COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
PREMIER AVRIL DEUX MILLE QUINZE
Ch. civile A
ARRET No
du 01 AVRIL 2015
R. G : 14/ 00168 R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 18 Février 2014, enregistrée sous le no
X...
C/
Syndicat des copropriétaires RESIDENCES DE MONTESORO
APPELANT :
M. Serge X...... 20600 BASTIA
ayant pour avocat Me Valérie VINCENTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCES DE MONTESORO Pris en la personne de son syndic en exercice SARL Cabinet St Nicolas 44, Boulevard Général Graziani 20200 BASTIA
ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 février 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Laetitia PASCAL, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 avril 2015
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
M. Serge X... est propriétaire de deux lots (lots 139 avec garage et 9253) dans un ensemble immobilier Résidences Montesoro à Bastia.
Par acte d'huissier du 12 octobre 2014, M. Serge X... a assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Saint Nicolas devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de voir juger nul l'ensemble des 14 résolutions adoptée lors de l'assemblée générale du 27 juin 2012, de voir juger que le procès verbal de cette assemblée est irrégulier, de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2012, d'obtenir condamnation du syndicat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 18 février 2014 le tribunal a :
- débouté M. Serge X... de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. Serge X... à payer au syndicat des copropriétaires du 15 résidence de Montesoro la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Serge X... aux entiers dépens, distraits au profit de Me Vaccarezza.
M. X... a relevé appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 21 février 2014.
Dans ses écritures en date du 18 avril 2014 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, M. X... fait valoir que les scrutateurs n'ont pas signé le procès-verbal comme l'impose l'article 17 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 ; que le quorum n'était pas réuni puisque malgré la mention de 112 copropriétaires présents sur le procès-verbal d'assemblée générale, il ressort du décompte des noms qu'il n'y avait que 109 copropriétaires ; que les tantièmes attachés à ces seuls 109 copropriétaires ne représentent pas la majorité requise pour les votes ; que Mme Monique Y... et M. Jean Claude Z... n'ont pas émargé mais ont été comptés comme présents ; qu'une croix ne saurait remplacer une signature comme l'a pensé le premier juge ; que Carlos A... et Joseph B... portés comme absents n'avaient pas donné de pouvoirs ; que les tantièmes attachés à ces personnes doivent donc être déduits des décomptes ; que dès lors il convient de déduire des votes 837 tantièmes ; que le nombre total de copropriétaires est 335 et non 331 comme porté dans le procès verbal ; qu'ainsi le décompte des voix pour toutes les résolutions est erroné et en particulier pour les résolutions 7, 8 et 9 qui ont nécessité un deuxième vote ; que la résolution 10 ne précise pas le coût des travaux qui sont décidés hormis celui du nettoyage des combles ; que le syndic a représenté six copropriétaires absents en violation de l'article 22 de la loi de 1965 ; que le procès verbal ne mentionne pas systématiquement et précisément le résultat du vote sous l'intitulé de chaque question.
M. X... demande donc à la cour :
vu les articles 14, 26, 22 42 de la loi du 10 juillet 1965,
vu l'article 17 du décret du 17 mars 1967 modifié le 27 mai 2004,
vu l'art 64 du décret de 1967,
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
- juger que l'ensemble des résolutions est nul en ce que celles ci n'ont pas été votées selon les modalités des majorités requises par la loi de 1965,
- juger que le procès verbal de I'assemblée générale du 27 juin 2012 est irrégulier en ce qu'il est imprécis dans le scrutin de chaque délibération et ce d'autant que tant le syndic que les scrutateurs n'ont pas signé,
en conséquence,
- prononcer l'annulation de l'ensemble des décisions de l'assemblée générale tenue le 27 juin 2012,
- condamner le syndicat requis pris en la personne de son syndic en exercice la SARL le cabinet Saint Nicolas à verser au requérant la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
Dans ses écritures en date du 17 juin 2014 auxquelles il est renvoyé, le syndicat des copropriétaires rappelle notamment que le vote des résolutions s'effectue par tantièmes et non par copropriétaires ; que
112 votants apparaissent bien sur la feuille d'audience ; qu'un décompte ne s'imposait pas lorsqu'une résolution a été votée à l'unanimité ; que la cour de cassation a jugé que l'absence des signatures des scrutateurs n'entraînait pas la nullité de l'assemblée générale ; que M. X... tente de renverser la charge de la preuve en soutenant que le syndic a voté pour six absents.
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions et la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L'ordonnance de clôture a été prise le 10 septembre 2014 et l'affaire renvoyée pour être plaidée le 13 janvier 2015
SUR QUOI LA COUR
Sur l'absence de signature des scrutateurs
Le président de séance ainsi que le secrétaire ont signé le procès verbal. L'omission des signatures des scrutateurs n'est pas en soi une cause de nullité du procès-verbal.
Sur les modalités des majorités requises
L'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. En conséquence les résolutions 1 à 6, et 10 à 12 devaient être votées selon les modalité de l'article 24 à savoir à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, et les résolutions 7, 8 et 9 votées selon les modalités de l'article 25 à la majorité des voix de tous les copropriétaires étant précisé que l'article 25-1 permet à l'assemblée générale, lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Conformément à l'article 17 de la loi les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la résolution ou se sont abstenus et leur nombre de voix sont indiqués dans le procès verbal. Il est admis que pour des raisons pratiques le nombre de votes pour la résolution s'obtienne par soustraction des votes contre et des abstentions du nombre total des votes de l'assemblée.
