Ch. civile B
ARRET No du 02 JUILLET 2014 R. G : 12/ 00959 C-FL
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 23 Octobre 2012, enregistrée sous le no 11/ 02164 SCI TROIS B C/ X...Y...Z...A...B...C...
SCOP CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENT E MARITIME
SARL X...PATRIMOINE
Société VIP PATRIMOINE Société J. F. G. FINANCEMENT Société AUDIT PARTNERS
COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU
DEUX JUILLET DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTE :
SCI TROIS B prise en la personne de son représentant légal en exercice LUSTICONE 20270 ALERIA ayant pour avocat Me Jean Pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES : M. Jean-Paul X...né le 01 Janvier 1940 à MONTPELLIER ...34980 SAINT-CLEMENT LA RIVIERE assisté de Me Marie-Christine MARIETTI, avocat au barreau de BASTIA, Me Jean Marie GILLES, avocat au barreau de PARIS
Mme Catherine Y...épouse X...née le 11 Mars 1950 à POINTE A PITRE ...34980 SAINT CLEMENT LA RIVIERE ayant pour avocat Me Marie-Christine MARIETTI, avocat au barreau de BASTIA
Me Jacques Z...ès-qualités de membre de la SCP JACQUES Z...-SANDRINE Z...-D...
...20200 BASTIA
assisté de Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocat au barreau de BASTIA
M. Gilles A...ès-qualités de " Administrateur judiciaire " des sociétés " Cabinet C...et JFG FINANCEMENT "
...94130 NOGENT SUR MARNE défaillant
M. Gilles B...ès-qualités de " Commissaire à l'éxécution du plan " des sociétés " Cabinet C...et JFG FINANCEMENT "
...94106 SAINT MAUR DES FOSSES défaillant
M. Jean François C...
...75008 PARIS défaillant
SCOP CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENT E MARITIME Société coopérative à capital variable agréée en tant qu'établissement de crédit, RCS SAINTES No 399 354 810- Registre des Intermédiaires en assurances no07 023 464, représentée par son Directeur en exercice, domicilié ès-qualités audit siège 12 Boulevard Guillet-Maillet 17117 SAINTES Cédex
assistée de Me Florence ALFONSI, avocat au barreau de BASTIA, Me ROUGIER de la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES FIERS, avocat
SARL X...PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en exercice Route des Dolines-Antiopolis 06560 VALBONNE défaillante
Société VIP PATRIMOINE-anciennement Cabinet C...prise en la personne de son représentant légal en exercice 32, Rue Penthièvre 75008 PARIS défaillante
Société J. F. G. FINANCEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice 32 Rue de Penthièvre 75008 PARIS
défaillante
Société AUDIT PARTNERS prise en la personne de son représentant légal en exercice 2500 Route des Dolines Sophia Antipolis 06560 VALBONNE
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 avril 2014, devant la Cour composée de : M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre Mme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller Mme Françoise LUCIANI, Conseiller qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 juillet 2014.
ARRET : Rendu par défaut, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 7 décembre 2005, les époux X...ont conclu pour le compte d'une société X...patrimoine en cours de constitution, dont ils devaient être les seuls associés, un contrat de réservation préliminaire avec la société B'V Bravone portant sur des lots en état futur d'achèvement dans
un ensemble immobilier appelé « Stella Di Mare » situé à Linguizetta (Haute Corse) ; le même jour ils concluaient un bail commercial au profit de la SARL Blue Valley et un contrat de recherche de financement avec la société JFG financement. La recherche du bien avait été menée par l'intermédiaire du cabinet C...(VIP Patrimoine) La caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime de Sèvres a fait une offre de prêt qui a été refusée par les époux X...au motif que l'assurance proposée ne correspondait pas à leurs attentes.
La SARL X...patrimoine a été constituée et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Grasse le 23 décembre 2005, à la suite de démarches effectuées par la société Audit Partners.
Par acte authentique dressé par devant Me Z...le 31 décembre 2005, la SCI 3B a vendu en l'état futur d'achèvement à la société X...Patrimoine les lots numéro 2, 4, 5, 24, 25, 26, 27 et 28 dans l'ensemble immobilier « Stella di mare ». La vente était soumise à « la condition résolutoire de la non réalisation par acte authentique à recevoir par le notaire du prêt au profit de l'acquéreur devant servir au financement du prix de la présente acquisition au plus tard le 30 juin 2006. » Le contrat prévoyait une résolution de plein droit en cas de survenance de cette condition résolutoire.
