ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 07 Février 2006 DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/04599 S.A.R.L. GARAGE DE L'OCEAN c/ Monsieur Paul X... Madame France Y... épouse X...
Z... de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 07 Février 2006
Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.A.R.L. GARAGE DE L'OCEAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 94 avenue Montaigne 33160 SAINT MEDARD EN JALLES, représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Me Francis KAPPELHOFF LANCON, avocat au barreau de BORDEAUX,
appelante d'un jugement (R.G. 2003/793) rendu le 06 juillet 2004 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 27 août 2004,
à :
Monsieur Paul X..., demeurant 7 place Saint Seurin 33680 LE PORGE, Madame France Y... épouse X..., ... par la SCP LUC BOYREAU & RAPHAEL MONROUX, avoués à la Cour, et assistés de Me Francis CAPORALE, avocat au barreau de BORDEAUX,
intimés,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 13 décembre 2005 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Mademoiselle Danielle A..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005,
Madame Véronique B..., Greffier,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
* * *
Par jugement du 14 mars 2003, le juge des loyers commerciaux, saisi par les époux X..., propriétaires d'un local à usage de garage sis à Saint Médard en Jalles, loué le 1er octobre 1990 à la société Garage Saint Christophe au droit de laquelle est la société Garage de l'Océan, d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2002, a dit que les époux X... n'avaient pas renoncé à se prévaloir du déplafonnement du bail commercial, et a ordonné une expertise confiée à Monsieur C... et à Monsieur D..., en remplacement de ce dernier.
L'expert a déposé son rapport le 18 septembre 2003, à nouveau saisi à la suite de son rapport, le juge des loyers a rendu le 6 juillet 2004 un jugement par lequel, après avoir déclaré nulles les conclusions du Garage de l'Océan déposées le 9 décembre 2003, et jugé que les locaux loués constituaient des locaux monovalents au sens de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, fixé le prix du loyer renouvelé à 22.800 ç H.T. à compter du 1er octobre 2002.
Régulièrement appelante, la société Garage de l'Océan, expose et fait valoir :
- que les époux X... avaient proposé par courrier de leur notaire du 5 novembre 1999, un nouveau loyer de 20.352 F par trimestre, soit 80.408 F à compter du 1er octobre 1999, ce qu'elle avait accepté, mais que les époux X... n'ont ensuite pas signé le bail préparé en ce sens ;
- qu'en réponse à une nouvelle demande de renouvellement du bail présentée le 29 mars 2002, les bailleurs ont portés leur exigence à 27.440 ç, soit 179.895,46 F soit une augmentation de 220 %, justifiant cette augmentation par la variation notable des facteurs locaux de commercialité ;
- que le premier jugement demandait à l'expert de rechercher si en l'espèce les éléments de la valeur locative, définis à l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953, avaient subi au cours du bail une modification notable justifiant un déplafonnement ;
- que l'expert est sorti de sa mission en recherchant si le local était monovalent, ce dont il a tiré la conséquence que le loyer pouvait être déplafonné; que sur ce point ses conclusions doivent être écartées des débats et le jugement réformé en ce qu'il s'est appuyé sur ses observations ;
- qu'à supposer que le débat puisse porter sur le caractère monovalent ou non du local, les conclusions de l'expert ne doivent pas être adoptées car le local peut être réaménagé à peu de frais pour une autre activité, ce qui serait facilité par sa position entre deux rues et par l'inclusion dans le bail d'une maison d'habitation ; - qu'en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, l'expert s'est borné à relever que la population a augmenté de 3.300 habitants sans rechercher si d'autres garages ont été créés localement, sans prendre en considération le fait que les voitures ont moins besoin d'intervention des garagistes, ni le fait que les
locaux ne sont pas fonctionnels ;
- qu'il en résulte que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas subi de variation notable ;
- que l'expert, en prenant pour fixer le loyer au m des locaux commerciaux, a fait la moyenne des prix de cinq autres garages, dont deux sont de même nature que le Garage de l'Océan et ont des loyers de l'ordre de 22 ç, et trois autres ont des caractères très différents et des prix bien plus élevés compris entre 45 ç et 52 ç, pour obtenir un prix moyen de 38 ç, alors qu'il aurait dû se référer au seul loyer des deux premiers ;
- qu'il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 22 x 429 soit 9.438 ç ;
- que l'expert attribue à la maison une valeur locative de 6.500 ç, sans tenir compte du fait que le stationnement des voitures constitue une gène pour les occupants et du fait que si les locaux sont en bon état, c'est parce que le preneur les a remis à neuf à ses frais, alors qu'ils étaient en mauvais état ;
- que la valeur locative doit être fixée à 2.640 ç
MOTIFS :
Attendu cependant qu'ainsi que le font observer les conclusions des intimés, il ne peut être fait reproche à l'expert d'être sorti de sa mission en recherchant si les locaux avaient un caractère monovalent alors que cette mission comportait l'invitation à donner tout avis utile à la solution du litige, que le premier examen des lieux permettait de constater que le local était affecté à l'exploitation d'un garage et équipé à cet effet, et que se posait dès lors le problème de l'application de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 qui précise que le loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation est déterminé selon les usages de la branche.
Attendu qu'en l'espèce, c'est à bon droit eu égard à l'existence
d'éléments d'équipements spécifiques décrits par l'expert (fosse, pont élévateur, cabine de peinture) que le premier juge a estimé qu'il s'agissait de locaux monovalents, le réaménagement de ces locaux après suppression des équipements existants devant nécessairement être d'un coût élevé.
Attendu que c'est à bon droit aussi que le premier juge a retenu l'augmentation de la population générale de la commune et pas seulement celle du voisinage du garage, puisque l'accès à un garage se fait en voiture et par suite aisément même de loin, et alors que de surcroit ce garage est particulièrement bien situé entre deux rues.
Attendu qu'il ressort des explications non contredites des intimés que les garages cités par l'expert ayant des prix de 22 ç le m sont en réalité très différents en surface du Garage de l'Océan, ayant une surface bien plus importante et l'autre une surface très réduite, ce qui justifie de faibles prix, alors que les garages comparables aux prix situés entre 43 ç et52 ç le m ; qu'il en résulte que le prix de 32 ç le m proposé correspond à la valeur effective de ces locaux.
Attendu enfin que l' appelante n'apporte pas de contradiction étayée à l'argumentation particulièrement développée et démonstrative des intimés selon laquelle le local d'habitation, en raison de sa consistance même, de son bon état d'entretien, et de sa position attenante à celle du local provisionnel, a en réalité une valeur locative supérieure à celle qui a été proposée par l'expert.
Attendu que le jugement doit être confirmé comme le demandent les intimés.
Attendu que l'équité justifie que leur soit alloué une indemnité de 1.500 ç en dédommagement des frais qu'ils ont exposés devant la Cour. PAR CES MOTIFS :
LA COUR :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Condamne la société Garage de l'Océan à verser 1.500 ç aux époux X... en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
La condamne aux dépens dont distraction en faveur de la SCP Boyreau et Monroux.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique B..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
