COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
PREMIER AVRIL DEUX MILLE QUINZE
Ch. civile A
ARRET No
du 01 AVRIL 2015
R. G : 13/ 00991 C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 09 Octobre 2013, enregistrée sous le no 11-000348
X... Z...
C/
Y...
APPELANTS :
M. Ouyoussi X...... 20090 AJACCIO
Ayant pour avocat Me Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA
Mme Fadma Z... épouse X...... 20090 AJACCIO
ayant pour avocat Me Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
M. Fredy Séraphin Y... né le 10 Février 1955 à AJACCIO... 20000 AJACCIO
ayant pour avocat de Me Claudine LANFRANCHI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 février 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Laetitia PASCAL, Conseiller Mme Marie BART, Vice-Président placé près M. le Premier Président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 avril 2015.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Z... épouse X... ont conclu un contrat de bail le 1er novembre 1993 avec M. Jean Y..., père de M. Frédy Y..., concernant un logement sis ... à Ajaccio. Ils ont saisi le tribunal d'instance d'Ajaccio aux fins de voir ordonnées la remise en conformité des locaux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la dispense du règlement des loyers jusqu'à la mise en conformité et à défaut un transport sur les lieux, la remise de l'intégralité des quittances de loyers sous astreinte de 150 euros par jour de retard ainsi que le versement d'une somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi.
Le 25 mai 2011, le propriétaire, M. Frédy Y..., a également saisi le tribunal d'instance afin de solliciter l'expulsion des locataires, lesquels ont effectivement quitté les lieux le 31 décembre 2012.
Par décision en date du 9 octobre 2013, le tribunal d'instance d'Ajaccio a :
- constaté que les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés le 31 janvier 2013,
- constaté que M. Y... a renoncé à ses demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation,
- condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 3 726, 25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la
présente décision ainsi que celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes.
Par déclaration en date du 20 décembre 2013, les époux X... ont interjeté appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions transmises le 7 juillet 2014, ils sollicitent de la cour d'appel qu'elle infirme le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, et statuant à nouveau, qu'elle :
- juge que seul le bail signé le ler novembre 1993 doit s'appliquer,
- leur donne acte de ce qu'ils ont quitté les lieux le 31 décembre 2012,
- déboute M. Y... de l'intégralité de ses demandes et de son appel incident,
- ordonne la remise de l'intégralité des quittances de loyers sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- condamne M. Y... au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi,
- condamne M. Y... au paiement de la somme de 357, 35 euros réglées par eux en lieu et place du propriétaire,
- ordonne en tant que de besoin la compensation entre les sommes réclamées au titre du loyer de janvier 2013 et la somme de 357, 35 euros réglées par eux en lieu et place du propriétaire,
- condamne M. Y... au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent qu'ils ont vécu avec leurs deux enfants mineurs dans un logement insalubre et dangereux, que les travaux que le propriétaire prétend avoir effectués ne concernent pas leur logement et que les seuls travaux qui ont été effectivement réalisés l'ont été à leurs frais jusqu'à qu'ils décident de quitter les lieux. Ils affirment que malgré l'obligation légale qui lui est faite, M. Y... ne leur a pas délivré de quittances de loyers et qu'ils n'ont pas pu bénéficier de l'allocation logement à laquelle ils avaient droit. Ils soulignent que M. Y... ne produit aux débats aucune demande d'indexation faite à chaque anniversaire du contrat de bail mentionnant l'indice de référence utilisé, que les pièces produites en cause d'appel ne peuvent valoir moyen de preuve et que la révision du montant des loyers ne peut être appliquée. A ce titre, ils précisent qu'il n'est pas démontré qu'ils aient accusé réception du courrier du 6 novembre 2006, que ce courrier fait référence à un
contrat de bail du 1er octobre 2002 qu'ils n'ont pas signé, que le contrat de bail du 1er novembre 1993 ne prévoit aucune révision automatique du loyer et qu'ils ont d'ailleurs versé des sommes supérieures à celles dues. Ils soutiennent également que le loyer contractuellement prévu comprenait la taxe des ordures ménagères et qu'en tout état de cause, le document produit par M. Y... aux débats ne permet pas de déterminer si cette taxe concerne leur logement et dans quelle mesure puisque les logements de l'immeuble n'ont pas tous la même superficie et aucun accord entre les locataires n'est intervenu. Ils s'opposent à tout paiement concernant la période postérieure au 31 décembre 2012, date de leur départ, rappellent qu'ils se sont acquittés en lieu et place de leur propriétaire des frais de vidange et d'assainissement dont ils sollicitent le cas échéant la compensation.
