ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 27 Janvier 2016
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
No de rôle : 14/ 07731
Société INCITE BORDEAUX LA CUB
c/
Madame Jeanne Alice Micheline X...épouse Y...Monsieur François Robert Daniel Y...COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 27 Janvier 2016
Par Monsieur Jean-François BOUGON, Président de la Chambre des expropriations désigné par ordonnance du 21 décembre 2012, en présence de Madame Geneviève KAMIONKA, Greffier en chef,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :
Société INCITE BORDEAUX LA CUB agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité 101 cours Victor Hugo-CS 91234-33074 BORDEAUX CEDEX
représentée par Me Nicolas ALBRESPY membre de l'AARPI AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
Appelante d'un jugement rendu le 11 décembre 2014 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 26 décembre 2014,
à :
Madame Jeanne Alice Micheline X...Veuve Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de Monsieur Pietro Y...décédé à Biganos le 7 octobre 2014, née le 25 Octobre 1930 à SAINTE LIVRADE (47110) de nationalité Française, retraitée, demeurant ...-33700 MERIGNAC
Monsieur François Robert Daniel Y...en qualité d'ayant droit de Monsieur Pietro Severino Y...né le 15 octobre 1921 à Monte di Malo (Italie) époux de madame Jeanne X..., décédé à Biganos le 7 octobre 2014, né le 05 Novembre 1961 à VILLENEUVE SUR LOT (47300) de nationalité Française, sportif, demeurant ...-33700 MERIGNAC
Représentés par Me Catherine GEFFRAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, et Me Camille VALDES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant TRESORERIE GENERALE FRANCE DOMAINE-208 rue Fernand Audeguil-33000 BORDEAUX
Comparant en la personne de Monsieur Bruno B..., inspecteur divisionnaire des finances publiques.
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 novembre 2015 devant :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président de la Chambre des expropriations Monsieur Michel COCONNIER, Juge de l'expropriation du département de la Dordogne Mme Marie-Claude GAUTHIER-BERNARD, Juge de l'expropriation du département de la Charente Madame Geneviève KAMIONKA, Greffier en chef,
en présence de Monsieur Bruno B..., inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
Le juge de l'expropriation de la Gironde, par jugement du 11 décembre 2014 :
- déclare recevable l'action engagée par la Sem Incité Bordeaux la Cub,- fixe à la somme de 525. 000 ¿ le prix de l'immeuble vendu par Mme veuve Y...et M. François Y..., venant aux droits de Pietro Y..., et préempté par la Sem Incité Bordeaux la Cub,- dit que la Sem Incité Bordeaux la Cub est redevable de la somme de 25. 000 ¿ au titre de la commission de l'agence immobilière en charge de cette vente,- condamne la Sem Incité Bordeaux la Cub aux dépens.
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La Sem Incité Bordeaux la Cub relève appel de cette décision. Elle estime que le juge de l'expropriation a commis une erreur d'appréciation quant à la valeur de l'immeuble litigieux qu'au terme de ses conclusions, elle propose de fixer à la somme de (308. 75 m ² x 1. 136 ¿), 350. 740 ¿ sans préjudice de la commission de l'agence immobilière qui serait alors fixée à la somme de (350. 740 x 25. 000/ 525. 000 = 16. 701. 90 ¿) 16. 702 ¿.
La Sem Incité Bordeaux la Cub explique que les propriétaires envisageaient de vendre leur bien au prix de 525. 000 ¿, hors frais d'agence, qu'ayant décidé d'exercer son droit de préemption, elle a offert aux vendeurs un prix de 300. 000 ¿, hors frais d'agence, que les vendeurs ayant décidé de maintenir leur prix, elle a saisi le juge de l'expropriation de la Gironde en fixation des indemnités dues aux vendeurs. Elle offrait un prix de 350. 740 ¿, les propriétaires maintenaient leur demande à 525. 000 ¿ et le commissaire du gouvernement proposait de valoriser l'immeuble à la somme de 375. 000 ¿, le tout hots frais d'agence.
