ARRÊT No
BP / MD
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013-
ARRÊT DU 10 AVRIL 2008
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
SECTION A
Contradictoire
Audience publique
du 13 mars 2008
No de rôle : 05 / 01528
S / appel d'une décision
du tribunal de grande instance de DOLE
en date du 18 mai 2005 RG No 01 / 00280
Code affaire : 28A
Demande en partage, ou contestations relatives au partage
Louis X... C / Marie- Rose Y..., veuve X..., UDAF DU JURA, ès qualités de tutrice de Mme Y..., veuve X..., Odette X..., épouse Z..., Marcel X...
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur Louis X...
né le 18 mars 1933 à CHAMPAGNOLE
demeurant ...
APPELANT
Ayant la SCP LEROUX pour Avoué
et Me Annie PERNELLE pour Avocat
ET :
Madame Marie- Rose Y..., veuve X...
demeurant ...
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2005 / 005434 du 10 / 03 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)
INTIMÉE
UDAF DU JURA,
ès qualités de tutrice de Mme Y..., veuve X...
dont le siège est ...
Ayant Me Bruno GRACIANO pour Avoué
et Me Marie- Françoise CHANCENOT pour Avocat
Madame Odette X... épouse Z...
demeurant ...
Monsieur Marcel X...
demeurant 39250 MIGNOVILLARD
INTIMÉS
Ayant Me Jean- Michel ECONOMOU pour Avoué
et Me Yves- Marie LEHMANN pour Avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame M. DEVILLARD, Greffier.
Lors du délibéré :
Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur B. POLLET et Madame V. CARTIER, Conseillers.
**************
FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Louis, René, Gaston X... est décédé le 24 décembre 1977, laissant pour recueillir sa succession :
- son épouse, Marie- Rose Y..., commune en biens, donataire de la quotité disponible entre époux et ayant opté pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit,
- ses trois enfants, Louis, Odette et Marcel X..., héritiers chacun pour un quart en nue- propriété.
Par acte notarié en date du 31 juillet 1965, les époux X...- Y... avaient, d'une part, vendu à leur fils Louis un fonds de commerce d'ébénisterie exploité dans un immeuble commun aux époux, d'autre part, consenti au même un bail commercial et d'habitation sur une partie de cet immeuble.
Par jugement en date du 30 avril 2003, le tribunal de grande instance de DOLE a :
- fait droit à la demande d'attribution préférentielle de l'immeuble précité formée par Louis, André X..., " sous la seule condition de réserve qu'il offre des garanties acceptables de paiement de la soulte susceptible d'être mise à sa charge lorsque que le compte sera fait entre les héritiers ",
- ordonné une expertise aux fins d'estimation de la valeur de l'immeuble, du montant de l'indemnité susceptible d'être due par Louis, André X... au titre de l'occupation de locaux non compris dans le bail, et du montant des travaux réalisés par Louis, André X... dans l'immeuble.
L'expert, Yves H..., a établi son rapport le 8 décembre 2003.
Statuant au vu de ce rapport, le tribunal de grande instance de DOLE a, par jugement en date du 18 mai 2005 :
- ordonné l'ouverture des opérations de partage et commis à cet effet un notaire,
- fixé à 140 800 € la valeur de l'immeuble indivis,
- dit que le notaire devra tenir compte des sommes engagées par Louis, André X... au titre des travaux réalisés dans l'immeuble :
* avant le décès de Louis, René, Gaston X..., à concurrence de 15 284, 99 €,
* après le décès, à concurrence de 4 166, 21 €,
- fixé à 120, 50 € par mois le montant du loyer du bail commercial de Louis, André X...,
- fixé à 15, 24 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par Louis, André X... pour les locaux non compris dans le bail commercial, du 1er janvier 1988 jusqu'au jour du partage.
*
Ayant régulièrement interjeté appel de ce jugement, Louis, André X... en sollicite la réformation sur deux points :
- il demande que la valeur de l'immeuble litigieux soit fixée à 52 838 € et, subsidiairement, qu'une contre- expertise soit ordonnée pour estimer cette valeur,
- il conteste devoir une indemnité d'occupation, aux motifs que l'occupation qui lui est imputée n'est pas établie, et que la demande est en outre prescrite.