Dans ses dernières écritures déposées le 15 mai 2014, M. Y... demande à la cour d'appel de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception du montant mis à la charge des époux X..., faire droit à son appel incident et, statuant à nouveau, juger que M. et Mme X... sont redevables de la somme de 1 533 euros au titre des taxes sur les ordures ménagères et en conséquence, les condamner au paiement de la somme de 4 158. 25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 9 octobre 2013 ainsi qu'à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de ses écritures, il rappelle tout d'abord que par ordonnance en date du 9 octobre 2013, le juge des référés a constaté que les époux X... avaient renoncé à leur demande de mise en conformité des lieux loués et de dispense de règlement du loyer et l'a condamné à la remise des quittances de loyers intégralement payés, que cette décision n'a pas été frappée d'appel et que les appelants ne peuvent en demander la réformation à la cour d'appel.
S'agissant de la procédure au fond devant le tribunal d'instance, il précise que lors du décès de son père, il a établi un nouveau contrat de bail le 1er octobre 2002 non signé par les locataires pour un loyer mensuel de 310 euros, que ce loyer a été actualisé conformément à l'indice de référence mais qu'ils ne s'en sont jamais entièrement acquitté, tout comme de la taxe des ordures ménagères et ce malgré un commandement de payer qui leur a été délivré le 16 décembre 2010. Il précise que contrairement aux termes du bail, aucune autre réactualisation n'est intervenue postérieurement. Par ailleurs, il estime que les époux X... lui ayant remis les clés de l'appartement le 31 janvier 2013, ils lui sont redevables du loyer du mois de janvier 2013 qu'ils avaient implicitement reconnu devoir puisqu'ils ont indiqué que ce loyer serait compensé par le dépôt de garantie qu'ils n'ont en réalité jamais versé. Enfin, il soutient que les frais de vidange de la fosse septique doivent être pris en charge par les locataires.
L'ordonnance de clôture a été prise le 10 décembre 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 9 février 2015.
MOTIVATION
Sur le bail applicable et la réactualisation des loyers
Attendu qu'il est produit aux débats un contrat de bail en date du 1er novembre 1993 qui prévoit un loyer de 1 700 francs révisable chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction ainsi qu'un deuxième contrat en date du 1er octobre 2002 non signé qui prévoit quant à lui un loyer à hauteur de 310 euros révisable chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction ;
Que les époux X... s'opposant à l'application de ce second contrat non signé et à défaut pour M. Y... de rapporter la preuve de leur consentement lors de l'établissement de ce bail, il ne pourra être jugé que c'est celui-ci qui trouve à s'appliquer entre les parties ;
Que néanmoins, il n'est pas contesté que les époux X... ont réglé à compter du 1er octobre 2002 la somme de 310 euros à titre de loyer ;
Que dès lors, même si les relations entre les parties restent régies par le contrat du 1er novembre 1993, il doit être considéré que celles-ci ont entendu porter le loyer à la somme de 310 euros à compter du 1er octobre 2002 ;
Attendu que les termes du contrat en date du 1er novembre 1993 prévoient également la révision du montant du loyer chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction ;
Que c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que la clause prévoyant la révision annuelle du loyer s'applique automatiquement, sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur et qu'en l'espèce celui-ci avait informé les époux X... qu'il procédait à la révision du loyer par courrier en date du 6 novembre 2006 ;
Que nonobstant ce courrier, les locataires n'ont jamais procédé à la régularisation de leur situation, pas même après avoir reçu le commandement de payer délivré le 16 décembre 2010 ;
Que c'est à bon droit que le premier juge les a condamné à payer à M. Y... la somme de 2 283, 96 euros au titre de la réactualisation des loyers pour la période du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2012 ;
Sur la taxe des ordures ménagères
Attendu que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie, notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement comme la taxe d'ordures ménagères ;
Que le contrat de bail mentionne effectivement que le montant du loyer mensuel est « toute taxe comprise » et ne distingue pas la somme qui pourrait éventuellement constituer les provisions sur charges ;
Que les conditions générales font quant à elles bien état, dans leur article III, que le locataire sera redevable, en sus du loyer, des charges récupérables exigibles en contrepartie des impositions qui correspondent à des services qui lui profitent directement ;
Que dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a jugé que la taxe des ordures ménagères devait être considérée comme une charge récupérable non incluse dans le montant du loyer ;
Que M. Y... justifie de l'ensemble des taxes foncières concernant le logement loué rue de Candia pour les années concernées ;
Qu'il n'est pas contesté qu'à cette adresse se trouvent trois logements ce qui justifie que le bailleur ait divisé le montant de cette taxe par trois et qu'à défaut pour les locataires de rapporter la preuve que ces logements auraient des différences significatives de surface entraînant une répartition différente, il sera fait droit à la demande de M. Y..., y compris pour les années 2011 et 2012 pour lesquelles il produit, en cause d'appel, les justificatifs ;
Que le jugement déféré sera en conséquence infirmé uniquement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à M. Y... la somme de 1 101 euros à ce titre, ces derniers étant en réalité redevables de la somme de 1 533 euros ;
Sur le loyer du mois de janvier 2013
Attendu qu'il ressort du courrier adressé par les époux X... le 31 janvier 2013 qu'ils ont restitué les clés du logement loué ce même jour et qu'à défaut de rapporter la preuve qu'ils ont non seulement libéré les lieux loués mais également restitué les clés au bailleur à la date du 31 décembre 2012, c'est à bon droit que le juge d'instance les a condamné au paiement du loyer du mois de janvier 2013 ;
Que la décision entreprise sera confirmée sur ce chef ;
Sur les frais de vidange de la fosse septique
Attendu que la vidange de la fosse septique est considérée comme un entretien périodique et doit être supportée par le locataire comme tous les frais d'entretien courant et les petites réparations, conformément au décret no87-712 du 26 août 1987 ;
Que c'est en faisant une exacte application de la loi que le premier juge a rejeté la demande de remboursement de ces frais formulée par les époux X... ;
Sur le préjudice des époux X...
