COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE-SECTION A
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ARRÊT DU : 18 OCTOBRE 2007
(Rédacteur : Jean-Claude SABRON, Conseiller,)
No de rôle : 06 / 03712
Vincent X... Isabelle Y... épouse X...
c /
Raoul Z... Henriette A... épouse Z...
LA SCI X...Y...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décisions déférées à la Cour : jugement rendu le 04 avril 2006 (no05 / 00831) et jugement rectificatif rendu le 4 juillet 2006 (no06 / 00976) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 17 juillet 2006
APPELANTS :
Vincent X... né le 14 Novembre 1962 à PERIGUEUX (24000) de nationalité Française demeurant ...
Isabelle Y... épouse X... née le 19 Avril 1966 à JUVISY SUR ORGE (91260) de nationalité Française demeurant ...
représentés par la SCP RIVEL et COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistés de Maître Gérald GRAND, avocat au barreau de PERIGUEUX
INTIMÉS :
Raoul Z... né le 17 Avril 1921 à LANOUAILLE (24270) de nationalité française demeurant ...
Henriette A... épouse Z... née le 02 Janvier 1923 à CORGNAC (24) de nationalité française demeurant ...
représentés par la SCP BOYREAU ET MONROUX, avoués à la Cour, et assistés de Maître Bernard LARUE, avocat au barreau de PERIGUEUX
INTERVENANTE :
LA SCI X...Y..., prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 4 rue Berthelot-24000 PERIGUEUX
représentée par la SCP RIVEL et COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistée de Me Gérald GRAND, avocat au barreau de PERIGUEUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2007 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Claude SABRON, Conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Franck LAFOSSAS, Président, Jean-Claude SABRON, Conseiller, Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS
ARRÊT :
-contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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LES DONNEES DU LITIGE
Le 26 octobre 2003, Monsieur Raoul Z... qui avait cessé son activité d'agent immobilier pour prendre sa retraite, et son épouse née Henriette A... ont signé avec la SCI B...-Y..., acquéreur, un acte sous seing privé de vente portant sur un immeuble situé 36 boulevard LAKANAL à PERIGUEUX dans lequel les vendeurs étaient domiciliés.
C'est également dans cet immeuble que Monsieur Z... avait exercé son activité d'agent immobilier à l'enseigne Domaines et Manoirs d'Aquitaine.
La vente était conclue au prix de 106 615 Euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs qui s'obligeaient à déposer leur demande dans les huit jours à compter de l'acceptation du vendeur.
A la même date, Monsieur Z... a signé avec Madame Isabelle Y..., jusqu'alors salariée dans une agence immobilière, et avec l'époux de cette dernière, Monsieur Vincent X..., un deuxième acte sous seing privé portant sur la vente de l'enseigne « désignée sous la dénomination Domaines et Manoirs d'Aquitaine ».
Le prix de cette cession était fixé à 300 000 F (45 692 Euros).
Une mention de cet acte précisait qu'il s'agissait d'un « sous seing privé provisoire indiqué dans l'attente de l'obtention du crédit du bâtiment », à la suite de quoi les époux X... seraient dans l'obligation d'acquérir l'enseigne Domaines et Manoirs d'Aquitaine.
Monsieur Z... s'engageait à « accompagner l'acquéreur pendant une durée d'une année ».
Il est constant que Madame X... s'est installée dans l'immeuble dés le mois de novembre 2004 et qu'elle y a exercé son activité d'agent immobilier sous l'enseigne, ou sous la dénomination commerciale « Demeures et Manoirs d'Aquitaine ».
Le 2 novembre 2005, elle a signé avec son époux une déclaration écrite remise à Monsieur Z... aux termes de laquelle ils confirmaient être acheteurs de l'enseigne « Domaines et Manoirs d'Aquitaine » pour le prix de 300 000 F, soit 150 000 F payable au plus tard début janvier 2005 et 150 000 F à payer au plus tard le 30 septembre 2003.
