COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2019
(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)
N° de rôle : N° RG 16/04023 - N° Portalis DBVJ-V-B7A-JJQE
SARL CENTRAL PRESSE QUATRE PAVILLONS
SCI FONDECAVE ET FILS
c/
SAS DO FRANCE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 mai 2016 (R.G. 14/06349) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 21 juin 2016
APPELANTES :
SARL CENTRAL PRESSE QUATRE PAVILLONS SARL au capital social de 82.261,49 € agissant poursuite et diligences de son gérant, domicilié [...]
SCI FONDECAVE ET FILS SCI au capital social de 3.048,98 € agissant poursuites et diligences de son gérant, demeurant [...]
représentées par Maître Renaud X..., avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SAS DO FRANCE anciennement Hans Anders FRANCE SAS prise en la personne de son représentant légal domicilié [...]
représentée par Maître Caroline Z... D... Z...+ JULIEN-PIGNEUX ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Julie E... avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
Monsieur Robert CHELLE, Président,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,
Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte du 12 septembre 2013, la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons (la société Central Presse) ont donné à bail commercial à la SAS Hans Anders France deux lots au sein d'un ensemble immobilier situé dans le centre commercial «des quatre pavillons» à Lormont.
Par courrier du 1er avril 2014, les sociétés bailleresses ont appelé les loyers et fonds relatifs aux charges, ainsi que des «charges exceptionnelles» au titre de divers travaux que la société Hans Anders a contesté devoir supporter.
Les sociétés Fondecave et Central Presse lui ont délivré le 09 mai 2014 un commandement d'avoir à payer la somme de 31.421,95 euros.
Par exploit d'huissier en date du 06 juin 2014, la société Hans Anders France a assigné la SCI Fondecave et la société Central Presse devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir à titre principal prononcer la nullité du commandement de payer et, à titre subsidiaire, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire, et l'autoriser à se libérer de sa dette en douze mensualités.
Par jugement contradictoire en date du 12 mai 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
-rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 09 mai 2014 à la société Hans Anders France;
-déclaré ce commandement de payer valide mais mal fondé ;
-rejeté en conséquence les demandes de la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de ce chef du bail commercial du 12 septembre 2013 conclu entre elles et la société Hans Anders France ainsi que leurs demandes de condamnation en paiement de la société Hans Anders France ;
-déclaré qu'à la date de la délivrance du commandement de payer le 09 mai 2014, la société Hans Anders France n'était redevable d'aucune somme relative aux loyers et aux appels de fonds trimestriels ;
-dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné in solidum la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons au paiement des entiers dépens.
La société Central Presse Quatre Pavillons et la SCI Fondecave et Fils ont relevé appel du jugement par déclaration du 21 juin 2016.
Le 27 juillet 2016, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 12 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments, la société Central Presse et la SCI Fondecave et Fils demandent à la cour de :
-confirmer les dispositions du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 09 mai 2014 à la société Hans Anders France
-réformer les autres dispositions du jugement
vu l'article L.145-41 du code de commerce,
- débouter la société Hans Anders France de l'ensemble de ses demandes,
à titre reconventionnel,
-constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties faute par la société Hans Anders France de s'être acquittée, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, des causes du commandement à elle délivré le 09 mai 2014,
-ordonner son expulsion immédiate des locaux, comme celle de tout occupant trouvé de son chef dans les lieux, et de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique, si besoin est,
-condamner la société Hans Anders France à leur payer :
une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués - Mémoire le montant des charges impayées pour 31.421,95 euros
-débouter la société Hans Anders France de sa demande de délais,
-condamner la société Hans Anders France à leur payer à chacune la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 09 mai 2014.
