ARRET RENDU PAR LA
COUR D' APPEL DE BORDEAUX
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Le 11 décembre 2007,
PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 05 / 03397
Madame Roselyne, Bernadette, Chantal X... épouse Y...
Monsieur Pablito Y...
Madame Isabelle, Cécile Y... épouse Z...
c /
LA S. A. PIERRE CONSEIL FONCIERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
Maître Pierre André BLAIS
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l' article 450- 2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 11 décembre 2007,
Par Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d' APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B, a, dans l' affaire opposant :
Madame Roselyne, Bernadette, Chantal X... épouse Y..., née le 01 Juillet 1941 à SAINT MARTIN DE FRESSENGEAS (24), de nationalité Française, demeurant...- 33000 BORDEAUX
Monsieur Pablito Y..., né le 15 Juillet 1977 à BORDEAUX (33), de nationalité Française, demeurant...- 33000 BORDEAUX
Madame Isabelle, Cécile Y... épouse Z..., née le 27 Octobre 1966 à BORDEAUX (33), de nationalité Française, demeurant...,- 33700 MERIGNAC
Représentés par la S. C. P Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Sylvaine BAGGIO substituant Maître Jean- Pierre COCHET, Avocats au barreau de Bordeaux,
Appelants d' un jugement au fond rendu le 12 mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d' appel en date du 07 Juin 2005,
à :
LA S. A. PIERRE CONSEIL FONCIERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 27 avenue de L' Opéra- 75001 PARIS
Représentée par la S. C. P Michel PUYBARAUD, Avoué à la Cour, et assistée de Maître Mireille JAUDOS- DUPERIE, Avocat au barreau de Bordeaux,
Intimée,
Maître Pierre André BLAIS, Notaire, de nationalité Française, demeurant 30 Cours de l' Intendance- 33000 BORDEAUX
Régulièrement assigné en intervention forcée et réassigné, non représenté,
Rendu l' arrêt par défaut suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 09 Octobre 2007 devant :
Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Pierre- Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu' il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Vu le jugement rendu le 12 mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, qui, statuant au visa de l' article 1583 du Code civil, a dit que Roselyne X... veuve Y..., Pablito Y... et Isabelle Y... épouse Z... (les consorts Y...) devraient, dans les deux mois de la signification de la décision, signer avec la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER chez Me Pierre- André D..., notaire à BORDEAUX, un acte authentique de vente dans les conditions d' un mandat de vente confié le 06 novembre 2002 par les époux Pablo Y...- Roselyne X... à la " SCI. " de notaires Benoît TARDY- PLANECHAUD- Jean- Louis BURIAS et portant sur un ensemble immobilier composé d' échoppes, situé à BORDEAUX, Cité Pavie no 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, et 21 rue de Pessac, figurant au cadastre rénové section HB no 111 et composé de neuf lots dont le détail était précisé, qui a dit qu' à défaut de signature de l' acte dans les conditions fixées, la décision vaudrait vente à compter de sa publication au premier bureau des hypothèques de BORDEAUX, qui a débouté la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER du surplus de ses demandes et les consorts Y... d' une demande reconventionnelle, qui a dit n' y avoir lieu a exécution provisoire, et qui a condamné les consorts Y... à payer à la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER une indemnité de 1. 500, 00 € par application de l' article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu' à supporter les dépens ;
Vu la déclaration d' appel des consorts Y... du 07 juin 2005, dirigée contre la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER ;
Vu les conclusions de la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER, contenant appel incident, déposées et signifiées le 15 décembre 2005 ;
Vu l' acte d' appel provoqué de la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER, dirigé contre Me D..., signifié le 21 décembre 2005 au domicile du destinataire ;
Vu l' acte de réassignation de Me D... à la requête de la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER, délivré le 03 février 2006 au domicile du destinataire ;
Vu les dernières écritures des consorts Y..., déposées et signifiées le 17 février 2006 ;
Vu l' ordonnance de clôture du 25 septembre 2007 ;
Vu la mention au dossier du 09 octobre 2007, par laquelle le président de la présente chambre a révoqué l' ordonnance de clôture susvisée et a prononcé une nouvelle clôture, avant l' ouverture des débats, en accord avec les avoués des parties ;