Pour le surplus, l'appelant sollicite la confirmation du jugement déféré.
*
Marcel VINCENT et Odette X..., épouse Z..., concluent au rejet de l'appel principal de Louis, André X... et, formant appel incident, ils demandent :
- que la valeur de l'immeuble fixée par les premiers juges soit actualisée afin de tenir compte de l'évolution actuelle du marché,
- que l'appelant soit déclaré redevable des loyers de retard revalorisés par indexation sur l'indice du coût de la construction depuis la date du bail,
- que, l'appelant n'ayant pas payé le prix de vente du fonds de commerce vendu par ses parents, il soit reconnu bénéficiaire d'une donation déguisée, et débiteur, à ce titre, du " montant révisé " du fonds, outre les intérêts tels que prévus dans l'acte de vente,
- qu'il soit tenu compte, en tant que donation déguisée, de deux prêts consentis à l'appelant par son père, et qu'il n'a pas remboursés,
- que soit rejetée la créance invoquée par l'appelant au titre des travaux qu'il a réalisés dans les locaux objet du bail, s'agissant de travaux qui lui incombaient en qualité de preneur,
- que, pour les travaux réalisés dans les autres parties de l'immeuble indivis, soient écartés ceux dont l'appelant ne justifie pas avoir personnellement effectué le règlement et qu'en toute hypothèse ne soit retenue que la valeur hors taxes de ces travaux.
*
L'UDAF du Jura, agissant en qualité de tutrice de Marie- Rose Y..., veuve X..., conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qui concerne les travaux réalisés par l'appelant dans l'immeuble indivis, pour lesquels elle demande que soient seuls retenus ceux concernant la partie de l'immeuble non louée à l'appelant, pour un montant de 9 994, 81 €.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère expressément aux dernières conclusions de l'appelant déposées le 14 février 2008, à celles de Marcel et Odette X... déposées le 22 novembre 2007, et à celles de l'UDAF déposées le 11 mai 2006.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance en date du 4 mars 2008.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il ressort des conclusions des parties qu'elles entendent soumettre à l'appréciation de la Cour les six points litigieux suivants :
- l'estimation de la valeur de l'immeuble successoral indivis,
- l'indemnité d'occupation à la charge de l'appelant,
- les loyers dus par l'appelant,
- la créance de l'appelant au titre des travaux réalisés dans l'immeuble indivis,
- la donation déguisée dont aurait bénéficié l'appelant au titre de la vente du fonds de commerce consentie par ses parents,
- la donation déguisée alléguée au titre des sommes prêtées à l'appelant par son père et non remboursées ;
Sur la valeur de l'immeuble
Attendu que le tribunal a fixé cette valeur, conformément à l'estimation de l'expert judiciaire, à 140 800 € ;
Attendu que, pour contester cette évaluation, l'appelant fait valoir que l'expert a appliqué une méthode d'estimation incompréhensible, qu'il a retenu un taux de rentabilité qui serait excessif, qu'il n'a pas tenu compte des travaux de réfection à réaliser, ni du fait qu'un terrain attenant est constructible, ni, enfin, de l'existence d'une servitude d'alignement ;
Mais attendu que l'expert, avec raison, a privilégié la méthode d'évaluation par capitalisation, prenant pour base de calcul les loyers potentiels que l'immeuble est susceptible de procurer à son propriétaire ; qu'en effet, composé d'un local à usage artisanal et commercial et de six logements, l'immeuble n'est susceptible d'être cédé qu'en tant qu'immeuble de rapport ;
