COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2009
(Rédacteur : Madame Elisabeth Larsabal, Conseiller,)
No de rôle : 08/03150
MC
Monsieur Jean-Louis Edouard X...
c /
S. A. R. L. JACKSON'S
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 mai 2008 (R. G. 108 / 2007) par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 02 juin 2008
APPELANT :
Monsieur Jean-Louis Edouard X..., né le 10 Février 1933 à NEUILLY SUR SEINE (92200), de nationalité Française, demeurant ...
représenté par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour et assisté de Maître Didier BATS de la SCP BATS & LACOSTE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S. A. R. L. JACKSON'S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 18 cours d'Albret-33000 BORDEAUX
représentée par la SCP BOYREAU & MONROUX, avoués à la Cour et assistée de Maître Marie Anne BLATT de la SCP CAPORALE-MAILLOT-BLATT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 septembre 2009 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth Larsabal, Conseiller, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,
Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 décembre 1993, Jean-Louis Edouard X..., bailleur, a donné à bail commercial à la SCP Mayon, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la Sarl Bar Le Musée, divers locaux à usage commercial situés 18 cours d'Albret à Bordeaux pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er juin 1993, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15 549, 80 euros (102 000 francs).
Par acte authentique du 23 février 1994, la SCP Mayon a cédé à la société Jackson's, avec l'accord exprès du bailleur, le fonds de commerce de bar brasserie restaurant jeux connu sous le nom Le Musée et exploité dans l'immeuble objet du bail commercial visé ci-dessus.
La Sarl Jackson's exploite en ce lieu sous l'enseigne The Connemara Irish Pub.
La durée de neuf ans prévue au bail est venue à expiration le 31 mai 2002.
Le bail s'est poursuivi postérieurement à cette date par tacite reconduction.
Par acte d'huissier du 25 avril 2005, la société Jackson's, par application des dispositions de l'article L 145-10 du code de commerce, a demandé au bailleur le renouvellement du bail commercial.
Par lettre du 18 mai 2005, Jean-Louis Edouard X... a demandé des pièces nécessaires à l'établissement de l'avenant de renouvellement.
Puis par lettre du 25 juin 2005, monsieur Jean-Louis Edouard X... a fait parvenir à la société Jackson's l'avenant de renouvellement du bail en trois exemplaires datés du 31 mai 2005, mais non signés de lui, en demandant que ces avenants lui soient retournés après signature des deux gérants de la société ; le loyer était porté dans ce document à la somme de 17 638, 56 euros hors taxes par an.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2005, monsieur Jean-Louis Edouard X... a écrit à la société Jackson's pour rétracter son offre de renouvellement du bail aux conditions sus énoncées, envisageant un loyer annuel de 36 000 euros et annonçant une expertise.
A la suite de l'expertise réalisée par monsieur A..., expert judiciaire, proposant un loyer commercial de 27 540 euros hors taxes par an, monsieur Jean-Louis Edouard X... a notifié à la société Jackson's un mémoire tendant à voir fixer à cette somme le loyer du bail renouvelé, ce que le preneur n'a pas accepté.
Le 16 novembre 2006 monsieur Jean-Louis Edouard X... a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux.
Par jugement du 7 mai 2008, le juge des loyers commerciaux a :
- rejeté les exceptions de procédure soulevées
-constaté que la durée du bail a excédé douze années
-constaté que le bail a été renouvelé en vertu de l'accord des parties moyennant un loyer de 17 638, 56 euros
-dit que le bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2005
- débouté monsieur Jean-Louis Edouard X... de l'ensemble de ses demandes
-ordonné l'exécution provisoire
-condamné monsieur Jean-Louis Edouard X... au paiement des dépens et d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.
Monsieur Jean-Louis Edouard X... a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 juin 2008 et dans des conditions de régularité non contestées.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 11 mars 2009, il demande à la cour de réformer le jugement et :
à titre principal
-de dire et juger que l'offre d'avenant par lui proposée a été rétractée avant son acceptation par la société Jackson's
-de dire et juger que la demande de renouvellement par acte du 25 avril 2005 a produit effet au terme d'usage soit le 1er novembre 2005
- de dire et juger que le prix du loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués hors plafonnement
-de fixer à 27 540 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel exigible à compter du 1er novembre 2005
à titre infiniment subsidiaire si le jugement était confirmé en ce qui concerne l'existence d'un avenant en renouvellement, de dire que celui-ci a pris effet au 1er juin 2002
- de condamner la société Jackson's au paiement des dépens et d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Le bailleur conteste l'existence de l'avenant de renouvellement, indiquant que sa proposition n'a jamais fait l'objet d'un retour avec signature avant qu'elle n'ait été rétractée, que la rétractation est légitime en raison de la constatation du non respect d'une autorisation de travaux, que le déplafonnement est justifié, le bail ayant duré plus de douze ans, la taxe foncière ayant sensiblement augmenté, et les lieux loués ayant subi une modification notable, et sur la base du rapport de l'expert, de fixer ce loyer à la somme sus indiquée pour une surface locative pondérée de 153 mètres carrés à 180 euros le mètre carré.