Ce document comportait en outre la mention d'un acompte de 7 500 Euros versé le 21 novembre 2004.
En réponse à un courrier du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente portant sur l'immeuble avisant les acquéreurs de ce que la signature aurait lieu le 24 mars 2005 et qu'ils bénéficiaient d'un délai de rétractation de sept jours en vertu des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, Madame X... a par lettre du 24 mars 2005 fait savoir au nom de la SCI X... – Y... qu'elle renonçait la vente.
Elle a, dans le même courrier, exigé la restitution de l'acompte de 7 615 Euros versé le jour de la signature de l'acte sous seing privé concernant l'immeuble.
Madame X... qui avait décidé d'exercer dans un autre immeuble acheté à PERIGUEUX au moyen du prêt initialement destiné à l'acquisition de l'immeuble des époux Z... a quitté ce dernier à la fin du mois de mars 2005.
Elle a fait procéder avec son époux au cours du mois d'avril 2005 à une saisie revendication du mobilier professionnel laissé dans l'immeuble qu'elle avait renoncé à acquérir.
Par acte du 18 avril 2005 Monsieur et Madame Z... ont fait assigner les époux X... et la SCI B...-Y... devant le tribunal de grande instance de PERIGUEUX aux fins de constatation du caractère parfait de la vente de leur immeuble et de la cession de l'enseigne.
Ils réclamaient en outre réparation de divers chefs de préjudice.
Par jugement du 4 avril 2006, le tribunal :
. a débouté les époux Z... de leur demande relative à la vente de l'immeuble et leur a ordonné de restituer l'acompte de 7 615 Euros à la SCI B...-Y... en retenant que, l'acte ne faisant aucune mention d'une affectation à un usage professionnel, l'acquéreur avait la faculté d'exercer le droit de rétractation prévu à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
. a dit qu'en revanche Monsieur et Madame X... auraient dû remplir leur obligation d'achat à l'égard de l'enseigne « Domaines et Manoirs d'Aquitaine » dont ils avaient confirmé l'acquisition au prix de 45 692 Euros ;
. a condamné ces derniers à payer à Monsieur Z... en réparation du préjudice causé par l'inexécution du contrat des dommages-intérêts de 25 000 Euros sous déduction de l'acompte de 7 500 Euros déjà versé ;
Le tribunal a par ailleurs condamné les époux X... à payer aux époux Z... :
. une somme de 2 000 Euros à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble pour la période du 1er novembre 2004 au 30 mars 2005 ;
. des dommages-intérêts de 3 000 Euros, « tous autres préjudices confondus » ;
. une indemnité de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Un jugement rectificatif d'une omission de statuer prononcé le 4 juillet 2006 a condamné Monsieur et Madame X... aux dépens.
Par déclaration du 17 juillet 2006 Monsieur et Madame X... ont, dans des conditions dont la régularité n'est pas contestée, relevé appel de ce jugement que les époux Z... avaient fait signifier au cours du mois de juillet 2006.
Par acte d'assignation délivré à la SCI B...-Y... le 5 mars 2007 et déposé au greffe le 7 mars, Monsieur et Madame Z... ont formé un appel provoqué portant sur les dispositions du jugement qui les a déboutés de leurs demandes relatives à la vente de l'immeuble.
Dans leurs dernières conclusions qui sont datées du 6 septembre 2007, les époux X... demandent à la cour de réformer le jugement en ses dispositions relatives à la vente de l'enseigne qui les ont condamnés à titre personnel.
Ils font valoir que cette vente est nulle parce que portant sur un objet inexistant par suite de la disparition du fonds de commerce dont l'enseigne « Domaines et Manoirs d'Aquitaine » était un des éléments.
Les appelants ajoutent que les vendeurs ne fournissent aucune preuve de l'existence de cette enseigne, notamment par déclaration, et que, pas plus que le jugement qui l'a requalifiée en nom commercial, ils n'en décrivent aucunement les éléments.
