Ch. civile B
ARRET
du 01 JUIN 2011
R. G : 09/ 00788 C-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 août 2009 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 08/ 1118
X... A...-X...
C/
Y...S. C. P B...-C...S. A SOCIETE GENERALE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU PREMIER JUIN DEUX MILLE ONZE
APPELANTES :
Madame Andrée Georgette X... née le 09 Avril 1933 à ARGENTEUIL (95100) ...72120 ST CALAIS
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Dominique Marcelle A...-X...née le 14 Novembre 1951 à ARGENTEUIL (95100) ...78150 LE CHESNAY
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Maître Jacques Y......77800 QUINCY-VOISINS
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
S. C. P B...-C...Successeur de Maître Jacques Y...Prise en la personne de son représentant légal en exercice ...20200 BASTIA
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
SA SOCIETE GENERALE Prise en la personne de son représentant légal en exercice 29 Boulevard Haussmann 75454 PARIS CEDEX 09
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de la SCP RETALI-GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 avril 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2011.
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 31 mars 2010 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 13 août 2009 qui a :
débouté Mesdames Andrée et Dominique X... de leurs demandes dirigées contre la SOCIETE GENERALE et contre Maître Y...et la SCP B...-C...sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
dit que les demandes formées par Mesdames Andrée et Dominique X... à l'encontre de Maître Y...sur le fondement de l'article 1382 du code civil sont prescrites et les déclare irrecevables,
débouté la SOCIETE GENERALE, la SCP B...-C...et Maître Y...des demandes qu'ils ont formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mesdames Andrée et Dominique X... aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le premier septembre 2009 pour Madame Andrée X... et Madame Dominique X... épouse A....
Vu les dernières conclusions des consorts X... du 13 octobre 2010 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et de voir :
avant dire droit, ordonner à la SOCIETE GENERALE de produire toutes les pièces afférentes au remboursement de l'emprunt par les époux X... et notamment celles relatives au calcul du capital restant dû au jour du remboursement anticipé,
à titre principal :
• dire que l'hypothèque consentie à la SOCIETE GENERALE le 13 novembre 1987 par la société civile immobilière TERESA était prescrite à la date de la vente conclue le 5 juillet 2006,
• ordonner le déblocage à leur profit de la somme détenue en la comptabilité de la SCP F...-G...,
• ordonner la publication de la décision à intervenir à la Conservation des hypothèques de BASTIA,
à titre subsidiaire :
• dire que Maître Y...a manqué à ses obligations de conseil et de diligence et engagé sa responsabilité contractuelle,
• condamner la SCP B...-C...en qualité de successeur de Maître Y..., et subsidiairement Maître Y...à titre personnel à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice matériel,
à titre très subsidiaire :
• dire que Maître Y...a engagé sa responsabilité délictuelle,
• condamner Maître Y...à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,
en tout état de cause :
• condamner solidairement la SOCIETE GENERALE, la SCP B...-C...et subsidiairement Maître Y...à titre personnel au paiement à Madame Andrée X... de la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
• condamner solidairement les mêmes parties au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du 7 décembre 2010 de la SOCIETE GENERALE aux fins de confirmation du jugement entrepris et de voir les consorts X... condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du 17 mars 2010 de la société civile professionnelle B...-B...-C...aux fins de confirmation du jugement entrepris et de voir les consorts X... condamner à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du 28 octobre 2009 de Maître Jacques Y...aux fins de confirmation du jugement entrepris et de condamnation des appelantes à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'avis du Ministère Public, s'en rapportant, du premier avril 2010.
Vu l'ordonnance de clôture du 9 février 2011.
EXPOSE DU LITIGE :
La SOCIETE GENERALE a consenti le 21 mai 1987 à la société TERESA un prêt d'un montant de 2 000 000 de francs assorti d'une hypothèque conventionnelle consentie le 13 novembre 1987 par l'emprunteur portant sur un ensemble immobilier comportant 28 lots.