L'acte précisait également que le bien avait été vendu le 13 juillet 2005 à la société B'V Bravone et que la vente avait été résolue de plein droit suivant acte notarié du 29 décembre 2005 au motif que l'acquéreur ne s'était pas entièrement libéré du prix.
Ce même 31 décembre 2005, la SARL X...patrimoine était dissoute et la clôture des opérations de liquidation était fixée le même jour.
Saisi par les époux X...et la SARL X...patrimoine prise en la personne de son représentant légal en exercice, le tribunal de grande instance de Bastia a par jugement contradictoire du 23 octobre 2012 : ¿ ordonné la mise hors de cause de Me Gilles A...es qualités d'administrateur judiciaire des sociétés VIP patrimoine et JFG financement, ¿ déclaré irrecevables les demandes de la SARL X...Patrimoine ainsi que les demandes formées à son encontre, ¿ déclaré irrecevables les demandes des époux X...à l'encontre des sociétés VIP patrimoine et JFG financement, ¿ déclaré irrecevable la demande tendant à entendre le tribunal prononcer la nullité du contrat de réservation du 7 décembre 2005,
¿ débouté les époux X...de leurs demandes tendant à entendre le tribunal déclarer nul l'acte authentique du 31 décembre 2005, ¿ constaté la résolution de plein droit au 30 juin 2006 de la vente immobilière consentie par la SCI 3B à la SARL X...patrimoine selon acte authentique du 31 décembre 2005, ¿ débouté les époux X...de leurs demandes à l'encontre de la société Audit Partners, ¿ débouté les époux X...de leurs demandes à l'encontre de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, ¿ débouté les époux X...et la SCI 3B de leurs demandes à l'encontre de la SCP Z..., notaires, ¿ débouté la SCI 3B de ses demandes à l'encontre des époux X...et de M. X...pris en sa qualité de liquidateur de la SARL X...patrimoine, ¿ enjoint à la SCI 3B de fournir toutes informations utiles sur la procédure d'instruction en cours devant le juge d'instruction du tribunal de grande instance de Marseille, devant lequel elle s'est constituée partie civile à l'encontre de la société Audit Partners, ¿ sursis à statuer sur les demandes de la SCI 3B à l'encontre de la société Audit Partners dans l'attente de ces informations,
¿ ébouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive, ¿ dit n'y avoir lieu application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ¿ ordonné l'exécution provisoire,
¿ renvoyé la SCI 3B et la société Audit Partners à l'audience de mise en état du 20 décembre 2012 pour la poursuite de l'instance, ¿ dit que chaque partie conservera la charge de ses dépense sauf la SCI 3B et la société audit Partners dont les dépens sont réservés en l'état du sursis à statuer.
La SCI 3B a formé appel de cette décision le 10 décembre 2012.
Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2013, la SCI 3B demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme X...et de X...patrimoine et de le réformer pour le surplus :
- de dire et juger mal fondées les demandes formées à l'encontre de la SCI 3B,
- de prononcer la résolution de la vente aux torts des époux X...et de les condamner solidairement à payer à la SCI 3B la somme de 55 981, 70 euros à titre d'indemnité forfaitaire, celle de 110 000 euros au titre de la remise en état des logements et celle de 140 000 euros à titre de dommages-intérêts pour immobilisation des logements, celle de 50 000 euros au titre du préjudice résultant des man ¿ uvres dolosives des dirigeants du groupe Life Valley et en particulier de M. Bernard E...ainsi que celle de 4 673, 27 euros au titre des frais notariés, subsidiairement,- de condamner au visa de l'article 1382 du code civil M. X...es qualité de liquidateur amiable de la société X...patrimoine à payer à la SCI 3B les mêmes sommes, subsidiairement,- de mettre cette condamnation à la charge de la société Audit Partners et plus subsidiairement encore à la charge de Me Z...,
- de condamner in solidum les époux X...la société Audit Partners et Me Z...à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner sous la même solidarité au paiement des dépens de l'instance, de faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 1er août 2013 Me Z...sollicite la confirmation du jugement et subsidiairement :- qu'il soit constaté que les parties sont d'accord sur la demande tendant à voir constater la résolution de la vente passée par elles le 31 décembre 2005 et que celle-ci procède de la non obtention du prêt correspondant et d'y faire droit en conséquence,- de constater que le motif de la résolution ainsi intervenue est indépendant de l'intervention du notaire et ne lui est pas imputable,
- de dire que les conséquences de cette résolution ne constituent pas par elle-même un préjudice indemnisable et qu'elles doivent rester à leur charge du fait de l'annulation rétroactive de la convention,- de constater qu'il n'est en tout cas pas justifié d'un dommage que cette résolution a pu entraîner,- de débouter les parties et plus particulièrement la SCI 3B de sa demande de ce chef en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du concluant en sa qualité de rédacteur de l'acte,
- de confirmer en conséquence le jugement entrepris,
et y ajoutant,- de condamner la société appelante de qui mieux des parties à payer à la concluante la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juillet 2013, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux X...de leurs demandes à l'encontre du crédit agricole, de constater que la SCI 3B appelante ne formule aucune demande à l'encontre du crédit agricole, de dire que sa présence aux débats est inutile et l'a contrainte à exposer des frais irrépetibles et en conséquence de condamner la SCI 3B ou tout succombant au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, d'autoriser Me Florence Alfonsi, avocat, à recouvrer les dépens d'appel directement contre le succombant.