DISCUSSION :
Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère au jugement déféré, qui en contient une relation précise et exacte ;
Attendu que c' est à tort que le tribunal, après avoir justement relevé que le mandat confié le 06 novembre 2002 par les époux Y... à leur notaire n' autorisait pas celui- ci à conclure une vente pour le compte de ses mandants, a néanmoins estimé que cet acte constituait une offre de vente pour un prix déterminé, qui était devenue une vente parfaite après avoir été acceptée par la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER, et qu' il a condamné les consorts Y..., venant aux droits des époux Y..., à réitérer cette vente par acte authentique ; qu' en effet, selon l' article 1988 alinéa 2 du Code civil, " s' il s' agit d' aliéner ou d' hypothéquer, ou de quelque autre acte propriété, le mandat doit être exprès " ; qu' en l' espèce, le mandat donné les 06 et 13 novembre 2002 par les époux Y... à la S. C. P. de notaires Benoît TARDY- PLANECHAUD- Jean- Louis BURIAS donnait seulement pouvoir au mandataire de " mettre en vente l' immeuble " objet de la convention (page 1) et, en outre, en sa page 2 :
" De trouver acquéreur
D' assurer notamment :
- la constitution du dossier,
- les visites et démarches,
- la publicité qu' il estimera nécessaire au moyen notamment des photographies du bien mis en vente.
Et d' une manière générale, faire tout ce qu' il trouvera utile pour trouver un acquéreur. "
Qu' en revanche, il ne comportait aucune autorisation donnée au mandataire d' accepter une offre d' achat ni de conclure la vente ; que même s' il était improprement intitulé " Mandat de vente ", il s' analyse donc en un simple contrat d' entremise, c' est- à- dire en une convention de recherche et de présentation d' un candidat acquéreur ; que de ce fait, il ne peut être assimilé, ainsi que l' a fait le premier juge, à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l' acceptation d' un éventuel acheteur ;
Attendu qu' il convient d' ajouter que les époux Y... ne pouvaient consentir à leurs notaires un mandat exprès de conclure la vente, dans la mesure où Pablo Y... avait été placé sous régime de tutelle par jugement du juge des tutelles de BORDEAUX du 11 octobre 2002 et où la réalisation de la vente était subordonnée à l' autorisation de ce magistrat ; que cette circonstance n' était pas ignorée des mandataires, puisque le mandat a été signé le 13 novembre 2002 par Patrice A..., agissant en qualité de tuteur de Pablo Y..., l' état de santé de celui- ci l' empêchant de signer personnellement cet acte ; qu' enfin, il sera relevé que le mandat litigieux avait été donné " sans exclusivité " ;
Attendu qu' il résulte de ce qui précède que contrairement à ce qu' a estimé le tribunal, la preuve de la perfection de la vente n' est pas rapportée ; qu' il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu' il a fait droit à l' action en vente forcée de la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER et de débouter cette société de ses prétentions à ce sujet ;
Attendu que les consorts Y... demandent à la Cour d' ordonner, sous astreinte de 100, 00 € par jour de retard, la publication de l' arrêt à intervenir, à la diligence et aux frais de la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER, à la conservation des hypothèques de BORDEAUX ; que toutefois, la présente décision n' entraînant aucune mutation de droits réels immobiliers, cette demande est sans objet ; qu' il n' y a pas lieu d' y faire droit ;
Attendu que les consorts Y... sollicitent une somme de 30. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l' article 1382 du Code civil, au motif que l' action en vente forcée intentée par la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER le 13 mars 2003 n' a pas permis aux époux Y... de vendre le bien à un prix supérieur (129. 582, 00 € au lieu de 122. 263, 00 €) et à des conditions plus avantageuses (possibilité pour Roselyne Y... et son fils de demeurer dans l' immeuble vendu grâce à un bail à long terme consenti à leur profit), alors qu' ils avaient reçu une proposition en ce sens le 19 novembre 2002 et que cette opération avait été autorisée par le juge des tutelles selon ordonnance du 02 décembre 2002 ; qu' ils ajoutent que les époux Y... connaissaient alors d' importants problèmes financiers et que la décision de réaliser leur patrimoine immobilier avait été prise pour permettre le financement du séjour de Pablo Y... dans une maison de retraite, à laquelle il était dû un arriéré de 7. 847, 60 € lors de la décision de mise en vente ;
