Le : 17 JUILLET 2008
PREMIERE CHAMBRE - SECTION B
No de rôle : 06/01552
Monsieur Jean Louis X...
c/
LA S.A. TICKET,
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 17 JUILLET 2008
Par Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Jean Louis X..., né le 11 Mai 1929 à BORDEAUX (33), de nationalité française, retraité, demeurant ...,
Représenté par la S.C.P. Sophie LABORY-MOUSSIE et Eric ANDOUARD, Avoués Associés à la Cour, et assisté de Maître Sylvain GALINAT, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelant d'un jugement rendu le 25 janvier 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 22 Mars 2006,
à :
LA S.A. TICKET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 4, rue de Grassi 33000 BORDEAUX,
Représentée par la S.C.P. FOURNIER, Avoués à la Cour, et assistée de Maître Eric MAUBARET, Avocat au barreau de PARIS,
Intimée,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique, le 20 Février 2008 devant :
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Monsieur Bernard OLIVIER, Adjoint d'Administration Principal assermenté faisant fonction de Greffier,
Monsieur le Conseiller conformément aux dispositions du dit article en a fait rapport à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de :
Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés :
Par acte authentique au rapport de Maître B..., notaire associé à BORDEAUX, en date du 27 janvier 2000, Jean-Louis X... a promis de vendre à la SA TICKET un appartement en copropriété constituant le lot no 6 d' un immeuble sis ..., pour le prix principal de 500.000,00 F payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La levée d'option devait intervenir dans les quatre mois de la notification qui serait faite au bénéficiaire soit de la décision devenue définitive suite à la procédure intentée par Jean-Louis X... contre Danielle C... en changement de destination en professionnel ou commercial du lot objet de la promesse, soit de l'accord des parties, et en tout état de cause au plus tard le 4 janvier 2004, avec paiement ledit jour du prix stipulé payable comptant et consignation entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente, des frais d'acquisition.
Il était précisé que le bénéficiaire pourrait lever l'option soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, à l'étude du notaire où domicile était spécialement élu à cet effet.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2003, Jean-Louis X... a notifié à la SA TICKET la copie d'un jugement rendu le 23 septembre 2002 par le tribunal de grande instance de BORDEAUX dans l'instance l'opposant à Danielle C... sur la destination du lot.
Par lettre recommandée du 4 juillet 2003, reçue par Jean-Louis X... le 10 juillet 2003, la SA TICKET a accusé réception de cet envoi et a déclaré lever l'option de la promesse de vente.
Les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique ont été adressées par le notaire du vendeur au notaire de l'acquéreur aux mois de janvier et février 2004.
Un rendez-vous a été fixé pour la passation de cet acte au 27 janvier 2004, puis reporté au 16 février 2004.
Le 16 février 2004, la signature de l'acte a été reportée, dans la mesure où la banque n'avait pas débloqué les fonds.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2004 reçue le 18 février, le conseil de Jean-Louis X... a invoqué la caducité de la vente à défaut de versement du prix avant le 4 janvier 2004.
La banque ayant débloqué les fonds le 18 février 2004, un nouveau rendez-vous a été pris fixé le 19 février 2004 par le notaire, rendez-vous auquel Jean-Louis X... ne s'est pas présenté.
Le 3 mars 2004, la SA TICKET a fait délivrer une sommation à comparaître chez Maître B... le 11 mars 2004, date à laquelle le notaire a dressé un procès-verbal de carence en l'absence de comparution de Jean-Louis X....
Par acte d'huissier du 21 mai 2004, la SA TICKET a fait assigner Jean-Louis X... en passation forcée de l'acte authentique.
Par jugement du 25 janvier 2006, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a déclaré la vente parfaite à la suite de la levée de l'option intervenue le 4 juillet 2003, ordonné la passation de l'acte authentique, dit qu'à défaut, le jugement vaudrait titre de propriété et serait publié comme tel à la conservation des hypothèques, condamné Jean-Louis X... à payer à la SA TICKET la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamné Jean-Louis X... aux dépens.
Jean-Louis X... a relevé appel de ce jugement, dans des conditions de régularité non contestées, par déclaration remise au greffe de la cour d'appel le 22 mars 2006.
