COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
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ARRÊT DU : 29 SEPTEMBRE 2015
N° de rôle : 14/01261
[E] [F]
[P] [F]
[Y] [F]
SARL SOCIETE D'EXPLOITATION DU BUISSON
c/
SA SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL POITOU CHARENTES
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 février 2014 par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME (chambre : 1°, RG : 13/01570) suivant déclaration d'appel du 03 mars 2014
APPELANTS :
[E] [F]
né le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 23] (37)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]
[P] [F]
née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 16] (16)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
[Y] [F]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 16] (16)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Philippe CALMELS de la SCP CALMELS / MOTARD / CHANGEUR / POUZIEUX, avocat au barreau d'ANGOULEME
SARL SOCIETE D'EXPLOITATION DU BUISSON, agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 21]
représentée par Maître Florian DE SAINT-POL, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eric AGOSTINI de la SELARL ERIC AGOSTINI ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
SA SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL (SAFER) POITOU CHARENTES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]
représentée par Maître Patricia MATET-COMBEAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 juin 2015 en audience publique, devant la cour composée de :
Dominique FERRIERE, premier président,
Jean-Pierre FRANCO, conseiller,
Stéphane REMY, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
FAITS ET PROCEDURE :
Le 20 novembre 2012, Me [J] [V], notaire à [Localité 18] (16), a adressé à la société anonyme Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Poitou-Charentes (la SAFER Poitou-Charentes) deux déclarations d'opérations non soumises au droit de préemption, par lesquelles elle l'informait, d'une part de l'intention de [E] [F] de vendre à la société à responsabilité limitée Société d'Exploitation du Buisson (SDB) ses droits d'usufruit sur une propriété agricole située commune de [Localité 20] (16), aux lieux-dits '[Localité 17]' et '[Localité 22]', cadastrée section [Cadastre 15], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour une superficie totale de 08 ha 04 a 65 ca, d'autre part l'intention de [Y] [F] et de [P] [F] épouse [S] de vendre à la société SDB leurs droits en nue-propriété sur ces mêmes biens.
Selon acte reçu le 10 janvier 2013 par Me [K] [R], notaire à [Localité 19] (16), les consorts [F] ont vendu leurs droits d'usufruit et de nue-propriété à la société SDB pour un prix total de 376 991,00 €.
Par lettre du 14 janvier 2013, la SAFER Poitou-Charentes, se fondant sur les articles L. 143-1 et suivants et R. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, a indiqué à la société SDB qu'elle exerçait son droit de préemption sur les biens en cause, dont la vente avait reconstitué la pleine propriété, proposant d'acquérir au prix de 324 723,00 € car elle estimait que celui de 376 991,00 € était exagéré.
Par lettre du 23 janvier 2013, Me [V] a contesté la décision de la SAFER Poitou-Charentes, au motif que la vente avait porté sur des droits de propriété démembrés et que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la cession de tels droits n'était pas soumise au droit de préemption des SAFER. Elle a ajouté que la vente avait été conclue moyennant un prix négocié directement entre les parties et au-dessous duquel aucun accord n'aurait pu intervenir.
Le 27 juin 2013, les consorts [F] et la société SDB ont fait assigner la SAFER Poitou-Charentes devant le tribunal de grande instance d'Angoulême pour faire annuler l'exercice du droit de préemption. Par actes séparés du 18 juillet 2013, la SAFER Poitou-Charentes a fait assigner les consorts [F] et la société SDB devant la même juridiction, en sollicitant, par application des articles L. 412-10, L. 412-12 et R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime, l'annulation de l'acte de vente du 10 janvier 2013 et sa substitution à l'acquéreur au prix de 324 723,00 € résultant de son offre, au motif
que la vente avait été conclue sans qu'ait été respecté le délai de deux mois suivant la notification du notaire dont elle disposait pour exercer son droit de préemption. Ces deux instances ont été jointes.
Par jugement du 06 février 2014, le tribunal a indiqué que, conformément à la jurisprudence, la SAFER ne pouvait exercer son droit de préemption en cas de cessions, même simultanées, de droits démembrés. Cependant, dans la mesure où, en l'espèce, les parties n'avaient pas respecté le délai de deux mois suivant la notification du projet de vente par le notaire, il a estimé que la SAFER Poitou-Charentes était fondée à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime. Il a toutefois précisé qu'elle ne pouvait être déclarée acquéreur que pour le prix convenu de 376 991,00 €, aucun élément du dossier ne justifiant une acquisition à un prix moindre.
En conséquence, dans le dispositif de sa décision, il a dit que l'acte du 10 janvier 2013 était nul et de nul effet, et il a déclaré la SAFER Poitou-Charentes bénéficiaire acquéreur des parcelles en cause, aux lieu et place du tiers acquéreur, pour la somme de 376 991,00 €. Il a débouté les consorts [F] et la société SDB de leurs demandes et les a condamnés solidairement aux dépens.
