ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 02 Novembre 2005 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/03868 S.A. CHABRIER c/ Madame Yvonne Michèle Odile X...
Y... de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 02 Novembre 2005
Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.A. CHABRIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 25 rue du Temple - 17000 LA ROCHELLE
représentée par la S.C.P. GAUTIER & FONROUGE, avoués à la Cour, et assistée de Maître Christophe NEYRET, avocat au barreau de Lyon,
appelante d'un jugement (R.G. 01/02513) rendu le 21 avril 2004 par le Tribunal de Grande Instance d'Angoulême suivant déclaration d'appel en date du 29 juin 2004,
à :
Madame Yvonne Michèle Odile X..., née le 17 avril 1946 à Confolens (16), de nationalité française, demeurant 1 bis avenue de Saint Germain - 16500 CONFOLENS
représentée par la S.C.P. ARSÈNE-HENRY ET LANOEON, avoués à la Cour, et assistée de Maître Martine FAURY, avocat au barreau d'Angoulème,
intimée,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 20 septembre 2005 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Mademoiselle Danielle Z..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Madame Véronique A..., Greffier,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
***
Par jugement du 21 avril 2004, le président du tribunal de grande instance d'Angoulême tenant l'audience des loyers commerciaux, statuant au vu d'un rapport d'expertise réalisé par Monsieur B..., a fixé le loyer du bail renouvelé dû par la S.A. Chabrier, locataire, à Madame Yvonne X..., propriétaire, pour l'occupation de locaux situés 17 rue de Montmoreau à Angoulême, dans lesquels la S.A. Chabrier exploite un magasin de développement rapide de photographies.
À l'appui de sa décision, après avoir noté l'accord des parties sur la possibilité de déplafonnement de ce loyer, le premier juge, examinant les diverses constatations et appréciations de l'expert, a retenu pour l'essentiel que la boutique de la S.A. Chabrier se trouvait à un emplacement favorable en raison de sa situation à un carrefour et de sa visibilité par les passants par rapport aux rues de Périgueux et de Montmoreau en dépit d'un rétrécissement du trottoir - que, si la rue piétonne a été créée avant 1991, plusieurs facteurs d'amélioration favorables sont intervenus depuis :
- la création d'une portion semi-piétonne entre la Bussate et le Champ de Mars, l'aménagement de trottoirs autrefois dangereux, l'aménagement du parking des Halles, l'aménagement du carrefour de Lille (ou de l'Isle) dont est résultée la création d'un axe cohérent entre l'hôtel de ville et la Bussate,
- que l'expert estime irréversible la commercialité des rues excentrées par rapport à cet axe central, où est concentrée la quasi totalité des magasins,
- que la création d'une boutique Mie Caline et l'existence d'un magasin Kodak contigu créent une attraction pour la clientèle,
- que cet ensemble d'éléments quelle que soit la terminologie employée, et notamment en dépit de l'emploi de l'adjectif sensible, établissent que le local se situe au centre de l'axe incontournable de l'activité commerciale d'Angoulême et bénéficie des fortes attractivités visuelles pour la clientèle.
Le juge n'a cependant pas retenu les taux proposés par l'expert pour calculer la surface pondérée et a retenu un taux plus faible.
Il a également réduit le chiffre du loyer proposé par l'expert que ce dernier citait au même niveau que celui d'une boutique d'optique Berny en relevant qu'un tel loyer présentait un écart trop faible par rapport à celui de bijouteries placées dans le meilleur secteur.
Régulièrement appelante, la S.A. Chabrier rappelle que le déplafonnement ne peut intervenir que s'il y a évolution notable, au cours du loyer expiré, notamment en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, et relève que l'expert n'a pas utilisé l'adjectif notable.
