COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 09 AVRIL 2008
(Rédacteur : Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,)
No de rôle : 07 / 01736
Madame Sarah Janine Renée Y... épouse Z...
Monsieur Sébastien Z...
c /
SELARL BOUFFARD MANDON actuellement dénommée SELARL CHRISTOPHE MANDON
Maître Pascale B...
Nature de la décision : AU FOND
Notifié le : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 février 2007 (R. G. 03 / 10064) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX.
APPELANTS :
Madame Sarah Janine Renée Y... épouse Z..., demeurant ...
Monsieur Sébastien Z..., demeurant ...
représentés par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour et assistés de Maître AGOSTINI substituant Maître Jean Jacques DAHAN, avocats au barreau de BORDEAUX
suivant déclaration d'appel du 03 avril 2007 et intimés
INTIMÉE :
SELARL BOUFFARD MANDON, actuellement dénommée SELARL CHRISTOPHE MANDON, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur Philippe Victor E..., prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 12 quai Louis XVIII-33000 BORDEAUX
représentée par la SCP ARSENE- HENRY ET LANCON, avoués à la Cour et assistée de Maître JOURDAIN substituant Maître Olivier BOURU de la SCP CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX
et appelante suivant déclaration d'appel du 05 avril 2007
INTIMÉE
Maître Pascale B..., née le 09 Novembre 1961 à TALENCE (33400), de nationalité Française, demeurant ...
représentée par la SCP CASTEJA- CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour et assistée de Maître LAYDEKER de la SCP BARRIERE- EYQUEM- LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 février 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean- François BOUGON, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
Vu le visa de Madame le Substitut Général qui a été régulièrement avisée de la date d'audience.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Par acte sous seing privé du 20 février 2003 Philippe E... et Fabienne J... épouse E... vendaient aux époux Sébastien Z... et Sarah Y... épouse Z... un immeuble d'habitation sis avenue des abeilles à LEGE CAP FERRET pour le prix de 144. 826, 57 €. La vente était réitérée par acte authentique passé en l'étude de Maître B..., notaire à ANDERNOS, le 25 avril 2003.
Par jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 26 mars 2003, saisi sur l'assignation de l'URSSAF, Philippe E..., artisan électricien maçon à LEGE CAP FERRET, était déclaré en redressement judiciaire, la SELARL BOUFFARD- MANDON étant désignée en qualité de représentant des créanciers. La liquidation judiciaire intervenait le 23 avril 2003, le même mandataire judiciaire étant liquidateur.
Par exploit du 3 octobre 2003 la SELARL BOUFFARD- MANDON ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Philippe E... faisait assigner les époux Z... et Maître B... devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX aux fins de voir déclarer la vente inopposable à la liquidation judiciaire avec allocation de dommages- intérêts.
Par jugement du 9 mai 2005 le tribunal ayant relevé l'existence de l'acte sous seing privé du 20 février 2003 invitait les parties à le produire et à conclure sur son incidence sur le litige, invitait le liquidateur à préciser la qualification de sa demande, soit dommages- intérêts ou supplément de prix, et à préciser si il sollicitait à titre subsidiaire la nullité de l'acte de vente du 25 avril 2003.
Par ailleurs et sur assignation en référé devant le Président du tribunal de commerce de BORDEAUX la SELARL BOUFFARD- MANDON ès qualités obtenait en octobre 2003 de la SOCIETE GENERALE paiement de la somme de 111. 359, 37 € adressée à cette banque par le notaire le 28 avril 2003 sur le produit de la vente et correspondant au remboursement anticipé d'un prêt garanti par une inscription hypothécaire
Par jugement contradictoire du 28 février 2007 le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
– déclaré la SELARL BOUFFARD- MANDON recevable en son action ;
– déclaré inopposable à la procédure collective l'acte authentique de vente du 25 avril 2003 ;
– condamné les époux Z... à payer à la SELARL BOUFFARD- MANDON ès qualités la somme de 33. 467, 20 € ;
– donné acte au liquidateur de ce qu'il est disposé, étant rempli de ses droits, à réitérer l'acte authentique de vente de l'immeuble ;
– mis hors de cause Maître B... et condamné la SELARL BOUFFARD- MANDON ès qualités à lui payer une indemnité de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Sarah Y... épouse Z... et Sébastien Z... ont interjeté appel de ce jugement le 3 avril 2007. Ils ont conclu le 27 juillet 2007 à la réformation intégrale en ce qu'il soit dit que la vente intervenue entre eux et les époux E... était parfaite dès le 20 février 2003, régulière et atteinte d'aucune nullité, l'arrêt à intervenir étant suffisant pour procéder aux formalités de publicité foncière. Subsidiairement ils désignent Maître B... comme devant indemniser la liquidation judiciaire de E... du préjudice subi, acte devant leur être donné de leur accord pour la réitération de l'acte devant notaire avec le liquidateur. Ils demandent la condamnation solidaire des intimés à lui payer 20. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
La SELARL CHRISTOPHE MANDON, intimée ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Philippe E... et appelante incidente, a conclu le 20 juillet 2007 à la confirmation du jugement sauf à ce qu'il soit fait droit à sa demande de condamnation in solidum de Maître B... et des époux Z... à lui payer ès qualités la somme de 56. 640, 63 € à titre de dommages- intérêts et qu'il lui soit donné acte que sous réserve d'être remplie de ses droits, c'est à dire d'obtenir paiement d'un juste prix de l'immeuble, elle est disposée à réitérer l'acte devant notaire. Subsidiairement elle conclut à la nullité de la vente conclue le 20 février 2003 et réitérée en la forme authentique le 25 avril 2003. Elle demande enfin à la charge des intimés 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Maître Pascale B..., intimée, a conclu le 9 octobre 2007 au débouté des appelants de leurs demandes à son encontre et demande 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le Ministère public a eu communication de la procédure en dernier lieu le 16 janvier 2008.