Au soutien de son recours, la Sem Incité Bordeaux la Cub expose que le bien considéré est un immeuble R + 3, élevé sur la parcelle cadastrée section DO no270 d'une superficie de 153 m ², sis 30, place Meynard à Bordeaux ; que l'immeuble se compose : R-1, d'une cave sur toute la surface de l'immeuble, superficie pondérée de 12. 75 m ² suivant l'expert des vendeurs ; Rdc, un commerce d'une superficie utile de 90 m ², avec boutique, loué à usage de restauration rapide ; R + 1, un logement à réhabiliter, de 16 m ² (salle d'eau, pièce principale, pas de cabinets d'aisance, pas de chauffage)- deux logements de 50 m ² à réhabiliter (pas de chauffage, pas de cabinet d'aisance) ; R + 2, un logement à réhabiliter, de 16 m ² (salle d'eau, pièce principale, pas de cabinets d'aisance, pas de chauffage)- deux logements de 50 m ² à réhabiliter (pas de chauffage, pas de cabinet d'aisance) ; R + 3, un logement à réhabiliter, de 16 m ² (salle d'eau, pièce principale, pas de cabinets d'aisance, pas de chauffage)- deux logements de 43 m ² au total à réhabiliter (pas de chauffage, pas de cabinet d'aisance) ; Dans les combles, un local technique de 9 m ².
La surface de l'immeuble, après transport sur les lieux, avis d'expert et retranchement, des 7 m ² sous rampant de moins de 1. 80 m, de la pièce aveugle du rdc (3 m ² pondéré selon l'expert des vendeurs), de la terrasse qui n'est rattachée à aucun logement (surface pondérée 0. 90 m ² selon l'expert des vendeurs) est de 308. 75 m ².
L'immeuble est équipé de trois cabinets d'aisance (situés sur les paliers du rdc, du R + 2 et du R + 3), ne possède pas de système de chauffage et les quatre logements sur cour ainsi que les deux logements du R + 3 ne peuvent être utilisés sans lumière artificielle. Elle souligne l'immeuble est dans un état d'insalubrité avancé et nécessitera de lourds travaux de réhabilitation, que l'immeuble est libre de toute occupation, à l'exception du local commercial situé au rez-de-chaussée, loué pour l'exploitation d'un établissement de restauration rapide par contrat du 26 juin 1997, et de la terrasse située sur le toit, louée à Bouygues télécom pour l'installation d'une antenne de télécommunication.
La Sem Incité Bordeaux la Cub entend s'expliquer sur la " dissimulation " qui lui est reprochée de la revente de l'immeuble du 29, place Meynard. Elle fait valoir qu'il s'agit d'une simple maladresse, qu'elle entend revendiquer au contraire la revente de cet immeuble comme élément pertinent de comparaison qui conforte encore sa position. Elle propose d'acquérir l'immeuble des consorts Y...au prix de 1. 136 ¿/ m ² alors que l'immeuble voisin, dans un bien meilleur état, et après nombreux frais, a été revendu sur la base 1. 258 ¿/ m ².
La Sem Incité Bordeaux la Cub entend reprendre les critiques qu'elle avait développées à l'endroit du rapport A... (expert des vendeurs) qui ne produit aucun terme de comparaison à l'appui de son évaluation et qui chiffre la valeur du bien selon une formule dont les articles ne sont pas justifiés.
La Sem Incité Bordeaux la Cub entend se prévaloir au titre des éléments de comparaison, outre de l'immeuble du 29, place Meynard, de l'acquisition de l'immeuble sis au 31, place Meynard (333 m ², au prix de 1. 186 ¿ du m ²- hors frais d'agence-5 logements, 254 m ², 1 local commercial 79 m ²).
Les termes de comparaison du commissaire de gouvernement aboutissaient à une valeur moyenne de 1. 232 ¿/ m ² sans toutefois que l'on connaisse l'état des biens considérés qui, en tout état de cause ne pouvaient pas être plus délabrés que le bien litigieux.
Les consorts Y...concluent à la confirmation de la décision déférée et, formant un appel incident, sollicitent une indemnité complémentaire de 30. 000 ¿ au titre du préjudice lié à l'immobilisation de l'immeuble qui les prive de la possibilité de s'acquitter sans délais des droits de succession suite au décès de M. Pietro Y.... Ils réclament également 5. 000 ¿ pour frais irrépétibles.
Ils font valoir qu'ils bénéficiaient d'une promesse d'achat à hauteur de 525. 000 ¿ émanant d'un marchand de biens qui, par hypothèse, avait une bonne connaissance du marché.