Elle souligne que la voie piétonne a été créée avant le renouvellement et que le carrefour de Lille n'a pas été fondamentalement modifié depuis 1991 ;
- que si l'immeuble bénéficie d'une parfaite visibilité depuis la rue de Périgueux, il souffre de handicaps constitués par un rétrécissement du trottoir, un écart de 15 mètres de l'axe central du flux piétons, une visibilité limitée au flux descendant de la rue de Périgueux vers la rue Saint Martial et au flux automobiles empruntant la rue Montmoreau ;
- que si, selon l'expert, l'artère piétonnière est antérieure au bail de 1991, des travaux réalisés en 1992-1993 et en 1996 ont complété cet aménagement, ces travaux n'ont concerné que les rues adjacentes à la rue de Montmoreau ;
- que les barrières récemment installées gênent la circulation des piétons ;
- qu'il en résulte que la commercialité a plutôt évolué défavorablement ;
- qu'elle subit l'évolution générale qui veut que seuls les commerces de centre-ville situés sur l'axe central et non excentrés conservent une activité importante, ce qui se vérifie dans les rues adjacentes ; - que son chiffre d'affaires risque de décliner et a déjà décliné de 30% en 2004 ;
- que la perspective de construction prochaine d'un centre commercial au Champ de Mars qui drainera la clientèle est un facteur défavorable ;
- que la surface pondérée retenue par le juge est trop importante eu égard à l'inconfort et aux difficultés d'accès au sous-sol et à l'étage et devrait être ramenée à 36 m ;
- que la valeur de 150 ç le m est trop élevée alors que les commerces situés dans la rue piétonnière même vont de 164 à 366 ç ; que cette valeur devrait être fixée à 90 le m soit 3.240 / an hors taxes.
Madame Yvonne X... réplique à l'argumentation détaillée de la S.A. Chabrier en se fondant pour l'essentiel sur le fait que le local est bien situé au niveau du carrefour de Lille - à l'entrée de la rue piétonne qui regroupe les meilleurs emplacements commerciaux - carrefour aménagé complètement en 1999 ;
- que l'augmentation du chiffre d'affaires de la S.A. Chabrier de 56%
de 1999 à 2001 en est la preuve ;
- que le magasin Kodak qui lui est contigu accumule les succès commerciaux selon les articles versés aux débats ;
- que la S.A. Chabrier n'apporte pas de critiques justifiées à l'évaluation de la surface par l'expert dès lors que les trois niveaux sont effectivement utilisés.
MOTIFS
Attendu qu'il ressort des plans des lieux et des photographies des rues concernées, des commerces cités en exemple par les parties, annexés au rapport ou versés aux débats par l'intimée, que la boutique photo-flash se situe au carrefour qui marque le début de la principale rue commerçante d'Angoulême et qu'il ne peut que bénéficier des aménagements postérieurs à 1991 qui ont été réalisés pour faire de l'ensemble de ce secteur le centre de la commercialité du centre-ville.
Attendu que le léger retrait de son emplacement par rapport à l'artère principale ne peut avoir d'incidence appréciable sur sa fréquentation dès lors que sa visibilité est pour l'essentiel assurée.
Attendu que les photographies démontrent également que les barrières de protection installées sur le trottoir et qui font partie des éléments habituels qui se trouvent dans les secteurs piétonniers ne peuvent constituer une gêne pour la clientèle.
Attendu que la S.A. Chabrier ne justifie nullement de la réalité de la création prochaine à proximité d'un centre commercial qui capterait la clientèle des commerces individuels.
Attendu en définitive que le commerce de la S.A. Chabrier appartient à la catégorie de commerces de centre-ville qui en raison de leur localisation concentrée en une zone très fréquentée sont assurés d'une clientèle.
Attendu que cette assurance est d'autant plus réelle que les aménagements des centres-ville et la concentration en des espaces réduits de l'essentiel du commerce a pour effet de priver les commerces qui ne sont pas situés dans ces secteurs de toute attractivité et d'entraîner leur disparition, ce qui ne fait que profiter aux premiers.
Attendu que la S.A. Chabrier ne réplique pas à l'indication de l'expert selon laquelle son chiffre d'affaires a cru de 56% entre 1999 et 2001, ce qui est tout de même un indice de l'amélioration des facteurs de commercialité.
Attendu que la S.A. Chabrier ne s'exprime pas sur les articles versés aux débats et selon lesquels le magasin Kodac qui lui est contigu connaît un succès commercial.
Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu l'essentiel des appréciations de l'expert tout en minorant légèrement le chiffre proposé pour tenir compte du fait que le local n'est effectivement pas sur l'artère piétonne elle-même.
Attendu que le jugement doit être confirmé.
Attendu que l'équité justifie l'allocation à Madame Yvonne X... d'une indemnité de 1.000 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
fixe la clôture à la date de l'audience,
confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Condamne la S.A. Chabrier à verser à Madame Yvonne X... la somme de 1.000 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais exposés en appel.
Condamne la S.A. Chabrier aux dépens dont distraction au profit de la
S.C.P. Arsène-Henry & Lançon.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique A..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