M O T I F S E T D E C I S I O N
Attendu que la recevabilité de la SELARL Christophe MANDON ès qualités, nouvelle dénomination de la SELARL BOUFFARD MANDON, en son action est contestée par les appelants comme elle l'avait été en première instance par Maître B... qui estime que son intérêt à agir devrait être subordonné à la démonstration que les actifs de la liquidation judiciaire ne sont pas suffisants pour couvrir le passif admis, mais cette fin de non recevoir a été justement écartée par le premier juge qui a observé qu'ayant seul le pouvoir de passer un acte authentique de vente qui était intervenu en violation d'une disposition légale le mandataire liquidateur caractérisait de ce seul fait son intérêt à agir ;
attendu que l'acte de vente du 25 avril 2003 a été passé après l'ouverture de la liquidation judiciaire à l'encontre de Philippe E... qui, aux termes de l'article L 622-9 du Code de commerce (rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005), était dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens et dont les droits et actions concernant son patrimoine devaient être exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le mandataire liquidateur, en sorte qu'il n'avait pas la capacité de contracter ;
que c'est ainsi à juste titre qu'en application de ce texte cet acte authentique a été déclaré inopposable à la liquidation judiciaire de Philippe E... ;
attendu que la SELARL Christophe MANDON ès qualités entend voir juger que le prix de vente de l'immeuble a été sous- évalué, arguant de ce qu'un rapport établi en novembre 2003 par le cabinet CLOS- LETOURNEAU, expert- foncier, avait évalué la valeur vénale du bien à la date de la vente à la somme de 168. 000 €, et que la liquidation judiciaire a ainsi subi un préjudice constitué par la différence entre cette somme et celle de 111. 359, 37 € perçue de la SOCIETE GENERALE ;
qu'elle se fonde, en droit, sur le fait que l'inopposabilité de l'acte du 25 avril 2003 signifie que l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre les époux E... et les époux Z... ne lui est pas opposable et qu'elle était seule ès qualités en capacité de donner son accord, lequel aurait visé le prix retenu par l'expert immobilier ;
mais attendu d'une part que si l'acte authentique du 25 avril 2003 est inopposable à la liquidation judiciaire de E... l'acte sous seing privé du 20 février 2003 ne l'est pas, or c'est cet acte qui, constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix, a rendu la vente parfaite et la propriété acquise par le vendeur en application de l'article 1583 du Code civil, seul le transfert de la propriété et la jouissance du bien étant différés au jour de la signature de l'acte authentique ;
attendu d'autre part que le principe d'une sous- évaluation du prix a été justement écarté par le premier juge aux motifs que ce prix n'était pas significativement inférieur à celui retenu par l'expert amiable et que la valeur vénale d'un immeuble résultait de divers facteurs non mathématiques tels que la loi de l'offre et de la demande ou la subjectivité des parties ;
attendu qu'il reste que la liquidation judiciaire a bien subi un préjudice consistant dans la différence entre le prix fixé (144. 826, 57 €) et la somme effectivement perçue (111. 359, 37 €), étant précisé que Maître B... indique tenir à la disposition de la liquidation judiciaire un solde de 5. 313, 25 € ;
que le mandataire liquidateur a choisi de former une demande en dommages- intérêts in solidum à l'encontre à la fois des époux Z... et du notaire instrumenteur ;
qu'en ce qui concerne les acheteurs cette demande rencontre un obstacle dirimant qui tient à l'absence de toute faute de quelque nature qu'elle soit reprochée aux époux Z... dont la qualité d'acquéreurs de bonne foi n'est d'ailleurs pas explicitement contestée ;
qu'à l'égard de Maître B... la motivation du premier juge doit être approuvée dès lors que, s'il lui appartenait en tant que rédacteur d'acte de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité sa connaissance de la qualité d'artisan du vendeur était insuffisante, à défaut d'un élément objectif qui aurait été porté à sa connaissance de nature à faire naître un doute sur sa capacité à contracter et dont il n'est pas fait état, pour lui créer l'obligation de vérifier cette capacité et de mettre en doute les déclarations du vendeur selon lesquelles il n'était pas en état de cessation des paiements et jouissait de la plénitude de ses droits et capacité ;
