ARRET No
MS / CB
COUR D'APPEL DE BESANCON
- 172 501 116 00013-
ARRET DU VINGT ET UN NOVEMBRE 2007
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
contradictoire
Audience publique
du 23 Octobre 2007
No de rôle : 07 / 00761
S / appel d'une décision
du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTBELIARD
en date du 27 MARS 2007 RG No 07 / 00245
Code affaire : 50B
Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non- paiement du prix
Céline X... C / Fabien F..., Pascal Z..., Sylvie A..., SARL CENTURY 21
PARTIES EN CAUSE :
Madame Céline X..., née le 10 Janvier 1977 à PONTARLIER (25300)
de nationalité française, demeurant ...
APPELANTE
Ayant Me Jean- Michel ECONOMOU pour avoué
et Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de BESANCON
ET :
Monsieur Fabien F..., né le 02 Août 1980 à BESANCON (25000), de nationalité française, demeurant ...
Monsieur Pascal Z..., né le 01 Février 1965 à PONTARLIER (25300)
de nationalité française, demeurant ...
Madame Sylvie A..., née le 19 Octobre 1966 à BESANCON (25000)
de nationalité française, demeurant ...
SARL CENTURY 21, ayant son siège, 3 rue de l'Helvétie - 25500 MORTEAU
INTIMES
Ayant la SCP LEROUX pour avoué
et Me Sylvia SERRI, avocat au barreau de BESANCON
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats, sans opposition des parties :
MAGISTRATS RAPPORTEURS : M. SANVIDO, Président de Chambre et R. VIGNES, Conseiller,
GREFFIER : M. ANDRE, Greffier,
Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
qui en ont délibéré sur rapport des Magistrats Rapporteurs.
L'affaire plaidée à l'audience du 23 Octobre 2007, a été mise en délibéré au 21 Novembre 2007. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Vu le jugement du 27 mars 2007 aux termes duquel le Tribunal de Grande Instance de Montbéliard a statué comme suit :
- dit parfaite la vente de la maison d'habitation sise ...DU MIROIR comprenant :
* au sous- sol : cave et dépendance,
* au rez- de- chaussée : hall d'entrée- une chambre- séjour- salon- WC- salle de bains- cuisine avec thuyé,
* à l'étage : deux chambres- salle de bains,
* ainsi qu'une grange et une remise attenante à la maison,
sise sur la commune de PLAIMBOIS- DU- MIROIR (Doubs), le tout cadastré section ZE no81, lieudit ..., pour une contenance de 21a 50ca, conclue les 5 et 7 août 2006 suivant compromis entre Fabien
F...
et Céline X... (vendeurs), et Pascal Z... et Sylvie A... (acquéreurs),
- dit que le présent jugement vaut vente et sera publié à la diligence des demandeurs auprès de la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble,
- condamne Céline X... à payer à Pascal Z... et Sylvie A... la somme de 24. 500 €,
- condamne Céline X... à payer à la SARL CENTURY 21 la somme de 15. 000 €,
- condamne Céline X... à payer à Pascal Z..., Sylvie A..., Fabien
F...
et la SARL CENTURY 21 la somme de 200 € chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
- déboute les parties du surplus de leurs demandes,
- condamne Céline X... aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître HANTZ, avocat.
Vu la déclaration d'appel déposée au greffe de la Cour le 5 avril 2007 par Céline X...,
Vu l'ordonnance prononcée par le Premier Président de cette Cour le 31 mai 2007, lequel faisant application de l'article 917 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile, a arrêté l'exécution provisoire du jugement précité et mis en oeuvre la procédure à jour fixe ;
Vu les dernières conclusions des parties, du 12 octobre 2007 (pour l'appelante) et du 19 septembre 2007 (pour Fabien
F...
, Pascal Z..., Sylvie A... et la SARL CENTURY, intimés), auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile pour l'exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens ;
Vu les pièces régulièrement produites ;
SUR CE
La recevabilité de l'appel, présenté dans les formes et délais légaux, n'est ni discutée ni discutable.
Céline X... et Fabien
F...
, propriétaires indivis chacun pour moitié d'une maison sise à PLAMBOIS DU MIROIR, ont donné mandat exclusif de vente le 17 mai 2006 à la SARL CENTURY 21 qui a présenté ce bien aux consorts Pascal Z...- Sylvie A... ; ceux- ci et les susnommés ont signé le 7 août 2006 un compromis de vente au prix de 215. 000 €, stipulant la réalisation au plus tard le 5 décembre 2006 par un acte authentique que chacune des parties pouvait réclamer dès l'accomplissement des conditions suspensives, et parmi celles- ci l'obtention d'un prêt à hauteur de 224. 690 € ;
cette condition suspensive devait être réalisée dans le délai de 45 jours et être considérée comme réalisée dès réception par l'acquéreur d'un accord écrit de l'établissement prêteur ou (souligné par la Cour) d'une offre correspondant aux caractéristiques de prêt prévu, qu'il s'obligeait à notifier au vendeur ou au notaire choisi, dans les 8 jours de sa remise ; le vendeur
s'engageait à régler au mandataire la somme de 22. 500 € TTC à titre de commission.