Par conclusions signifiées le 31 janvier 2008, Jean-Louis X... demande à la Cour de :
- dire et juger que la promesse unilatérale de vente est nulle et de nul effet, les conditions suspensives n'ayant pas été respectées par la SA TICKET,
- dire et juger que la vente ne saurait être considérée comme parfaite, l'ensemble des conditions suspensives contenues dans la promesse n'ayant pas été respectées,
- dire et juger la promesse unilatérale de vente nulle et de nul effet par suite de l'absence des formalités requises par les articles 1840 du Code général des impôts et 1589-2 du Code civil,
- condamner la SA TICKET au paiement d'une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions signifiées le 2 avril 2007, la SA TICKET sollicite la confirmation du jugement.
Elle demande que Jean-Louis X... soit en outre tenu de lui payer une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et qu'il soit condamné aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2008.
MOTIFS :
Jean-Louis X... soutient que la levée de l'option par l'acquéreur était soumise à la condition suspensive de consigner le prix entre les mains du notaire rédacteur, au plus tard le 4 janvier 2004.
Les dispositions de la promesse fixant les modalités de la levée d'option ne contiennent cependant aucune condition suspensive de cette nature.
Il y est seulement indiqué que l'option doit être levée dans les quatre mois de la notification faite au bénéficiaire de la décision intervenue dans l'affaire opposant Jean-Louis X... à Danielle C..., "et en tout état de cause au plus tard le 4 janvier 2004 avec paiement ledit jour du prix de vente stipulé payable comptant et consignation entre les mains du notaire rédacteur de l'acte, des frais d'acquisition."
Il est constant que la SA TICKET a levé l'option dans les délais impartis par la promesse puisqu'elle a donné son acceptation le 4 juillet 2003, soit avant la date limite convenue et moins de quatre mois après que la décision intervenue entre Jean-Louis X... et Danielle C... lui a été notifiée.
Il existe, ainsi que l'a relevé le premier juge, une contradiction entre la clause qui fait obligation au bénéficiaire de la promesse de payer le prix au plus tard le 4 janvier 2004 qui correspond à la date limite de la levée de l'option, et la clause relative au prix de vente qui prévoit que le prix de 500.000,00 F est stipulé "payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente."
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a fait application des règles d'interprétation prévues aux articles 1161 et 1162 du Code civil qui disposent que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, et que dans le doute elles doivent être interprétées en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui a stipulé.
En l'espèce, les clauses contradictoires doivent s'interpréter en faveur de la SA TICKET qui a contracté l'obligation et contre le stipulant, Jean-Louis X....
De cette interprétation, il ressort que l'acheteur n'était tenu au paiement du prix qu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente, et non à la date limite prévue pour la levée de l'option.
La levée de l'option étant intervenue dans les conditions et délais stipulés dans la promesse, elle a eu pour effet de transformer la promesse unilatérale en promesse synallagmatique valant vente, en application de l'article 1589 du Code civil.
Les dispositions de l'article 1589-2 du Code civil qui frappent de nullité toute promesse de vente afférente à un immeuble ou à un droit immobilier si elle n'est pas enregistrée dans les dix jours de l'acceptation par son bénéficiaire sont applicables aux seules promesses constatées par acte sous seing privé alors qu'en l'espèce la promesse litigieuse a été faite par acte authentique.
Le jugement doit donc être entièrement confirmé.
La SA TICKET qui a déjà obtenu du tribunal une somme de 2.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de la privation de jouissance qu'elle a subie, ne justifie pas que ce préjudice ait été sous-évalué ou qu'elle ait subi un préjudice d'une autre nature susceptible de lui ouvrir droit aux dommages et intérêts qu'elle sollicite à titre complémentaire devant la Cour.
Il convient d'allouer à l'intimée une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Reçoit Jean-Louis X... en son appel,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 25 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de BORDEAUX,
Y ajoutant :
Déboute la SA TICKET de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,
Condamne Jean-Louis X... à payer à la SA TICKET la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Jean-Louis X... aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Signé par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
