Ch. civile B
ARRET No
du 04 MAI 2011
R. G : 10/ 00259 R-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 12 mars 2010 Tribunal de Commerce de BASTIA R. G : 09/ 2515
Société X...
C/
S. A. R. L FABRICIMO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATRE MAI DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
Société X... Prise en la personne de son représentant légal en exercice Les Marines Sainte Lucie 20230 MORIANI PLAGE
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
INTIMEE :
S. A. R. L FABRICIMO Prise en la personne de son représentant légal en exercice Agence de la Pinède 7 Boulevard de la Pinède 06160 ANTIBES
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Marc TADDEI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mars 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 mai 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu le jugement rendu le 12 mars 2010 par le tribunal de commerce de BASTIA qui a :
- rejeté l'opposition et les demandes reconventionnelles formées par la société civile X... et confirmé l'ordonnance d'injonction de payer du 28 avril 2009,
- condamné la société X... à payer à la société à responsabilité limitée FABRICIMO la somme de 21. 528 euros au titre d'un solde de facture, avec intérêts de droit à compter du 20 mai 2009,
- condamné la société X... à verser à la société FABRICIMO la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société X... aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 26 mars 2010 pour la société X....
Vu les dernières conclusions de la société X... du 30 juin 2010 aux fins d'infirmation du jugement du 12 mars 2010 en toutes ses dispositions et, reconventionnellement, de voir condamner la société FABRICIMO à lui restituer la somme de 478. 472 euros, à lui verser la somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, subsidiairement, à voir réduire le montant des honoraires perçus par la société FABRICIMO au prorata des diligences justifiées et réellement accomplies.
Vu les dernières conclusions de la société FABRICIMO du 13 octobre 2010 aux fins de voir rejeter l'appel formé par la société X... et l'ensemble de ses demandes, de voir confirmer le jugement rendu le 12 mars 2010 en ce qu'il a condamné la société X... à lui verser la somme principale de 21. 528 euros avec intérêts de droit, dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2008, condamner la société FABRICIMO à lui verser la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle de 3. 000 euros sur le foncement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 15 décembre 2010.
EXPOSE DU LITIGE :
La société Don César et la société X... ont confié le 26 septembre 2007 à la société FABRICIMO exerçant à l'enseigne " L'Agence de la Pinède " un mandat non-exclusif de recherche d'un acquéreur des murs et du fonds de commerce de l'hôtel connu sous l'enseigne " Don César " situé à ANTIBES au prix de 5. 500. 000 euros hors honoraires de négociation.
La société X... concluait le 22 octobre 2007 avec l'Agence de la Pinède une convention d'honoraires d'intermédiaire immobilier prévoyant un honoraire de 500. 000 euros en cas de réitération des promesses de cession des parts sociales des sociétés Don César et Myroge dans le cadre de la transaction entre la société X... et les consorts Y... Natalia et Z... Andrula.
Par actes du 31 janvier 2008, Monsieur Edourd X... et la société X... ont cédé à Madame Y... et à Monsieur Dimitry A... la totalité du capital de la société Hôtel Don César et de la société Myroge pour un prix total de 6. 000. 000 euros.
L'Agence de la Pinède avait établi le 28 janvier 2008 une facture d'honoraires de 500. 000 euros et a reçu un chèque de 478. 472 euros établi par la société X....
Par lettre recommandée retirée le 24 juin 2008, le conseil de l'Agence de la Pinède adressait à la société X... une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 21. 528 euros retenue sur les honoraires de l'agent immobilier.
La société FABRICIMO déposait le 24 avril 2009 une requête en injonction de payer et obtenait du président du tribunal de commerce de BASTIA le 28 avril 2009 une ordonnance d'injonction de payer d'un montant de 21. 528 euros en principal au titre du solde de facture impayée augmentée des intérêts à compter du 29 février 2008 et d'une somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la société X....
Cette ordonnance était signifiée le 20 mai 2009 et par lettre reçue le 8 juin 2009 la société X... en formait opposition.
Par jugement du 12 mars 2010, le tribunal de commerce de BASTIA rejetait l'opposition et condamnait la société X... à payer à la société FABRICIMO la somme de 21. 528 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2009, outre celle de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en retenant que la rémunération de l'agent immobilier est exigible et en rejetant les demandes de la société X... relatives aux frais de séquestre et visant à contester le principe de la facturation ou à obtenir sa réduction.
Devant la Cour, la société X... conteste l'analyse de la société FABRICIMO de la convention d'honoraire relative aux honoraires de Maître C... et soutient que le règlement des honoraires de l'avocat séquestre devait être effectué même en cas de réitération de l'offre, qu'ils n'ont pas été réglés par les acquéreurs, et qu'elle est fondée, dès lors qu'elle justifie par une attestation de Maître C... avoir réglé ses honoraires, à les déduire des frais d'agence.