Le 03 mars 2014, les consorts [F] et la société SDB, représentés par un même avocat, ont relevé appel de cette décision. Ultérieurement, ils ont fait choix de conseils distincts et ont conclu séparément.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Les consorts [F] soutiennent que selon la jurisprudence, 'la vente, même simultanée des droits démembrés de la propriété par leurs titulaires respectifs (usufruitiers et nus-propriétaires) à un même cessionnaire (société d'exploitation agricole) ne se trouve aucunement soumise au droit de préemption de la SAFER, sauf fraude audit droit' (page 4 de leurs conclusions). Ils ajoutent que la déclaration du projet d'une telle vente est faite à la SAFER dans un but purement informatif, qu'elles ne vaut pas offre de vente et qu'elle ne fonde aucunement le droit de la SAFER de se porter acquéreur. Ils en concluent qu'en l'espèce, la SAFER Poitou-Charentes n'avait aucun droit de préemption. Ils reprochent par suite au tribunal d'avoir annulé la vente et de d'avoir déclarée la SAFER acquéreur sur le fondement de l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime, alors que ce texte ne pouvait être appliqué que dans l'hypothèse où la SAFER aurait eu la possibilité d'exercer son droit de préemption. Ils font en outre valoir les premiers juges ont appliqué ce texte 'par surprise' (idem, page 9), sans que les parties aient pu en discuter, violant ainsi le principe de la contradiction. Ils prient en conséquence la cour d'infirmer le jugement, de dire nul et de nul effet l'exercice du droit de préemption par la SAFER Poitou-Charentes, et de condamner celle-ci à leur payer une somme de 15 000,00 € sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour procédure abusive, outre une somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
La société SDB développe les mêmes moyens que les consorts [F]. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement, de déclarer nul et de nul effet l'exercice de droit de préemption de la SAFER, et de condamner celle-ci à lui payer une somme de 50 000,00 € sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour procédure abusive, outre une somme de 15 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
La SAFER Poitou-Charentes expose que l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime accorde un droit de préemption à la SAFER sans faire aucune distinction entre les ventes en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit, mais que la jurisprudence de la Cour de cassation a posé de longue date l'interdiction pour la SAFER d'exercer son droit de préemption en cas de vente de nue-propriété ou d'usufruit. Elle soutient que cette jurisprudence ne peut trouver à s'appliquer en cas de vente simultanée de ces deux droits, ayant pour effet de reconstituer la pleine propriété d'un bien entre les mains de l'acquéreur. Elle en conclut que tel étant le cas de la vente litigieuse, elle-même était fondée à exercer son droit de préemption en l'espèce. Faisant valoir que les parties ont passé l'acte de vente sans respecter le délai de deux mois dont elle disposait pour exercer ce droit, elle s'estime fondée à solliciter le bénéfice de la sanction prévue par l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime, à savoir l'annulation de l'acte de vente et sa substitution à l'acquéreur. Elle conclut en définitive à la confirmation pure et simple du jugement, demandant en outre à la cour de dire qu'elle a valablement exercé son droit de préemption, de débouter les appelants de leurs prétentions et de les condamner solidairement à lui payer une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
DISCUSSION :
1° / Sur le droit de préemption de la SAFER :
L'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime institue, au profit de la SAFER, 'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrain à vocation agricole'. Ce texte n'opère aucune distinction entre les ventes en pleine propriété et les cessions de nue-propriété ou d'usufruit. Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation a toujours exclu la possibilité, pour la SAFER, d'exercer son droit de préemption sur de telles ventes, sauf cas de fraude. Elle l'a d'abord jugé pour une vente de nue-propriété : 'ce droit, qui s'exerce en vue de réaliser l'équilibre des exploitations agricoles et d'éviter la spéculation foncière, ne peut jouer, hormis le cas de fraude, à l'occasion de la vente de la nue-propriété d'un bien rural' (Cour de cassation, 3e chambre civile, 06 novembre 1970, pourvoi n° 69-12485, et 06 février 1974, pourvoi n° 72-14595). Elle l'a ensuite jugé à propos d'une vente d'usufruit (3e chambre civile, 07 février 1996, pourvoi n° 93-19591).
En l'espèce, cependant, la vente litigieuse n'a pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d'usufruit, mais a porté sur ces deux types de droit, portant sur le même immeuble et cédés simultanément par leurs titulaires respectifs à un même acquéreur, dans le but de permettre la reconstitution entre ses mains de la pleine propriété d'un bien rural. Ceci résulte expressément des termes de l'acte de vente, qui énonce en sa page 2, dans un paragraphe intitulé 'Quotités acquises', que la société SDB 'acquiert la pleine propriété'. Il apparaît ainsi que la volonté des parties était de transférer la pleine propriété du bien.
