Ch. civile B
ARRET No du 09 JUILLET 2014 R. G : 13/ 00125 C-LPB
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 20 Décembre 2012, enregistrée sous le no 11/ 02172
Syndicat des copropriétaires 12 RUE SAINT JEAN A BASTIA C/ X...
COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE
ARRET DU NEUF JUILLET DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTE : Syndicat des copropriétaires 12 RUE SAINT JEAN A BASTIA représenté par son syndic en exercice SARL KALLISTE elle-même prise en la personne de son représentant légal 40 Boulevard Paoli 20200 BASTIA ayant pour avocat Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE : Mme Christiane X... épouse Y...
... 20200 BASTIA ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 mai 2014, devant Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Laetitia PASCAL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Johanna SAUDAN.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2014.
ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Johanna SAUDAN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Mme Christiane X... épouse Y... a été propriétaire d'un appartement sis 12 rue Saint Jean à Bastia. Lorsque l'étude de Me B..., notaire à Bastia, a émis un avis de mutation, le Syndicat des copropriétaires lui a fait signifier une opposition au prix de vente au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour un montant de 29 520, 22 euros concernant la période du 1er juillet 2004 au 31 mars 2010.
Par exploit d'huissier en date du 28 novembre 2011, le Syndicat des copropriétaires du 12 rue Saint Jean à Bastia représenté par son syndic en exercice la SARL Kalliste Corse (ci-après le Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme X... devant le tribunal de grande instance de Bastia afin de la voir principalement condamnée au paiement de la somme de 22 462, 91 euros. Reconventionnellement, celle-ci a sollicité la condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 12 833, 33 euros au titre de la perte de loyers subi du fait d'un sinistre survenu en 2008 au niveau de son plancher ainsi que la somme de 2 488 euros au titre des travaux effectués pour pouvoir vendre son appartement.
Par décision en date du 20 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Bastia a condamné Mme X... au paiement de la somme de 22 462, 91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'opposition, soit le 21 mai 2010, a condamné le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15 321, 33 euros à titre de dommages et intérêts pour la non exécution de la réfection du plafond de
son appartement et des travaux ayant été nécessaires pour la vente de celui-ci, a ordonné la compensation entre les deux créances, a prononcé l'exécution provisoire, a débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et a dit que chacune d'elle garderait la charge de ses propres dépens.
Par déclaration en date du 12 février 2013, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions transmises le 3 décembre 2013, le Syndicat des copropriétaires sollicite de la cour d'appel la confirmation du jugement déféré pour ce qu'il a condamné Mme X... au paiement de la somme de 22 462, 91 euros et son infirmation pour le surplus, le débouté de Mme X... de sa demande reconventionnelle et sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le sinistre survenu dans l'appartement de Mme X... est lié à des travaux effectués par un autre copropriétaire dans ses parties privatives, qu'il n'est démontré aucune faute du Syndicat des copropriétaires et qu'il ne peut donc être tenu pour responsable du dommage survenu. Il rappelle que les travaux ont été votés le 15 septembre 2009 et qu'ils n'ont pu être entrepris parce que le locataire habitait encore l'appartement mais aussi parce que sa trésorerie connaissait des difficultés en raison notamment de la dette de Mme X... elle-même. Il soutient également que cette dernière ne démontre pas que son appartement était inhabitable durant cette période et que les attestations produites ne prouvent pas que la cause de l'habitabilité alléguée serait l'absence de réalisation des travaux concernant le plancher et non des travaux de rénovation, qu'elles sont partiales et non conformes à l'article 202 du code de procédure civile. Il indique aussi que les travaux ont été réalisés à partir de l'appartement voisin, qu'ils n'ont occasionné aucune gêne au locataire de Mme X... et que la réfection d'une cloison le 5 mars 2009 lui permettait de redonner son bien à la location dès cette date. Il souligne que la volonté de Mme X... était de vendre son bien et non de poursuivre la location, qu'elle l'avait d'ailleurs proposé à la vente dès 2008 à un prix exorbitant ce qui a eu pour effet de retarder considérablement la vente et qu'elle est donc mal venue de solliciter aujourd'hui l'indemnisation d'une perte locative.