En second lieu, ils soutiennent que la vente de l'enseigne, conclue dans un acte sous seing privé qualifié de provisoire, était subordonnée à l'obtention du prêt relatif à l'acquisition de l'immeuble, de telle sorte que, cette acquisition n'ayant pas eu lieu, elle serait en toute hypothèse non avenue à défaut de réalisation d'une des conditions suspensives dans le délai contractuel de trois mois.
Monsieur et Madame X... demandent en conséquence à la cour de débouter les époux Z... de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre eux et de les condamner à leur payer :
. des dommages-intérêts de 15 000 Euros pour procédure abusive ;
. une indemnité de 5 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur et Madame Z... ont conclu le 30 août 2007 à la confirmation des dispositions du jugement qui ont validé la vente de l'enseigne « Domaines et Manoirs d'Aquitaine ».
Ils relèvent que les époux X... qui ont confirmé expressément leur acquisition ont commencé à exploiter cette enseigne, ou nom commercial, pendant la durée de l'occupation de l'immeuble.
Les époux Z... forment toutefois un appel incident en ce qui concerne le montant des condamnations prononcées contre les époux X... qu'ils demandent de porter :
. à 4 740 Euros pour l'occupation de l'immeuble pendant la période du 1er novembre 2004 au 7 avril 2005, date de la remise des clefs ;
. à l'intégralité du prix en ce qui concerne la dénomination commerciale Domaines et Manoirs d'Aquitaine, soit 38 192 Euros après déduction de l'acompte de 7 500 Euros.
Au soutien de leur appel provoqué dirigé contre la SCI B...-Y..., les intimés font valoir :
. que cet appel est recevable, les époux X... n'ayant pas limité leur appel principal et l'article 550 du nouveau code de procédure civile disposant que l'appel provoqué peut être formé en tout état de cause alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal ;
. sur le fond, que la SCI B...-Y... ne disposait pas du droit de rétractation institué par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation que ce texte réserve expressément aux acquéreurs non professionnels.
Ils relèvent que la SCI B...-Y... avait pour objet l'acquisition d'un immeuble affecté à l'activité d'agent immobilier que les époux X..., associés dans la dite SCI, souhaitaient poursuivre sous le nom « Domaines et Manoirs d'Aquitaine » ; elle ne pouvait pas être considérée, dés lors, comme un acquéreur non professionnel.
Les époux Z... demandent à la cour, sur leur appel provoqué, de condamner la SCI B...-Y... à leur payer des dommages-intérêts de 7 615 Euros, correspondant au montant de l'acompte, en réparation du préjudice causé par la dénonciation de la vente de l'immeuble, devenue parfaite après réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt.
Enfin, dans le cadre de leur appel incident, les époux Z... sollicitent la réformation des dispositions du jugement qui les ont déboutés de leur demande de dommages-intérêts de 1000 Euros en réparation du préjudice causé par la demande reconventionnelle des époux X... en restitution de meubles.
Ils réclament contre les époux X... et la SCI B...-Y... le paiement d'une indemnité de 4 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La SCI B...-Y... a conclu le 6 septembre 2007 à la l'irrecevabilité de l'appel provoqué formé par les époux Z... en relevant que ce n'est pas l'appel principal des époux X..., limité aux dispositions relatives à la vente de l'enseigne, qui a pu provoquer un appel portant sur la vente de l'immeuble.
Les époux Z... qui ont fait signifier le jugement entrepris au cours du mois de juillet 2006 se seraient ainsi forclos eux-mêmes en leur appel dont le délai est expiré.
A titre subsidiaire, la SCI B...-Y... conclut à la confirmation du jugement en relevant :
. qu'elle n'est pas une société commerciale et que l'immeuble comporte des locaux à usage d'habitation dans lesquels résidaient les vendeurs, de telle sorte que le droit de rétractation institué par l'article L 271-1 du code de la construction lui était ouvert comme l'a admis le premier juge ;
. qu'en toute hypothèse, l'acte sous seing privé de vente concernant l'immeuble serait caduc à défaut d'avoir été réitéré dans le délai de trois mois prévu pour la réalisation des conditions suspensives.
