Ch. civile B
ARRET No
du 11 MAI 2011
R. G : 09/ 00808 C-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 16 juillet 2009 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 08/ 340
S. C. I SANTA MARIA
C/
COPROPRIETE IMMEUBLE L'EMPEREUR 25 AVENUE EMILE SARI A BASTIA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
ONZE MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
S. C. I SANTA MARIA Prise en la personne de son représentant légal en exercice 1 Route de la Corniche MIOMO 20200 SANTA MARIA DI LOTA
représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
assistée de Me Jean FILIPPI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
COPROPRIETE IMMEUBLE L'EMPEREUR 25 AVENUE EMILE SARI A BASTIA Prise en la personne de son syndic en exercice SARL KALLISTE CORSE GESTION 40 Boulevard Paoli 20200 BASTIA
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Antoine RETALI, avocat au barreau de BASTIA et de Me GIORGI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 mars 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 mai 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 16 juillet 2009 qui a :
dit que la clause contenue à l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble L'EMPEREUR stipulant que les lots 1 et 2, la station service, ne participeraient qu'aux charges de copropriété relatives à la réparation des gros murs et à l'étanchéité était réputée non écrite,
débouté la société civile immobilière SANTA MARIA de l'intégralité de ses demandes,
dit que l'assemblée générale des copropriétaires procéderait à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et réglementaires,
condamné la société SANTA MARIA au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 9 septembre 2009 pour la société SANTA MARIA.
Vu l'ordonnance du Président de chambre chargé de la mise en état du 30 juin 2010 qui a rejeté la requête de la société SANTA MARIA aux fins de désignation d'un expert.
Vu les dernières conclusions du 9 septembre 2010 de la société SANTA MARIA aux fins d'infirmation du jugement entrepris, de voir :
dire que la clause dérogatoire du règlement de copropriété n'est pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965,
dire que le syndic a méconnu les dispositions particulières du règlement intérieur concernant les lots 1 et 2,
ordonner la rectification de la répartition des charges et la restitution des sommes indûment perçues depuis novembre 2001 pour les lots 1 et 2 et depuis janvier 2003 pour le lot 98, avec intérêts légaux depuis l'assignation délivrée le 19 décembre 2007,
enjoindre au syndic de présenter des décomptes de charges poste par poste pour permettre la vérification de la nature des charges imputées aux lots 1, 2 et 98 depuis novembre 2001,
ordonner une expertise en vue de rétablir les décomptes des charges afférents aux trois lots lui appartenant,
condamner la copropriété à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance.
Vu les dernières conclusions du 2 novembre 2010 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EMPEREUR représenté par son syndic, la société KALLISTE CORSE GESTION, aux fins de confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, de voir ordonner que les sommes consignées par la société SANTA MARIA en application de l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2008 lui soient attribuées et de voir condamner la société SANTA MARIA à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 19 janvier 2011.
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EXPOSE DU LITIGE :
La société civile immobilière SANTA MARIA a acquis suivant acte authentique du 23 novembre 2001 les lots no 1, 2 et 9 de la copropriété de l'immeuble L'EMPEREUR situé au numéro 25 de l'avenue Emile Sari à BASTIA.
Elle a acquis suivant acte authentique du 13 janvier 2003 un emplacement de parking constituant le lot no 98 de cette copropriété qui est dotée d'un règlement de copropriété reçu par Maître X..., notaire, le 17 décembre 1968.
Les lots 1 et 2 sont des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lesquels était exploitée une station-service devenue une station de lavage et de nettoyage de véhicules. Le lot no 9 est constitué d'un appartement situé au premier étage.
Par acte d'huissier du 19 décembre 2007, la société SANTA MARIA, se prévalant d'une clause du règlement de copropriété limitant la participation aux charges de copropriété des lots 1 et 2 aux réparations des gros murs et à l'étanchéité et invoquant l'acte d'acquisition du terrain par son vendeur prévoyant que les assurances de la station-service et de l'appartement du pompiste seront indépendantes de celle de l'immeuble, a assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA la société " Le KALLISTE CORSE GESTION " en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble " L'EMPEREUR " afin d'obtenir notamment une rectification des répartitions des charges de copropriété, la restitution des charges perçues indûment et une mesure d'expertise afin de rétablir les décomptes des charges afférentes à ses lots.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2008, la société SANTA MARIA était autorisée à consigner sur le compte CARPA une somme de 12 251 euros au titre d'appels de fonds antérieurs et les appels de fonds à venir.
Par jugement du 16 juillet 2009, le Tribunal de grande instance de BASTIA a jugé que la clause dérogatoire invoquée était réputée non-écrite, débouté la société SANTA MARIA de toutes ses demandes, dit que l'assemblée générale des copropriétaires procéderait à une nouvelle répartition des charges en se conformant aux dispositions légales et réglementaires et condamné la société SANTA MARIA à verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Devant la Cour, la société SANTA MARIA fait valoir que l'immeuble est divisé en deux parties distinctes : le rez-de-chaussée côté avenue Emile Sari réservé exclusivement à la station-service et les
appartements élevés sur une superficie moindre dont l'entrée située rue Impératrice Eugénie est nettement surélevée par rapport à l'avenue Emile Sari.
Elle précise que la Compagnie Française de Raffinage avait acquis une partie de la parcelle en 1968, la venderesse se réservant la surélévation et l'acte de vente prévoyant que les assurances de la station service et de l'appartement du pompiste seront indépendantes de celles de l'immeuble.