Que le taux de rentabilité annuel retenu par l'expert (12 % pour la partie à usage commercial et 10 % pour celle à usage d'habitation) n'apparaît pas exagéré, l'appelant ne produisant pour contester ce taux que l'estimation de son propre notaire, ce qui est insuffisant pour contredire l'appréciation de l'expert judiciaire ;
Que l'expert, ayant constaté que le gros oeuvre est en bon état mais que le second oeuvre est à reprendre en totalité dans certains appartements et en partie seulement dans d'autres (remise en peinture, installation d'un chauffage central), a parfaitement tenu compte du coût des travaux de rénovation à réaliser ;
Qu'après s'être renseigné auprès des services techniques de la ville de CHAMPAGNOLE, l'expert a pu acquérir la certitude qu'une parcelle attenante à l'immeuble est constructible ; qu'il a fixé la valeur de cette parcelle à 16 800 € et majoré en conséquence son estimation de l'immeuble, la portant de 124 000 € à 140 800 € ;
Qu'enfin, l'expert s'est expliqué sur la servitude d'alignement, considérant qu'en l'état, cette contrainte est sans incidence sur la valeur de l'immeuble ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que l'expert a répondu aux objections de l'appelant ; que celui- ci ne produit pas d'autres éléments de nature à contredire l'estimation de l'expert ; qu'il se borne à faire état de l'estimation de son notaire qui, en 1999, avait chiffré la valeur de l'immeuble à 350 000 F (53 357, 16 €), somme manifestement insuffisante ;
Attendu enfin que les intimés font à juste titre valoir que l'estimation de l'expert judiciaire remonte à plus de quatre ans et qu'il convient de tenir compte de l'évolution du marché immobilier durant cette période ;
Attendu qu'en considération de ces éléments, la Cour majorera la valeur fixée par les premiers juges et la portera à 150 000 € ;
Sur l'indemnité d'occupation à la charge de l'appelant
Attendu qu'aux termes de l'article 815- 9 du code civil, dans sa rédaction applicable en la présente espèce, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ;
Attendu que cette indemnité est soumise à la prescription quinquennale prévue à l'article 815- 10 du code civil en matière de fruits et revenus de l'indivision ;
Attendu qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a constaté que deux pièces de l'immeuble indivis, non comprises dans le bail consenti à Louis, André X..., étaient utilisées par celui- ci comme entrepôt ; que l'appelant ne saurait dès lors contester sérieusement être redevable d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que Louis, André X... est toutefois fondé à invoquer la prescription pour la période antérieure de plus de cinq ans à la première réclamation formée par ses adversaires au titre de l'indemnité d'occupation ;
Que c'est par conclusions du 14 janvier 2003 que l'UDAF, agissant en qualité de tutrice de la mère de l'appelant, a pour la première fois évoqué la question de l'indemnité d'occupation et sollicité une expertise sur ce point ;
Qu'en conséquence, l'indemnité à la charge de l'appelant, dont le montant mensuel n'est par ailleurs pas contesté, sera limitée à la période postérieure au 14 janvier 1998, et le jugement déféré réformé en ce sens ;
Sur les loyers dus par l'appelant
Attendu qu'en application de l'article 2277, la demande des intimés en paiement, par l'appelant, d'un arriéré de loyers, est prescrite pour la période antérieure de plus de cinq années à cette demande ;