Elle sollicite le paiement d'une indemnité de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
LES MOTIFS DE LA DECISION
L'appel principal des époux X... et l'appel incident des époux Z....
L'acte de cession qui a été conclu le 26 octobre 2004 avec Monsieur et Madame X... en vue de la cession à ces derniers de l'enseigne ou de la dénomination commerciale « Domaines et Manoirs d'Aquitaine » était soumis à la réalisation de la condition suspensive de l'obtention du prêt immobilier et non à celle de la vente effective de l'immeuble des époux Z..., conclue le même jour.
Par ailleurs, la dite dénomination sous laquelle les acquéreurs souhaitaient exercer en nom personnel l'activité d'agent immobilier constituait un élément d'actif autonome, séparable du bien immobilier des cédants, de telle sorte qu'en renonçant à acquérir ce bien immobilier, les époux X... qui ont préféré utiliser les fonds empruntés à l'acquisition d'un autre immeuble situé, lui aussi, à PERIGUEUX, n'ont pas privé d'objet la cession litigieuse.
En réalité cette cession qui n'avait pas à être réitérée en la forme authentique est devenue définitive lorsque, au même moment qu'ils entraient dans l'immeuble qu'ils ont renoncé à acquérir quelques mois plus tard, les époux X... dont la demande de prêt immobilier a été acceptée, ont confirmé par déclaration du 2 novembre 2004, remise aux cédants, leur volonté d'acquérir au prix de 45 692 Euros qu'ils s'engageaient à payer en deux versements « l'enseigne » ou dénomination commerciale « Demeures et Manoirs d'Aquitaine » sous laquelle ils ont aussitôt commencé à exercer leur activité d'agent immobilier.
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la cession de cette dénomination était devenue parfaite et qu'elle engageait les époux X... à payer le prix, peu important que ces derniers qui ont préféré acheter un autre immeuble pour continuer leur activité aient renoncé à acquérir celui des cédants.
Le moyen selon lequel la chose vendue serait inexistante est dénué de fondement.
Ni le fait que Monsieur Z... ait cessé son activité d'agent immobilier plusieurs mois avant la cession, ni la disparition du fonds consécutive à sa radiation du registre du commerce, n'ont fait disparaître la valeur représentée par la dénomination originale sous laquelle il exerçait la dite activité, valeur qui résultait de la notoriété locale, de l'attractivité et de l'image attachée à l'enseigne, également utilisée comme nom commercial, « Demeures et Domaines d'Aquitaine ».
La cession porte d'autant moins sur une chose inexistante que les époux X... ont effectivement utilisé la dénomination cédée pour exercer, d'abord dans l'immeuble des époux Z... qu'ils ont par la suite renoncé à acquérir, puis dans un autre lieu de PERIGUEUX, leur activité d'agent immobilier.
Le premier juge a relevé à bon droit que l'acquisition de la propriété d'un nom commercial résulte du seul usage et n'est subordonnée à aucune formalité ou déclaration.
Enfin les cédants n'avaient à fournir de la dénomination cédée aucune autre description que celle qui résulte de son énonciation dans l'acte de cession.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la cession de la dénomination litigieuse et de débouter les époux X... de leur appel principal.
L'appel incident des époux Z... à l'égard des condamnations prononcées contre les époux X....
La cession de la dénomination Demeures et Manoirs d'Aquitaine a reçu exécution puisque les cessionnaires, Monsieur et Madame X... à titre personnel, ont fait usage de cette dénomination pour exercer leur activité d'agent immobilier ; rien ne les empêche, aujourd'hui encore, de l'utiliser dans la mesure où les cédants ne se sont jamais prévalus de la résolution du contrat pour la reprendre.
