COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE-SECTION B
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ARRÊT DU : 08 JUILLET 2008
(Rédacteur : Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président)
No de rôle : 08 / 00613
Madame Valérie X... épouse Y...
c /
Madame Nelly Arlette A... épouse B...
Monsieur Jean marie Charles D...
Madame Yvonne Marie E... épouse D...
Nature de la décision : AU FOND
JONCTION DU No 07 / 6461 au No 08 / 613
Grosse délivrée le :
aux avoués
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 novembre 2007 (R. G. 07 / 7559) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 28 décembre 2007
APPELANTE et DEMANDERESSE suivant assignation à jour fixe en date des 21 et 28 janvier 2008 :
Madame Valérie X... épouse Y..., née le 07 Mai 1968 à LIBOURNE (33), de nationalité Française, Gérante de société, demeurant...
Représentée par la S. C. P Claire-Marie TOUTON-PINEAU et Rémi FIGEROU, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Laure GALY, Avocat au barreau de Bordeaux,
INTIMÉS et DEFENDEURS :
Madame Nelly Arlette A... épouse B..., née le 21 Novembre 1967 à TOULOUSE (31000), de nationalité Française, demeurant...
Représentée par la S. C. P FOURNIER, Avoués à la Cour, et assistée de Maître Francis KAPPELHOFF-LANCON, Avocat au barreau de Bordeaux,
Monsieur Jean marie Charles D..., né le 07 Juillet 1930 à BERGERAC (24100), de nationalité Française, Retraité, demeurant...
Madame Yvonne Marie E... épouse D..., née le 19 Décembre 1920 à LAFOREST LANDERNAU, de nationalité Française, Retraitée, demeurant...
Représentés par la S. C. P Michel PUYBARAUD, Avoués à la Cour, et assistés de Maître Michel GUIVIER, Avocat au barreau de Nantes,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Marie-José GRAVIE-PLANDE, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Armelle FRITZ
ARRÊT :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *
Vu le jugement rendu le 20 novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire du 04 juin 2007 réalisé par Francis I... et au visa des articles 1109, 1116 et 1382 du Code civil, qui a ordonné la jonction de deux procédures, qui a condamné Valérie X... épouse Y... à payer à Nelly A... épouse B..., d'une part une somme de 82. 314, 63 € HT au titre de travaux de remise en état d'un immeuble en disant que cette somme serait indexée sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE et assortie de la T. V. A. en vigueur au jour de la décision, d'autre part une somme de 5. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance, qui a condamné Valérie X... à payer aux époux Jean-Marie D...- Yvonne E... une somme de 1. 000, 00 € en réparation de leur préjudice moral, qui a débouté les parties du surplus de leurs demandes, qui a ordonné l'exécution provisoire, et qui a condamné Valérie X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, une somme de 3. 500, 00 € à Nelly B... et une somme de 2. 000, 00 € aux époux D..., ainsi qu'à supporter les dépens, en ce compris les frais de trois ordonnances de référé des 19 décembre 2005, 04 septembre 2006 et 22 janvier 2007, outre ceux de l'expertise judiciaire ;
Vu la déclaration d'appel de Valérie X... du 28 décembre 2007, enrôlée sous le no 07 / 6461 ;
Vu l'ordonnance du premier président de cette Cour du 06 janvier 2008, ayant autorisé, sur le fondement des articles 917 et suivants du Code de procédure civile, Valérie X... à faire assigner Nelly B... et les époux D... pour l'audience du 06 mai 2008 à 14 heures 10 de la présente chambre ;
Vu l'acte d'assignation à jour fixe signifié à la requête de Valérie X... le 21 janvier 2008 à Nelly B... et le 28 janvier 2008 aux époux D..., et enrôlé sous le no 08 / 613 ;
Vu les conclusions de Nelly B..., contenant appel incident, signifiées et déposées le 29 avril 2008 ;
Vu les conclusions des époux D..., signifiées et déposées le 29 avril 2008 ;
Vu les dernières écritures de l'appelante, signifiées et déposées le 05 mai 2008 ;
DISCUSSION :
Par acte authentique du 30 septembre 2000, Valérie X... a acquis des époux D... un immeuble situé commune de LEGE CAP-FERRET (33),..., moyennant un prix de 1. 200. 000, 00 F (182. 938, 82 €). Selon acte authentique du 12 novembre 2001, elle l'a revendu à Nelly B..., moyennant un prix de 320. 142, 94 € (2. 100. 000, 00 F). Se plaignant d'une dégradation générale de l'état de cet immeuble, Nelly B... a obtenu, par ordonnance de référé du 19 décembre 2005, la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire, confiée à Francis I..., ultérieurement étendue aux époux D... à la requête de Valérie X....
