Ch. civile B
ARRET
du 16 MARS 2011
R. G : 09/ 00425 R-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 16 avril 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 07/ 751
X...Z...
C/
Synd. de copropriété LES COLLINES DU SCUDO LOT 36
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SEIZE MARS DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Jean Noel X...né le 10 Décembre 1951 à CASABLANCA (MAROC) ... 20000 AJACCIO
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence,
Madame Carole Z... épouse X...née le 28 Avril 1961 à NOUMEA (98802) ... 20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence,
INTIMEE :
Syndicat des copropriétaires LES COLLINES DU SCUDO LOT 36 Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, ...20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de la SCP ROMANI-CLADA-MAROSELLI, avocats au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 février 2011, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
La SARL LA COLLINE DU SCUDO a créé un lotissement de 38 lots régi par un règlement de lotissement et un cahier des charges.
La SCI ROC E MARE, acquéreur du lot 36, y a édifié 8 villas.
Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... ont acquis le 1er février 1999 la villa numéro 6 et la SCI STEEVE ANNE la villa numéro 5.
Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2006, Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... ont fait assigner Le Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO aux fins d'obtenir la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 29 août 2006.
Vu le jugement en date du 7 avril 2009 par lequel le tribunal de grande instance d'Ajaccio a rejeté l'ensemble des demandes de Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z..., condamné ces derniers à payer au Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... le 14 mai 2009.
Vu les dernières conclusions déposées le 3 novembre 2010 dans l'intérêt de ces derniers.
Ils prétendent à l'infirmation de la décision entreprise et au prononcé de la nullité des résolutions de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO en date des 29 août 2006 et 16 octobre 2008. Ils réclament le paiement de la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne permet au syndicat de conférer à un copropriétaire le droit de créer de nouveaux locaux à usage privatif et que l'autorisation d'aménagement du vide sanitaire constitue en réalité une aliénation d'une partie commune.
Ils ajoutent qu'en autorisant la SCI STEEVE ANNE à aménager le vide sanitaire, l'assemblée générale des copropriétaires a ainsi permis à celle-ci de le transformer, en pièce habitable, en violation de l'article 7 du lotissement qui stipule que la hauteur des constructions ne peut dépasser une hauteur de 8 mètres. Sur ce point, ils précisent que l'aménagement du vide sanitaire par affouillement du sol permet la création de trois niveaux habitables superposés.
Sur l'autorisation de réaliser une extension du garage et la création d'une cave, ils allèguent que cette modification a pour effet de créer une nouvelle pièce habitable. En effet, ils précisent que les plans de cette construction permettent de constater une inaccessibilité aux véhicules et aux deux-roues. Ils indiquent en outre que cette construction a eu pour effet de créer une SHON de 13, 50 m ² soit supérieure à celle dont pouvait disposer le lot 36.
Sur l'assemblée générale du 16 octobre 2008, ils soutiennent qu'il n'appartenait pas au syndicat d'intervenir dans les rapports contractuels liant chaque acquéreur et la SCI ROC E MARE et que cette délibération constitue un abus de majorité et n'a pas été prise dans l'intérêt général, n'étant assortie d'aucune contrepartie.
Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO en date du 10 novembre 2010.
Il conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne la demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale du 16 octobre 2008. Sur ce point, il prétend à l'irrecevabilité de la demande.
Reconventionnellement, il réclame le paiement de la somme de 6. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la délibération du 29 août 2006, il soutient que le vide sanitaire n'est pas une partie commune. S'agissant de la prohibition d'un niveau d'habitation supplémentaire, il estime qu'aucun document probant n'est produit et que l'aspect extérieur de la villa n'a pu être affecté. Il invoque le non-respect de règles procédurales qui rendrait sans effet les constats d'huissier produits leur retirant toute force probante.
Sur la délibération du 16 octobre 2008, il relève que la demande d'annulation ne présente aucun lien de connexité avec la demande initiale d'annulation de la délibération du 29 août 2006.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 3 février 2011.