Par ordonnance du 30 octobre 2013 devenue définitive, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées et notifiées par les époux X...le 11 juin 2013.
La déclaration d'appel et une assignation devant la cour d'appel ont été signifiées le 19 février 2013 à cabinet C...(VIP patrimoine), JFG financement, Gilles B..., Jean François C...autrement qu'à personne, à Gilles A...le 20 février 2013 autrement qu'à personne, le 22 février 2013 à Audit Partners à personne habilitée et le 27 février 2013 par procès-verbal de recherches infructueuses à la SARL X.... Ces parties n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2014.
SUR CE :
Les parties ne critiquent pas les dispositions du jugement qui :- ordonnent la mise hors de cause de Me Gilles A..., es qualité d'administrateur judiciaire des sociétés VIP patrimoine et JFG financement,- déclarent irrecevables les demandes de la SARL X...patrimoine ainsi que les demandes formulées à son encontre,- déclarent irrecevables les demandes de M. et Mme X...à l'encontre des sociétés VIP Patrimoine et JFG Financement,
- déclarent irrecevable la demande tendant à entendre le tribunal prononcer la nullité du contrat de réservation du 7 décembre 2005.
Ces dispositions sont en outre parfaitement bien fondées au regard de la motivation retenue par le premier juge et que la cour adopte en l'absence de moyens d'ordre public. De même, c'est à juste titre que le premier juge a écarté la demande de nullité de la vente du 31 décembre 2005 puisque le défaut de personnalité morale de la SARL X...patrimoine, invoqué par les époux X..., n'est pas démontré, la société ayant été dissoute le même jour que la vente sans qu'on puisse déterminer l'heure à laquelle la vente est intervenue, sachant qu'un procès-verbal d'assemblée du 30 décembre 2005 décidant de l'acquisition est annexé à l'acte ainsi qu'une procuration régulière. Le premier juge a en outre à bon droit écarté le dol et le vice du consentement qui n'étaient pas établis et relevé que l'éventuel manquement du mandataire des époux X...à certaines obligations découlant du mandat n'affectait pas la validité de la vente dans la mesure ou l'objet de la procuration était bien la conclusion de la vente qui a été effectivement réalisée. Sur ce point également les parties qui concluent en appel n'émettent aucune critique. La SCI 3B et Me Z...reconnaissent que la résolution de la vente est justifiée la première comme devant être prononcée aux torts des époux X...qui ont refusé le prêt qui leur avait été accordé par le Crédit agricole, le second, ainsi que l'a décidé le premier juge, puisque le prix de vente n'a pas été payé et qu'aucun prêt n'ayant été effectivement réalisé la condition résolutoire prévue à l'acte devait jouer. La condition résolutoire prévue à l'acte est exactement la « non réalisation du prêt », quelle qu'en soit la raison et notamment indépendamment du comportement des acquéreurs. La clause prévoit qu'en cas de survenance de cette condition résolutoire la résolution intervient de plein droit et que les parties sont dégagées de toutes les obligations qui résultent de la vente. La clause figurant plus loin au chapitre « résolution du contrat de vente » prévoit le cas où l'acquéreur ne paierait pas les fractions du prix stipulées payable à terme. Elle prévoit le versement d'une indemnité forfaitaire outre la réparation du préjudice effectivement subi « si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties ».