Dans son rapport, daté du 04 juin 2007, l'expert a indiqué que les époux D... avaient fait construire l'immeuble litigieux en 1974, qu'il avait été édifié sur des remblais sableux lâches, comportant des éléments organiques et des débris de construction, créés sur la pente d'une dune, qu'il avait présenté, dès les années ayant suivi son achèvement, des fissures intérieures et extérieures de caractère évolutif, dues au défaut de conformité de ses fondations aux règles du DTU, que ces fissures avaient fait l'objet de diverses reprises superficielles et inefficaces par le constructeur d'origine en 1979 et en 1984, mais que l'instabilité des fondations subsistait et que les désordres continuaient à progresser. Il a évalué à une somme totale de 82. 314, 63 € HT le coût des travaux de gros oeuvre et de second oeuvre nécessaires à la stabilisation de la construction. Il a précisé que Valérie X... n'avait pas réalisé de travaux particuliers de gros oeuvre ou de second oeuvre, mais seulement des travaux d'embellissement, à l'occasion desquels elle avait rebouché des fissures par simple enduisage avant mise en peinture et tapisserie, ce qui n'avait pu constituer qu'un remède temporaire.
Le 27 juillet 2007, Nelly B... a fait assigner Valérie X... à jour fixe devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, pour la faire condamner à lui payer le coût des travaux de reprise décrits par l'expert, outre une somme de 48. 000, 00 € au titre de son trouble de jouissance, au motif qu'elle s'était rendue coupable d'un dol à son égard. Le 20 septembre 2007, Valérie X... a fait assigner à jour fixe les époux D... devant la même juridiction, pour les faire condamner à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle.
Par le jugement déféré, le tribunal a estimé que Valérie X..., en cachant intentionnellement à Nelly B... l'état antérieur de l'immeuble et en ayant procédé à des travaux d'embellissements qui n'avaient pas permis à sa cocontractante de mesurer l'ampleur des fissurations, s'était rendue coupable d'un dol qui ouvrait droit à l'exercice, par l'acheteuse, d'une action en responsabilité civile délictuelle, en application de l'article 1382 du Code civil. Il a en conséquence condamné la défenderesse au paiement du coût des travaux de reprise évalué par l'expert, ainsi qu'à une indemnité pour trouble de jouissance. Il l'a également condamnée à verser une indemnité pour préjudice moral aux époux D..., ainsi qu'à supporter les dépens.
1o) Sur la jonction :
Attendu qu'il y a lieu de prononcer la jonction du dossier ouvert sur la déclaration d'appel de Valérie X... et de celui ouvert sur son assignation à jour fixe, qui sont relatifs au même recours ;
2o) Sur l'action principale :
Attendu que selon l'article 1109 du Code civil, " il n'y a point de consentement valable, si le consentement (...) a été (...) surpris par dol " ; que l'article 1116 alinéa 1 du même code énonce que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; que le dol doit émaner de la partie envers qui l'obligation est contractée ; qu'il peut être constitué par un mensonge ou même par une simple réticence ; que toutefois, selon l'article 1116 alinéa 2, " il ne se présume pas, et doit être prouvé " ;
Attendu en l'espèce que Nelly B... soutient que Valérie X... connaissait l'existence de désordres importants affectant l'immeuble, ainsi que leur ancienneté et leur caractère évolutif, qui ne lui avaient pas été cachés par les époux D... ; qu'elle estime que le dol commis par son adversaire a pris deux formes, à savoir une réticence sur l'état du bien vendu et des manoeuvres ayant consisté à effectuer à l'intérieur de l'immeuble des travaux de plâtrerie, enduits, peintures et tapisserie, ayant permis de masquer totalement les conséquences intérieures des désordres ; qu'elle conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne l'indemnisation de son trouble de jouissance pour lequel elle relève appel incident et reprend sa demande initiale ;
Attendu que Valérie X... conteste la thèse de son adversaire, en indiquant que s'il est exact que l'immeuble présentait un état de fissuration assez important, tant intérieur qu'extérieur, lorsqu'elle l'a acquis, cette situation ne l'a pas étonnée, ni inquiétée, eu égard à l'ancienneté de la maison, construite sur un relief dunaire ; qu'elle affirme n'avoir pas eu connaissance de la cause ni du caractère évolutif des désordres avant les opérations d'expertise ; qu'elle précise n'avoir pas réalisé de travaux extérieurs et avoir, à l'intérieur, seulement bouché avec du plâtre une fissure en plafond affectant plusieurs pièces à la suite et repeint les plafonds, sans rien dissimuler ; qu'elle certifie qu'elle croyait cette intervention efficace, et que les autres travaux d'embellissement qu'elle a effectués n'ont pas eu pour effet de cacher des fissures ; qu'elle estime en définitive que l'immeuble présentait à peu près les mêmes désordres lors des deux ventes successives et que la seule différence entre elle et Nelly B... réside dans la durée de leur occupation respective, qui a permis à son adversaire de découvrir le caractère évolutif de la fissuration ; qu'elle sollicite l'infirmation du jugement et le débouté de l'intimée ;