qu'au demeurant si la consultation du BODACC, auquel la publication du jugement de redressement judiciaire avait été faite le 20 avril 2003, aurait été positive, le notaire observe que celle du Registre des Métiers, qui délivrait le 29 septembre 2003 un certificat de radiation au 20 janvier 2003, ne portant aucune mention des procédures collectives, ne l'aurait pas été ;
attendu ainsi que la demande d'indemnisation de la SELARL Christophe MANDON ne peut aboutir ;
que s'il est incontestable que la liquidation judiciaire a subi un préjudice ci- avant défini celui- ci n'est le fait ni du notaire ni des acquéreurs mais de Philippe E... auquel Maître B... déclare avoir remis une somme de 32. 657, 20 € et à l'encontre de qui aucune poursuite n'a semble t'il été entreprise en l'état ;
attendu que subsidiairement le mandataire liquidateur entend voir prononcer la nullité de l'acte sous seing privé du 20 février 2003 et de l'acte authentique du 25 avril 2003 en application, respectivement, de l'article L 621-107 2è et de l'article L 621-24 alinéa 4 du Code de commerce (rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005) ;
qu'en ce qui concerne le premier acte il précise que la date de cessation des paiements de E... a été reportée à la date du 20 décembre 2002 en sorte qu'il est intervenu depuis cette date, or le premier de ces textes dispose qu'est nul, lorsqu'il aura été fait par le débiteur depuis la date de cessation des paiements, tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie ;
que cependant le principe d'une sous- évaluation du bien vendu à la base de ce moyen a été précédemment écarté ;
qu'en ce qui concerne le second acte il résulte de l'article L 621-24 que le juge- commissaire peut autoriser le chef d'entreprise ou l'administrateur à faire un acte étranger à la gestion courante de l'entreprise et que tout acte ou tout paiement passé en violation des dispositions de ce texte est annulé à la demande de tout intéressé présentée dans un délai de trois ans à compter de la conclusion de l'acte ou, lorsque l'acte est soumis à publicité, à compter de celle- ci ;
que la nullité des actes des 20 février 2003 et 25 avril 2003 a été demandée pour la première fois par la SELARL BOUFFARD MANDON dans ses conclusions de première instance du 12 avril 2006, ainsi qu'il lui avait été demandé de le préciser par le premier juge dans son jugement du 9 mai 2005 ;
qu'il ne peut par suite qu'être fait droit à la demande concernant l'acte du 25 avril 2003 ;
attendu qu'il n'en demeure pas moins que la vente de l'immeuble est, à la suite de l'acte du 20 février 2003, parfaite, ce qui sera constaté, et que dès lors que le mandataire liquidateur a de fait opté pour la perception du prix et que les acquéreurs l'ont versé en son temps il convient qu'elle soit régularisée par une réitération par acte authentique ;
attendu que le jugement déféré sera réformé ;
qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile en cause d'appel, les parties succombant au moins partiellement à l'exception de Maître B... dont l'indemnité accordée à ce titre en première instance est suffisante pour couvrir l'ensemble de ses frais non compris dans les dépens ;
que succombant pour l'essentiel la SELARL CHRISTOPHE MANDON ès qualités supportera les entiers dépens.
P A R C E S M O T I F S
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
– CONFIRME le jugement en ce qu'il a déclaré la SELARL BOUFFARD MANDON ès qualités recevable en son action, l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de Maître B... et l'a condamnée à l'indemniser au titre des frais irrépétibles,
– REFORMANT et AJOUTANT :
+ DEBOUTE la SELARL CHRISTOPHE MANDON ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Philippe E... de ses demandes à l'encontre de Sébastien Z... et de Sarah Y... épouse Z...,
+ DECLARE nul l'acte authentique du 25 avril 2003 passé entre les époux E... et les époux Z...,
+ CONSTATE que la vente résultant de l'acte sous seing privé du 20 février 2003 entre les mêmes parties était parfaite et DIT qu'il y a lieu de la réitérer par acte authentique auquel devra intervenir ès qualités la SELARL CHRISTOPHE MANDON,
– DIT n'y avoir lieu de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
– CONDAMNE la SELARL CHRISTOPHE MANDON ès qualités aux dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean- François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