Dans une telle hypothèse, la mission d'intérêt général confiée à la SAFER, dans le but de réaliser l'équilibre des exploitations agricoles et d'éviter la spéculation foncière, peut s'exercer, de sorte que l'interdiction posée par la jurisprudence précitée ne se justifie plus. Par ailleurs, il convient de citer un arrêt de la Cour de cassation, rendu il est vrai à propos du droit de préemption du fermier, dans lequel la Cour indique que 'comme le rappelle exactement l'arrêt attaqué, le droit de préemption tend à permettre au preneur l'accession à la propriété de la terre qu'il exploite ; qu'il s'ensuit que, le cas de fraude excepté, la cession d'usufruit d'un fonds, ne peut donner lieu à préemption au profit du preneur, sauf lorsqu'il est déjà nu-propriétaire de ce fonds' (chambre sociale, 22 mars 1962, Bull. n° 309). Cette dernière précision tend à démontrer qu'en cas de réunion en une même personne de l'ensemble des droits démembrés de la propriété d'un fonds rural, le droit de préemption peut être exercé.
Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal a estimé que la SAFER Poitou-Charentes ne pouvait exercer son droit de préemption en l'espèce. Il y a donc lieu de dire que la vente passée le 10 janvier 2013 était soumise au droit de préemption de cette société.
2° / Sur l'application de l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime :
L'article R. 143-9 du code rural et de la pêche maritime, qui énumère les opérations exemptées du droit de préemption devant être préalablement déclarées à la SAFER par le notaire chargé de dresser l'acte d'aliénation, précise, en son dernier alinéa, que 'le silence gardé par la société sur cette déclaration, pendant un délai de deux mois à compter de la date de la réception de ladite déclaration, vaut reconnaissance de la réalité de l'exemption'. Par ailleurs, l'article R. 143-20 du même code énonce que 'si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été aliéné au profit d'un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l'application des dispositions, selon le cas, de l'article L. 412-10 ou du troisième alinéa de l'article L. 412-12'. L'article L. 412-10 dispose que 'dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers avant l'expiration des délais prévus à l'article précédent, soit à un prix ou à des conditions de paiement différentes de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige de bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix'.
En l'espèce, les déclarations adressées le 20 novembre 2012 par Me [J] [V] à la SAFER Poitou-Charentes ont été reçues par celle-ci le 21 novembre 2012, ainsi qu'en atteste le cachet de réception apposé sur ces documents. La SAFER disposait donc d'un délai de deux mois, s'achevant le 21 janvier 2013, pour contester la réalité de l'exemption du droit de préemption, les parties ne pouvant conclure la vente avant l'expiration de ce délai. Toutefois, elles ont signé l'acte authentique de vente le 10 janvier 2013, sans attendre cette expiration. Le défaut de respect de ce délai constitue une violation des dispositions de l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime, puisque la vente a été passée avant l'expiration du délai accordé à la SAFER pour contester l'exemption et exercer, le cas échéant, son droit de préemption.
C'est à tort que consorts [F] et la société SDB reprochent au tribunal d'avoir appliqué l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime 'par surprise', en violation du principe de la contradiction. En effet, la SAFER Poitou-Charentes avait sollicité le bénéfice de ce texte dès son assignation introductive d'instance, de sorte que cette question était bien dans le débat. En revanche, c'est avec raison que les appelants font valoir que le tribunal a fait une fausse application du texte. En effet, dans la mesure où il estimait que la vente en litige n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER, il ne pouvait sanctionner le défaut de respect du délai de deux mois par l'annulation du contrat et la substitution de la SAFER à l'acquéreur, car cette sanction n'est prévue par l'article R. 143-20 qu'en cas de vente d'un immeuble 'sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption '.
Cependant, la situation n'est plus la même devant la cour, puisque celle-ci estime que la vente litigieuse était bien soumise au droit de préemption de la SAFER. Dès lors, la sanction de l'annulation de la vente et de la substitution de la SAFER au tiers acquéreur, prévue par les articles R. 143-20 et L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime, est bien encourue et doit être appliquée. Il y a donc lieu, par substitution de motifs, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
3° / Sur les demandes annexes :
L'action engagée par la SAFER Poitou-Charentes étant reconnue fondée, elle n'a présenté aucun caractère abusif. Il convient en conséquence de débouter les consorts [F] et la société SDB de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Les appelants succombant en toutes leurs prétentions, ils seront condamnés aux dépens de leur recours. Par ailleurs, il serait inéquitable que la SAFER Poitou-Charentes conserve à sa charge la totalité des frais irrépétibles exposés par elle à l'occasion de cette affaire. Il y a lieu de faire droit à sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Reçoit les consorts [F] et la société SDB en leur appel ;
Dit que la vente passée le 10 janvier 2013 entre les consorts [F], vendeurs, et la société SDB, acquéreur, était soumise au droit de préemption de la SAFER Poitou-Charentes ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 06 février 2014 par le tribunal de grande instance d'Angoulême ;
Y ajoutant :
Déboute les consorts [F] et la société SDB de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum les consorts [F] et la société SDB à payer à la SAFER Poitou-Charentes une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum les consorts [F] et la société SDB aux dépens de l'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Dominique Ferrière, premier président, et par Madame Véronique Saige, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