Attendu que, pour la période non prescrite, seule Marie- Rose Y..., unique usufruitière de l'immeuble, aurait qualité pour réclamer un arriéré de loyers, ce qu'elle ne fait pas ;
Attendu qu'il s'ensuit que la demande de Marcel et Odette X... au titre des loyers dus par leur frère Louis doit être déclarée irrecevable ;
Attendu par ailleurs que, le jugement déféré n'étant remis en cause par aucune des parties en ce qu'il a fixé le montant du loyer à 120, 50 €, il sera confirmé sur ce point ;
Sur les travaux réalisés par l'appelant dans l'immeuble indivis
Travaux réalisés dans la partie de l'immeuble louée à l'appelant
Attendu que les intimés invoquent la clause suivante, stipulée dans le bail du 31 juillet 1965 : " tous les travaux, améliorations et embellissements quelconques qui seraient faits par les preneurs avec l'autorisation des bailleurs resteront à la fin du bail, de quelque manière et époque qu'elle arrive, la propriété des bailleurs sans indemnité de leur part, à moins que ceux- ci ne préfèrent exiger des preneurs qu'ils rétablissent les lieux loués, à leurs frais, dans leur état primitif " ;
Attendu qu'en vertu de cette clause, applicable a fortiori aux travaux non autorisés par les bailleurs, l'appelant ne peut, en l'espèce, réclamer aucune indemnité pour les travaux qu'il a réalisés dans les locaux loués ;
Attendu que le jugement déféré, qui a alloué à Louis, André X..., à ce titre, la somme de 9 456, 39 € chiffrée par l'expert judiciaire, doit donc être réformé sur ce point ;
Travaux réalisés dans les autres parties de l'immeuble
Attendu que l'expert judiciaire a évalué ces travaux à 5 828, 60 € pour ceux réalisés par l'appelant avant le décès de son père, et à 4 166, 21 € pour ceux réalisés après le décès, soit au total 9 994, 81 € ;
Attendu que le tribunal a retenu ces deux sommes, au motif qu'elles ne faisaient l'objet d'aucune contestation ;
Attendu que, pour s'opposer à l'appel incident des intimés sur ce point, l'appelant fait valoir que ces derniers avaient accepté, en première instance, les estimations de l'expert ;
Attendu qu'il ressort en effet des conclusions de Marcel et Odette X... devant la juridiction du premier degré, déposées le 29 octobre 2004, et de celle de l'UDAF ès qualités de tutrice de Marie- Rose Y..., veuve X..., déposées le 19 janvier 2005, que les intimés avaient expressément admis la créance de l'appelant au titre des travaux réalisés sur les " parties non commerciales ", pour son montant chiffré par l'expert, soit 9 994, 80 € ;
Attendu par conséquent que, n'ayant pas succombé sur ce point en première instance, les intimés sont irrecevables en leur appel incident tendant à voir minorer la somme due à l'appelant au titre des travaux réalisés dans les parties de l'immeuble autres que celle faisant l'objet du bail commercial ;
Sur le fonds de commerce acquis par l'appelant de ses parents
Attendu que l'acte du 31 juillet 1965 par lequel l'appelant a acquis de ses parents le fonds de commerce de charpente- menuiserie comportait, en ce qui concerne le paiement du prix, fixé à 16 950 F, la clause suivante :
" Lequel prix Monsieur et Madame X...
I...s'obligent conjointement et solidairement entre eux, en obligeant de même leurs ayants droit, tous conjointement et indivisément entre eux, à payer à Monsieur et Madame X...
Y..., vendeurs, dans un délai maximum de sept années à compter de ce jour.
Cette somme ou ce qui en restera dû sera productible d'intérêts au taux annuel de cinq pour cent l'an, qui seront payables par trimestre échu, au domicile des vendeurs.
Les époux X...
