée n'a subi aucun préjudice, puisque les travaux ont été exécutés par la société Isafitness, nouveau preneur des locaux ; qu'à compter du 30 décembre 2013, elle n'avait plus la jouissance des lieux ; que l'impossibilité de louer le local pendant l'année 2014 résulte du fait de la société du Lycée, et le manque à gagner en résultant pour elle ne peut être imputé à la société La Poste.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 7 décembre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société du Lycée demande à la cour de :
- Conformer (sic) le jugement du 6 juillet 2017 en toutes ses dispositions ;
- Condamner la S.A LA POSTE à payer à la SCI DU LYCEE une somme de 4.000 € en application de l article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la S.A LA POSTE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI.
La société du Lycée fait notamment valoir que l'expert, dans son rapport définitif, n'a retenu que certains postes de travaux nécessaires, contrairement à ce qu'il avait retenu précédemment dans ses notes ; qu'elle est fondée à réclamer la remise en état initial des lieux, tant à l'intérieur qu à l'extérieur ; que pour déterminer le montant de ces travaux, doit être retenu l'ensemble des devis, lesquels reprennent chacun des postes de travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état initial ; que la société La Poste demeurait tenue des obligations du bail, en ce compris celle du paiement des loyers, jusqu au 31 décembre 2015 ; que le départ anticipé le 31 décembre 2013 est largement fautif ; que quand bien même elle aurait voulu remettre immédiatement le bien en location, elle se serait trouvée dans l'impossibilité de le faire, faute de pouvoir réaliser les travaux de remise en état.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 3 février 2020, et renvoyée à l'audience du 24 février 2020 pour être plaidée. L'audience n'a pas pu se tenir à cette date en raison d'un mouvement de grève des barreaux, et l'affaire a alors été renvoyée à l'audience du 30 novembre 2020.
MOTIFS DE LA DECISION
Les parties continuent à s'opposer tant sur les travaux à mettre à la charge de La Poste, que sur le paiement par le preneur de loyers postérieurement au 31 décembre 2013.
Sur les travaux de remise en état des locaux
La Poste demande à la cour de réduire à la somme de 4 226,02 euros la somme due au bailleur au titre des travaux de remise en état du local donné à bail.
Le bailleur oppose que lorsque la locataire a quitté les locaux, elle n'a retiré qu'une partie du matériel qu'elle utilisait, sans remettre les locaux dans leur état d'origine ; que les conclusions de l'expert sont contestables comme incomplètes et erronées.
La société appelante fait valoir que, comme prévu au bail, un état des lieux a été dressé sur demande conjointe des parties à la remise des clefs, selon procès-verbal d'huissier de justice du 5 juin 2000 ; que le montant des travaux extérieurs des éléments loués à La Poste est précisément évalué par l'expert judiciaire ; que la SCI du Lycée est parfaitement infondée à solliciter une indemnisation pour des travaux sans rapport avec la remise du local en son état initial au moment où La Poste est entrée dans les lieux, et qu'au surplus elle n'a pas fait exécuter, des travaux ayant été faits par le nouveau preneur des locaux.
Il est à observer que les travaux entrepris dans les lieux par La Poste l'ont été avec l'autorisation du bailleur.
Dans son constat du 5 juin 2000 réalisé sur demande conjointe du bailleur et du preneur (pièce n 8 de La Poste), l'expert a relevé, à l'intérieur, un sol en béton, ancien mais en état d'usage avec quelques fissurations, des murs en parpaings bruts non enduits, des plafonds de hourdis bruts non enduits, une fosse en cours de comblement, des sanitaires anciens hors d'usage.
Il en ressort des lieux particulièrement bruts et nécessitant des travaux d'aménagement importants.