Aux termes de ses conclusions du 12 février 2009, la Sarl Jackson's demande à la cour de confirmer le jugement, de déclarer monsieur Jean-Louis Edouard X... mal fondé en ses demandes au motif qu'un accord définitif est intervenu entre les parties, de dire que le bail est renouvelé à compter du 1er juin 2002 moyennant un loyer annuel de 17 638, 56 euros, et de condamner monsieur Jean-Louis Edouard X... au paiement des dépens et d'une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Le preneur fait valoir qu'il a renvoyé signé l'avenant accepté par monsieur Jean-Louis Edouard X... avant la rétractation effectuée par celui-ci, ce qui constitue un accord définitif que le juge ne peut modifier, qu'il appartient à monsieur Jean-Louis Edouard X... de prouver que le preneur n'a pas accepté l'offre avant la lettre de rétractation, qu'en tout état de cause le locataire a accepté de payer le loyer renouvelé résultant de l'avenant au bail à compter du mois de mai 2005 ; à titre subsidiaire, la société Jackson's expose qu'aucun élément objectif ne permet de comprendre le loyer sollicité à hauteur de 27 540 euros.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mai 2009.
MOTIFS
Les exceptions soulevées en première instance ne le sont plus devant la cour, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il les a rejetées.
Il n'est pas contesté que le bail s'est poursuivi à son échéance le 31 mai 2002 par tacite reconduction au sens de l'article L 145-9 du code de commerce.
En application de l'article L 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction et la demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra judiciaire.
En l'espèce, le preneur a formulé sa demande de renouvellement par acte extra judiciaire du 25 avril 2005, soit au cours de la reconduction.
La lettre du bailleur du 25 juin 2005 doit s'analyser en une pollicitation, qui ne produit son effet que si elle a été acceptée par le preneur avant que le bailleur ne rétracte sa proposition.
En l'espèce, le preneur ne justifie pas avoir renvoyé au bailleur le projet d'avenant au bail signé.
Quand bien même la copie de la dernière page de celui-ci est produite, revêtue de la signature des deux gérants de la société Jackson's, il n'en demeure pas moins que le projet d'avenant n'a pas été signé par le bailleur, que la date du 31 mai 2005 qui y est portée est de la main du bailleur, et que la date à laquelle il aurait été signé par les preneurs et renvoyé au bailleur est inconnue en l'absence de toute preuve ou allégation de preuves d'envoi.
Le preneur ne peut se fonder sur l'ordre donné à sa banque le 31 mai 2005 de modifier le virement mensuel au profit de monsieur Jean-Louis Edouard X... pour le porter de 1 913, 83 euros à 2 002, 64 euros ; en effet cette modification résulte de l'indexation annuelle du loyer qui a été notifiée, comme les années précédentes, au preneur par le bailleur, par une lettre du 18 mai 2005, concomitante mais distincte de celle par laquelle monsieur Jean-Louis Edouard X... demandait des précisions avant d'établir le projet d'avenant au bail.
Dès lors qu'il n'est pas justifié par le preneur à qui incombe la charge de la preuve, qu'il a, avant la rétractation du 18 juillet 2005, accepté l'offre de monsieur Jean-Louis Edouard X..., celui-ci était habilité à la rétracter.
Il n'est pas allégué que cette rétractation, qui est motivée par le non respect de l'autorisation de travaux donnée en 1999, soit abusive.
Il convient de rappeler, qu'en 1999, disposant de la jouissance de l'immeuble contigu du 16 cours d'Albret, la Sarl Jackson's a demandé à monsieur Jean-Louis Edouard X... l'autorisation de faire percer une baie libre dans le mur du premier étage pour faire communiquer les deux immeubles.
Cette autorisation a été donnée par le bailleur sous réserve d'un certain nombre de conditions tenant notamment à la copropriété et à l'intervention d'un architecte et il était demandé au preneur de justifier du respect de ces conditions, ce qui n'a jamais été fait et ce, en dépit d'une sommation par acte d'huissier à cette fin en date du 25 octobre 2001suivant une lettre du 24 janvier 2001. Le propriétaire se fonde d'ailleurs en partie sur l'extension en résultant comme incidence sur la valeur locative.
De plus, par cette lettre du 18 juillet 2005, le propriétaire a fait connaître sa position sur la demande de renouvellement dans le délai de trois mois prévu par l'article L 145-10, régulièrement visé par l'acte d'huissier du 25 avril 2005.
Cette prise de position ne s'analyse pas en un refus de renouvellement du bail, mais en une évolution de la position du bailleur quant au montant du loyer.