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* *
MOTIFS :
Attendu sur les délibérations de l'assemblée générale du 29 août 2006 qu'il convient en premier lieu de constater que la recevabilité de l'action intentée par Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... n'est plus contestée par Le Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO ;
Attendu en second lieu qu'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de plusieurs copropriétaires déterminés ; qu'elles comprennent notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins, les clôtures, haies et murs séparatifs, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, le gros oeuvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol et des plafonds des parties privatives, les couvertures toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même affectées à l'usage d'un copropriétaire, les ornementations, les conduits, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales sauf les parties se trouvant à l'intérieur des appartements privatifs, tous les accessoires de ces parties ; que l'article 5 précise que le droit de surélévation, d'édification ou d'affouillement de ces parties en sont l'accessoire ; qu'ainsi, aucune disposition du règlement de copropriété ne permet de conférer à un copropriétaire le droit de créer de nouveaux locaux à usage privatif sur ces parties ;
Attendu sur l'application de ces articles que les travaux autorisés au cas d'espèce concernent l'aménagement du vide sanitaire d'une des villas ; que la copropriété concernant un lotissement de maisons individuelles est une copropriété horizontale de telle sorte que chaque maison à usage d'habitation est pourvue d'un vide sanitaire lequel est affecté à l'usage exclusif de l'habitation ; que dès lors le vide sanitaire ne peut être considéré comme une partie commune ; que l'application des articles précités doit donc être écartée ;
Attendu qu'en application de l'article 7 du règlement du lotissement, la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas ne peut dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ; que les planchers réservés à l'habitation ne pourront, au plus, représenter que deux niveaux superposés, soit un rez-de-chaussée et un étage ;
Attendu en premier lieu sur le mode de preuve utilisée que la désignation d'un huissier instrumentaire est intervenue sans lien direct avec cette procédure puisque destiné à constater un état de fait dans des maisons à usage d'habitation propriété exclusive de copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté que l'ordonnance de désignation a été notifiée à ces derniers ; que la violation de règles procédurales n'est donc pas établie et les constats huissier produits peuvent donc être examinés au titre de l'établissement de la vérité ;
Attendu toutefois que l'examen du procès-verbal de constat du 24 août 2007 ne permet pas de constater que le vide sanitaire a été aménagé en surface habitable ; que la hauteur entre le toit de la maison et sa partie la plus basse n'a pas été mesurée ; que ces indications ne permettent pas de considérer qu'il y a eu violation de l'article 7 du règlement du lotissement en ce qu'un niveau supplémentaire d'habitation aurait été créé entraînant une augmentation de la hauteur de la villa ;
Attendu sur l'extension du garage et la création d'une cave que l'autorisation donnée, en application de l'article 7 du règlement de copropriété concerne une partie privative s'agissant d'une pièce comprise dans le lot acquis par la SCI STEEVE ANNE ;
Attendu sur la prohibition d'un niveau d'habitation supplémentaire édictée par l'article 7 du règlement du lotissement qu'il convient en premier lieu de noter que l'aménagement litigieux ne concerne pas un local à usage d'habitation s'agissant de l'extension d'un garage et de la création d'une cave ;
Attendu à cet égard que les pièces produites et notamment les constats huissier ne permettent pas de considérer que l'extension sollicitée doit être qualifiée de création d'une pièce à usage d'habitation ; qu'en effet, la présence d'armoires, de machines à laver, d'un réfrigérateur et d'un évier ne saurait autoriser, à elle seule, la transformation de cette pièce ;
Attendu de surcroît sur l'édification de cette extension que l'article 109 du règlement de copropriété ne saurait trouver application en l'espèce ne s'agissant pas de travaux réalisés par les soins du syndicat ;
Attendu sur le dépassement de la SHON autorisée que le courrier du 23 avril 2007 de Monsieur Le Préfet de la Corse du Sud, s'agissant d'une demande d'information, ne saurait établir à lui seul que la surface autorisée a été dépassée ; qu'il en est de même concernant la contravention aux dispositions de l'article UD-1 du POS d'Ajaccio ; que la demande d'annulation relative à la délibération de l'assemblée générale du 29 août 2006 sera donc rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point ;
Attendu sur la demande d'annulation de la délibération du 16 octobre 2008 en ce qu'elle a dispensé Monsieur B..., substitué à la SCI ROC E MARE de son obligation de planter des arbres sur le lot 36 qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande peut être examiné en cause d'appel dans la mesure où il tend à faire écarter les prétentions de Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... ;
Attendu qu'en application de l'article 70 code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Attendu que la demande d'annulation de la délibération du 6 octobre 2008 ne ressort pas de l'acte introductif d'instance ; qu'elle a été formulée postérieurement par conclusions récapitulatives de Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... le 17 décembre 2008, jour de la clôture de l'instruction devant le tribunal de grande instance ; qu'il s'agit donc d'une demande additionnelle au sens de l'article 70 précité ;
Attendu que cette demande d'annulation concerne une autre délibération que celle objet de l'introduction d'un instance ; qu'elle vise un autre copropriétaire et des parties totalement distinctes de celles ayant fait l'objet des résolutions de l'assemblée générale du 29 août 2006 ; que ces constatations permettent de considérer qu'il n'existe pas un lien suffisant entre la deuxième demande d'annulation et la première à l'origine de l'introduction de l'instance ; qu'il sera donc fait droit à l'exception d'irrecevabilité fondée sur l'article 70 du code de procédure civile concernant la demande d'annulation de la délibération du 6 octobre 2008 ;
Attendu que Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z..., qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être déboutés en leur demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande d'écarter la demande du Syndicat des copropriétaires du lot 36 de la Colline du SCUDO sur ce fondement, même s'il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel ;
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 7 avril 2009 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... de leur demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 16 octobre 2008,
Statuant à nouveau de ce chef,
Déclare irrecevable la demande de Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 16 octobre 2008,
Condamne Monsieur Jean-Noël X...et son épouse Madame Carole Z... aux entiers dépens d'appel,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