Dans son rapport, l'expert judiciaire a relevé que les locaux avaient été entièrement réaménagés par La Poste selon ses critères internes, avec tout particulièrement, à l'intérieur, un carrelage de sol entièrement refait, des bureaux aménagés par des cloisons modulaires et des faux plafonds, et des baies vitrées. L'expert a relevé les trous chevillés, rebouchés ou calfeutrés.
C'est à juste titre que l'expert relève que la remise à neuf demandée par la SCI du Lycée correspondrait à un embellissement des lieux par rapport à l'entrée des lieux en 2000.
La SCI du Lycée n'est pas fondée à exiger une telle remise en état, en raison de l'état dans lequel elle a remis les locaux à sa locataire en 2000.
L'expert chiffre à 18 134,02 euros TTC le coût de la remise en état devant revenir à La Poste pour l'ensemble des lieux, intérieur comme extérieur.
En réalité, il n'y a pas lieu à remise en état des lieux à l'intérieur, qui constituerait un enrichissement sans cause du bailleur au regard de l'état des lieux d'entrée.
En revanche, La Poste se reconnaît redevable des travaux extérieurs ci-dessus, qui sont chiffrés par l'expert aux sommes de 682 + 1 333,80 + 949,88 + 556 = 3521,68 euros HT soit 4 226,02 euros TTC, somme qui sera allouée à la SCI du Lycée.
Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur les demandes en paiement de loyers et accessoires
La SCI du Lycée poursuit le paiement de loyers au titre du 4ème trimestre 2014 et des trois premiers trimestres 2015, outre les taxes foncières 2014 et 2015.
Elle soutient que le congé adressé par La Poste était invalide et que le bail s'est poursuivi jusqu'au 31 décembre 2015.
Il apparaît en réalité que les parties s'opposent sur la date de fin du bail commercial.
Il résulte de l'article L. 145-4 du code de commerce que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le contrat peut faire l'objet d'une résiliation anticipée, notamment par un congé donné par le preneur ou par le bailleur à l'expiration d'une période triennale, ou encore par une résiliation amiable, à moins qu'une clause de résiliation de plein droit insérée au contrat ne soit mise en jeu.
En l'espèce, le bail signé le 14 janvier 2000 à compter du 15 décembre 1999, se terminant donc au 15 décembre 2008, a été tacitement prorogé faute de congé délivré, jusqu'à la demande de renouvellement faite par le preneur le 19 novembre 2009, non acceptée par le bailleur à des conditions nouvelles, et au congé délivré par La Poste le 27 juin 2013 pour le 31 décembre 2013.
La Poste peut utilement se prévaloir du fait que, après son congé du 27 juin 2013 (sa pièce n 5), la SCI du Lycée a accepté successivement de procéder à : 2 « pré-état des lieux de sortie » contradictoires les 25 juillet et 23 septembre 2013 (pièce n 9 et 10 de La Poste) ; un état des lieux de sortie le 31 décembre 2013 (constat d'huissier, pièce n 6 de La Poste) au cours duquel la SCI du Lycée a reçu et accepté sans condition les clefs des locaux (page 41).
Il en résulte que le bail a pris fin le 31 décembre 2013 par résiliation amiable, et que la SCI du Lycée n'est pas fondée à demander des loyers et accessoires pour la période postérieure.
Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur les autres demandes
Partie à l'origine de l'instance dont les prétentions sont pour l'essentiel rejetées, la SCI du Lycée paiera à la société La Poste une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais de l'expertise ordonnée en référé à sa demande.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu entre les parties le 6 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux,
Et, statuant à nouveau,
Fixe à 4 226,02 euros TTC la somme due par la société La Poste à la SCI du Lycée au titre des travaux de remise en état du local donné à bail, et condamne la société La Poste à payer cette somme à la SCI du Lycée,
Déboute la SCI du Lycée du surplus de ses demandes,
Condamne la SCI du Lycée à payer à la société La Poste la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI du Lycée aux dépens de première instance et d'appel, qui incluront les frais de l'expertise ordonnée en référé.
Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