I...auront la faculté de se libérer par anticipation à toute époque, mais par fractions ne pouvant être inférieures à mille francs, à charge par eux de prévenir les créanciers de leur intention au moins un mois à l'avance " ;
Attendu qu'en l'absence de quittance dans l'acte de vente, il incombe à l'appelant de prouver qu'il a payé le prix ;
Or, attendu que les éléments versés aux débats par l'appelant pour rapporter cette preuve sont insuffisants ; qu'en effet, ils consistent :
- d'une part en des talons de chèques qui ne font pas foi de la réalité des paiements allégués,
- d'autre part en des justificatifs de virements effectués en faveur du père de l'appelant, mais qui pouvaient avoir d'autres causes que le paiement du prix du fonds de commerce, étant observé qu'outre ce prix, l'appelant était redevable envers son père du paiement des loyers, et qu'il ne justifie avoir mis en place un virement permanent pour le paiement des loyers qu'en 1978, après le décès de son père ;
Attendu que, faute de preuve du paiement du prix, la vente du fonds de commerce consentie à l'appelant par ses parents doit être qualifiée de donation déguisée ;
Attendu que la demande des intimés, qui n'est pas une demande en paiement du prix du fonds, mais une demande tendant au rapport du fonds à la succession, a été formée dans les trente ans de l'ouverture de la succession et n'est donc pas prescrite ;
Attendu que, selon l'article 860 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation ;
Attendu qu'il convient de faire droit à la demande de rapport des intimés, et, pour la fixation du montant du rapport, de renvoyer les parties devant le notaire- liquidateur ;
Sur les sommes prêtées à l'appelant par son père
Attendu que, selon les intimés, l'appelant aurait bénéficié, de la part de son père, d'un premier prêt de 7 000 F par chèque CCP du 27 juillet 1965, et d'un second prêt de 1 500 F par chèque Société Générale du 24 janvier 1966, qui n'auraient pas été remboursés et qui constitueraient dès lors des donations déguisées ;
Mais attendu qu'au soutien de cette demande nouvelle formée en cause d'appel, les intimés ne produisent pas le moindre élément de preuve des versements dont aurait bénéficié leur frère Louis, André ;
Attendu que ce chef de demande des intimés sera par conséquent rejeté ;
Sur les dépens
Attendu que Louis, André X..., qui succombe en plus grande part en cause d'appel, sera condamné aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,
DÉCLARE l'appel principal de Louis, André X... recevable et partiellement fondé ;
DÉCLARE l'appel incident de Marcel X... et d'Odette X..., épouse Z..., irrecevable en ce qui concerne la créance de Louis, André X... au titre des travaux par lui réalisés dans les parties de l'immeuble indivis autres que celles dont il est locataire ;
En conséquence, CONSTATE que le jugement déféré est définitif en ce qu'il a dit que le notaire devra tenir compte, au titre de ces travaux, d'une somme de 5 828, 60 € et d'une somme de 4 166, 21 €, soit au total 9 994, 81 € ;
DÉCLARE, pour le surplus, l'appel incident de Marcel X... et d'Odette X..., épouse Z..., recevable et partiellement fondé ;
RÉFORME le jugement rendu, le 18 mai 2005, par le tribunal de grande instance de DOLE, en ce qu'il a :
- fixé à 140 800 € la valeur de l'immeuble indivis,
- dit que le notaire devra tenir compte des sommes engagées par Louis André X... au titre des travaux réalisés dans l'immeuble avant le décès de Louis René Gaston X..., à concurrence de 9 456, 39 € ;
- fixé au 1er janvier 1988 le point de départ de l'indemnité d'occupation de 15, 24 € par mois due par Louis, André X... pour les locaux non compris dans le bail commercial,
Statuant à nouveau sur ces trois points,
FIXE à 150 000 € (CENT CINQUANTE MILLE EUROS), la valeur de l'immeuble successoral indivis ;
REJETTE la demande de Louis, André X... au titre des travaux par lui réalisés dans la partie de l'immeuble dont il est locataire ;
DIT que l'indemnité d'occupation due par Louis, André X... pour les locaux non compris dans le bail commercial, n'est due qu'à partir du 14 janvier 1998, la prescription étant acquise pour la période antérieure ;
CONFIRME, pour le surplus, le jugement déféré,
Ajoutant audit jugement,
DÉCLARE irrecevable la demande formée par les intimés contre Louis, André X... au titre d'un arriéré de loyers résultant de l'indexation dudit loyer ;
DIT que Louis, André X... est tenu de rapporter à la succession, en valeur, le fonds de commerce qu'il a acquis suivant acte du 31 juillet 1965 ;
RENVOIE les parties devant le notaire- liquidateur pour faire fixer le montant du rapport, conformément aux dispositions de l'article 860 du code civil ;
REJETTE la demande des intimés au titre d'emprunts consentis à Louis, André X... par son père ;
CONDAMNE Louis, André X... aux dépens d'appel, avec droit pour Me GRACIANO et Me ECONOMOU, avoués, de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LEDIT ARRÊT a été prononcé en audience publique et signé par Monsieur B. GAUTHIER, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, Magistrat ayant participé au délibéré, et Mademoiselle C. BARBIER, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,