Dans ses dernières écritures déposées le 21 juin 2013, Mme X... demande à la cour d'appel qu'elle confirme le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, qu'elle condamne le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de sa demande, elle rappelle que si le sinistre qu'elle a subi a bien été occasionné par un copropriétaire sur ses parties privatives, il n'en reste pas moins que le plancher est une partie commune dont le
Syndicat des copropriétaires a en charge la conservation et qu'il était tenu à ce titre d'assurer les travaux de réparation. Elle affirme rapporter la preuve de l'excellent état de son appartement avant le sinistre et de son inhabitabilité après. Elle précise qu'elle le louait 700 euros par mois, qu'elle a subi une perte de loyer du 1er novembre 2008 au 10 mai 2010 et qu'elle a dû entreprendre à ses frais la réfection de son plancher pour pouvoir vendre son bien.
L'ordonnance de clôture a été prise le 12 mars 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 16 mai 2014.
MOTIVATION
Sur la demande principale
Attendu que les parties ne contestant pas le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme X... à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 22 462, 91 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'opposition, soit le 21 mai 2010, celui-ci sera confirmé sur ce chef ;
Attendu que le juge de première instance a condamné, à titre reconventionnel, le Syndicat des copropriétaires à payer à Mme X... les sommes de 2 488 euros au titre des travaux effectués par celle-ci pour pouvoir vendre son logement et 12 833, 33 au titre de la perte de loyers subie du fait d'un sinistre survenu en 2008 au niveau de son plancher ; Que s'agissant d'une partie commune en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sans qu'il ne soit nécessaire de rapporter la preuve d'une faute commise par le Syndicat des copropriétaires, il appartenait bien à ce dernier de prendre en charge la réparation de ces travaux avant de se retourner éventuellement vers le copropriétaire à l'origine du désordre invoqué ; Que c'est d'ailleurs en admettant qu'il lui appartenait de prendre en charge ce sinistre que, par procès-verbal en date du 15 septembre 2009, l'assemblée générale a décidé faire réaliser les travaux de renforcement du plancher entre les appartements C... et X... et d'en faire supporter le coût à la copropriété selon les millièmes généraux ; Que par procès-verbal du 20 septembre 2010, l'assemblée générale des copropriétaires a d'ailleurs regretté leur non réalisation à cette date et a rappelé la nécessité de relancer l'entreprise Piancentini ; Que le Syndicat des copropriétaires allègue, sans en rapporter la preuve, que c'est seulement à cause de Mme X... qui par son comportement a mis la trésorerie du Syndicat en péril, qu'il n'a pas pu faire réaliser ces travaux ;
Qu'il ne saurait néanmoins prétendre aujourd'hui qu'il ne lui appartenait pas de les prendre en charge après les avoir fait voter par l'assemblée générale sans remettre en cause leur prise en charge par la copropriété et avoir même attribué leur non réalisation à ses seules difficultés de trésorerie ;
Qu'il ressort du courrier de l'entreprise Synergie Technique en date du 9 juillet 2012 que lesdits travaux ont finalement bien été effectués par l'entreprise Piancentini sans toutefois que la date de leur réalisation ne soit connue ; Que cependant les factures produites concernant : les travaux de nettoyage de la cage d'escalier et de désinsectisation-Gaspari Nettoyage,
la suite du décrépissage et décapage des escaliers (réparation de la conduite d'évacuation des eaux usées entre le 1er et 2ème étage et la reprise d'encadrement de la porte d'entrée de l'appartement) ¿ SARL Angius, la suite de la réfection des façades (la réfection des joints fenêtre alu) ¿ SARL Angius, la suite de la réfection de la cage d'escalier (réparation du tableau électrique sur palier)- SG Electricite Informatique,