Les appelantes font notamment valoir que par le commandement de payer, la société Hans Anders avait une connaissance suffisamment précise des sommes qui lui étaient réclamées, de leur nature ainsi que de l'infraction au bail qui lui était reprochée ; que le montant des charges exceptionnelles s'élève à 27.043,52 euros TTC ; que la société Hans Anders France est aussi débitrice des charges courantes pour 4.378,43 euros ; qu'il a été convenu de différer le paiement des charges, raison pour laquelle celles dues au titre de l'occupation des locaux à la fin de l'année 2013 n'ont pas été appelées sur la première facture ; que le bien-fondé de ces charges s'apprécie non pas au regard de l'article 606 du code civil, mais au regard des clauses et conditions particulières du bail ; que les charges exceptionnelles relèvent de travaux visés dans le règlement de copropriété, lequel prévoyait «des frais de ravalement, grosse réparation et frais d'aménagement de toutes les parties communes ; les honoraires de surveillance des travaux ; le chauffage, éclairage et conditionnement d'air des parties communes» ; qu'elles ont régulièrement fait délivrer à la société Hans Anders France un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que cette dernière ne s'est pas acquittée dans le délai d'un mois des causes de ce commandement, de sorte que la résiliation du bail est acquise ; que la société Hans Anders ne se trouve pas dans une situation financière justifiant l'octroi de délais de paiement.
Par conclusions déposées en dernier lieu le 23 novembre 2018 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et arguments, la société Hans Anders France, devenue la société France, demande à la cour de :
à titre principal,
-infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 09 mai 2014 et déclaré l'acte valide ;
et statuant à nouveau,
-dire et juger que le commandement est imprécis en ce qu'il ne donne aucune information sur la nature des charges exceptionnelles facturées au preneur et sur ce qui justifieraient qu'elles lui soient re-facturées ;
en conséquence,
-dire et juger que le commandement signifié le 09 mai 2014 est nul et de nul effet ;
-confirmer le jugement en ce qu'il a :
-déclaré mal fondé le commandement de payer délivré le 09 mai 2014 ;
-rejeté en conséquence les demandes de la société Central Presse Quatre Pavillons et de la SCI Fondecave & Fils tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de ce chef du bail commercial du 12 septembre 2013 ainsi que leurs demandes de condamnation en paiement ;
-déclaré qu'à la date de délivrance du commandement de payer le 09 mai 2014, elle n'était redevable d'aucune somme relative aux loyers et aux appels de fonds trimestriels ;
à titre subsidiaire,
-si par extraordinaire la cour devait valider le commandement du 09 mai 2014 et le déclarer bien fondé, suspendre les effets de la clause résolutoire et l'autoriser à se libérer de sa dette en douze mensualités égales de 2.253,5 euros, la première étant exigible au 15 ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ;
en tout état de cause
-condamner solidairement la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons à lui payer la somme de 10.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Do France , anciennement dénommée Hans Anders, fait notamment valoir que le commandement ne lui permettait pas de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette ; que par cette imprécision, il est nul et de nul effet ; que les factures du 1er avril 2014 relatives au 2ème trimestre 2014 comportent une erreur en ce qu'elles ne visent pas les charges ordinaires du 1er trimestre, lesquelles avaient déjà été payées par le locataire ; qu'aucune clause n'a stipulé le paiement différé des charges ; que l'intégralité des sommes dues au titre du 1er trimestre 2014 ont été réglées ; que les travaux référencés par les bailleresses relèvent à tout le moins de la rénovation du centre commercial dont le coût ne peut, en l'absence de stipulation expresse en transférant la charge sur le preneur, être facturé à ce dernier. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et un délai de douze mois pour s'acquitter des sommes ainsi réclamées.
L'ordonnance de clôture, initialement fixée au 20 novembre 2018, a fait l'objet d'un report au 07 décembre 2018.
MOTIFS
sur les demandes principales :
sur la validité du commandement de payer délivré le 09 mai 2014 à la société Hans Anders France ;
La société France soutient l'infirmation du jugement qui a rejeté la demande de nullité du commandement de payer en faisant valoir que le commandement est imprécis en ce qu'il ne donne aucune information sur la nature des charges exceptionnelles facturées au preneur et sur ce qui justifieraient qu'elles lui soient refacturées, de sorte que rien ne lui permettait de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette.
Les appelantes quant à elles demandent la confirmation du jugement sur ce point.
Comme l'a relevé le tribunal, outre les mentions imposées pour la régularité de tout acte d'huissier, et la reproduction des termes de la clause résolutoire du bail, le commandement litigieux détaille pour chaque bailleur les sommes restant dues en visant les factures jointes et en faisant mention dans son décompte des sommes déjà versées, ce dont il a exactement déduit que la société avait une connaissance suffisamment précise des sommes qui lui étaient réclamées, ainsi que de leur nature et de l'infraction au bail reprochées au preneur.