Attendu qu'il est constant que lors de l'acquisition réalisée par Valérie X..., l'immeuble litigieux " présentait des désordres importants de fissuration tant en extérieur qu'en intérieur " (rapport d'expertise judiciaire, page 19) ; que Nelly B... produit deux attestations confirmant cette situation, dont l'un des auteurs, Roger J..., certifie avoir constaté au mois d'août 2000, lors d'un " pot de départ " organisé par les époux D..., que " les désordres (fissures des plafonds, cloisons et murs porteurs) s'étaient aggravées au point de pouvoir y introduire la main par endroits " ; que cette circonstance est encore confirmée par le prix d'acquisition réglé par Valérie X..., sensiblement inférieur à celui du marché, ce qui résulte d'un rapport d'estimation officieux du 26 février 2007 réalisé par Michel K..., expert foncier inscrit sur la liste des experts près la présente Cour, à la requête de Nelly B..., rapport non
sérieusement combattu et d'où il ressort que le prix du seul terrain sur lequel était édifié l'immeuble s'élevait à 1. 000. 000, 00 F environ (152. 449, 01 €) au mois de septembre 2000 ;
Attendu que si ces éléments démontrent que Valérie X... a acquis à bas prix un immeuble nécessitant des travaux, ils ne prouvent pas pour autant qu'elle ait eu connaissance de la cause des désordres alors apparents, ni du fait que ceux-ci n'étaient pas stabilisés et pouvaient continuer d'évoluer ; qu'il convient de relever à cet égard qu'il n'est ni prétendu ni établi que l'intéressée, qui a déclaré dans les deux actes de vente successifs exercer la profession d'employée de banque, ait eu, en matière de construction, des connaissances qui lui auraient permis de déterminer par elle-même la cause et le caractère de ces désordres ; que comme elle n'est restée propriétaire de l'immeuble que pendant treize mois, il ne peut être tenu pour acquis qu'elle se soit nécessairement aperçue du caractère évolutif de la fissuration ; que par ailleurs, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que si les époux D... n'ont pu ignorer le caractère évolutif des désordres, ils n'ont pas eu connaissance de leur cause, qui n'a été mise en évidence que par des sondages réalisés à la demande de Francis I..., ni de la nature des travaux de reprises effectués en 1979 et en 1984 par le constructeur d'origine, lequel est intervenu en leur absence, l'immeuble étant utilisé à usage de résidence secondaire, et ne leur a rien expliqué (page 20 du rapport d'expertise) ; qu'il est donc certain qu'ils n'ont pu renseigner Valérie X... sur la cause des fissures ; qu'il n'est pas démontré qu'ils aient attiré son attention sur leur caractère évolutif ; qu'il convient enfin de noter que cette évolution a été très lente et irrégulière, ce qui ressort du fait que les désordres ne se sont aggravés que très progressivement après la vente à Nelly B... ; que dans ces conditions, la preuve d'une réticence dolosive qu'aurait commise Valérie X..., lors de cette vente, sur des éléments non apparents mais connus d'elle, en vue de tromper sa cocontractante et de déterminer son consentement à l'opération, n'est pas rapportée ;
Attendu que cette preuve est d'autant moins rapportée que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, il n'est pas établi que Valérie X... ait entrepris des travaux destinés à masquer les désordres affectant l'immeuble ; que sur ce point, c'est à tort que le tribunal a relevé que les défauts d'aspect du crépi de la façade ne permettaient pas à un oeil profane de deviner la présence de broches et d'agrafes métalliques dans la maçonnerie, alors que si cette circonstance est exacte, elle n'est pas imputable à Valérie X... qui n'a réalisé aucune intervention sur l'extérieur de l'immeuble, mais à des travaux effectués alors que les époux D... étaient encore propriétaires, ainsi que cela résulte du rapport de l'expert judiciaire et que cela n'est plus contesté en cause d'appel ; qu'en ce qui concerne l'intérieur de l'habitation, il est constant que Valérie X... a bouché avec du plâtre une fissure affectant le plafond de la chambre et de la salle de bains en rez-de-chaussée, avant d'exécuter des travaux de peinture ; que toutefois, il n'est pas démontré qu'elle ait cherché à dissimuler l'existence de cette fissure, puisque l'expert a noté que les traces d'enduisage étaient encore apparentes à la date de