Attendu que les appelants sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice subi ;
Que si cette demande, figurant dans le dispositif des écritures des appelants, n'est pas expressément reprise dans le corps de leurs conclusions, il peut en être déduit qu'ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice subi du fait d'avoir vécu dans des locaux insalubres ;
Qu'il importe peu que cette demande ait été rejetée par ordonnance de référé rendue le 9 octobre 2013, celle-ci n'ayant pas autorité de la chose jugée au fond ;
Qu'étant accessoire aux demandes formulées en première instance, elle demeure recevable dans le cadre de l'instance d'appel ;
Que néanmoins, l'attestation de Mme A... et les photographies de très mauvaise qualité produites aux débats sont insuffisantes à établir l'insalubrité du logement et attestent tout au plus de sa vétusté ;
Qu'il en est de même s'agissant des deux devis, d'ailleurs non acceptés par les époux X..., portant sur de simples couches de peintures dans la cuisine et la salle de bain ;
Qu'outre le fait que soit sollicitée une seule provision sur l'indemnisation de leur préjudice alors que la présente instance est au fond et non en référé, il doit être considéré que la demande des époux X... à ce titre n'est pas fondée et qu'ils devront être déboutés sur ce chef ;
Sur les quittances de loyers
Attendu que les époux X... sollicitent que M. Y... soit condamné à leur fournir l'intégralité des quittances de loyer sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
Que cette demande nouvelle mais accessoire ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée puisque l'ordonnance de référé en date du 9 octobre 2013 qui a statué sur ce chef n'en est pas assortie ;
Attendu que l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, que cette quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges ;
Attendu que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu mentionnant les sommes effectivement payées ;
Que si M. Y... reconnaît ne pas avoir délivré de quittances de loyer aux époux X..., ces derniers ne démontrent cependant pas lui en avoir fait la demande ;
Qu'il est acquis qu'à compter de la réactualisation du loyer, au 1er décembre 2006, seule une partie du loyer a été acquitté par les locataires, ces derniers ayant continué de régler la somme de 310 euros au lieu de 341, 29 euros ;
Que M. Y... était donc tenu de leur délivrer, à leur demande, des quittances de loyer pour la période antérieure au 1er décembre 2006 et des reçus mentionnant les sommes effectivement versées pour la période du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2012 ;
Qu'il y aura lieu de faire droit à la demande des époux X... à ce titre sans qu'il ne soit néanmoins justifié d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que pour le surplus, la décision entreprise sera confirmée ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement les appelants qui succombent, au paiement des dépens de l'instance d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... à payer à M. Fredy Y... la somme globale de 3 726, 25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Condamne M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... à payer à M. Fredy Y... la somme globale de 4 158, 25 euros (quatre mille cent cinquante huit euros et vingt cinq centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision de première instance du 9 octobre 2013,
Y ajoutant,
Déboute M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... de leur demande en indemnisation de leur préjudice,
Condamne M. Fredy Y... à remettre à M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... les quittances de loyer relatives aux terme des loyers qui ont été intégralement payés et les reçus concernant les termes de loyers échus du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2012 mentionnant la somme effectivement réglée,
Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte,
Condamne M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... au paiement de la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. Ouyoussi X... et Mme Fadma Alma B... épouse X... aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