Elle invoque les articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972 qui constituent des règles d'ordre public, pour soutenir que la société FABRICIMO doit être privée de rémunération du fait que le mandat de recherche d'un acquéreur ne contenait pas les conditions de détermination de cette rémunération.
Elle précise que cela vaut même si le professionnel de l'immobilier a accompli sa mission et, si comme en l'espèce, cette rémunération a été versée.
Elle soutient en outre que le mandat avait été conclu pour une durée de trois mois, qu'il était caduc après le 22 janvier 2008 et que la société FABRICIMO ne pouvait plus percevoir d'honoraire.
Elle conteste l'argumentation des premiers juges qui ont estimé que le règlement de la somme de 478. 472 euros sans aucune réserve suffisait à justifier la perception des honoraires.
Elle fait valoir que la facturation intervenue postérieurement à la vente mentionnant le nom des acquéreurs ne respecte pas les obligations légales et préalables à toute rémunération.
Elle indique que la société FABRICIMO n'a réalisé aucune diligence dans ce dossier et que les acquéreurs ont traité avec elle et un autre intermédiaire non professionnel de la vente auquel elle a servi de prête-nom, que sa rémunération serait sans cause et que les deux promesses de cession d'actions et de parts sociales des sociétés Myroge et Don César ont été adressées par son expert comptable à Monsieur Didier B..., représentant des consorts Y... et Z..., le 9 août 2007, soit antérieurement à la signature du mandat et de la convention d'honoraires, ce qui démontre que des pourparlers contractuels étaient déjà engagés par le vendeur avec les futurs acquéreurs avant l'intervention de la société FABRICIMO.
Elle se réfère à l'article 1131 du code civil et considère que le mandat de recherche invoqué par la société FABRICIMO est sans cause.
Elle demande à titre subsidiaire la réduction judiciaire du montant de la commission en l'absence de justification d'une quelconque diligence et du fait du caractère exorbitant du prix de l'intervention de la société FABRICIMO.
Cette société réplique en indiquant que le montant initial a été complété par la convention d'honoraire du 22 octobre 2007 qui précise que sa rémunération sera assumée par les acquéreurs et intégrée au prix de vente et que, la vente ayant été finalisée par son entremise, elle est fondée à percevoir sa rémunération sans que la société X... qui a reçu le prix convenu puisse ne pas la lui verser entièrement en se fondant sur une convention d'intermédiaire immobilier qui prévoit la déduction des frais de séquestre de la rémunération due en cas de non-réitération des promesses de cession.
Elle soutient que, l'opération conclue, la rémunération de l'intermédiaire immobilier devient exigible immédiatement et que la société X... qui a encaissé le prix de vente et le montant des honoraires de l'intermédiaire ne peut s'y soustraire.
Elle fait valoir que, tant les acquéreurs que les vendeurs, n'ignoraient pas le montant de sa rémunération et qu'ils ont engagé leur responsabilité délictuelle en ne se préoccupant pas de cette commission lors de la rédaction de l'acte définitif de cession.
Elle considère que la société X... est irrecevable à réclamer le remboursement d'une somme payée par les acheteurs, que les dispositions de l'article 1134 du code civil s'opposent à toute restitution des honoraires et que le paiement volontaire de la commission pour reconnaissance du service rendu ne peut donner lieu à répétition.
Elle s'oppose à la demande de réduction judiciaire de la commission en contestant l'affirmation selon laquelle elle n'aurait servi que de prête-nom et soutient que par le paiement qu'elle a effectué, la société X... reconnaît son rôle de mise en relation qui apparaît dans la convention d'honoraire.
Elle dénie en outre à la société X... toute compétence pour demander la réduction judiciaire des sommes réglées par les acquéreurs et soutient que la substitution d'un associé voulue par un des acquéreurs mis en relation n'a pas pour effet de priver l'intermédiaire de sa rémunération qui repose sur une cause réelle, licite et légalement justifiée.
Elle souligne qu'elle n'est pas intervenue à la convention de séquestre dont se prévaut la société X... qui précise d'ailleurs que les honoraires du séquestre sont à la charge soit des acquéreurs, soit de la société X.... Elle conteste la portée de l'attestation de Maître C... qui n'indique pas le montant de ses honoraires et considère que l'attitude de la société X... traduit une résistance abusive et fautive qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le mandat non-exclusif de recherche d'un acquéreur donné le 26 septembre 2007 par la société civile immobilière X... et la société Don César avait une durée de trois mois mais il n'est pas devenu caduc à compter du 22 janvier 2008, ainsi que le soutient la société X..., du fait que, sauf dénonciation, un renouvellement par tacite reconduction par période d'un mois était stipulé.
La société X... n'a pas justifié d'une dénonciation de ce mandat et a conclu une convention d'honoraires d'intermédiaire immobilier du 22 octobre 2007 qui contient les conditions de détermination de la rémunération de la société FABRICIMO et répond aux dispositions d'ordre public invoquées par l'appelante.