Quant à l'état de l'immeuble, ils font valoir :
- que l'immeuble n'est pas découpé en appartements mais qu'il s'agit d'un bien dans lequel habitait une famille entière, avec ses parties nobles et celles réservés à la domesticité, ses parties réceptions et ses parties salles de bains, chambres et rangements ;- que, contrairement à ce que soutient la Sem Incité, l'ensemble dispose d'un dispositif de chauffage à chaque étage (des cheminées anciennes qu'il suffirait de remettre en fonction) ;- que le prix d'achat proposé par l'investisseur correspond bien à la valeur du marché, qu'il n'y a pas lieu de se référer à une utilisation future de l'immeuble, que l'on ne peut prendre en compte les travaux de réhabilitation pour en diminuer la valeur et que, contrairement à ce que soutient la Sem Incité, la terrasse pourrait parfaitement redevenir utilisable pour un futur propriétaire ;- que la surface de l'immeuble n'est pas de 308. 75m ² mais bien de 437 m ² (la Sem Incité ne peut réduire la surface des caves, faire abstraction de la souillarde et des terrasses) ;- que, même si l'immeuble est en mauvais état, il ne peut être qualifié d'insalubre ;- que l'examen de la revente de l'immeuble du 29, place Meynard (545. 000 ¿) révèle que le prix demandé est celui du marché (la Sem Incité prétend que l'immeuble du 29 a une surface de 433 m ² mais si l'on s'en tient à la surface utile comme la Sem Incite voudrait le faire pour leur immeuble, la surface n'est plus que de 181 m ²) ; que la valeur de cet immeuble estimé par les domaines était de 480. 000 ¿, que la Sem Incité fait valoir, sans le démontrer, que cet immeuble était en meilleur état que le leur ;- que l'estimation faite par M. A... n'est pas véritablement discutable, compte tenu des éléments favorables (caves voûtées utilisables, terrasse du 1er étage de 40 m ², avec vue directe sur la tour Saint-Michel et la place Meynard, et terrasse du 5ème avec vue panoramique sur toute la ville ;- que les termes de comparaison produits par la Sem Incité et le commissaire du gouvernement en première instance ne sont pas pertinents ;- qu'ainsi la surface du 31, place Meynard n'est pas de 333 m ² mais bien seulement de 133 m ² ;- que les éléments de comparaison qu'ils apportent (27, rue le Reynard, vente en 2010 pour un prix de 2. 123 ¿ m ², et 64, rue Camille Sauvageau, vente en 2010 pour un prix de 2. 188 ¿ m ²) démontrent une fois encore que les propositions de la Sem Incité ne sont pas sérieuses ;- que l'immobilisation de leur immeuble sera la cause de pénalités de retard qu'ils devront régler à l'administration fiscale et que leur préjudice peut être évalué à 30. 000 ¿.
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Le commissaire du gouvernement, également appelant incident, fonde ses propositions sur la méthode dite par comparaison. Pour ce faire, concernant l'immeuble considéré il retient une surface pondérée de 309. 35m ², étant précisé que la Sem Incité retient 308. 75 m ² et que l'expert des consorts Y...arrête la surface utile à 312. 45 m ², et il prend pour éléments de comparaison :
1.- l'immeuble du 29, place Meynard dont la surface utile est de 433. 51 m ² hors parties communes et qui a été vendu par la Sem Incite à un promoteur pour la somme de 545. 000 ¿, soit à 1. 258 ¿/ m ² ; 2.- l'immeuble du 31, place Meynard, d'une surface utile de 335. 80 ¿ du m ², cédé en 2012 pour la somme de 1176 ¿/ m ².
Compte tenu du meilleur état d'entretien du bien situé au 29, de l'ancienneté relative de la vente du 31 et de l'évolution du marché, il propose pour l'immeuble considéré un prix de 1. 200 ¿/ m ², soit (1. 200 x 309. 35) 371. 000 ¿ ou 375. 000 ¿ outre 17. 857 ¿ de frais d'agence, soit au total un prix de 392. 857 ¿.
Il conclut au rejet de la d'indemnisation complémentaire, la Sem Incité n'ayant fait qu'exercer les prérogatives qui lui sont reconnues par le code de l'urbanisme et de l'habitation.
SUR CE :
Sur la consistance du bien :
Il ressort du rapport du propre expert des consorts Y...que comme le soutiennent la Sem Incité et le commissaire du gouvernement et comme le rapporte le juge de l'expropriation dans la décision litigieuse, l'immeuble est composé d'un rez-de-chaussée sur cave, surélevé de trois étages, divisés en appartements, le tout surmonté d'un local technique couvert par une terrasse. Le rez-de-chaussée est occupé par un fonds de commerce de restauration rapide. Le local technique et la terrasse sommitale sont donnés à bail à Bouygues qui y a installé une antenne.
Ce bien qui est dans un état d'insalubrité avancé comporte des atouts indéniables liés à sa situation, sa façade et ses cheminées anciennes et sa cave voûtée, décrite comme magnifique et bien ventilée.
