ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 10 Décembre 2007
DEUXIÈME CHAMBRE
No de rôle : 06/04992
S.C.I. TVP
c/
S.A.R.L. SOBIBA
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 10 Décembre 2007
Par Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.C.I. TVP, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 66 rue Neuve d'Argenson - 24100 BERGERAC
représentée par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour et assistée de Maître Eliane DE LAPOYADE de la SCP DANDINE & DE LAPOYADE, avocat au barreau de BERGERAC
appelante d'un jugement (R.G. 02/1305) rendu le 08 septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel en date du 09 octobre 2006,
à :
S.A.R.L. SOBIBA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 49110 SAINT PIERRE MONTLIMART
représentée par Maître Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour et assistée de Maître MUNEZ substituant Maître Michel PERRET, avocats au barreau de BERGERAC
intimée,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 29 octobre 2007 devant :
Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique SAIGE, Greffier.
Monsieur le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.
Celle-ci étant composée de :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller.
Par acte sous seing privé du 17 octobre 1956, monsieur A... aux droits duquel vient ce jour la SCI TVP a donné à bail commercial à monsieur B... aux droits duquel vient la S.A.R.L. Sobiba un immeuble sis à Bergerac, rue de la résistance.
Après plusieurs renouvellements, le bail venant à échéance le 30 septembre 2001, la SARL Sobiba a présenté une demande de renouvellement.
Le 17 juillet 2001, la SCI TVP a donné congé à son locataire sans indemnité d'éviction et ce en se fondant sur des motifs graves et légitimes.
Par acte du 16 octobre 2002, la SARL Sobiba a saisi le tribunal de grande instance de Bergerac pour que la SCI TVP soit déclarée mal fondée en son refus de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 2 mai 2003, monsieur le juge de la mise en état saisi par la défenderesse a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confiée à monsieur C... aux fins de chiffrer et d'imputer à l'une ou à l'autre des parties les travaux à réaliser.
L'expert a déposé son rapport le 16 août 2004.
Par jugement du 8 septembre 2006, le tribunal a condamné la SARL Sobiba à payer à la SCI TVP la somme de 22.292 € au titre des réparations lui incombant, a condamné le bailleur à verser au locataire la somme de 1.1130 € et après avoir constaté l'absence de faute grave au sens de l'article L 145-17 du code de commerce a dit que la SCI TVP devait régler une indemnité d'éviction et a ordonné une expertise qu'il a confiée à monsieur D....
Le 9 octobre 2006, la SCI TVP a relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions de l'appelante du 9 février 2007,
Vu les conclusions de la SARL Sobiba du 11 juin 2007.
SUR QUOI LA COUR:
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'à la suite d'un constat établi par un technicien le 11 août 1999, la SCI TVP a mis en demeure la SARL Sobiba d'exécuter les travaux lui incombant le 30 mars 2001;
Que le 14 juin 2001 la SARL Sobiba a sollicité le renouvellement du bail ;
Attendu qu'il est constant que le bail liant les parties porte que l'ensemble des travaux locatifs et d'entretien sont à la charge du preneur, les réparations concernant la toiture et les gros murs restant à la charge du bailleur;
Attendu que monsieur C... a déposé un rapport le 16 août 2004 à la suite d'une ordonnance de monsieur le Conseiller de la mise en état ;
Attendu qu'il résulte de ce rapport que la SARL Sobiba a fait effectuer durant le bail un certain nombre de travaux et que la SCI TVP a fait réaliser des réfections de la toiture en juillet 1992 et juin 2004 ;
Attendu que les travaux effectués à la demande de la SARL Sobiba concernent dans leur grande majorité la partie des locaux destinée à recevoir la clientèle, que par contre peu de travaux ont concerné l'entretien des locaux où cette clientèle n'avait pas accès ;
Que de son coté la SCI TVP n'a fait effectuer aucun entretien de la toiture de1992 à 2004, une facture d'octobre 1997 concernant le nettoyage des chenaux, et ce malgré les divers courriers recommandés que lui a adressés le preneur en septembre 1995, octobre 1995, octobre 1999 ;
Attendu que si le bailleur avait la possibilité et non l'obligation, de visiter ou de faire visiter les lieux au moins une fois par an, qu'il n'en demeure pas moins que durant douze ans il n'a fait procéder à aucun entretien de la toiture et ce alors que l'expert désigné retient que compte tenu des conditions particulières d'environnement végétal et animal, un nettoyage systématique de la couverture doit être effectué annuellement en fin de chaque période estivale ;
Attendu qu'il a fait visiter les lieux loués au mois d'août 1999, qu'à la suite de cette visite, il ne pouvait et ne devait ignorer, le technicien choisi étant réputé avoir accompli sérieusement son travail, l'existence d'infiltrations à travers la toiture ;
Attendu qu'au plus tard au mois d'octobre 2002, date de l'assignation introductive d'instance, la SCI TVP devait avoir conscience de la nécessité d'intervenir sur la toiture de l'immeuble loué ;
Que malgré cela ce n'est qu'au mois de juin 2004, pendant le déroulement de l'expertise, qu'elle a fait procéder au nettoyage de la toiture ;
Attendu que la majeure partie des dégradations présentées par l'immeuble, tâches sur les plafonds, dégradations des planchers, (en ce exclus les défauts d'entretien) résulte du défaut d'entretien permanent de la toiture et des ouvrages d'évacuation des eaux pluviales ainsi que l'indique l'expert ;
Attendu que le défaut d'entretien de la toiture est directement imputable au bailleur qui n'est pas intervenu entre 1992 et 2004 alors qu'il ne pouvait ignorer, et ce de façon incontestable, les infiltrations en 1999, 2001 et 2002 ;
Attendu qu'il est donc mal venu à reprocher au preneur des manquements à ses obligations alors que de son côté pendant toute la durée du bail il n'a pas respecté les charges lui incombant ;
Qu'ainsi la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a décidé que la SCI TVP devait verser à la SARL Sobiba une indemnité d'éviction;
Attendu que c'est à bon droit que le tribunal a condamné la SARL Sobiba à verser à la SCI TVP la somme de 22.292,84 € au titre de la réfection des lieux loués, les autres travaux relevés par l'expert n'étant que la conséquence de la carence du bailleur à respecter les obligations mises à sa charge, cette somme tenant compte des dégradations affectant le deuxième étage, étage qui n'avait fait lors de la prise d'effet du bail d'aucun état des lieux ;
Que de même c'est de façon pertinente que le bailleur a été condamné à restituer au locataire le montant des travaux qu'il avait dû exposer à sa place ;
Attendu que de même c'est à bon droit que le tribunal a écarté la demande de la SCI TVP concernant les travaux de réfection de l'escalier faute de précision du devis produit, l'expert ayant jugé les travaux confortatifs inutiles et rien ne permettant d'apprécier le montant des travaux esthétiques qui eux doivent être supportés par le preneur ;
Attendu qu'il n'apparaît pas nécessaire de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que chacune des parties succombant en son appel principal ou incident, qu'elles supporteront en conséquence les dépens qu'elles ont exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Rapporte l'ordonnance de clôture au jour de l'audience,
Déclare la SCI TVP mal fondée en son appel principal et l'en déboute,
Déclare la SARL Sobiba mal fondée en son appel incident et l'en déboute,
En conséquence confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant en cause d'appel,
Dit qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés devant la Cour.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