La société TERESA a vendu le lot no 7 aux époux Joseph et Andrée X... suivant contrat notarié de vente en état futur d'achèvement reçu par Maître Jacques Y..., notaire à BASTIA, le 20 septembre 1988.
La société TERESA a été placée en redressement judiciaire le 10 mai 1993 puis a fait l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée le 21 juin 1993.
Après avoir bloqué la somme de 15 000 euros en la comptabilité du notaire pour obtenir de la SOCIETE GENERALE la main levée de l'hypothèque grevant ce lot, Madame Andrée A...veuve X... et Madame Dominique X..., venant aux droits de son père décédé Joseph X..., ont vendu le lot acquis en 1988 aux époux D..., suivant acte notarié du 5 juillet 2006 reçu par la SCP F...-G....
Mesdames Andrée et Dominique X... ont assigné le 14 mai 2007 devant le Tribunal de grande instance de BASTIA, la SOCIETE GENERALE, la SCP B...-C..., en sa qualité de successeur de Maître Y...aux fins de voir ordonner à titre principal le déblocage à leur profit de la somme de 15 000 euros et à titre subsidiaire la condamnation des défendeurs à réparer leur préjudice. Maître Y...a été appelé en cause par les demanderesses. Les deux instances ont été jointes et, par jugement du 13 août 2009, le Tribunal de grande instance de BASTIA a considéré que la créance de la SOCIETE GENERALE n'était pas prescrite, que les consorts X... n'étant plus propriétaires du lot vendu n'ont plus d'intérêt à agir à l'encontre de la SOCIETE GENERALE, que l'hypothèque inscrite par la SOCIETE GENERALE n'est pas prescrite, que les demandes formulées sur le fondement de la responsabilité contractuelle du notaire n'étaient pas fondées et que si Maître Y...a commis une faute délictuelle, les demandes présentées plus de dix ans après l'acte notarié du 20 septembre 1988 étaient atteintes par la prescription et irrecevables.
Devant la Cour, Mesdames Andrée et Dominique X... invoquent l'article 2180 du code civil et l'article L 110-4 du code de commerce pour soutenir que l'hypothèque est prescrite en raison de l'extinction de la créance de la SOCIETE GENERALE à l'encontre de la société TERESA, faute d'exercice par le créancier de son droit de poursuite individuelle prévu à l'article 161 de la loi du 25 janvier 1985.
Elles se réfèrent au nouvel article 2231 du code civil et indiquent que l'admission de la créance ne peut avoir pour effet de faire courir le délai de droit commun de la prescription trentenaire.
Elles revendiquent leur qualité de possesseurs de bonne foi et par juste titre pendant dix ans à compter de la vente du 20 septembre 1988 et considèrent qu'au 20 septembre 1988, elles avaient acquis un immeuble réputé libre de sûreté et que leur action en qualité de " tiers détenteur " au sens de l'article 2180 du code civil est recevable.
Elles font valoir qu'elles n'ont fait aucune diligence auprès de la Conservation des hypothèques pour vérifier que Maître Y...avait pris soin de régler au créancier inscrit la somme permettant une mainlevée de la sûreté grevant leur lot et qu'elles ont ignoré jusqu'au mois de juillet 2006 qu'il n'avait pas rempli ses obligations.
Elles indiquent être de bonne foi, avoir procédé aux remboursements demandés par la SOCIETE GENERALE et n'avoir pu malgré des demandes en cours d'instance, obtenir la preuve de la ce que leur banquier n'avait pas reçu les fonds destinés à la purge de l'hypothèque.
Elles soutiennent que Maître Y...a manqué à ses obligations de conseil et de diligence et qu'il lui appartenait de retenir sur le prix de vente la somme de 15 000 euros devant permettre à la SOCIETE GENERALE de donner mainlevée de l'hypothèque affectant le lot no 7.
Elles estiment que sa responsabilité contractuelle est engagée dès lors qu'il a agis en qualité de mandataire de son client et qu'il y a lieu, à titre principal, de retenir la responsabilité de la SCP B...-C...en qualité de successeur de Maître Y...et, subsidiairement, en application des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, de retenir celle de Maître Y....
