Ch. civile B
ARRET
du 01 JUIN 2011
R. G : 10/ 00699 R-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 02 juillet 2010 Tribunal d'Instance d'AJACCIO R. G : 11-09-226
X...
C/
Y...C...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU PREMIER JUIN DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Monsieur Philippe X...né le 05 Février 1948 à PARIS VI ...20119 BASTELICA
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Paule MADRIOTTI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
Monsieur Olivier Y...né le 21 Septembre 1971 à STRASBOURG (67000) ... 20000 AJACCIO
représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Pascale GIORDANI, avocat au barreau d'AJACCIO
Madame Caroline C... épouse Y...née le 23 Août 1974 à LORIENT (56100) ... 20000 AJACCIO
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Pascale GIORDANI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
Les parties étaient liées par un contrat de location en date du 7 juin 2005.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 30 juin 2005.
Les clés de l'appartement ont été remises au mois de novembre 2008.
Par lettre du 28 novembre 2008, le bailleur a dénoncé aux locataires des dégradations et a indiqué qu'il ne pouvait restituer la caution.
Le 5 janvier 2009, Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... ont été convoqués par un huissier de justice afin d'établir un état des lieux contradictoire.
Cet état des lieux a été réalisé le 15 janvier 2009 en l'absence de Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C....
Par acte d'huissier en date du 22 avril 2009, Monsieur Philippe X...a fait citer Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... devant le tribunal d'instance d'Ajaccio afin d'obtenir le paiement de sommes au titre de la remise en état de l'appartement.
Vu le jugement en date du 2 juillet 2010 par lequel le tribunal d'instance d'Ajaccio a déclaré Monsieur Philippe X...recevable en son action, débouté Monsieur Philippe X...de sa demande en indemnité de réparations locatives et de toutes ses demandes afférentes, dit que Monsieur Philippe X...devrait restituer à Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... la somme de 1. 940 euros au titre de la caution du bail et de 20, 96 euros au titre du trop-perçu de charges, débouté Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... de leurs demandes en dommages et intérêts, dit que Monsieur Philippe X...devrait verser à Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... la somme de 1. 000 euros au titre des frais irrépétibles, mis les dépens à la charge de Monsieur Philippe X...et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Philippe X...le 14 septembre 2010.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... le 19 janvier 2011.
Ils concluent à la confirmation de la décision entreprise et réclament le paiement des sommes de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3. 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils s'en remettent à la sagesse de la Cour quant à la recevabilité de l'action.
Sur l'état des lieux, ils rappellent que celui-ci doit être établi au contradictoire des parties et au moment de la remise des clés et que ce n'est qu'en cas de refus du locataire qu'il peut être établi par huissier.
En conséquence, ils estiment qu'un état des lieux dressés plus de deux mois après leur départ et hors leur présence ne peut leur être valablement opposé.
Par ailleurs, dans la mesure où l'appartement litigieux a été vendu, ils invoquent l'absence de préjudice financier.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Philippe X...du 15 février 2011.
Il conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable son action.
Pour le surplus, il réclame le paiement de la somme de 5. 056, 84 euros au titre de la remise en état et des frais d'état des lieux outre celle de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il réclame en outre la restitution de la somme de 3. 042, 20 euros payée aux intimés en exécution du jugement.
Il invoque sa qualité et son intérêt à agir au regard de la vente du bien loué.
Sur le fond, il indique que l'état des lieux de sortie a été établi conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et que dans ces conditions, ce dernier est parfaitement opposable aux intimés.
Il prétend justifier des frais de remise en état et soutient que l'appartement a été vendu à un moindre prix en raison des travaux nécessités par son état.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 mars 2011.
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* *
MOTIFS :
Attendu sur la procédure que par de justes motifs que la Cour adopte, le jugement entrepris sera confirmé à ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par Monsieur Philippe X...à l'encontre de Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... ;
Attendu sur le fond qu'en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la restitution des clés ;
Attendu en l'espèce que les clés ont été restituées au mois de novembre 2008 et que ce n'est que le15 janvier 2009 qu'un état des lieux a été établi par huissier de justice soit près de deux mois après la restitution des clés ; qu'il convient donc de constater que celui-ci n'a pas été réalisé conformément aux dispositions de l'article 3 précité ;
Attendu d'autre part que la comparaison du procès-verbal d'état des lieux avec l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement ne permet pas de constater une concordance entre les dégradations constatées à la sortie et l'état des endroits allégués de dégradations à l'entrée des locataires dans l'appartement ; qu'il en est ainsi en ce qui concerne l'état des portes et fenêtres de même que la peinture des plafonds ;
Attendu surtout que l'appartement litigieux a été vendu par Monsieur Philippe X...le 16 novembre 2009 ; qu'il n'est nullement justifié ni même allégué qu'antérieurement à cette vente, Monsieur Philippe X...ait fait procéder à la réflexion de l'appartement afin de reprendre les désordres et dégradations qu'il invoque ; qu'il ne peut donc valablement réclamer le paiement de réparations locatives dont il n'a pas assumé le paiement ;
Attendu toutefois qu'il allègue d'un préjudice susceptible de justifier sa demande en paiement au motif que l'appartement aurait été vendu à un moindre prix en raison de son état ; que sur ce point, il établit effectivement un intérêt à agir ;
Attendu néanmoins que la baisse de prix invoquée, le mandat de vente ayant été donné pour un prix de 257. 000 euros et la vente ayant été faite au prix de 240. 000 euros, ne découle pas nécessairement de l'état de l'appartement mais peu tout aussi bien résulter de la négociation normale et habituelle s'instaurant entre vendeurs et acquéreurs ;
Attendu sur ce point que l'acquéreur de l'appartement litigieux atteste que celui-ci était dans un état d'usage normal, que la chaudière n'avait pas été changée alors que Monsieur Philippe X...lui avait précisé qu'elle avait été bien entretenue par les locataires précédents ;
Attendu à l'opposé que l'attestation de l'agence immobilière ayant négocié la vente de ce bien est insuffisante à rapporter la preuve que les dégradations qui auraient été imputables à Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... ont directement influé sur la baisse de prix ; qu'en effet, la négociatrice de cette agence précise juste que le prix a été négocié en fonction des travaux de remise en état à effectuer ; que cette information, par sa généralité, ne peut attester que de la pratique habituelle de la vente des biens en l'état ; qu'en revanche, elle est insuffisamment détaillée pour permettre de considérer que ce sont les seules dégradations prétendument imputables à Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... qui ont directement et nécessairement induit une négociation à la baisse du prix ;
Attendu que dans ces conditions, Monsieur Philippe X...sera débouté en sa demande en paiement au titre des frais de remise en état et d'état des lieux ; qu'il en sera de même quant à sa demande de restitution, en toute hypothèse infondée en cause d'appel ;
Attendu qu'à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct du fait de la présente procédure, Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... seront déboutés en leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que Monsieur Philippe X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Monsieur Philippe X...ne permet d'écarter la demande de Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... formée sur le fondement de l'article 700 du même Code ;
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 2 juillet 2010 en toutes ses dispositions,
Condamne Monsieur Philippe X...aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Antoine CANARELLI,
Condamne Monsieur Philippe X...à payer à Monsieur Olivier Y...et son épouse Madame Caroline C... la somme de MILLE EUROS (1. 000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