Elle invoque cette stipulation et la clause dérogatoire à l'obligation de participation aux charges contenue dans le règlement de copropriété en soulignant que cette clause est toujours en vigueur.
Elle se réfère à un constat d'huissier du 30 mars 2010 pour soutenir que le syndic méconnaît cette clause dérogatoire et impute aux lots 1 et 2 des charges indues sans tenir compte du fait qu'ils sont indépendants du reste de l'immeuble et ne bénéficient d'aucune prestation de la part de la copropriété.
Elle critique la répartition des charges depuis 2001 et soutient que le règlement de copropriété s'impose aux parties, que la clause dérogatoire n'est pas nulle et en tous cas pas au point de la contraindre à devoir participer aux charges du chauffage et d'assurances, que cette clause paraît être la contrepartie du droit de surélévation consenti par la Compagnie Française de Raffinage et que la volonté des fondateurs de la copropriété doit être respectée.
Elle indique s'agissant du lot no 9 qu'elle ne revendique pas de limitation de participation aux charges mais qu'une expertise s'impose d'autant que le syndic n'a pas accepté de présenter un décompte des charges poste par poste et que le renvoi de la modification de la répartition des charges à une assemblée générale des copropriétaires n'est pas satisfaisant.
Le syndic de l'immeuble réplique en invoquant l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en approuvant la motivation des premiers juges.
Il distingue les charges spéciales, appréciées en fonction de l'utilité à l'égard de chaque lot, des charges générales, telles le ravalement de l'immeuble, son assurance, les honoraires du syndic, devant être réparties sur la base des tantièmes des parties communes affectées à chaque lot.
Il précise avoir respecté les alinéas premier et troisième de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, fait participer le lot no 1 qui constituait le bureau de la station service aux frais de chauffage et pas le lot no 2 et appliqué les charges générales sur la base des quote-parts des parties communes afférentes à chaque lot.
Il critique le comportement de la société SANTA MARIA qui consigne toutes les charges afférentes à ses quatre lots alors que le litige ne porte que sur les lots 1 et 2 et met en péril le fonctionnement de la copropriété en restant redevable de la somme de 42 986, 87 euros.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les considérations d'ordre topographique invoquées par la société SANTA MARIA sont sans incidence sur le fait que les lots 1 et 2 appartiennent à la copropriété. Ils sont d'ailleurs mentionnés dans l'état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 19 décembre 1968.
Ce règlement contient des conditions spéciales, dont la mention en 7) que " les assurances de la station-service seront indépendantes de celles de l'immeuble ", mais cette clause ne signifie pas que le propriétaire de la station-service est dispensé de participer à l'assurance de l'immeuble. Il est en revanche tenu de prévoir une assurance spécifique, ce qui se comprend au regard des risques spécifiques découlant de son activité, et doit participer aux charges d'assurance de l'immeuble qui sont des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La clause dérogatoire limitant la participation du propriétaire des lots 1 et 2 aux charges de réparation des gros murs et à l'étanchéité, invoquée par la société SANTA MARIA se heurte aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les premiers juges l'ont indiqué par des motifs que la Cour adopte.
Même si la volonté des fondateurs de la copropriété était de prévoir une situation particulière en faveur des propriétaires de la station-service préexistante, dès lors que la station est intégrée dans une copropriété, les règles d'ordre public régissant les copropriétés s'appliquent et, par application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de réputer non écrite la clause dérogatoire invoquée qui ne respecte pas les dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et est susceptible de mettre en péril l'économie de la copropriété.
Le syndic était en conséquence bien fondé à ne pas faire application de cette clause dérogatoire et à demander la participation de la société SANTA MARIA aux charges relatives à la conservation de l'immeuble, à l'entretien et à l'administration des parties communes, sur la base des tantièmes de parties communes.
La société SANTA MARIA a critiqué la manière dont les charges prévues au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont réparties en se référant au critère d'utilité mais le constat d'huissier du 30 mars 2010 ne suffit pas à démontre la pertinence de ses critiques auxquelles le syndic a répondu point par point dans les écritures déposées le 3 juin 2010 devant le magistrat chargé de la mise en état.
L'appelante ne démontre en particulier pas que le lot no 1 n'est pas raccordé à la chaudière de la collectivité. L'utilisation de deux appareils de climatisation réversible constatée par l'huissier ne suffit en effet pas à exclure le raccordement invoqué par le syndic.
La nécessité de recourir à une expertise n'est en conséquence pas démontrée et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise et les prétentions de la société SANTA MARIA fondées sur la clause dérogatoire du règlement de copropriété limitant sa participation aux charges de copropriété.
Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a renvoyé l'assemblée générale à procéder à une nouvelle répartition des charges conforme aux dispositions légales et réglementaires et à la pratique du syndic, de même qu'en ce qu'il a statué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La confirmation du jugement rejetant l'intégralité des demandes de la société SANTA MARIA conduira à attribuer au syndicat des copropriétaires les sommes qu'elle a consignées en application de l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2008.
L'équité commande d'accueillir à hauteur de la somme de 1 000 euros la demande présentée en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 16 juillet 2009 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que les sommes consignées par la société SANTA MARIA en application de l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 octobre 2008 seront attribuées au syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EMPEREUR,
Condamne la société SANTA MARIA à verser à ce syndicat la somme de MILLE EUROS (1 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société SANTA MARIA à supporter les entiers dépens de l'instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