Elles se réfèrent à l'article 2270 du code civil pour soutenir que son action n'est pas prescrite du fait que le point de départ de la prescription est la réalisation du dommage ou sa révélation, en l'espèce le 5 juillet 2006.
Elles considèrent que Madame Andrée X... a été hospitalisée à la suite de la découverte de l'hypothèque consentie par la société TERESA et qu'elle a subi un préjudice qui mérite une indemnisation distincte.
La SOCIETE GENERALE fait valoir qu'elle a régulièrement déclaré la créance et tenté de procéder à des recouvrements, en particulier contre des cautions.
Elle précise qu'elle est créancière en vertu d'un acte authentique du 21 mai 1987 assorti d'une garantie hypothécaire et soutient que sa créance n'est pas prescrite, que les consorts X... ont reconnu l'existence de l'hypothèque et payé la somme de 15 000 euros, que sa déclaration de créance au passif de la procédure collective constitue un acte interruptif de prescription, que par un arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 20 mai 2009 sa créance a été admise et qu'il lui est possible de mettre sa garantie à exécution.
Elle indique que l'hypothèque est un droit accessoire qui s'éteint en même temps que la créance qu'elle garantit et fait valoir que les appelantes ayant vendu le lot en cause ne peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 2488 du code civil.
Elle souligne que l'existence d'une hypothèque ne fait pas obstacle à la vente et que les appelantes qui ont payé la somme de 15 000 euros sans réserve ni protestation ne peuvent obtenir le déblocage des fonds remis en paiement alors que la société TERESA reste créancière à hauteur de 196 631, 24 euros.
La SCP B...-B...-C...soutient que la responsabilité encourue par le notaire est délictuelle lorsqu'il intervient dans sa mission d'authentification et dans les actes qui constituent le complément nécessaire de cette mission légale.
Elle se réfère à l'acte du 20 septembre 1988 qui mentionne l'existence d'une hypothèque pour soutenir que dès cette date les appelantes savaient leur bien grevé d'une hypothèque et que leur action est prescrite.
Elle conteste l'existence d'une faute commise par le notaire qui n'a pas mis en oeuvre une procédure de purge et se réfère aux articles 2183 ancien et suivants du code civil, 2478 et suivants actuels qui précisent les modalités selon lesquelles le nouveau propriétaire doit procéder s'il veut se garantir de l'effet des poursuites.
Elle souligne que l'hypothèque n'a pas empêché les consorts X... de transmettre leur bien et indique qu'elles ne peuvent pas soutenir que c'est pour parvenir à la vente qu'elles ont payé la somme de 15 000 euros au créancier inscrit.
Maître Jacques Y...soutient que l'appel n'est pas justifié et que le jugement entrepris mérite entière confirmation.
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MOTIFS DE LA DECISION :
Par de justes motifs que la Cour adopte, les premiers juges ont démontré que la créance de la SOCIETE GENERALE à l'encontre de la société TERESA n'était pas prescrite, pas plus que l'hypothèque garantissant cette créance, et que les consorts X... ne pouvaient se prévaloir des dispositions de l'article 2180- 3o ancien du code civil dès lors qu'ils avaient vendu le bien et qu'ils n'avaient plus la qualité de tiers détenteur au sens de cet article. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre de la SOCIETE GENERALE dont la créance a été admise au passif de la société TERESA par arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 20 mai 2009 à hauteur de la somme de 196 631, 24 euros et qui était fondée à demander qu'une somme de 15 000 euros soit séquestrée dans l'attente de la liquidation judiciaire des actifs de la société TERESA.