Dès lors qu'il n'est pas justifié par le preneur de ce qu'il a accepté la proposition du bailleur, il ne peut être considéré qu'un accord s'est formé entre les parties sur le renouvellement du bail au loyer annuel de 17 638, 56 euros hors taxes au 1er juin 2002 indexé.
Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a statué sur le fondement d'un tel accord.
Pour autant, les parties souhaitant voir se poursuivre l'exécution du bail, il convient de statuer sur le montant du loyer.
Le bail a en l'espèce duré plus de douze ans pour avoir commencé le 1er juin 1993, de sorte que l'un des éléments rendant possible le déplafonnement est acquis.
De même justifie ce déplafonnement l'évolution considérable de la taxe foncière qui est passée de 1 616, 52 euros (10 604 francs) en 1993 à 2 980 euros en 2002 (19 547, 52 francs), soit une progression de 84, 34 % alors que, pendant la même période, le loyer n'a augmenté que de 26, 27 %.
Il en résulte que l'équilibre économique contractuel d'origine a été rompu, ce qui constitue une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l'article L 145-33 3o du code de commerce.
S'agissant du montant du loyer annuel, celui-ci s'élevait à compter du 1er juin 2002 à la somme de 19 634 euros hors taxes et hors charges après indexation.
Le bailleur sollicite désormais une somme de 27 540 euros hors taxes hors charges, se fondant sur un rapport d'expertise réalisé le 21 novembre 2005 par monsieur A..., expert judiciaire.
Le local commercial constitue l'intégralité d'un immeuble situé à Bordeaux dans le centre ville 18 cours d'Albret.
Dans cet immeuble est exploité un commerce de débit de boissons sous l'enseigne The Connemara Irish Pub.
L'immeuble a une bonne situation commerciale sur une large artère fréquentée du centre ville, désormais desservie par le tramway entré en service fin 2001.
Les locaux se composent de cave de 50 mètres carrés, au rez de chaussée d'une salle de bar de 74 mètres carrés, de dégagements et sanitaires, au premier étage d'une salle de bar de 54 mètres carrés, de paliers, sanitaires, au deuxième étage de bureaux de 50 mètres carrés, de paliers et dégagements, et au troisième étage de locaux sociaux de 40 mètres carrés et de paliers couloirs, et dégagements.
L'expert établit la superficie des locaux loués, en prenant un coefficient de 0, 15 pour la cave, de 1 pour la salle de bar du rez de chaussée, et de 0, 5 pour la salle de bar du premier étage, et de divers coefficients pour les bureaux locaux sociaux paliers et sanitaires, à 153 mètres carrés.
La fonctionnalité des lieux au regard de leur destination a par ailleurs été sensiblement améliorée par la jouissance du numéro 16 du cours d'Albret dont bénéficie la Sarl Jackson's, qui lui a permis d'ouvrir une salle de bar au premier étage communiquant directement avec celle louée au bailleur par une baie libre.
Outre ces éléments de modification de commercialité, l'expert fait état des prix des loyers pratiqués dans le secteur, sans pour autant les préciser, mais l'intimé n'apporte à cet égard aucun élément contradictoire, et la somme de 180 euros le mètre carré retenue apparaît fondée au regard du descriptif de l'expert, de la localisation des lieux et de leur fonctionnalité pour le commerce exercé.
L'intimé, dans ses conclusions, ne formule aucune observation sur le rapport de l'expert judiciaire, se bornant à énoncer qu'aucun élément ne justifie l'augmentation du loyer
Il convient en conséquence de fixer le loyer à 27 540 euros hors taxes et hors charges par an.
Ce loyer courra à compter du 1er novembre 2005, soit à l'issue du terme d'usage de six mois, après l'indexation du loyer au 1er juin 2005, en application de l'alinéa 3 de l'article L 145-12 du code de commerce.
Ce loyer est indexé selon les mêmes modalités que dans le bail initial.
Les dépens tant de première instance que d'appel seront mis à la charge de la société Jackson's.
Tenue aux dépens, celle-ci devra verser à monsieur Jean-Louis Edouard X... une somme de 1 500 euros en application du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Reçoit en la forme monsieur Jean-Louis Edouard X... en son appel,
Confirme partiellement le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les exceptions soulevées et en ce qu'il a constaté que la durée du bail a excédé douze années,
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit que le bail n'a pas été renouvelé en vertu de l'accord des parties moyennant un loyer de 17 638, 56 euros hors taxes et hors charges,
Dit que le bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2005,
Dit y avoir lieu à déplafonnement et dit que le loyer annuel s'élève à compter du 1er novembre 2005 à la somme de 27 540 euros par an hors taxes et hors charges,
Condamne la société Jackson's à payer à monsieur Jean-Louis Edouard X... la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Jackson's aux dépens tant de première instance que d'appel et en ordonne la distraction, pour ceux d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de la SCP Fournier, avoués.
Le présent arrêt a été signé par monsieur Jean-François Bougon, président, et par madame Véronique Saige, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