ne correspondent pas aux travaux de renforcement du plancher entre les appartements C... et X... ; Que s'il appartient bien au Syndicat des copropriétaires de prendre en charge les travaux concernant le plancher situé entre ces deux appartements, celui-ci ne saurait néanmoins prendre à son compte l'ensemble des travaux de réparation et de rénovation que Mme X... a éventuellement été amenée à réaliser afin de lui permettre de vendre son bien ; Que la seule facture produite par Mme X... ayant un lien avec le sinistre allégué s'élève à la somme de 486 euros correspondant à une intervention en mars 2009 sur les plafonds tendus de la chambre et du salon suite à la réfection de la cloison intermédiaire (facture Barrisol) ; Qu'à défaut de démontrer avoir effectivement réglé les travaux de renforcement du plancher réalisés par l'entreprise Piacentini et Fils, celle-ci ne pourra en solliciter le remboursement, ce d'autant plus qu'à la date de la vente de cet appartement, le 10 mai 2010, ces travaux n'avaient toujours pas été réalisés ; Que dès lors, il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 488 euros au titre des travaux effectués par Mme X... afin de pouvoir vendre son appartement et de condamner celui-ci au paiement de la seule somme de 486 euros à ce titre ;
Attendu que les travaux de renforcement du plancher entre les appartements C... et X... n'avaient toujours pas été effectués lors de la vente de l'appartement de cette dernière le 10 mai 2010, et qu'il n'est pas contesté que celui-ci n'a plus été loué à compter du 1er novembre 2008 ; Que le rapport d'expertise, effectué par M. Z... le 22 septembre 2007 à la demande de Mme X..., ainsi que les factures produites aux débats démontrent que l'appartement avait effectivement été rénové et se trouvait dans un très bon état avant le sinistre ; Que l'inhabitabilité de l'appartement de Mme X... à la date du 12 septembre 2008 ressort du congé que le locataire lui a adressé ce jour-là ainsi que de l'attestation qu'il a rédigée le 14 septembre 2012 en précisant qu'il avait dû quitter l'appartement en raison « des dégâts du mur et du sol causés par les travaux des voisins du dessous » ; Qu'il ressort également des attestations produites que l'appartement n'a pas pu être loué à la suite du départ de M. A... en raison essentiellement de la présence d'importantes fissures sur les murs et le sol ; Que si le Syndicat des copropriétaires se prévaut du courrier de l'entreprise Synergie Technique mentionnant que les travaux effectués par la société Piancentini ont été effectués uniquement à l'intérieur de l'appartement C... et n'ont causé aucune nuisance à l'occupant de l'appartement sus-jacent, il convient de rappeler que ce n'est pas la réalisation des-dits travaux (qui en tout état de cause ont été réalisés postérieurement à la vente) qui sont à l'origine de l'inhabitabilité de l'appartement mais les désordres justement liés à leur non-réalisation ; Que dès lors la demande de Mme X... en réparation de son préjudice lié à la perte de loyer s'avère fondée dans son principe et justifié dans son montant ; Que le jugement entrepris sera confirmé sur ce chef ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que le jugement n'étant pas contesté pour le surplus, il sera confirmé tout comme les dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il conviendra également de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens d'appel et de les débouter de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires du 12 rue Saint Jean à Bastia représenté par son syndic en exercice la SARL Kalliste Corse à payer à Mme Christiane X... la somme totale de 15 321, 33 euros (quinze mille trois cent vingt et un euros et trente trois centimes) à titre de dommages et intérêts pour la non exécution des travaux de réfection du plafond de son appartement et des travaux ayant été nécessaires pour la vente de son appartement Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Condamne le Syndicat des copropriétaires du 12 rue Saint Jean à Bastia représenté par son syndic en exercice la SARL Kalliste Corse à payer à Mme Christiane X... les sommes suivantes : 486 euros (quatre cent quatre vint six euros) au titre des travaux liés au sinistre survenu au niveau de son plancher, 12 833, 33 euros (douze mille huit cent trente trois euros et trente trois centimes) en réparation du préjudice subi par la perte locative,
Y ajoutant, Déboute le Syndicat des copropriétaires du 12 rue Saint Jean à Bastia représenté par son syndic en exercice la SARL Kalliste Corse et Mme Christiane X... de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