ses opérations, quatre ans et demi après la vente à Nelly B... (page 17 de son rapport) ; que par ailleurs, il n'est pas non plus établi que Valérie X... ait su, à la date à laquelle elle a réalisé ses travaux, que le fait de boucher la fissure litigieuse avec du plâtre constituait un remède inefficace, compte tenu de la cause et du caractère évolutif du désordre ; que pour le surplus, en dépit des termes de l'attestation du témoin J..., il ne résulte d'aucun des éléments du dossier que Valérie X... ait cherché à maquiller, par des travaux de peinture, d'enduit ou de tapisserie, des fissures qui auraient existé dans des cloisons ou des murs porteurs ; que la preuve de manoeuvres matérielles, de nature à tromper Nelly B... sur l'état réel du bien vendu, n'est donc pas rapportée ;
Attendu que l'intimée invoque encore le fait que Valérie X... a modifié une cloison au rez-de-chaussée de l'immeuble et qu'elle a réalisé des travaux d'aménagements au premier étage, en y créant notamment une salle d'eau, que dans les annonces qu'elle a fait publier par une agence immobilière, elle a décrit la maison comme une " belle landaise restaurée ", et que la veille de la vente, elle a fait dresser un constat d'huissier très précis de toutes les fissures existantes, ce qui démontre qu'elle entendait se pré-constituer une preuve à l'encontre de son acquéreur ; que toutefois, l'expert judiciaire a estimé que les travaux entrepris par Valérie X... étaient sans relation avec les désordres litigieux, dus à un vice du sol et des fondations ; que par ailleurs, il n'est pas établi que l'annonce incriminée ait présenté un caractère mensonger, puisqu'il est constant que la venderesse avait réalisé d'importants travaux d'aménagement intérieur et d'embellissement et qu'il n'est pas prouvé qu'elle ait eu connaissance du caractère évolutif des désordres apparents ; qu'enfin, compte tenu de l'existence de ces désordres, le fait qu'elle en ait fait dresser le constat par huissier le 11 septembre 2001 s'explique en effet par le désir de se ménager une preuve en cas de difficulté, mais sans pour autant qu'il puisse en être déduit qu'elle ait trompé sa cocontractante ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que Nelly B... échoue dans la preuve, qui lui incombe, du dol qu'elle impute à Valérie X... ; qu'il y a donc lieu de réformer le jugement en toutes ses dispositions la concernant et de la débouter de toutes ses prétentions ;
3o) Sur l'action en garantie :
Attendu que Nelly B... étant déboutée de son action principale, l'action en garantie de Valérie X... contre les époux D... devient sans objet ; que toutefois, l'exercice de cette action n'a présenté aucun caractère fautif ; qu'il convient en conséquence de réformer le jugement en ce qu'il a condamné Valérie X... à payer aux époux D... une somme de 1. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
4o) Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Attendu que Nelly B... succombant en toutes ses prétentions, elle sera condamnée en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens relatifs à la mise en cause des époux D..., qui a été la conséquence directe de son action ; que par ailleurs, il serait inéquitable que Valérie X... conserve à sa charge la totalité des frais irrépétibles exposés par elle à l'occasion de cette affaire ; qu'il convient de lui accorder une somme de 3. 500, 00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'en revanche, dans la mesure où elle n'est pas condamnée aux dépens, il ne peut être fait droit à la demande formée à son encontre par les époux D... sur le fondement du texte précité ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Prononce la jonction des dossiers enrôlés sous les no 07 / 6461 et 08 / 613 ;
Reçoit Valérie X... en son appel et Nelly B... en son appel incident ;
Infirme le jugement rendu le 20 novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX ;
Statuant à nouveau :
Constate que Nelly B... ne démontre pas que Valérie X... ait commis un dol à son préjudice à l'occasion de la vente de l'immeuble situé commune de LEGE CAP-FERRET (33),... ;
Déboute en conséquence Nelly B... de toutes ses demandes dirigées contre Valérie X... ;
Constate que l'action en garantie de Valérie X... contre les époux D... est devenue sans objet ;
Déboute les époux D... de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Condamne Nelly B... à payer à Valérie X... une somme de 3. 500, 00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute les époux D... de leur demande fondée sur le texte précité ;
Condamne Nelly B... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens des époux D..., et dit que les dépens de l'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Signé par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