Par courrier du 30 septembre 2006, Céline X... a notifié aux consorts Z...- A... (et parallèlement à la SARL CENTURY 21) qu'elle considérait le compromis de vente comme caduc faute d'avoir reçu elle- même notification, dans le délai de 45 jours précité augmenté de 8 jours, de l'obtention du prêt par les acquéreurs ; elle ne s'est pas présentée le 5 décembre 2006 en l'étude de Maître I..., notaire, pour la signature de l'acte authentique, malgré sommation du 21 novembre 2006.
La simple lecture des clause du compromis de vente ci- dessus résumées révèle cependant qu'il suffisait à l'acquéreur d'obtenir un accord écrit du prêteur pour le financement du prix dans le délai de 45 jours suivant la signature de cet acte, pour que la condition suspensive soit réputée accomplie : l'obligation de notifier cet accord au vendeur ou au notaire dans les 8 jours de son obtention, qui ne fait pas partie de la condition suspensive stipulée en faveur de l'acquéreur et non du vendeur, n'était pas sanctionnée, et en tout état de cause, la vente pouvait être réalisée par acte authentique jusqu'au 5 décembre 2006.
Or les consorts Z...- A... ont reçu un accord écrit du CREDIT AGRICOLE daté du 12 septembre 2006, soit dans le délai de 45 jours suivant la signature du compromis et contrairement à ce que soutient Céline X... cette attestation suffisait à réaliser la condition suspensive au bénéfice des acquéreurs : il importe donc peu que l'offre elle- même soit postérieure, que le notaire ne l'ait pas eu en sa possession avant le 15 novembre 2006 ou que Céline X... n'ait pas été avertie de la levée de la condition suspensive dans le délai de 8 jours, étant observé que si le courrier adressé aux vendeurs à cet effet par la SARL CENTURY 21 a été par erreur expédié à une adresse qui était celle de Fabien
F...
, mais pas celle de Céline X..., celle- ci a été parfaitement mise au courant de la situation réelle comme il ressort de son propre courrier à la SARL CENTURY 21 du 23 octobre 2006 et de la sommation d'assister du 21 novembre 2006.
Il apparaît que Céline X..., dont les intentions avaient changé quant à la vente de l'immeuble acquis en indivision avec son ancien concubin (cf leur échange de courriels d'octobre 2006), s'est obstinée dans une lecture erronée des dispositions du compromis de vente, et s'y obstine encore à tort en instance d'appel.
Dans ces conditions, adoptant pour le surplus les motifs de la décision déférée, il y a lieu de confirmer celle- ci en ce qu'elle a déclaré la vente de l'immeuble parfaite (dès lors que les parties étaient d'accord sur la chose et le prix et que les conditions suspensives étaient levées) et a condamné Céline X... à payer aux consorts Z...- A... la somme de 24. 500 € au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente à la charge de celle des parties qui, après mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, ainsi que la somme de 15. 000 € à la SARL CENTURY 21 en réparation du préjudice que l'appelante a causé à cet agent immobilier en refusant de ratifier le compromis présenté dans les conditions prévues au mandat.
Les consorts Z...- A... sollicitent un montant de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et injustifié ; en réalité, l'examen des motifs de leur demande conduit à constater que Pascal Z... et Sylvie A... ne font pas grief à Céline X... d'avoir abusé de son droit de se défendre en justice (ce qui ne se déduit pas ipso facto de ce qu'une défense est mal fondée) mais de leur avoir causé préjudice en retardant leur prise de possession de l'immeuble en cause ; cependant ce préjudice qui découle de l'inexécution du compromis de vente, est réparé par la clause pénale comme l'ont indiqué les premiers juges.
Fabien
F...
fait valoir à juste titre que Céline X..., par sa résistance non fondée, l'a privé depuis près d'un an de sa part du prix de vente : ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts comme réclamé.
La demande en dommages et intérêts de Céline X... est mal fondée dès lors que les prétentions des parties adverses à son encontre sont accueillies.
Céline X..., qui succombe, supporte les dépens, ses propres frais et ceux que les intimés ont été contraints d'engager, à hauteur de 500 € par Fabien
F...
, 500 € par la SARL CENTURY 21 et 500 € par les consorts Z...- A... ensemble.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
DECLARE l'appel recevable mais mal fondé,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DEBOUTE Céline X... de l'ensemble de ses prétentions,
DEBOUTE Pascal Z... et Sylvie A... de leur demande en dommages et intérêts,
CONDAMNE Céline X... à payer à Fabien
F...
la somme de MILLE EUROS (1. 000 €) à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Céline X... à payer, au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, les sommes de CINQ CENTS EUROS (500 €) à Fabien
F...
, CINQ CENTS EUROS (500 €) à la SARL CENTURY 21 et CINQ CENTS EUROS (500 €) aux consorts Pascal Z...- Sylvie A...,
CONDAMNE Céline X... aux dépens avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SCP LEROUX, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,