Le premier juge a exactement appliqué la convention en décidant que la résolution était intervenue de plein droit au 30 juin 2006- date-butoir fixée dans l'acte-du fait de la non réalisation du prêt. Il s'agit donc du jeu normal de la clause résolutoire et non pas d'une résolution découlant du manquement de l'acquéreur à ses obligations, seule sanctionnable par l'indemnité prévue au contrat. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Le premier juge a ensuite écarté les demandes reconventionnelles formées par la SCI 3B contre les consorts X...au motif que le reproche fait par la SCI 3B, à savoir que les époux X...se seraient indûment maintenus dans les lieux vendus après la résolution de la vente n'était pas établi. En effet aucune pièce ne vient démontrer une telle occupation. Les demandes formées par la SCI 3B contre les époux X...seront donc rejetées. La demande formée à titre subsidiaire, mais sur le fondement de l'article 1382 du code civil, contre Jean-Paul X...en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL X...patrimoine, en paiement des mêmes sommes ne peut qu'être rejetée puisque la clôture des opérations de liquidation est intervenue le 31 décembre 2005. Les autres demandes subsidiaires de condamnation, toujours au paiement des mêmes sommes, formées contre la société Audit Partners sont fondées sur le fait que la SCI 3B estime avoir été trompée par les agissements dolosifs du groupe Life Valley, dont fait partie la société Audit Partners. Elle produit la copie de la plainte avec constitution de partie civile des époux X...auprès du doyen des juges d'instruction mais ne verse pas davantage qu'en première instance de pièces justificatives de la procédure dans laquelle elle serait constitué partie civile auprès d'un juge d'instruction de Marseille. C'est donc à bon droit que le premier juge a sursis à statuer sur ses demandes dans l'attente des informations qu'elle doit fournir à l'audience de mise en état du tribunal de grande instance. Plus subsidiairement encore la SCI 3B demande la condamnation du notaire, Me Z..., toujours pour les mêmes sommes, au cas ou la nullité de l'acte de vente serait prononcée. Cette nullité ayant été écartée à juste titre, la demande sera rejetée. Le premier juge a écarté la demande de dommages-intérêts formée par les époux X...contre Maître Z..., employeur du clerc qu'ils avaient constitué comme mandataire au motif que si la faute était avérée elle n'avait eu aucune conséquence puisque la vente a été résolue de plein droit. En effet, il a justement relevé que la procuration donnait mandat de déclarer que les immeubles étaient destinés à la location en « résidences services » et celui de souscrire concomitamment un bail commercial, alors que de telles mentions ne figurent finalement pas à l'acte authentique. Mais en l'état de la résolution de la vente les époux X...n'en ont subi aucun préjudice. La cour adoptera les motifs pour lesquels les demandes formées par les époux X...contre la société Audit Partners ont été rejetées, ces motifs, pertinents, n'étant pas sérieusement critiqués. La demande formée par les époux X...contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres était essentiellement fondée en première instance sur le manquement au devoir de conseil et d'information.
Comme l'a dit le premier juge, la banque avait accepté d'accorder un prêt aux époux X...mais ce sont eux qui l'ont refusé au motif que la souscription d'une assurance sur la seule tête de M. X...ne pouvait être accordée. Les époux X...ne démontrant pas en quoi ce refus d'assurer M. X..., alors âgé de 66 ans est injustifié ou abusif sont défaillants dans la preuve d'un manquement au devoir de conseil et d'information. De plus comme ils ont refusé le prêt, ils ne peuvent invoquer aucun préjudice lié à l'attitude du credit agricole. Leurs écritures ayant été déclarées irrecevables en appel la décision du premier juge, bien fondée en droit et en fait, sera confirmée. Les dispositions du jugement qui déboutent les parties de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ne sont pas critiquées. L'article 700 du code de procédure civile peut être appliqué en équité en cause d'appel en faveur de Me Z...à hauteur de 2 000 euros ainsi qu'en faveur du crédit agricole pour la même somme.
Les dispositions concernant les dépens de première instance seront confirmées. Les dépens d'appel seront laissés à la charge de la SCI 3B.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions, Y ajoutant,
Condamne la SCI 3B à payer à Me Z...es qualités de membre de la SCP Jacques Z...-Sandrine Z...-D... et à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres la somme de deux mille euros (2 000 euros) chacun au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SCI 3B aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