Monsieur et Madame Z... sont par conséquent en droit d'exiger le paiement de l'intégralité du prix, soit, déduction faite de l'acompte de 7 500 Euros déjà versé, la somme de 38 192 Euros.
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux B... qui n'ont exercé dans l'immeuble des cédants, de manière avérée, que de novembre 2004 à mars 2005, c'est à dire pendant quatre mois.
Il doit en être de même des dispositions du jugement relatives à l'indemnisation du préjudice moral, évalué à 3 000 Euros, causé par l'inexécution par les appelants des conventions portant sur la dénomination sous laquelle les époux Z... avaient leur vie durant exercé leur activité.
Enfin, la demande reconventionnelle des époux X... concernant la restitution de leur mobilier de bureau n'est, en dépit de son inanité, constitutive d'aucun réel préjudice à l'égard des époux Z... qui ont engagé l'action principale aux fins de voir consacrer les ventes en litige.
C'est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande.
L'appel provoqué des époux Z... dirigé contre la SCI B...-Y....
L'appel des époux X... est nécessairement cantonné aux condamnations qui les concernent, c'est-à-dire celles relatives à la cession de la dénomination « Demeures et Manoirs d'Aquitaine » et au paiement d'une indemnité au titre de leur occupation, à titre personnel, des locaux professionnels situés dans l'immeuble des cédants.
Cet appel n'a pas eu d'effet dévolutif à l'égard des dispositions du jugement concernant la vente de l'immeuble qui a été conclue, non pas avec les époux X..., mais avec la SCI B...-Y... qui est une personne morale distincte.
Dés lors les époux Z... ne pouvaient contester les dispositions qui les ont déboutés de leurs demandes relatives à la vente de l'immeuble, en retenant que la SCI sus nommée était en droit de se rétracter, que par la voie d'un appel principal qui leur est aujourd'hui fermée dans la mesure où ils ont eux-mêmes fait signifier le jugement au mois de juillet 2006.
L'appel provoqué formé le 5 mars 2007 par les époux Z... contre la SCI B...-Y... est irrecevable en ce qu'il porte sur des dispositions du jugement que l'appel principal n'a pas déférées à la cour.
Monsieur et Madame Z... sont en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile contre les époux X... dont l'appel est infondé, une indemnité complémentaire que la cour fixe à 2 000 Euros.
La demande formée par la SCI B...-Y... sur le même fondement sera, pour des considérations d'équité, rejetée.
Les dépens seront à la charge des époux X..., à l'exception des frais occasionnés par l'appel provoqué qui resteront à la charge des époux Z....
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de PERIGUEUX le 4 avril 2006, ainsi que le jugement rectificatif du 4 juillet 2006, en toutes leurs dispositions relatives aux condamnations prononcées contre Monsieur et Madame X... à la seule exception de celles relatives à l'évaluation des dommages-intérêts alloués à Monsieur et Madame Z... en réparation du préjudice causé par l'inexécution des engagements contractés lors de la cession de la dénomination « Demeures et Manoirs d'Aquitaine ».
Statuant à nouveau sur ce point, condamne Monsieur Vincent X... et Madame Isabelle Y... épouse X... à payer à Monsieur Raoul Z... et Madame Henriette A... épouse Z... la somme de 38 192 Euros correspondant au prix de la cession déduction faite de l'acompte déjà versé.
Dit irrecevable l'appel provoqué formé par Monsieur et Madame Z... contre la SCI B...-Y....
Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Z... une indemnité complémentaire de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Rejette la demande formée par la SCI B...-Y... sur le même fondement.
Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens d'appel, à la seule exception des frais occasionnés par l'appel provoqué dirigé contre la SCI B...-Y... qui resteront à la charge des époux Z..., et dit qu'ils pourront être recouvrés par la SCP BOYREAU-MONROUX, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Franck LAFOSSAS, Président, et par Annick BOULVAIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