Cette convention précise que les honoraires d'intervention seront dus dans le cadre de la réalisation de la transaction entre la société X... et les consorts Y... et Z....
L'appelante soutient que l'intimée n'a été qu'un prête-nom mais le montant des honoraires prévus, en l'espèce 500. 000 euros, n'est pas compatible avec cette thèse et le versement de la somme de 478. 472 euros l'est encore moins.
Le courriel daté du 9 août 2007 adressé par Monsieur Didier B... versé aux débats par l'appelante et les deux promesses de cession de parts sociales non datées et non signée par Madame Y... et Monsieur Z... dont l'adresse n'est pas précisée, ne suffisent pas à établir que la société X... était en relation avec ces acquéreurs avant l'intervention de la société FABRICIMO.
Le fait que Madame Y... ait décidé d'acquérir les parts sociales en cause avec un autre associé, Monsieur A..., est sans incidence sur le droit de la société FABRICIMO à percevoir la rémunération prévue car la vente ne serait pas intervenue si elle n'avait pas été mise en relation avec le vendeur par l'intimée.
Par le paiement qu'elle a effectué, la société X... a d'ailleurs reconnu que son obligation était causée par le rôle tenu par la société FABRICIMO dans la réalisation de la transaction.
La demande de restitution de la somme de 478. 472 euros présentée par la société X... sera en conséquence rejetée.
La convention d'honoraires du 22 octobre 2007 qui, en application du premier alinéa de l'article 1134 du code civil, tient lieu de loi à ceux qui l'ont conclue, prévoit un montant d'honoraires de 500. 000 euros en cas de réitération des promesses de cession. Ce n'est qu'en cas de non-réitération qu'un honoraire moindre diminué des frais de séquestre est envisagé.
La vente ayant été réalisée, la société X... ne pouvait en conséquence retenir la somme de 21. 528 euros du montant des honoraires réglés par les acquéreurs. La convention de séquestre du 29 janvier 2008 n'a d'ailleurs pas été signée par la société FABRICIMO et l'attestation de Maître C..., qui indique que la société X... est à jour du règlement de ses honoraires, n'établit pas le règlement par la société X... du montant qu'elle entend retenir sur la rémunération due à la société FABRICIMO. Il y aura lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'opposition formée par la société X... et l'a condamnée au paiement de la somme principale de 21. 528 euros.
La production de la lettre de mise en demeure adressée en recommandé par le conseil de la société FABRICIMO, retirée par la société X... le 24 juin 2008, conduira, en application des dispositions du troisième alinéa de l'article 1153 du code civil, à infirmer le jugement entrepris sur la date à compter de laquelle les intérêts au taux légal courront en condamnant la société X... au paiement de ces intérêts à compter de la mise en demeure du 24 juin 2008.
La demande de réduction judiciaire de la commission présentée à titre subsidiaire par la société X... sera rejetée car le mandat du 26 septembre 2007 stipulait que cette rémunération était à la charge de l'acquéreur, que le prix de vente de 6. 00. 000 euros comprenait le montant des honoraires convenus dans la convention d'honoraires du 22 octobre 2007 conclue entre professionnels, que la nature de la vente nécessitait l'intervention d'un agent immobilier disposant d'une clientèle susceptible d'être intéressée par l'acquisition de parts sociales pour ce montant et que le versement de la somme de 478. 472 euros démontre que la société X... ne considérait pas que le montant de la commission était excessif.
La résistance de la société X... n'était pas justifiée mais la société FABRICIMO n'a pas démontré son caractère abusif ni établi l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. La demande de dommages et intérêts présentée par l'intimée sera en conséquence rejetée.
L'équité commande de rejeter la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la société X..., de confirmer la condamnation prononcée sur ce fondement par les premiers juges et d'accueillir à hauteur de la somme de 2. 000 euros la demande formée de ce chef en cause d'appel par l'intimée.
La société X... qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du 12 mars 2010 en ce qu'il a rejeté l'opposition et les demandes reconventionnelles formées par la société civile immobilière X... et l'a condamnée à payer à la société FABRICIMO la somme principale de VINGT ET UN MILLE CINQ CENT VINGT HUIT EUROS (21. 528 euros) au titre d'un solde de facture et celle de NEUF CENTS EUROS (900 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme sur le point de départ des intérêts dus et, statuant à nouveau,
Dit que la la société X... sera tenue de verser à la société FABRICIMO les intérêts au taux légal sur le somme de VINGT ET UN MILLE CINQ CENT VINGT HUIT EUROS (21. 528 euros) à compter du 24 juin 2008,
Y ajoutant,
Condamne la société X... à payer à la société FABRICIMO la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne la société X... aux entiers dépens de l'instance.