Il convient de rappeler que ce commandement de payer a été précédé de plusieurs échanges entre les parties entre le 04 avril et le 06 mai à l'issue desquels la société Hans Anders , tout en réitérant ses interrogations sur le bienfondé de ces demandes, a écrit aux bailleurs qu'elle avait parfaitement compris le mode de répartition des charges, ce dont il résulte qu'elle était suffisamment éclairée sur le fondement de la réclamation.
Le jugement qui a rejeté la demande de nullité et déclaré le commandement de payer valide sera donc confirmé.
sur le bien fondé du commandement de payer :
Les sommes réclamées, d'un montant de 31.421,95 euros, correspondent
au montant des charges courantes pour 4.378,43 euros ;
au montant de charges exceptionnelles pour 27.043,52 euros TTC.
S'agissant des charges courantes, les appelantes allèguent que contrairement à ce que soutient l'intimée, et qu'a retenu le tribunal, les charges ordinaires appelées sur la facture du 1er trimestre 2014, payées le 07 janvier 2014, sont non pas celles du 1er trimestre 2014 mais celles de la fin 2013 dont il avait été convenu de différer le paiement, raison pour laquelle celles dues au titre de l'occupation des locaux à la fin de l'année 2013 n'ont pas été appelées sur la première facture ; qu'ainsi les charges du premier trimestre 2014 n'ont pas été réglées, ce qui justifie les appels de fonds lors de l'émission des factures du deuxième trimestre, et confirme que l'intimée est débitrice non seulement des charges exceptionnelles mais aussi de charges ordinaires.
L'intimée soutient quant à elle qu'aucune clause n'a stipulé le paiement différé des charges, que l'intégralité des sommes dues au titre du 1er trimestre 2014 ont été réglées le 07 janvier 2014, et que c'est par le fait d'une erreur que les factures du 1er avril 2014 visent les appels de fonds du 1er trimestre 2014. Le tribunal, adoptant ce raisonnement, a considéré que ces sommes avaient été réglées et ne pouvaient être visées par le commandement de payer.
Il ressort cependant des pièces et notamment de la première facturation datée du 1er novembre 2013 qu'aucun appel de fonds n'a été réclamé à la locataire au titre des deux derniers mois de l'année 2013, correspondant aux deux premiers mois d'occupation des lieux. L'intimée d'ailleurs ne le conteste pas, invoquant un oubli des bailleresses. Qu'il s'agisse d'un oubli ou d'un accord verbal entre les parties, ce seul constat, en l'absence de tout accord entre les parties en dispensant la locataire, suffit à justifier la demande en paiement. En conséquence, le paiement effectué le 07 janvier 2014 par la locataire ayant été légitimement imputé sur cet appel de charges, les appelantes sont fondées à soutenir que les charges du 1er trimestre 20104 n'ont pas été réglées et que c'est à bon droit qu'elles ont été visées dans le commandement de payer.
Le jugement sur ce point sera donc infirmé, et la société Do déclarée redevable à ce titre de la somme de 4.378,43 euros.
S'agissant du montant des charges exceptionnelles, les appelantes font valoir que le bien-fondé de leur demande doit s'apprécier non pas au regard de l'article 606 du code civil, mais au regard des clauses et conditions particulières du bail qui :
d'une part, rappelle qu'en fonction de la structure particulière d'un centre commercial et de l'importance de ses différentes et nécessaires parties communes, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d'un ensemble immobilier traditionnel ' ;
d'autre part, au titre des charges communes, dispose que 'le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part imputée au bailleur dans toutes les charges communes de l'ensemble immobilier dont dépend le centre commercial, celles-ci étant énumérées tant dans le règlement de copropriété que dans les statuts de l'union des syndicats.'(page 12 du bail).
L'intimée oppose que le bail ne comporte aucune clause relative aux charges exceptionnelles telles que celles appelées dans ces factures ; que certains des travaux référencés par les bailleresses (comptage des bouches incendie, réfection étanchéité verrière, amélioration entrées CAD4P et remplacement façade CAD4P) relèvent à tout le moins de la rénovation du centre commercial dont le coût ne peut, en l'absence de stipulation expresse en transférant la charge sur le preneur, être facturé à ce dernier.
