ARRET No
MFB/CB
COUR D'APPEL DE BESANCON
- 172 501 116 00013 -
ARRET DU CINQ OCTOBRE 2011
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
contradictoire
Audience publique
du 07 septembre 2011
No de rôle : 11/00663
S/appel d'une décision
du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON
en date du 01 mars 2011 RG No 10/242
Code affaire : 30B
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
SARL LILOU C/ SCI PREVALET VJF
PARTIES EN CAUSE :
SARL LILOU, ayant son siège, 42 rue de la République - 25300 PONTARLIER, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,
APPELANTE
Ayant la SCP LEROUX Bruno et Caroline pour avoué
et Me Vincent BRAILLARD, avocat au barreau de BESANCON
ET :
SCI PREVALET VJF, ayant son siège, 7 Bis rue de Champagne - 25300 HOUTAUD, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,
INTIMEE
Ayant Me Bruno GRACIANO pour avoué
et Me Christophe BELLARD, avocat au barreau de BESANCON
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats, sans opposition des parties :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : M.F. BOUTRUCHE Conseiller,
GREFFIER : M. ANDRE, Greffier
Lors du délibéré :
M. SANVIDO, Président de Chambre,
C. THEUREY-PARISOT et M.F. BOUTRUCHE, Conseillers,
qui en ont délibéré sur rapport du Magistrat Rapporteur.
L'affaire plaidée à l'audience du 07 septembre 2011 a été mise en délibéré au 05 octobre 2011. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte authentique du 4 juillet 2005, la SCI PREVALET VJF a donné à bail commercial à Monsieur JAUAD un local commercial sis Zone des Grands Planchants, 1 B rue Mervita à Pontarlier, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2005 moyennant un loyer initial annuel de 21.120 € HT.
Par acte authentique du 8 juin 2007, Monsieur JAUAD a cédé à la SARL LILOU le fonds de commerce exploité dans les lieux.
Par ordonnance du 1er mars 2011, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Besançon a :
- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 5 juillet 2010,
- ordonné l'expulsion de la SARL LILOU,
- fixé l'indemnité d'occupation des lieux à la somme mensuelle de 2.445 € TTC et condamné la SARL LILOU à payer cette somme à compter du 5 juillet 2010 jusqu'à libération des lieux,
- condamné la SARL LILOU à payer 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LILOU a interjeté appel pour faire constater :
- que le commandement du 4 juin 2010 n'a pas été signifié à personne,
- que les causes de résiliation invoquées dans ce commandement étaient inexistantes ou ont été régularisées dans le délai d'un mois,
- qu'aucun manquement ne justifie la résiliation,
réclamant le débouté, le paiement de 2.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que la bailleresse qui lui avait fait délivrer un premier commandement aux fins de résiliation le 27 octobre 2008 a été déboutée selon ordonnance de référé du 2 juin 2009 ; que le second commandement signifié le 4 juin 2010 par Maître CREMMEL, huissier, lui enjoignait dans le délai d'un mois :
- de payer 5.680,86 € d'arriéré de loyers,
- de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance,
- d'exploiter le fonds de commerce,
- que le juge des référés a écarté le 1er et 3ème grief.
Sur le second grief, elle explique qu'elle n'a jamais eu connaissance des courriers de réclamation, que le commandement n'a pas été signifié à personne, que de toute façon l'assurance a été souscrite auprès de la Compagnie AXA en juin 2010 et les primes réglées, que la police a pris effet le 4 juillet 2010 selon l'attestation soit en tout état de cause dans le délai d'un mois du commandement.
Elle précise que les loyers sont payés quelquefois avec quelques jours de retard, sans qu'aucun arriéré n'existe sauf défaut d'encaissement par la bailleresse, qu'il n'en existait aucun au jour et dans le mois du commandement, qu'elle exploite le fonds de commerce, ouvrant au public seulement le samedi soir tant que les travaux d'aménagement, autorisés par le propriétaire, sont en cours.
Reconventionnellement, elle soutient que la Société PREVALET VJF a pour seul objectif l'expulsion alors qu'elle a perçu à ce jour 90.000 € de loyers ou charges, et cherche à lui nuire.