Sur la surface du bien.
Pour le calcul de la valeur du bien, il convient de retenir sa surface utile (l'expert mandaté par les consorts Y..., là non plus ne s'y est pas trompé !). Trois valeurs sont proposées, la Sem 308. 75 m ², là où le commissaire du gouvernement mesure 309. 35 m ² et l'expert des consorts Y..., 312. 45 m ². Ces valeurs étant forts proches, il conviendra de retenir une surface utile de 310 m ² (moyenne approchée des trois valeurs).
Sur la valorisation de l'immeuble.
Il n'est pas possible de suivre l'expert des consorts Y...dans son calcul de la valeur de l'immeuble qui se contente d'affirmer sans les documenter, la valeur du commercial, le revenu annuel brut du commerce considéré, le taux de capitalisation, valeur du m ² pondéré des surfaces d'habitation. Par voie de conséquence, les conclusions de ce rapport, que rien ne vient étayer, seront résolument écartées.
Les termes de comparaison présentés par les consorts Y...(27, rue le Reynard et 64, rue Camille Sauvageot) ne sont pas exploitables faute de connaître la consistance et l'état des immeubles concernés au moment de leur vente en juin 2010.
Par contre, il existe, au cas d'espèce, deux éléments de comparaison particulièrement pertinents, contrairement à l'opinion émise par les consorts Y..., puisqu'il s'agit des immeubles mitoyens de la propriété des consorts Y..., les no29 et 31 de la place Meynard.
Le premier juge s'est expliqué sur les raisons pour lesquelles il a écarté toute comparaison avec le no29, référence dont la véritable nature est apparue en cours de délibéré, puis par contagion (ou contamination) avec le no31. A hauteur de cour, les parties ont été à même de discuter loyalement de ces deux termes de comparaison.
L'immeuble du no29, à usage commercial et d'habitation, d'une surface utile de 433. 51 m ², hors parties communes, a été acquis par la Sem Incité au prix de 390. 000 ¿ en 2012 et, après rénovation, revendu le 26 août 2014 au prix de 545. 000 ¿ ht. Le prix de vente ressort à 1. 258 ¿/ m ².
Contrairement à ce que les consorts Y...croient avoir compris des conclusions de la Sem Incité, cette dernière revendique cet élément de comparaison pour expliquer que son offre à 1136 ¿/ m ² (122 ¿/ m ² de moins que le prix de vente du 29), s'explique par la différence d'état des immeubles concernés (l'un est inhabitable et très largement insalubre alors que l'autre a été totalement rénové).
Par ailleurs, pour comparer utilement les biens, il convient de mettre en rapport les surfaces utiles des deux immeubles (on rappellera que le propre expert des consorts Y...a débuté son travail par la détermination de la surface utile de l'immeuble à évaluer).
Le no 31 est un immeuble ancien à usage commercial et d'habitation comprenant un rez-de-chaussée sur caves surmonté de trois étages. Cet immeuble, d'une surface utile de 335. 80 m ² a été cédé par ses propriétaires en 2012 pour le prix de 395. 000 ¿ soit 1. 176 ¿/ m ². La proposition du commissaire du gouvernement qui consiste à retenir une valeur de 1. 200 ¿ pour tenir compte tout à la fois du très bon état du no 29 et de l'ancienneté relative de la cession du no31 est adaptée. Le prix de l'immeuble préempté ressortira à 1. 200 x 310 m = 372. 000 ¿ arrondi à 375. 000 ¿ et les frais d'agence à 375. 000 x 25. 000/ 525. 000 = 17. 857 ¿.
Sur le préjudice lié à l'immobilisation de l'immeuble.
Indépendamment du fait que la demande chiffrée à 30. 000 ¿ n'est nullement justifiée, les consorts Y...ne peuvent reprocher à la Sem Incité d'exercer les recours qu'elle tient de la loi.
Sur les mesures accessoires.
Les consorts Y..., qui succombent, seront déboutés de leur demande pour frais irrépétibles. Chacune des parties supportera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS :
Déclare les appels recevables en la forme,
Réformant la décision déférée,
Fixe la valeur de l'immeuble des consorts Y...préempté par la Sem Incité à la somme de 375. 000 ¿ et les frais d'agence à la somme de 17. 857 ¿,
Déboute les consorts Y...de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires et de leur demande pour frais irrépétibles,
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens,
Le présent arrêt est signé par Jean-François Bougon, président et par Geneviève Kamionka, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