De même la Cour adopte les justes motifs retenus par les premiers juges qui ont rejeté les demandes présentées sur le fondement de la responsabilité contractuelle du notaire et caractérisé la faute de nature délictuelle de Maître Y...qui a manqué à son obligation de conseil et d'information, s'est borné à mentionner l'existence de l'hypothèque consentie par la société TERESA à la SOCIETE GENERALE dans l'acte d'acquisition des époux X... mais n'a pas retenu, sur le prix de vente, la somme permettant à la SOCIETE GENERALE de procéder aux formalités de mainlevée de l'hypothèque, n'a pas procédé à la purge de cette hypothèque et n'a pas informé les acquéreurs des formalités prévues à l'article 2478 du code civil leur permettant de se garantir de l'effet des poursuites par le créancier inscrit. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre la SCP B...-C...et contre Maître Y...sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
Le Tribunal de grande instance a en revanche considéré que le dommage résultant du maintien de l'inscription d'hypothèque à la suite de la faute délictuelle imputable à Maître Y...était prescrite du fait que l'acte de vente informait les acquéreurs de l'existence de l'hypothèque, qu'ils pouvaient vérifier à tout moment l'état hypothécaire de leur lot et qu'ils n'ont pas découvert lors de la vente conclue le 5 juillet 2006 que leur lot était demeuré grevé d'une hypothèque mais, en l'absence d'une information complète, les acquéreurs pouvaient penser que la mention de l'existence de l'hypothèque dans l'acte ne signifiait pas que cette sûreté demeurait alors qu'ils avaient payé le prix d'acquisition.
De même, des acquéreurs d'un immeuble en état futur d'achèvement non rompus à la matière immobilière et au droit des sûretés pouvaient légitimement penser que le notaire procéderait spontanément aux formalités de purge de l'hypothèque avant de se dessaisir complètement du prix d'acquisition alors qu'il avait connaissance de l'existence d'une hypothèque.
Enfin, il n'est pas démontré que les consorts X... aient procédé à une vérification de l'état hypothécaire de leur lot postérieurement à l'acquisition ni même qu'ils aient pu avoir conscience de l'intérêt d'une telle vérification.
Le point de départ de la prescription n'est pas celui retenu par les premiers juges mais la date à laquelle le dommage s'est réalisé ou celle à laquelle il a été révélé.
En l'espèce, c'est en 2006 lors de la revente du bien que le dommage s'est réalisé pour les consorts X... qui, faute d'information antérieure, ne pouvaient pas imaginer risquer d'être privés d'une partie du prix de revente par l'effet de l'hypothèque consentie par la société TERESA.
L'attestation versée aux débats établie le 29 juin 2006 par les appelantes à l'attention de Maître E...démontre en outre que l'autorisation de mise sous séquestre de la somme de 15 000 euros intervient dans la perspective de la réalisation de la vente malgré l'existence de l'hypothèque mais n'emporte pas renonciation à toute action envers le notaire qui a reçu l'acte du 20 septembre 1988.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par les consorts X... à l'encontre de Maître Y...sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Le préjudice des consorts X... sera réparé par la condamnation de Maître Y...à leur verser la somme de 15 000 euros qu'ils ont dû séquestrer en raison de sa faute délictuelle.
Les soucis causés à Madame Andrée X... par cette affaire conduiront également à accueillir à hauteur de la somme de 2 000 euros sa demande présentée contre Maître Y...au titre de son préjudice moral.
L'équité commande d'accueillir la demande des appelantes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées par les autres parties sur ce fondement.
Les dépens de l'instance seront mis à la charge de Maître Y...qui succombe et l'avoué des appelantes sera autorisé à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 13 août 2009 en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à l'irrecevabilité des demandes formées par Mesdames Andrée et Dominique X... à l'encontre de Maître Jacques Y...sur le fondement de l'article 1382 du code civil et aux dépens,
Statuant de nouveau de ces chefs,
Dit que les demandes formées contre Maître Jacques Y...au titre de sa responsabilité délictuelle ne sont pas atteintes par la prescription,
Condamne sur le fondement de l'article 1382 du code civil, Maître Jacques Y...à réparer le préjudice causé à Mesdames Andrée et Dominique X... en leur versant la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000 €) et le condamne à verser à Madame Andrée X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Condamne Maître Jacques Y...à verser aux appelantes la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Condamne Maître Jacques Y...aux entiers dépens et autorise l'avoué des appelantes à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