La SCI PREVALET VJF a conclu à la confirmation en réclamant 3.000 € de dommages et intérêts pour recours abusif et 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle relate que la SARL LILOU paye systématiquement ses loyers avec retard :
- totalité des loyers d'octobre et de novembre 2010 payée le 27 novembre 2010,
- paiement le 14 janvier 2011 par chèque reçu le 31 janvier 2011, des soldes de loyers de décembre et janvier,
- loyer de février 2011 impayé au 14 février 2011,
- loyer d'avril 2011 réglé le 22 avril par chèque revenu impayé,
- loyer de mars 2011 réglé par chèque du 17 mars 2011.
Elle souligne que par lettres recommandées des 19 février et 22 mars 2010, elle a réclamé l'attestation d'assurances, qu'elle ne l'a pas obtenue après le commandement du 4 juin 2010.
Elle observe que selon le courrier de l'agent d'assurance du 18 octobre 2010 la SARL LILOU n'était toujours pas assurée 3 mois après le commandement, que ce n'est qu'en février 2011 que cette société a versé une attestation révélant que le point de départ de l'assurance est le 4 juillet 2010 soit après la date d'expiration du délai du commandement, qu'enfin ce n'est que le 17 août 2011 qu'elle a produit une nouvelle attestation d'un autre cabinet d'assurance différente mais du même courtier afférente à un contrat multirisque professionnel sans qu'il soit possible de savoir si les risques qu'elle doit couvrir dans le cadre du bail sont bien visés.
Elle rappelle que selon le bail les activités autorisées n'incluent pas une discothèque qui nécessite des autorisations administratives spéciales et entraîne des surprimes d'assurance y compris pour le bailleur, qu'elle n'a jamais accepté une telle exploitation, que par ailleurs toujours selon le contrat de location les lieux doivent être ouverts et achalandés ce qui n'est pas le cas, les travaux pour lesquels la SARL LILOU avait obtenu un permis de construire n'ayant débuté après l'expiration dudit permis en avril 2011 soit après l'ordonnance déférée.
L'ordonnance de clôture rendue le 17 août 2011 doit être révoquée pour que soit respecté le principe du contradictoire et que la SCI PREVALET VJF puisse répondre aux écritures accompagnées de communication de pièces en date du 16 août de la SARL LILOU ; la clôture sera fixée au 6 septembre 2011.
SUR CE
Attendu que le bail passé entre les parties contient une clause résolutoire en cas de non paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, d'inexécution même partielle des conditions du bail, parmi lesquelles se trouve l'obligation d'assurer les lieux ;
Qu'il a été fait commandement par acte signifié le 4 juin 2010 à la SARL LILOU de régler les arriérés de loyers, de justifier de ce que les locaux sont exploités et assurés, et ce dans le délai d'un mois passé lequel le bail sera résilié de plein droit ;
Attendu que la SARL LILOU n'a pas justifié avant le 5 juillet 2010, fin du délai imparti par le commandement en application de l'article 642 du code de procédure civile, de la souscription par elle d‘une assurance couvrant ses risques locatifs et ce alors qu'elle avait été préalablement mise en demeure de le faire par courriers recommandés des 19 février et 22 mars 2010 ; qu'en effet selon courrier du 9 octobre 2010 de son agent général d'assurance, ce n'est qu'à cette date qu'elle-même a su que les pourparlers engagés seulement en "juin 2010" venaient d'aboutir ;
Que la nouvelle attestation produite en appel en date du 23 mars 2011 selon laquelle la SARL LILOU est "à jour du paiement de ses primes pour la période du 4 juillet 2010 au 3 avril 2011" n'a pas davantage pu être remise au bailleur dans le mois du commandement, ce qui suffit à entraîner le jeu de la clause résolutoire ;
Attendu que l'ordonnance qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 juillet 2010 doit être confirmée ;
Attendu qu'il n'est justifié par aucune des parties de l'existence d'un préjudice né du caractère abusif de la procédure ;
Attendu que l'équité commande d'allouer à la SCI PREVALET VJF 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
REVOQUE l'ordonnance de clôture rendue le 17 août 2011,
FIXE au 6 septembre 2011 la date de clôture,
CONFIRME l'ordonnance rendue le 1er mars 2011 par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Besançon,
Y ajoutant,
DEBOUTE la SCI PREVALET VJF de sa demande de dommages et intérêts et la SARL LILOU de toutes ses demandes,
CONDAMNE la SARL LILOU à payer à la SCI PREVALET VJF la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL LILOU aux dépens avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître GRACIANO, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,