Attendu qu' en sa qualité de professionnel de l' immobilier, la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER n' a pu se méprendre sur la portée du mandat qui avait été donné à la S. C. P. Benoît TARDY- PLANECHAUD- Jean- Louis BURIAS, étant précisé que compte tenu de l' importance de l' opération immobilière envisagée et de sa qualité de professionnel, elle avait l' obligation de vérifier l' étendue exacte du pouvoir donné aux notaires ; qu' il s' ensuit qu' en assignant les époux Y... en passation forcée de la vente et en maintenant cette action malgré les explications données, elle a agi avec une légèreté blâmable, qui a fait dégénérer en abus l' exercice de son droit d' ester en justice ; qu' il y a donc lieu de la condamner, par application de l' article 1382 du Code civil, à indemniser les consorts Y... du préjudice qu' elle leur a ainsi causé ; que les appelants justifient de l' autorisation donnée par le juge des tutelles de BORDEAUX le 02 décembre 2002 pour la vente de l' ensemble immobilier litigieux aux époux Lionel B...- Bernadette C..., de la signature le 20 décembre 2002 d' un acte sous seing privé en vue de la réalisation de cette opération, et de la signature le 08 juillet 2003 d' un acte de renonciation sans indemnité à ladite opération en raison de l' action engagée par la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER ; qu' ils établissent également les arriérés de frais d' hébergement dus à la maison de retraite dans laquelle se trouvait Pablo Y... ; qu' enfin, il est constant que leur patrimoine immobilier se trouve immobilisé depuis le mois de mars 2003 en raison de la poursuite de l' instance ; que la Cour dispose ainsi des éléments suffisants pour fixer à la somme de 25. 000, 00 € le dommage qui leur a été causé ; qu' il convient de réformer le jugement en ce qu' il les a déboutés de leur demande reconventionnelle et de condamner la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER à leur payer une indemnité de ce montant ;
Attendu que la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER relève appel incident de la disposition du jugement l' ayant déboutée d' une demande en paiement de la somme de 8. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; que toutefois, la résistance des consorts Y... étant reconnue fondée, il convient de confirmer le jugement en ce qu' il a rejeté ce chef de demande ;
Attendu qu' à titre subsidiaire, la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER prie la Cour de condamner Me D... à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ; que cependant, si elle indique avoir eu connaissance de la mise en vente de l' immeuble litigieux par Me D... et l' avoir visité par son intermédiaire, elle n' articule aucune faute précise à l' encontre de ce notaire ; que de surcroît la condamnation prononcée contre elle trouve sa cause dans la légèreté blâmable avec la quelle elle a agi en justice et maintenu son action, malgré les explications et justificatifs fournis, circonstances auxquelles Me D... est totalement étranger ; qu' il y a donc lieu de la débouter de son action en garantie ;
Attendu que la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER succombant en toutes ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d' appel ; que par ailleurs, il serait inéquitable que les consorts Y... conservent à leur charge la totalité des frais irrépétibles exposés par eux à l' occasion de cette affaire ; qu' il convient de faire droit à leur demande fondée sur l' article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Reçoit les consorts Y... en leur appel, ainsi que la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER en ses appels incident et provoqué ;
Confirme le jugement rendu le 12 mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en ce qu' il a débouté la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER de sa demande de dommages et intérêts ;
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau :
Déboute la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER de toutes ses demandes ;
Déboute les consorts Y... de leur demande de publication du présent arrêt ;
Condamne la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER à payer aux consorts Y... une somme de 3. 000, 00 € sur le fondement de l' article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Condamne la S. A. PIERRE CONSEIL FONCIER aux dépens de première instance et d' appel, et dit que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du Nouveau code de procédure civile ;
Signé par Monsieur Louis- Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