En l'espèce il n'est pas contesté que le total des voix-au sens ou l'entend la loi de 1965 c'est à dire les « tantièmes »- de la copropriété « résidences Montesoro » est de 44 988. Le syndic a dressé la liste
nominative de 49 présents et 60 représentés. Il existe une contradiction flagrante entre le nombre de copropriétaires votants (112) dans les résolutions 1, 2 et 3 et la liste nominative des présents, représentés et absents dans le procès verbal (109 votants). Par ailleurs le total des tantièmes (44 988) n'est pas contesté ce qui permet de dire qu'en l'espèce la majorité de l'article 24 était atteinte à partir de 8153 tantièmes en retenant les 109 votants, la majorité de l'article 25 à partir de 22 494, le tiers des votes de tous les copropriétaires étant de 14 996.
Sur les anomalies tenant aux absences d'émargement ou de pouvoir
En raison de l'absence d'émargement de M. Jean Candide Z..., il est impossible de vérifier si M. Z..., qui a été compté comme présent avec 169 votes était effectivement présent.
Mme Monique Y... (124 votes) a été comptabilisée comme représentée. Le syndicat verse aux débats le pouvoir qu'elle a donné à M. K..., lui-même décompté comme absent ou représenté (le prénom n'est pas précisé) mais qui l'a accepté.
A la lecture des feuilles d'émargement et des pouvoirs versés aux débats par le syndic, M. A... (123 votes) a signé la feuille d'émargement, n'a pas donné de pouvoir et a été porté absent dans le procès verbal.
Joseph B... (119 votes) a émargé mais a donné pouvoir à Dominique B.... Il a été décompté comme absent.
Karim C... (139 voix) a émargé, donné son mandat à M. D... qui n'apparait pas comme copropriétaire. Le syndic a apposé son tampon sur la case mandataire, mais le copropriétaire a été porté absent. Jean E... (129 voix) a émargé mais donné son mandat à M. F... ; il a été décompté comme représenté. Le syndic a apposé son tampon sur la case mandataire.
Françoise G... (92 voix) a donné son pouvoir à M. K... lui-même décompté comme absent ou représenté, et ce dernier a signé à la place du copropriétaire et non dans la case mandataire. Mme G... a été décomptée comme représentée. Le syndic a apposé son cachet sur la case mandataire.
Dominique H... (70) a été compté comme représenté, il a donné son pouvoir à M. I.... Le syndic a apposé son tampon.
Paul J... (165 voix) compté comme représenté a donné son pouvoir à M. I.... Le syndic a apposé son tampon.
Les anomalies mises à jour par l'appelant portent sur un total de 1130 votes. Cependant l'adoption des résolutions nécessitant la majorité de l'article 24 était, même en écartant les 1130 votes, acquis que l'on parte d'un total de 112 copropriétaires avec 16 686 votes, comme l'a fait le syndic par erreur ou de 109 propriétaires avec seulement 16 305 votes.
En ce qui concerne les résolutions no 7 concernant la désignation du syndic et no 9 la désignation du conseil syndical le procès verbal indique : « le tiers des voies recueillies de tous les copropriétaires étant favorable, l'Assemblée décide de voter pour un second vote immédiat ». Le procès verbal ne comporte pas sous l'intitulé de la question le résultat du premier vote avec les précisions requises par l'article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967. Compte tenu de l'imprécision dans le nombre des votants révélée par les anomalies mentionnées au paragraphe précédent, du manque de fiabilité du procès verbal en résultant, de la marge de majorité restreinte dans ce cas et de l'absence des signatures des scrutateurs, les résolutions 7 et 9 seront annulées.
Sur la résolution no10
L'ordre du jour de l'assemblée générale énonce « 10. Travaux d'étanchéité ENT TEC Présentation rapport commission ad hoc ». Le procès verbal reprend l'intitulé de l'ordre du jour en énonçant cinq sortes d'intervention dont seul le poste « nettoyage des combles » est chiffré, sans donner les noms des entreprises retenues. Il est donc impossible à la lecture de l'ordre du jour et du procès verbal de connaître le contenu de la décision.
Cette résolution devra être annulée.
Sur la résolution no12
S'agissant d'une « information » et non d'une décision il n'y avait pas lieu à vote.
Sur la résolution no13
L'article 55 du décret dispose qu'en principe le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Cette décision doit être expresse, précise et spéciale. En l'espèce l'assemblée générale a « autorisé le syndic à saisir le tribunal compétent en tant que de besoin ». L'imprécision et la généralité de cette autorisation commande que la nullité de cette résolution soit prononcée.
En conséquence le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions. Les résolutions 7, 9, 10 et 13 de l'assemblée générale du 27 juin 2012 seront annulées.
Il serait inéquitable de laisser à M. X... les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe en appel sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Prononce la nullité des résolutions 7, 9, 10 et 13 de l'assemblée générale du 27 juin 2012 de la copropriété Résidences de Montesoro,
Déboute M. X... du surplus de ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidences de Montesoro à payer à M. X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidences de Montesoro aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