Les sommes litigieuses portent sur des travaux d'amélioration de l'entrée, le remplacement des façades et l'étanchéité de la verrière ainsi que des travaux de conditionnement d'air.
Il est constant que seule une stipulation expresse permet de faire supporter au preneur la charge de travaux ordinairement imputables au bailleur, une clause générale étant insuffisante pour atteindre cet objectif.
Le tribunal, constatant que le règlement de copropriété n'était pas produit aux débats et que le bail ne reprenait pas exhaustivement les charges concernées, a estimé que les pièces produites (PV d'assemblée générale du 06 juin 2013 et annexes non détaillées de charges exceptionnelles établies au nom des copropriétaires) ne pouvaient pas constituer la preuve requise par les textes, ce qui l'a amené, la réclamation n'étant pas fondée, à considérer qu'à la date de la délivrance du commandement de payer le 09 mai 2014, la société Hans Anders France n'était redevable d'aucune somme relative aux loyers et aux appels de fonds trimestriels, de sorte que le commandement de payer était mal fondé.
Le règlement de copropriété est désormais versé aux débats (pièce 20 des appelantes). Au chapitre des charges, il précise :
article 26 : les charges communes (générales) comprennent notamment (') les frais de ravalement, grosses réparations et frais d'aménagement de toutes les parties communes énumérées à l'article ci-dessus ('), les frais d'entretien des parties communes, y compris les honoraires de surveillance des travaux, et généralement, tous les frais qui, d'après les usages, sont réputés communs et, notamment, les espaces plantés ;
article 28 :les charges communes spéciales comprennent le chauffage, l'éclairage et le conditionnement d'air des parties communes ; le chauffage et le conditionnement d'air des parties privatives.(...)
En l'état de ce document dont, aux termes du bail, un exemplaire a été remis dès avant la signature du bail au preneur qui s'est engagé à en 'respecter scrupuleusement toutes les charges et conditions' (page 5 du contrat), la clause du bail au titre des charges communes constitue une stipulation expresse qui permet de faire supporter au preneur la charge des travaux énumérés.
Les travaux facturés au preneur entrant dans la catégorie de ceux énumérés dans le règlement de copropriété, il y a lieu de déclarer la demande en paiement justifiée et, par voie de conséquence, le commandement de payer fondé.
Le jugement qui en a décidé autrement sera donc infirmé, et la société Do condamnée au paiement de la somme totale de 31.421,95 euros.
sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai :
L'intimée sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de douze mois pour s'acquitter des sommes mises à sa charges.
Les appelantes s'y opposent en soutenant que l'intimée ne se trouve pas dans une situation financière justifiant l'octroi de tels délais, et réclament la mise en oeuvre immédiate de la résiliation du bail en application de l'article L.145-41 du code de commerce.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
Le montant important des charges exceptionnelles, ainsi que les circonstances de l'espèce et le délai écoulé depuis la naissance du litige, au cours duquel la société intimée est restée dans les lieux sans qu'aucune des parties ne fasse état d'autre incident, justifient qu'il soit fait droit à la demande de délais formée par la société France selon des modalités en rapport avec sa situation économique. Il y a lieu de lui allouer des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.
sur les demandes accessoires :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des appelantes les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d'appel. La société France sera condamnée à leur verser à chacune la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société France sera en outre condamnée aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 12 mai 2016 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 09 mai 2014 à la société Hans Anders France
L'infirme pour le surplus
Statuant à nouveau,
Déclare le commandement de payer bien fondé
Condamne la société France à payer à la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons la somme de 31.421,95 euros au titre des charges impayées
Suspend les effets de la clause résolutoire et autorise la société France à se libérer de sa dette en un versement intégral devant intervenir au plus tard le 15 juin 2019
Rappelle qu'à défaut de paiement à l'échéance, la clause résolutoire sera acquise de plein droit
Condamne la société France à payer à la SCI Fondecave et Fils et la SARL Central Presse Quatre Pavillons chacune la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la société France aux entiers dépens de la procédure.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Chelle, président, et par Monsieur Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
